[ archief ] Wat te doen met Woonfonds-hypotheken

[Fiesiekus]

Goedendag,

even onze situatie:

Wij hebben 2 Woonfondshypotheken op onze zelfbewoonde woning, WOZ-waarde circa €460.000,-

1 Aflossingsvrije hypotheek van €100.285,-; 5,35% Trend Rente, rentevast tot 1-7-2013

2 Aflossingsvrije hypotheek van €70.000,-; 4,62% Vaste Rente, rentevast tot 1-9-2020

Inmiddels behoort Woonfonds, voor bestaande klanten, tot de duurste hypotheekverstrekkers.

Ik overweeg: beide hypotheken af te lossen en naar een andere hypotheekverstrekker te gaan. Volgens mij kan dat boetevrij; de huidige Woonfondstarieven liggen een stuk hoger dan de voor ons geldende.

Wat zijn aanraders? Welke rentevastperiode is nu interessant?

In de eerste plaats zijn wij helemaal klaar met hypotheekadviseurs, beleggingsproducten en beleggen. Alleen door m'n eigen koppigheid en ruzie met adviseurs zijn wij aan producten als MeerWaardehyp., Internetbeleggingsfondsen en Woekerpolissen ontkomen.

M 'n nieuwe hypotheek zal dus weer een aflossingsvrije moeten zijn.

Is, daarnaast, banksparen voor ons (54 en 47 jaar jong) een optie?

[Erkend Adviseur]

Je bent klaar met hypotheekadviseurs, maar wil wel advies. Van wie zou je dit advies dan willen ontvangen?

[Fiesiekus]

Van een ieder die inzicht en/of (ruime) ervaring heeft in/met hypotheken. Dat kan een adviseur zijn, maar net zo goed iemand die veel kennis er over heeft.

Maar laat ik het nuanceren: ik ben klaar met het gedrag van hypotheekadviseurs, kan misschien hun advies wel waarderen.
Mijn frustratie is ontstaan uit de ruzies (ik wilde een product dat hen te weinig provisie opleverde, zij wilden mij een product verkopen dat hen veel provisie opleverde en mij in een financiële puinhoop achterlaten) die ik kreeg met adviseurs (verkopers). Uiteraard heb ik daar geen zin meer in en bij een advies via internet is dat risico op gedonder een stuk lager.

[CB]

@Fiesiekus,

Volgens mij kan dat boetevrij

Je ene contract loopt nog tot 2013 en je tweede contract nog tot 2020. Ik kan me niet voorstellen, dat je deze hypotheken boetevrij kunt aflossen. Ik zou dat nog maar eens goed nakijken als ik jou was.

Wat zijn aanraders? Welke rentevastperiode is nu interessant?

Is, daarnaast, banksparen voor ons (54 en 47 jaar jong) een optie?

Deze vragen zijn niet goed te beantwoorden, zonder inzage in je financiele positie te hebben. Daarnaast spelen jouw wensen ook een rol om daar iets zinnigs over te zeggen. Is in mijn optiek ook niet iets wat je via dit forum wilt bespreken. Er komen nl vragen aan bod:

Kun je je met het huidige inkomen renterisico's veroorloven?
Hoe is het met je pensioen geregel?
Wil je een restschuld als je met pensioen gaat?

@Erkend Adviseur,

Je bent klaar met hypotheekadviseurs, maar wil wel advies. Van wie zou je dit advies dan willen ontvangen?

Waarschijnlijk een adviseur die niet met alle geweld beleggingsproducten wil slijten. Deze producten zijn natuurlijk wel heel leuk voor de adviseurs portemonee, maar niet altijd het beste voor de klant zelf. Kijk maar naar de situaie van Fiesiekus. Hoofdsom 170.285,00 WOZ waarde huis 460.000,00. Hypotheek met beleggersproducten?????

Toevoeging:

Ik zie dat Fiesiekus, tijdens mijn posting, je vraag ook al beantwoord heeft Erkend Advisuer

[Fiesiekus]

@CB: je inschatting is juist.

Overigens staat in de Woonfondsvoorwaarden:

Algehele aflossing:
In de volgende gevallen kunt u de hypotheekschuld volledig boetevrij aflossen:
-
- als onze dagrente voor soortgelijke hypotheken gelijk of hoger is.
-

Dit interpreteerde ik als in mijn eerste bericht. Begrip "dagrente" is toch niet de variabele rente?

@ Erkend Adviseur: je reactie begrijp ik, maar mijn eerste bericht is toch echt op meerdere nare ervaringen gebaseerd.

[Erkend Adviseur]

Dat idee had ik al. Je bedoelde dus eigenlijk: "Ik ben klaar met hypotheekverkopers".

Ik hoef me dus nog geen zorgen te maken dat ik binnenkort zonder werk zit.

Er zijn als gevolg van de provisietransparantie steeds meer adviseurs die niet langer op provisiebasis werken, maar bv. op uurtarief of vast tarief. Gezien de hoogte van je hypotheek denk ik dat dit voor jou best kan werken.

Dagrente is in de meeste gevallen de rente voor een rentevastperiode die het beste in jouw resterende rentevastperiode valt. In het contract tot 2020 dus de 10 jaars rente. Als je bij het afsluiten een extra korting hebt gekregen heeft dit nu ook weer gevolgen voor het bepalen van de boeterente.

Bij de trendrente gelden volgens mij wel weer andere voorwaarden voor boetevrij aflossen, maar ik ben geen Woonfonds expert.

Je kunt overigens altijd een pro-forma aflosnota opvragen bij Woonfonds. Dan weet je zeker hoe het zit met de boeterente. Afhankelijk van rentestijgingen of dalingen kan dat bedrag bij het definitief aflossen wel iets afwijken.

[kweenie]

Ik vraag me wel af waarom je juist op dit moment zou willen overstappen? Als je nog 4 jaar 5,35 rente hebt, en vooral als je nog 11 jaar 4,62% hebt, dan zou ik die lekker lage rente nog een tijd willen behouden. Dat kun je namelijk op dit moment bij lange na niet bij andere aanbieders krijgen. Bij die aflossingsvrije hypotheken heb je ook geen last van dure polissen of andere gekke clausules, dus zie ik weinig reden om over te stappen. Of zie ik dat verkeerd?

[Fiesiekus]

kijk, nu komen we ergens!

Het is inderdaad een cruciaal punt : blijf ik zitten met bruto maandlast van €716.61 of ga ik er ergens op vooruit.

10 jaar vast is minimaal 5,3% (of.......) zeg €750/maand. Paar tientjes meer, 10 jaar weten waar je aan toe bent.....da's het dilemma.

Ik snap ook wel dat de rente voorspellen net zo hachelijk is als de AEX standen, maar toch, nu profiteren van de lage rente.....

[CB]

@Fiesiekus,

Zoals ik al eerder zei, dat zijn vragen die je zelf het beste kunt beantwoorden. De mensen op dit forum, kunnen daarover niet oordelen. Wij zijn niet op de hoogte van jouw persoonlijke gegevens en je wensen.

[Fiesiekus]

M'n wensen: geen gezeur met/van hypotheekverkopers en zo laag mogelijke maandelijkse woonlasten.

M'n persoonlijke gegevens: maakt dat zo veel uit? Dat wijzigt toch ook vaker dan " 'n mens van onderbroek" ?

Ik ben gewoon op lange termijn bezien, niet gelukkig met een hypotheekverstrekker die met z'n tarieven bij hoogste aansbieders scoort. Wil, nu het nog aantrekkelijk kan zijn, overstappen naar een ander. Onder dezelfde randvoorwaarden: aflossingsvrij, geen ruzie met hypotheekverkopers (zo beter, Erkende Adviseur ) en geen ongewilde aanbiedingen of addertjes onder het gras.

[Erkend Adviseur]

Als je het goed doet, gaan je maandlasten ruwweg met twee tientjes omhoog. Je krijgt dan wel te maken met een aantal kosten, maar krijgt wel zekerheid voor de komende 10 jaar.

Ik heb even de rentes bekeken bij Woonfonds en die zijn inderdaad niet heel scherp. Je kunt echter wel zonder kosten de Trend rente omzetten naar een 10 jaars Trend rente. Als deze rente onder 5,6% blijft voor dit Trenddeel is oversluiten niet heel zinvol. Vraag eens een voorstel op bij Woonfonds en zet deze hier neer.

Aansluitend op de vorige beantwoorders: Of een aflossingsvrije hypotheek met een rente van 10 jaar vast aansluit op je persoonlijke situatie kunnen wij hier niet beoordelen. Je zult dit zelf moeten beoordelen of een gesprek aangaan met je/een hypotheekadviseur.

[kweenie]

OK, dan is het mij wat duidelijker. Je wilt dus overstappen omdat de rente in het algemeen veel hoger is dan bij concurrenten, en je dus op een 'strategisch moment' wilt overstappen. Dan kan ik mij voorstellen dat het nu inderdaad wel een handig moment is om naar een andere geldverstrekker over te stappen. Maar ik ben het met Erkend Adviseur eens dat het wellicht een handiger optie is om via je huidige trend keuze-mogelijkheden je deel met 5.3% rente te middelen en voor bv. 10 jaar vast te zetten. Stel dat dat deel op 5.7% zou uitkomen, dan zit je met het goedkopere 4.62% deel samen op gemiddels zo'n 5.25%. En dat zonder kosten voor oversluiten.

Maar als je toch zou willen oversluiten, ik denk dat een volledig aflossingsvrije hypotheek gezien de verhouding tussen hypotheek en WOZ waarde wel zou moeten kunnen. De hypotheek zit dan volgens mij nog onder de helft van de executiewaarde. Voor wat betreft een goede en voordelige aanbieder zou je naar bv. Aegon kunnen kijken.

Verder kun je overwegen om NHG te nemen. Daarvoor moet je, volgens de regels, je hypotheek wel verhogen voor woningverbetering, maar dat hoeft geen hoge verhoging te zijn. Als je bv. je huis een keer laat/gaat schilderen of iets anders relatief kleins wilt doen, dan is dat al voldoende om voor NHG in aanmerking te komen. Dat scheelt je vaak minstens 0,2% in het tarief.

Verder is het ook de vraag wat je zelf wilt en wat je nu én later kunt betalen. Vandaar dat je persoonlijke situatie van belang is: heb je een goed pensioen of heb je bijna niets? Werkt je partner ook en zo ja, hoeveel? Heb je eigen kapitaal om in een later stadium de hypotheek af te lossen of niet? Waarom dit van belang is, is omdat je vaak na je pensioen in een veel lager belastingtarief valt, zodat het voordeel van rente-aftrek vaak laag is. Ook is je inkomen na pensioneren vaak zoveel gedaald, dat het prettiger is als een groot deel van de hypotheek rond je pensioendatum wordt afgelost.

Zou jij alleenverdiener zijn, dan zul je dus over 11 jaar waarschijnlijk met pensioen gaan en zul je in inkomen terugvallen. Het voordeel van de rente aftrek zal dan waarschijnlijk ook ongeveer halveren. Dan zou ik aanraden om te proberen een deel van de hypotheek tegen die tijd af te lossen. Of om in elk geval te inventariseren wat je dan zou moeten betalen.

Ben je tweeverdiener, dan zit je partner nog 18 jaar in de hogere belastingschijven, zodat de rente-aftrek dan weer interessant kan zijn en een langere looptijd zou kunnen. En dan wordt ook banksparen interessant. Daarbij moet je nl. minstens 15 of 20 jaar (lage en hoge vrijstelling) inleggen vanwege de fiscale regels.

En let er sowieso op dat je sinds 2001 nog maar maximaal 30 jaar renteaftrek hebt, en het dus verstandig is om tzt. niet een zo hoge schuld te hebben dat je de lasten zonder renteaftrek niet meer zou kunnen betalen.

Verder is het natuurlijk wel relevant of je bv. zoveel spaargeld zou hebben dat je de hypotheek zo zou kunnen aflossen, of dat je eigenlijk helemaal geen spaargeld hebt...

Nu heb je misschien ook een idee waarom je verdere persoonlijke gegevens van belang zijn.

[Fiesiekus]

Kijk, bedankt nou komen we ineens veel verder!!

Vooral de optie NHG is interessant, NHG heb ik nu dus niet op onze hypotheken. Ik dacht dat om voor NHG in aanmerking te komen, 50% van de lening afgelost moet worden (middels spaar- of beleggingsverzekering)? Kan dat ook met banksparen?

Dat van die max. 30 jaar aftrekbaarheid speelt naturulijk ook een rol; banksparen kan daarin bijdragen.

Dan zou ik dus 2 (3) vliegen in één klap slaan:
1 met banksparen en woningverbetering kan ik van NHG gebruik maken (dat kan nu niet binnen de bestaande hypotheken?)
2 wat ik spaar, blijft buiten box 3 (we zitten nu al boven de vrijstelling)
3 tzt bij pensionering kan ik een deel van de lening aflossen, waardoor de maandlasten bijv. 50% dalen.


Anderzijds denk ik dat er nog renteverlagingen in het verschiet liggen (jullie denken daar anders over?) en zou dan gebruik kunnen maken van die Trend-optie. Dan zouden we dus voor beide hypotheken, 10 jaar "onder de lager-rente pannen" zitten.

[Erkend Adviseur]

De regel 50% aflossingsvrij wordt bepaald op de waarde van de woning. Bij een hypotheek van € 170.000,- moet de waarde dus minimaal € 340.000 bedragen.

[kweenie]

Voor NHG moetje volgens mij wel een nieuwe hypotheekakte laten maken. Ik weet niet of je de huidige rente dan zou kunnen nemen (met bv. 0,2% korting omdat je NHG krijgt). Dat zou je bij een woonfonds adviseur moeten navragen. Het NHG-verhaal is vooral makkelijk te doen als je naar een andere verstrekker zou overstappen.

Verder had ik de indruk dat jij zelf graag zekerheid zou willen hebben over de lasten de komende 10 jaar, en dat jij, omdat je juist nu zou willen oversluiten, het idee had dat de rente nu lekker laag staat en in de toekomst zou gaan stijgen. Als je de indruk hebt dat de rente nog wat gaat dalen, dan zou het wellicht juist handig zijn om nu nog niets te veranderen.

Maar als je bv. een deel van je spaargeld 'fiscaal vriendelijk' in de hypotheek zou willen steken, door bv. een deel bankspaarhypotheek te nemen, is het waarschijnlijk wel handig om snel over te sluiten, omdat het banksparen deel minstens 15 of 20 jaar moet lopen. Als je de laatste jaren minder aftrek zou hebben, dan kan dat het voordeel teniet doen. Maar dat is heel erg van je persoonlijke situatie afhankelijk. Dus toch maar een keer bij een adviseur binnen lopen...?

[Fiesiekus]

De regel 50% aflossingsvrij wordt bepaald op de waarde van de woning. Bij een hypotheek van € 170.000,- moet de waarde dus minimaal € 340.000 bedragen.

Weet je dit wel heel zeker? Ik dacht dat die 50% echt wordt bepaald op het leningsdeel.

[kweenie]

Die 50% geldt inderdaad voor de waarde op het moment van sluiten van de NHG-hypotheek. Zie evt. ook artikel B5 van de NHG voorwaarden.

[Erkend Adviseur]

Als de hypotheek bij Woonfonds nu zonder NHG is, zal er ook een nieuwe hypotheekakte moeten komen om hiervoor in aanmerking te komen.

Overigens is voor banksparen de rente weer minder belangrijk. Ik denk dat het zinvol is om eens een afspraak te maken met een hypotheekadviseur. Je hebt teveel vragen om via een forum te kunnen beantwoorden.

[CB]

M'n persoonlijke gegevens: maakt dat zo veel uit? Dat wijzigt toch ook vaker dan " 'n mens van onderbroek" ?

Hoe kan wie dan ook een advies geven, als er geen rekening gehouden wordt met iemands persoonlijke situatie. Je bent 54 jaar en je partner 47. Ook jij gaat met pensioen. Dan zal een advies met alleen een AOW anders luiden, dan iemand met een AOW en een vorstelijk pensioen. Maar gezien je reactie, maakt het volgens jou niet uit of je tijdens je pensioen inkomen gaat inleveren. Jij wilt kennelijk een advies voor de kat z'n viool weg.

Je wit zo laag mogelijke lasten toch. Gewoon oversluiten en rechtstreeks bij de aanbieder met de laagste rente op basis van aflosvrij. Dat geeft de laagste maandlast en geen gezeur met een hypotheekadviseur.

[Fiesiekus]

Nou CB, het ligt iets genuanceerder. Mijn visie is dat pensioen(opbrengsten) en hypotheek(lasten) toch twee heel verschillende dingen zijn. En daarom ook op verschillende wijzen (lees: onafhankelijk van elkaar) gefinancierd moeten worden.

Ik zie echt de lol niet in van je eigen huis opeten (wat is dat huis waard als ik met pensioen ben??) terwijl ik na m'n pensioen t.g.v. een CVA met afasie in een rolstoel achter de geraniums zit. Beetje cru, maar ik bedoel: ik leef nu, wordt al minder gezond en ga nu niet "het brood uit de mond sparen" om straks het "ouwe-lullen-pakhuis" te spekken.

M'n pensioen wordt grotendeels door m'n werkgever betaald, heb (ik: 47 jaar) al > 20 jaar ABP bij elkaar gesprokkeld en betwijfel of het ooit nog wat wordt met de aandelen. Ben blij al 10 jaar geleden al die koopsompolissen te hebben afgekocht en de 2-ton-€ overwaarde van onze vorige woning in deze woning te hebben gestopt (stom zei de adviseur, daar moet je aandelen voorkopen, voordat ie me 't kantoor uitbonjourde ).

Dus....noem 't voor de kat z'n viool...ik ben nog steeds blij met de bovengenoemde adviesen die ik in alle rust zelf kan doorrekenen en op merites kan controleren.