Momenteel ben ik bezig met het onderzoeken naar een nieuwe hypotheek omdat onze rente periode afloopt en de bank een schandalig hoge nieuwe rente voorstelt (naar mijn mening).
Ik zelf voel me het beste bij annuiteiten, maar het lijkt wel of die niet meer van deze tijd is.
Terwijl ik gewoon aan het einde van de rit volledig wil aflossen en geen "overbodige" premies wil betalen.
Waarom zou een Spaarhypotheek beter zijn, kan iemand mij dat uitleggen?
| LET OP: Dit topic is meer dan drie jaar geleden geplaatst. De informatie is mogelijk verouderd. |
[ archief ] Wat is er mis met de annuiteitenhypotheek?
Re: Wat is er mis met de annuiteitenhypotheek?
http://www.hypotheekvormen.info/
Hier staat volgns mij alles op.
(ps ik heb niets met deze site, maar was de eerst hit bij google zoeken)
Hier staat volgns mij alles op.
U lost tijdens de looptijd al af bij deze hypotheekvorm.Terwijl ik gewoon aan het einde van de rit volledig wil aflossen en geen
(ps ik heb niets met deze site, maar was de eerst hit bij google zoeken)
Re: Wat is er mis met de annuiteitenhypotheek?
Zeker een hele handige site. Het heeft wel wat van mijn vragen beantwoord, maar het blijft altijd een moeilijke materie.
Bedankt voor je snelle reactie.
Bedankt voor je snelle reactie.
Re: Wat is er mis met de annuiteitenhypotheek?
Omdat je dan beter een aflossingvrije hypotheek kan nemen (waarbij het mogelijk is om meestal 10% tot 20% van de hoofdsom jaarlijks af te lossen).Ik zelf voel me het beste bij annuiteiten, maar het lijkt wel of die niet meer van deze tijd is.
Dan kun je aflosssen (binnen die grenzen) hoeveel je wilt en wanneer je wilt, en je kunt ook jaarlijks bekijken: wat is gunstiger: aflossen of toch het geld dat je voor aflossing beschikbaar hebt op een spaarrekening zetten.
Re: Wat is er mis met de annuiteitenhypotheek?
Er is niets mis met de annuiteitenhypotheek.
Nou ja, een nadeel van de annuiteitenhypotheek is dat de schuld gedurende de looptijd al afneemt, terwijl bij een aantal andere hypotheekvormen de schuld even hoog blijft. Dit heeft enerzijds tot gevolg dat ook de renteaftrek afneemt, en anderzijds geldt dat je, vanwege de huidige bijleenregeling, bij bv. een verhuizing het afgeloste deel niet meer alsnog in de hypotheek kunt opnemen.
Een spaarhypotheek is interessant als de hypotheekrente hoog is, en(veel) hoger dan de gewone spaarrente. Maar dan dus wel een normale, simpele spaarhypotheek, en niet een beleggingshypotheek of een andere gecompliceerde vorm. Een voordeel van een spaarhypotheek is nl. dat het rendement op je spaardeel gelijk is aan de hypotheekrente, wat fors hoger kan zijn dan de normale spaarrente. Daarnaast heb je over het totale leenbedrag renteaftrek voor de belastingen. Even een extreem voorbeeld, als de rente 10% zou zijn, dan zou met 1000 euro aflossing je rentelast met 100 euro bruto afnemen, en dus bv, 60 euro netto. Zou je het in een spaarpolis hebben, dan moet je 60 euro netto meer betalen, maar je ontvangt wel 10% rente over die 1000 euro, dus netto win je 40 euro.
Als het verschil tussen de hypotheekrente en de rente op een spaarrekening relatief klein is, dan kan het zijn dat de netto rente die je betaalt lager is dan (of niet veel afwijkt van) de netto rente op de spaarrekening, zodat het voordelig kan zijn om het geld op een eenvoudige spaarrekening te zetten in plaats van de hypotheek af te lossen. Dan is de combinatie aflossingsvrij met een spaarrekening (of eventueel een beleggingsfonds) interessant.
Voorbeeld, je kunt nu vrij eenvoudig 4¼% spaarrente krijgen. Trek je daar de 1,2% vrh af, dan houd je netto 3,05% rente over. Heb je een hypotheek waarvan de rente bv. 5% is, dan betaal je daar netto waarschijnlijk ong. 3% rente over. Als je geld spaart, dan krijg je dus meer rente dan wat je uitspaart als je zou aflossen. En je hebt nog de volledige vrijheid over hoe en wanneer je het geld/saldo spaart/opbouwt. En is de hypotheekrente (veel) hoger dan het rendement op je geld, dan kun je altijd zelf aflossen hoe veel je wilt.
Ik zou daarom een zo groot mogelijk deel aflossingsvrij nemen en daarnaast annuiteiten. Je houdt dan de vrijheid om af te lossen, als je wilt zelfs enigszins de zelfde bedragen als bij een volledig annuitaire lening, maar je hebt ook de vrijheid om eventueel niet (of juist meer) af te lossen.
Nou ja, een nadeel van de annuiteitenhypotheek is dat de schuld gedurende de looptijd al afneemt, terwijl bij een aantal andere hypotheekvormen de schuld even hoog blijft. Dit heeft enerzijds tot gevolg dat ook de renteaftrek afneemt, en anderzijds geldt dat je, vanwege de huidige bijleenregeling, bij bv. een verhuizing het afgeloste deel niet meer alsnog in de hypotheek kunt opnemen.
Een spaarhypotheek is interessant als de hypotheekrente hoog is, en(veel) hoger dan de gewone spaarrente. Maar dan dus wel een normale, simpele spaarhypotheek, en niet een beleggingshypotheek of een andere gecompliceerde vorm. Een voordeel van een spaarhypotheek is nl. dat het rendement op je spaardeel gelijk is aan de hypotheekrente, wat fors hoger kan zijn dan de normale spaarrente. Daarnaast heb je over het totale leenbedrag renteaftrek voor de belastingen. Even een extreem voorbeeld, als de rente 10% zou zijn, dan zou met 1000 euro aflossing je rentelast met 100 euro bruto afnemen, en dus bv, 60 euro netto. Zou je het in een spaarpolis hebben, dan moet je 60 euro netto meer betalen, maar je ontvangt wel 10% rente over die 1000 euro, dus netto win je 40 euro.
Als het verschil tussen de hypotheekrente en de rente op een spaarrekening relatief klein is, dan kan het zijn dat de netto rente die je betaalt lager is dan (of niet veel afwijkt van) de netto rente op de spaarrekening, zodat het voordelig kan zijn om het geld op een eenvoudige spaarrekening te zetten in plaats van de hypotheek af te lossen. Dan is de combinatie aflossingsvrij met een spaarrekening (of eventueel een beleggingsfonds) interessant.
Voorbeeld, je kunt nu vrij eenvoudig 4¼% spaarrente krijgen. Trek je daar de 1,2% vrh af, dan houd je netto 3,05% rente over. Heb je een hypotheek waarvan de rente bv. 5% is, dan betaal je daar netto waarschijnlijk ong. 3% rente over. Als je geld spaart, dan krijg je dus meer rente dan wat je uitspaart als je zou aflossen. En je hebt nog de volledige vrijheid over hoe en wanneer je het geld/saldo spaart/opbouwt. En is de hypotheekrente (veel) hoger dan het rendement op je geld, dan kun je altijd zelf aflossen hoe veel je wilt.
Ik zou daarom een zo groot mogelijk deel aflossingsvrij nemen en daarnaast annuiteiten. Je houdt dan de vrijheid om af te lossen, als je wilt zelfs enigszins de zelfde bedragen als bij een volledig annuitaire lening, maar je hebt ook de vrijheid om eventueel niet (of juist meer) af te lossen.
Re: Wat is er mis met de annuiteitenhypotheek?
Kweenie,
Bedankt voor je uitgebreide reactie. Ook dit heeft een en ander verheldert. Het "probleem" is echter dat we geen gebruik kunnen maken van de rente-aftrek, het is een hypotheek op een tweede woning.
Onze rentevast periode is afgelopen en onze huidige bank wil ons (in mijn ogen) een schandalig hoge nieuwe rente geven.
Ik ben dus her en der aan het zoeken naar een mogelijkheid om over te sluiten.
De huidige hypotheek loopt nog 10 jaar en is dan volledig afgelost. Het is een annuiteitenhypotheek, wat in ons geval niets uitmaakt omdat we toch geen rente kunnen aftrekken.
Maar waar ik ook zoek en google en wat dan ook, er zijn maar weinig banken die nog melding maken van de annuiteitenhypotheek. Vandaar mijn oproep: wat is er mis mee?
Ik denk dat in ons geval toch de annuiteiten het beste uitkomt, of misschien zelfs een lineaire hypotheek.
Wat denken jullie?
Bedankt voor je uitgebreide reactie. Ook dit heeft een en ander verheldert. Het "probleem" is echter dat we geen gebruik kunnen maken van de rente-aftrek, het is een hypotheek op een tweede woning.
Onze rentevast periode is afgelopen en onze huidige bank wil ons (in mijn ogen) een schandalig hoge nieuwe rente geven.
Ik ben dus her en der aan het zoeken naar een mogelijkheid om over te sluiten.
De huidige hypotheek loopt nog 10 jaar en is dan volledig afgelost. Het is een annuiteitenhypotheek, wat in ons geval niets uitmaakt omdat we toch geen rente kunnen aftrekken.
Maar waar ik ook zoek en google en wat dan ook, er zijn maar weinig banken die nog melding maken van de annuiteitenhypotheek. Vandaar mijn oproep: wat is er mis mee?
Ik denk dat in ons geval toch de annuiteiten het beste uitkomt, of misschien zelfs een lineaire hypotheek.
Wat denken jullie?
Re: Wat is er mis met de annuiteitenhypotheek?
Ik denk dat in ons geval toch de annuiteiten het beste uitkomt, of misschien zelfs een lineaire hypotheek.
In dit geval zou ik kiezen voor de annuïteiten, je hebt iets meer vrijheid, je kunt jaarlijks altijd nog een extra aflossing doen op het moment dat je dat het beste uitkomt.
Re: Wat is er mis met de annuiteitenhypotheek?
Volgens mij staat de annuiteitenhypotheek altijd wel in het rijtje van aangeboden hypotheekvormen. Maar omdat dit een zo eenvoudige, klassieke, standaard hypotheekvorm is, kan een aanbieder zich daarmee niet echt onderscheiden van andere aanbieders. Daarom staan de bijzondere en nieuwere hypotheekvormen altijd prominenter op de sites.
Als je geen renteaftrek en andere fiscale belemmeringen hebt, dan zou ik gewoon, net als bij iedere andere leenvorm, proberen zo snel mogelijk zo veel mogelijk af te lossen. Annuiteiten of eventueel lineair komen dan goed in aanmerking. En denk vooral ook na over de looptijd die je wilt kiezen.
Als je geen renteaftrek en andere fiscale belemmeringen hebt, dan zou ik gewoon, net als bij iedere andere leenvorm, proberen zo snel mogelijk zo veel mogelijk af te lossen. Annuiteiten of eventueel lineair komen dan goed in aanmerking. En denk vooral ook na over de looptijd die je wilt kiezen.
Re: Wat is er mis met de annuiteitenhypotheek?
Juist dan zou ik een aflossingsvrije nemen met een mogelijheid tot 20% aflossing van de hoofdsom per jaar, dan kun je in 5 jaar van de schuld af zijn.Ik denk dat in ons geval toch de annuiteiten het beste uitkomt
Re: Wat is er mis met de annuiteitenhypotheek?
Ook bij een annuiteitenhypotheek kun je extra aflossen, dus dat hoeft geen reden te zijn om voor aflossingsvrij te kiezen. En geldverstrekkers zijn in het algemeen minder blij als je een volledig aflossingsvrije hypotheek wilt dan als je een (deels) annuiteitenhypotheek wilt, zodat je met annuiteiten wellicht meer keuze hebt en/of betere voorwaarden kunt krijgen.
Re: Wat is er mis met de annuiteitenhypotheek?
Een annuiteitenhypotheek is een goede hypotheek.
1) Uiterst flexibel, dus geen verstikkende polisvoorwaarden, afkoopkosten en andere ongein.
2) Inflatievoordeel door aflossingen aan het einde van de looptijd
3) Bestand tegen waardedaling door voortschrijdende aflossing.
Aflossingsvrije hypotheken met een bepaalde polis voor waardeopbouw zijn erg duur op de korte termijn, doordat het rendement van polissen pas na 10 jaar een beetje opgang komt. Omdat veel Nederlanders om de 9 a 10 jaar verkassen, zijn spaarhypotheken erg duur door de hoge kosten in het begin. Veel mensen komen erachter dat de polis na 10 jaar in veel gevallen nog niet eens de waarde heeft bereikt van de inleg! Waarom dit soort hypotheken nog worden verkocht is mij een raadsel...
1) Uiterst flexibel, dus geen verstikkende polisvoorwaarden, afkoopkosten en andere ongein.
2) Inflatievoordeel door aflossingen aan het einde van de looptijd
3) Bestand tegen waardedaling door voortschrijdende aflossing.
Aflossingsvrije hypotheken met een bepaalde polis voor waardeopbouw zijn erg duur op de korte termijn, doordat het rendement van polissen pas na 10 jaar een beetje opgang komt. Omdat veel Nederlanders om de 9 a 10 jaar verkassen, zijn spaarhypotheken erg duur door de hoge kosten in het begin. Veel mensen komen erachter dat de polis na 10 jaar in veel gevallen nog niet eens de waarde heeft bereikt van de inleg! Waarom dit soort hypotheken nog worden verkocht is mij een raadsel...
Re: Wat is er mis met de annuiteitenhypotheek?
Een annuiteitenhypotheek is een goede hypotheek.
1) Uiterst flexibel, dus geen verstikkende polisvoorwaarden, afkoopkosten en andere ongein.
2) Inflatievoordeel door aflossingen aan het einde van de looptijd
3) Bestand tegen waardedaling door voortschrijdende aflossing.
1) Uiterst flexibel, dus geen verstikkende polisvoorwaarden, afkoopkosten en andere ongein.
2) Inflatievoordeel door aflossingen aan het einde van de looptijd
3) Bestand tegen waardedaling door voortschrijdende aflossing.
Ach, het is geen slechte, maar een goede? Tja ....Een annuiteitenhypotheek is een goede hypotheek.
Dat geldt ook voor een aflossingsvrije.1) Uiterst flexibel, dus geen verstikkende polisvoorwaarden, afkoopkosten en andere ongein.
"Inflatievoordeel"? Je verzint interessante kregen, maar leg dat eens uit. Overigens los je bij een annuiteitenhypotheek niet af aan het einde van, maar GEDURENDE de looptijd. Weet je wel wat een annuiteitenhypotheek is?2) Inflatievoordeel door aflossingen aan het einde van de looptijd
Maar in tijden dat je netto spaarrente hoger is dan je netto hypotheekrente MOET je aflossen, terwijl het op dat moment financieel aantrekkelijker is om datgene wat je af wilt lossen op een spaarrekening te zetten en te wachten op een beter moment. Zo wordt die annuiteitenhypotheek toch wel duur!3) Bestand tegen waardedaling door voortschrijdende aflossing.
Re: Wat is er mis met de annuiteitenhypotheek?
Beste kweenie, je vergeet dat je bij een annuiteitenhypotheek MOET aflossen, en dat kan duur uitpakken.Ook bij een annuiteitenhypotheek kun je extra aflossen, dus dat hoeft geen reden te zijn om voor aflossingsvrij te kiezen
Zelf heb ik een aflossingsvrije hypotheek, waarvan ik in de eerste 6 jaar ongeveer 33% heb afgelost, resterende schuld dus 67%. Toen was dat aantrekkelijk. Nu (met een vaste hypotheekrente van 4,1% aftrekbaar en een spaarrente van 4,5%, slechts belast met 1,2% vrh) kijk ik wel uit om af te lossen, ik ben daar 4 jaar geleden mee gestopt. Het geld dat ik voor aflossing zou willen gebruiken gaat naar een spaarrekening. Daar staat nu een bedrag ter grootte van 35% van de oorspronkelijk hoofdsom. Aflossing is toegestaan tot 20% per jaar. Als ik dus ineens wil aflossen kan ik nu 20% aflossen, en over 366 dagen 15%.
Had ik een annuiteitenhypotheek dan zat ik al 4 jaar lang verplicht af te lossen terwijl me dat alleen maar geld kostte.
Juist DIE flexibiliteit van wel MOGEN, maar niet MOETEN aflossen maakt de aflossingsvrije goedkoper dan een annuiteitenhypoteek.
Re: Wat is er mis met de annuiteitenhypotheek?
SJZ, heb je het topic wel gelezen?
In de eerste plaats gaat het hier om een niet-afterkbare lening voor de tweede woning.
Ten tweede heeft vraagsteller de situatie waarin de huidige bank "een schandalig hoge nieuwe rente" wil geven.
De vergelijking met een lage en aftrekbare rente is dus niet helemaal op zijn plaats.
In de eerste plaats gaat het hier om een niet-afterkbare lening voor de tweede woning.
Ten tweede heeft vraagsteller de situatie waarin de huidige bank "een schandalig hoge nieuwe rente" wil geven.
De vergelijking met een lage en aftrekbare rente is dus niet helemaal op zijn plaats.
Re: Wat is er mis met de annuiteitenhypotheek?
Ja, nou en? Dan nog leen ik liever geld tegen 4,1% voor de woning en zet ik het tegen 4,5% op een spaarrekening.In de eerste plaats gaat het hier om een niet-afterkbare lening voor de tweede woning.
Ik begrijp dat hij om die reden op zoek ik naar een andere geldverstrekker, dus dit argument doet niet ter zake en heb je er gewoon bijgezocht. Hoe hoog de rente bij de geldverstrekker is waar hij straks naar toe gaat, dat is van belang.Ten tweede heeft vraagsteller de situatie waarin de huidige bank "een schandalig hoge nieuwe rente" wil geven.
Re: Wat is er mis met de annuiteitenhypotheek?
De hoogste maandelijkse aflossingen zitten aan het einde van de looptijd, dus wanneer de geldontwaarding t.o.v. de startdatum het hoogst is. Een 1000 euro nu voelt over 30 jaar aan als 552 euro met een inflatie van 2% per jaar, aangenomen dat inkomens worden gecompenseerd."Inflatievoordeel"? Je verzint interessante kregen, maar leg dat eens uit. Overigens los je bij een annuiteitenhypotheek niet af aan het einde van, maar GEDURENDE de looptijd. Weet je wel wat een annuiteitenhypotheek is?
Re: Wat is er mis met de annuiteitenhypotheek?
Als je een "hypotheekrente van 4,1% aftrekbaar" kunt krijgen, dan is het inderdaad verstandig om zo hoog mogelijk aflossingsvrij te nemen. Dat is ook wat ik in de eerste reactie heb geschreven.
Helaas zijn de hypotheekrentetarieven tegenwoordig niet zo laag meer en gaat het hier ook om een niet-aftrekbare lening. Met de huidige hypotheekrentes is het moeilijk om een veel hoger, veilig, rendement te halen dan de hypotheekrente. (Bovendien ben je dan nog meer dan bij een eigen-woning hypotheek aan het beleggen met geleend geld, wat niet altijd verstandig is.) Ook geldt dat niet alle geldverstrekkers even happig zijn op een hoge aflossingsvrije schuld, zeker als het om de hypotheek op een tweede huis gaat. De kans is groot dat voor de meest voordelige rentetarieven (volledig) aflossingsvrij niet mogelijk is. Annuiteiten is dan een goed en voordelig alternatief.
Helaas zijn de hypotheekrentetarieven tegenwoordig niet zo laag meer en gaat het hier ook om een niet-aftrekbare lening. Met de huidige hypotheekrentes is het moeilijk om een veel hoger, veilig, rendement te halen dan de hypotheekrente. (Bovendien ben je dan nog meer dan bij een eigen-woning hypotheek aan het beleggen met geleend geld, wat niet altijd verstandig is.) Ook geldt dat niet alle geldverstrekkers even happig zijn op een hoge aflossingsvrije schuld, zeker als het om de hypotheek op een tweede huis gaat. De kans is groot dat voor de meest voordelige rentetarieven (volledig) aflossingsvrij niet mogelijk is. Annuiteiten is dan een goed en voordelig alternatief.
Re: Wat is er mis met de annuiteitenhypotheek?
Nee, je bent aan het sparen met geleend geld (bij termijndeposito's kun je nu 5,6% krijgen).aan het beleggen met geleend geld
Re: Wat is er mis met de annuiteitenhypotheek?
We zitten nu al tegen een hypotheekrente aan te kijken van rond 6%. Een vergelijkbaar rendement halen op sparen of beleggen is niet geheel vanzelfsprekend...
Een bijkomend probleem van hogere aflossingsvrije hypotheken, bijv 0,9*EW, is een waardedaling van het huis. Door een daling neemt de executiewaarde af en dus de aflossingsvrije hypotheek. Het verschil moet dan waarschijnlijk per direkt worden betaald. Mensen worden dan gedwongen af te lossen. Dit is een redelijk zwart scenario maar niet geheel ondenkbaar wanneer olieprijzen blijven stijgen en de huizenmarkt een flinke opdoffer krijgt. De geldverstekker zou ook nog eens het recht kunnen hebben uw huis te hertaxeren wanneer de prijzen dalen!
Kijk eens op www.iex.nl onder de hypotheekcolumn "Zevensprong" over dit fenomeen van aflossingsvrije hypotheken.
Een bijkomend probleem van hogere aflossingsvrije hypotheken, bijv 0,9*EW, is een waardedaling van het huis. Door een daling neemt de executiewaarde af en dus de aflossingsvrije hypotheek. Het verschil moet dan waarschijnlijk per direkt worden betaald. Mensen worden dan gedwongen af te lossen. Dit is een redelijk zwart scenario maar niet geheel ondenkbaar wanneer olieprijzen blijven stijgen en de huizenmarkt een flinke opdoffer krijgt. De geldverstekker zou ook nog eens het recht kunnen hebben uw huis te hertaxeren wanneer de prijzen dalen!
Kijk eens op www.iex.nl onder de hypotheekcolumn "Zevensprong" over dit fenomeen van aflossingsvrije hypotheken.
