[ archief ] eigen huis verhuren, ervaringen?

[petervaals]

In juli 2007 kocht ik in een impuls een nieuwbouw woning in Amsterdam. De motivatie toen was voornamelijk dat de huizenmarkt nog steeds gezond was en daarnaast had ik een conflict met mijn bovenbuurman in een huurwoning elders in Amsterdam waar ik nog steeds woon. Het conflict is inmiddels opgelost (hij is verhuisd) en de nieuwbouw woning is in september 2008 opgeleverd. Nu ik de nieuwe woning heb gezien heb ik besloten dat het toch niets voor mij is en ik wil er graag vanaf. Mijn gedachte tijdens de koop is geweest dat dit geen probleem moest zijn in Amsterdam in de toenmalige huizenmarkt en de prijs / ruimte verhouding was gunstig. Ik heb een aflossingsvrije hypotheek dus de maandlasten zijn flink hoog.

Inmiddels zijn de tijden veranderd zoals we allemaal weten. De woning staat sinds vlak voor de oplevering te koop maar ik heb erg weinig kijkers gehad tot nu toe. Inmiddels heb ik een aanbod gekregen om het buitenland te gaan werken dus ik wil nog sneller van de hypotheeklasten af om me daar een jaar te kunnen vestigen. Ik zit nu te denken over verhuur maar ik ga er vanuit dat mijn bank hiervoor geen toestemming zal verlenen mocht ik dit aan ze verzoeken. In Amsterdam is in principe een goede markt voor verhuur aan 'expats' die hier slechts een aantal maanden zullen verbljven dus ik denk dat dat wel een optie is. Heeft iemand hier ervaring met een dergelijke verhuur van het eigen bezit?

Ik begrijp het probleem van een huurder die er niet meer uit wil, maar mijn intentie is een huurder te zoeken die er zeker weer uit gaat, die hier is voor een tijdelijke verblijf voor zijn of haar werkgever, een zogenaamde 'expat', vandaar dat ik ook specifiek naar ervaringen daarmee vraag.

Uiteraard is het een risico dat de huizenmarkt nog verder naar beneden gaat en dat de verkoop over b.v. een jaar nog veel minder zal opleveren (ik maak op de huidige vraagprijs van 260 duizend al verlies dus ik zou al moeten bijlappen om de hypotheek op te kunnen heffen bij verkoop). Echter, als ik de woning kan verhuren voor in ieder geval kostprijs (hypotheekrente + servicekosten + WOZ etc.) dan kan ik er in ieder geval voor zorgen dat ik er niet, zoals nu, zo'n 12 duizend euro (met belastingaftrek) per jaar op achteruit ga terwijl de woning gewoon leeg staat.

Er komt nog een ander stukje narigheid bij kijken: de leegstandwet. Mijn woning is dan wel groter en duurder dan een sociale huurwoning waard is, maar ik vraag me toch af of de gemeente Amsterdam deze lege woning niet zal willen laten bewonen door een huurder naar hun keuze na een maand of 6 leegstand. Er staat immers niemand als bewoner ingeschreven op dit adres. En dan ben ik veel verder van huis aangezien ik dan geen zeggenschap meer heb over wie die huurder is en wat de prijs zal zijn. Als ik nu verhuur kan ik b.v. gemeubileerd verhuren en de kosten van het interieur doorberekenen in de huurprijs als afschrijving. Tevens zit ik dan waarschijnlijk met een huurder die nooit meer weggaat, i.t.t. een zelf uitgekozen expat waar ik kan verwachten dat die na 6 - 12 maanden weer het land verlaat.

Ik heb even rondgekeken en het blijkt dat er tegenwoordig verhuurbedrijven zijn die tegelijkertijd de woning te koop alsmede te huur aanbieden. Ik weet niet of die legaal is maar ik heb wel gehoord van een "ontruimingsverklaring" die je in het huurcontract kunt opnemen. Kort gezegd stelt deze verklaring dat de huurder akkoord gaat met het ontruimen van de woning wanneer deze wordt verkocht. Is dat geen optie?

Het gaat, zoals je boven al leest, toch al om meer dan 12 duizend euro op jaarbasis, en daar maak ik graag korte metten mee, zo legaal mogelijk natuurlijk. Daarnaast begrijp ik dat ik b.v. belastingaftrek zal verliezen als er een ander op het adres zal inschrijven, maar zo lang de huur hoog genoeg is inclusief interieur moet dat elkaar wel kunnen compenseren verwacht ik. M.i. is mijn probleem wat genuanceerder dan "wel doen / niet doen".

Ik zou graag wat specifieke ervaringen van mensen in een soortgelijke ervaring willen lezen.

[roro25]

ik ga er vanuit dat mijn bank hiervoor geen toestemming zal verlenen

Ik heb geen ervaringen met onderhuur. Meest ehypverstrekkers hebben een zgn huurbeding (art. 3:264 lid 7 BW) opgenomen in de hypotheekakte. Dit houdt in dat je het niet mag verhuren.
Mocht je bv toch gaan verhuren dan pleeg je wanprestatie en is de hypverstrekker gerechtigd om de hypotheek te executeren en het huis te verkopen. Wordt je neit beter van.

[Red Felix]

Niet zozeer eigen ervaringen van mezelf, maar wat aandachtspunten. Misschien heb je er wat aan...

om me daar een jaar te kunnen vestigen

Als het tijdelijk is en je je bank er van kan overtuigen dat je er zelf weer gaat wonen, dan staan ze het misschien toe. Maar dan is misschien wel hun voorwaarde dat je je huidige huurwoning opgeeft en je je inschrijft op je adres koopwoning.

Heeft iemand hier ervaring met een dergelijke verhuur van het eigen bezit?

Ik heb geen ervaring, maar er zijn speciale bureautjes voor die expats voor je regelen.

Echter, als ik de woning kan verhuren voor in ieder geval kostprijs

Dit moet je heel goed uitzoeken. Afhankelijk van de verhuurvorm (tijdelijk of niet), en eventueel of de woning je eigen eerste verblijfplaats is, stelt de belastingdienst bepaalde eisen. In het algemeen kan je niet van 2 walletjes eten: én onbelaste huurinkomsten, én hypotheekrenteaftrek...

de leegstandwet

Schrijf de studerende zoon/dochter van een goede vriend(in) in op je adres. Hoezo leegstand?

ontruimingsverklaring

Er is een enorme huurderbescherming, bij wet vastgelegd. Een dergelijke verklaring zal vaak alleen maar kunnen gelden als de woning bv ontruimt moet worden bij gedwongen verkoop ofzo. Als jij gewoon je woning wilt verkopen en de huurder heeft geen zin om te vertrekken, ontruimingsverklaring of niet, dan moet je maar afwachten of het gaat lukken. Ontzettend goed nakijken dus!

[sjoegel]

Verhuren na goedkeuring hypotheeknemer als gestoffeerde gemeubileerde ruimte. Er zijn bureaus die hier in bemiddelen. Zij hebben kant en klare contracten liggen. Het is liberale, lees gepeperde huur, alleen interessant voor bedrijven die de kosten kunnen aftrekken. Voor een familielid heb ik in de jaren 90 veel appatrementen in de grachtengordel verhuurd en beheerd. Is goed te doen maar er waren ook perioden dat het moeilijk was om "expats" te vinden. Ze willen doorgaans allemaal in de grachtengordel zitten of je moet expats met familie hebben. Een jaar verhuren is mogelijk wat kort. De meeste willen langer kunnen blijven zitten. LAAT HET BEDRIJF DE HUUR BETALEN. Zij zijn emotioneel niet verbonden met de woning. Een huurder is dat wel met al het gedoe van dien.

[sjorsie1982]

Als het al mag van je bank dan zou ik het niet doen. Je weet namelijk niet wie je in huis neemt.
Als je een wanbetaler in huis neemt dan krijg je deze echt niet makkelijk uit je huis tenzij je dure gerechtelijke stappen wilt ondernemen.
Zet je in je huurcontract een bepaalde tijd, dan kan deze gewoon weer worden verlengd ondanks dat je dat zelf niet wilt.
Huurders staan VEELST te sterk in NL. Dat is 1 van de redenen waarom er zo weinig vrije sector verhuur is.
Ik zou mijn vingers er nooit aan branden.
Ik zou nog liever failliet gaan.

[D1RK]

Zoek een Junk met wietplantage die buiten de meter om stroom af tapt en je kunt deze woning binnen 1 jaar renoveren tegen veel kosten.

Ze zullen de huur te laat betalen en jij bleef met nog meer schulden zitten.

Dit soort verhalen komen voor tenzij je het verzekerd verhuurde via makelaar die ook moet verdienen....

Vraag eerst de bank of ze mee willen werken en anders, gewoon verhuizen!

[rob63]

je zou het kunnen proberen via de gemeente Amsterdam op basis van de Leegstandswet, je krijgt dan een vergunning en de huurders moeten eruit zodra je kunt verkopen!! Weet niet hoe soepel ze in A'dam daarmee zijn. Woon zelf in Eindhoven.

[Yuma]

Verhuur al ruim 5 jaar een woning. Nooit geen toestemming gevraagd aan hypotheekverstrekker,krijg alleen de post hierover op het verhuurde adres,maar die word doorbezorgd naar ons woonadres. Doe het voor de rest helemaal legaal,dus geen renteaftrek en een degelijk huurcontract. Huurbescherming ontkom je niet aan dus in dat opzicht ben je aan de goden overgeleverd. Voor de rest alleen maar positieve ervaringen en een rendement wat ik op spaarrekening nooit krijg,maar ligt aan je rentetarieven tov je huurpenningen.
Een optie voor jouw zou misschien tijdelijke verhuur via je makelaar zijn,aan mensen die hun huis verkocht hebben en even moeten overbruggen omdat hun nieuwe huis nog niet opgeleverd is. Het voordeel is dat deze mensen er zeker uit gaan,en ook niet onbelangrijk tegenwoordig,ze hebben meestal geld op de rekening en daardoor ook de bereidheid tijdelijk een hogere huursom te betalen. Nadeel is dat je risico op regelmatige leegstand hebt.