Nieuwe rentevaste periode bankspaarhypotheek: omslagpunt

[Wimpie01]

Hallo allemaal,

Momenteel heb ik een nieuw rentevoorstel liggen voor mijn bankspaar-hypotheekgedeelte; de rentes zijn erg laag op het moment. Ik heb de eerste 10 jaar erop zitten, en moet nog 16 jaar en 10 maanden (looptijd iets ingekort d.m.v. extra stortingen).

Nu twijfel ik over de duur van de nieuwe rentevaste periode. Ik weet dat er ergens een omslagpunt in een bankspaarhypotheek zit, dat je gebaat bent bij een juist zo hoog mogelijke rente i.p.v. een zo laag mogelijke i.v.m. het rente-op-rente effect.

Ik heb er al aan zitten rekenen, maar tis complex en bovendien zitten er veel onbekenden in... lastig.

Is er in algemene zin iets te zeggen over de tijdsspanne van een bankspaarhypotheek, waar in de tijd ongeveer het punt ligt dat juist een hoge rente gaat renderen? Ik las op 'het net' iets over 2/3 tot 3/4 van de looptijd (hou me de details even ten goede), maar ik wil me graag van meerdere kanten laten informeren .

Alvast bedankt!

Gr. Wimpie

[PeterPeters1966]

Dit lijkt me echt iets voor een financieel adviseur die alle tools en informatie hiervoor heeft (en een opleiding hiervoor heeft gedaan). Ik zou mijn financieele toekomst niet afhankelijk maken van een aantal goedbedoelende amateurs op een internetforum.

[jonis]

De amateur zegt in elk geval dat het meestal niet uitmaakt als je hem nu wat langer vastzet voor een wat hoger % te ontvangen. Mocht je nl in de toekomst een hogere aantrekkelijkere rente zien, zal, omdat er verder vermogen is opgebouwd en de nog hogere nieuwe rente, er geen vergoedingsrente worden gevraagd voor openbreken rentevastperiode.

[Wimpie01]

Dit lijkt me echt iets voor een financieel adviseur die alle tools en informatie hiervoor heeft (en een opleiding hiervoor heeft gedaan). Ik zou mijn financieele toekomst niet afhankelijk maken van een aantal goedbedoelende amateurs op een internetforum.

Onlangs bij een adviseur geweest... ook hij zal aannames moeten gaan doen om een berekening te maken. De belangrijkste daarbij is wat de rente in de toekomst gaat doen; dat weet natuurlijk niemand.

Daarnaast valt het mij op dat de ene adviseur iets heel anders adviseert dan de ander...

[Wimpie01]

De amateur zegt in elk geval dat het meestal niet uitmaakt als je hem nu wat langer vastzet voor een wat hoger % te ontvangen. Mocht je nl in de toekomst een hogere aantrekkelijkere rente zien, zal, omdat er verder vermogen is opgebouwd en de nog hogere nieuwe rente, er geen vergoedingsrente worden gevraagd voor openbreken rentevastperiode.

De rente in de toekomst naar boven toe herzien is mij al gewaar geworden. Ik twijfel tussen 7 jaar vast voor 1,19% en 10 jaar vast voor 1,24%. Wat opvallend is bij BLG de 10-jaars rente meestal scherp in de markt gezet wordt. In verhouding tot de andere rentevaste periodes is deze dus laag.

[JozJan]

Op die rentevastperiode (en op 20 jaar vast) is de concurrentie het sterkst, dus dat die relatief laag is, is niet zo gek.

[Wimpie01]

Klopt, maar mijn ervaring leert dat BLG juist met de 10 jaars rentes behoorlijk scherp zit en met de 15 en 20-jaars rente niet zo...

[Wimpie01]

Verder nog iemand over dit thema iets te melden?

[Fiesiekus]

Verder nog iemand over dit thema iets te melden?

Ja. Wleke getallen horen er bij je hypotheek en bij het aanbod?

M.a.w.:

1) De hypotheekschuld
2) Opgebouwde kapitaal
3) Welke nieuwe spaarbedragen, rente-%'s bij welke rentevastperiode's?? Zijn die 2 (7&10 jaar)de enige opties

[Wimpie01]

Bij deze

- Schuld: €90.750,-
- Opgebouwde waarde: €29.544,- (mrt. 2021)
- Huidige rente: €4,55%
- looptijd na mrt-2021: 16 jaar 10 maanden

Nieuwe rentevaste periodes:
- 1jr: 1,08% - €249,62 sparen
- 2jr: 1,10% - €248,65 sparen
- 3jr: 1,13% - €247,19 sparen
- 4jr: 1,14% - €246,71 sparen
- 5jr: 1,16% - €245,74 sparen
- 6jr: 1,17% - €245,25 sparen
- 7jr: 1,19% - €244,28 sparen
- 10jr: 1,24% - €241,86 sparen
- 12jr: 1,47% - €230,77 sparen
- 15jr: 1,54% - €227,42 sparen

Zoals eerder gezegd neig ik naar de 10-jaars rente omdat deze scherp is, én omdat ik denk dat het 'omslagpunt' tussen 7 en 10 jaar ligt (vanaf nu gerekend). Ik kan tussentijds kosteloos (nouja... €150,- administratiekosten) de rente naar boven toe aanpassen, mocht de rente in de toekomst flink stijgen.

[kweenie]

Ik zou eerder denken aan 4 jaar. Nog even een paar jaar lage rente en relatief veel sparen (wellicht met extra inleg) en daarna 12 jaar relatief hoge rente om de spaarpot iets sneller te laten groeien.

Een en ander mits er nog renteaftrek is, wat bij 90k lening de vraag is. Anders is het wellicht toch handiger om af te lossen en gewoon annuitair te betalen.

[jonis]

Bij deze hoogte hoofdsom zijn er nauwelijks foute keuzes.
De verschillen zijn hooguit tientjes verschil.
Aflossen kan, maar 61000 in 17 jaar is ook +/_ 330 per maand + bruto=netto
Kort vastzetten met verhoogde inleg kan ook...moet het scenario natuurlijk ook uitkomen voordat er extra voordeel behaald wordt.

[Wimpie01]

Ik kom er ook een beetje op uit dat 7 of 10 jaar niet zoveel uitmaakt... misschien een paar honderd euro over de resterende 17 jaar...

[Fiesiekus]

Bij deze

- Schuld: €90.750,-
- Opgebouwde waarde: €29.544,- (mrt. 2021)
- Huidige rente: €4,55%
- looptijd na mrt-2021: 16 jaar 10 maanden

Nieuwe rentevaste periodes:
- 1jr: 1,08% - €249,62 sparen
- 2jr: 1,10% - €248,65 sparen
- 3jr: 1,13% - €247,19 sparen
- 4jr: 1,14% - €246,71 sparen
- 5jr: 1,16% - €245,74 sparen
- 6jr: 1,17% - €245,25 sparen
- 7jr: 1,19% - €244,28 sparen
- 10jr: 1,24% - €241,86 sparen
- 12jr: 1,47% - €230,77 sparen
- 15jr: 1,54% - €227,42 sparen

Zoals eerder gezegd neig ik naar de 10-jaars rente omdat deze scherp is, én omdat ik denk dat het 'omslagpunt' tussen 7 en 10 jaar ligt (vanaf nu gerekend). Ik kan tussentijds kosteloos (nouja... €150,- administratiekosten) de rente naar boven toe aanpassen, mocht de rente in de toekomst flink stijgen.

Ik heb 't even in Excel voor je doorgerekend (simpel zat) en de waarden voor 7 en 10 doorgetrokken over de volle resterende 17 jaar looptijd. Enige onzekere factor is de HRA, die de komende jaren tot plm 31% daalt. Zonder de HRA zijn de uitkomsten:

7 jrs. betaal je totaal €18359 rente en €49833 spaarinleg dus totaal€68192 over 17 jaar.

Bij 10 jrs. rentevast €19130 rente en €49339 spaarinleg; totaal€68469 over 17 jaar.

De verschillen zijn dus gering. Zonder het Eigen Woning Forfait is over de netto bedragen niets te zeggen, maar gezien de geringe hypotheek, zal de HRA -invloed, gering zijn op bovenstaande bruto-bedragen.

Eigenlijk zou je dus je keuze van een aantal rentescenario's moeten laten afhangen:

1) Gaat de rente op korte termijn stijgen: korte RVP en bij de hoge rente, lang vastzetten
2) Rente gaat pas in de loop van vele jaren omhoog: iedere keer een korte RVP tot de rente "uitgestegen" is en dan profiteren d.m.v. langere RVP
3) Rente gaat dalen….kan je wel beredeneren a.d.h.v. 1) en 2)

[kweenie]

Het maakt in dit geval inderdaad weinig uit. Normaliter is nu kort tegen lage rente vast zetten en straks langer tegen hogere rente vastzetten de meest 'logische' keus, maar dat maakt in dit geval nauwelijks uit in de maandlasten. Aangezien je aangeeft dat je in de toekomst tegen geringe kosten de rente mag 'oversluiten' naar een hoger rentepercentage, is het misschien nog de meest logische keus om de huidige rente voor de rest van de looptijd vast te zetten. Daalt de rente op korte termijn verder, dan scheelt dat in de totale lasten niet heel veel blijkt uit de berekeningen. Daalt de rente later in de looptijd, dan kan het wel een flinke impact op de benodigde maandelijkse storting hebben en dat risico zou je willen afdekken. En als de rente zou stijgen, dan kun je blijkbaar zelf op een moment dat het jou goed uitkomt de rente alsnog openbreken.

[Wimpie01]

Bedankt voor jullie antwoorden. Ik ben er al een tijdje mee aan het rekenen in mijn Excel sheet, en kom niet echt tot een harde conclusie. Ik verwacht zelf dat de rente niet (veel) lager gaat worden dan nu (maar dat zeggen ik iedere keer ), maar 1,24% voor 10 jaar is toch serieus laag te noemen.

Ik snap het principe van nu nog een x-aantal jaren de spaarpot flink spekken (met een korte rente), en dan rente trekken. 1 'onzekerheidje': we weten niet wat de rente in de toekomst gaat doen.

Ik neig momenteel dus zelf iets meer naar de 10-jaars variant omdat de rentepercentages van 10 en 7 jaar (maar de rest ook) heel dicht bij elkaar liggen. Wel met in het achterhoofd dat de 10-jaars rente scherp wordt aangeboden; misschien is dat een verkeerde beweegreden in dit geval. Ja, met de 10-jaars rente ben ik iets duurder uit, ook al zou ik na 7 jaar de rente openbreken en deze opnieuw vastzetten (waar ik achteraf gezien dan dus beter 7 jaar had kunnen kiezen). Maar voor die 0,05% verschil is het mij dat gokje misschien wel waard. Ik koop dus een stukje flexibiliteit.

Ik kom aan de volgende getallen op januari 2028 (op dat moment kan ik in de looptijd nog net voor een 10-jaar RVP kiezen):

7 jaar vast (1,19%):
- Spaarpot: € 52.923,-
- Betaalde rente: €7.379,-

10 jaar vast (1,24%):
- Spaarpot: € 52.862,-
- Betaalde rente: € 7.690,-

Ik kan dan enkel concluderen dat de spaarpot bij de 7-jaars rente iets meer (€61,-) gegroeid is door de iets hogere inleg. Het verschil in betaalde rente is €311,- (bruto). Ik verwacht dat de rente dan hoger gaat zijn dan nu (jaja... speculatie). De vraag is alleen op welk punt van de hypotheek een hogere rente interessant is...

Ik kwam verder deze nog tegen: https://www.iex.nl/Column/19208/Spaar-maar-waar.aspx

Ik weet dat jullie niet alles van Jos Koets voor zoete koek slikken... En dan kom ik op mijn initiële vraag: waar in de looptijd of spaarpot ben je gebaat bij een zo hoog mogelijke rente?

7-jaars rente:
- spaarpot: 1 januari 2028: €52.923,- (58% gevuld)
- looptijd: 202 van 322 maanden

10-jaars rente:
- spaarpot: 1 januari 2031: €63.740,- (70% gevuld)
- looptijd: 238 van 322 maanden

Als ik Jos moet geloven dan zit het 'ideaal' hier precies tussenin...minimaal 62% in de polis...

[Fiesiekus]

Bedankt voor jullie antwoorden. Ik ben er al een tijdje mee aan het rekenen in mijn Excel sheet, en kom niet echt tot een harde conclusie.

Ik kom aan de volgende getallen op januari 2028 (op dat moment kan ik in de looptijd nog net voor een 10-jaar RVP kiezen):

7 jaar vast (1,19%):
- Spaarpot: € 52.923,-
- Betaalde rente: €7.379,-

10 jaar vast (1,24%):
- Spaarpot: € 52.862,-
- Betaalde rente: € 7.690,-

Ik kan dan enkel concluderen dat de spaarpot bij de 7-jaars rente iets meer (€61,-) gegroeid is door de iets hogere inleg. Het verschil in betaalde rente is €311,- (bruto). Ik verwacht dat de rente dan hoger gaat zijn dan nu (jaja... speculatie). De vraag is alleen op welk punt van de hypotheek een hogere rente interessant is...

Op dezelfde datum, moeten beide "spaarpotten" gelijk, zijn. Einddoel moet nl. precies zoveel opleveren dt de schuld wordt afgelost. Weer het principe: lage rente is meer inleg, hogere rente is minder inleg. Beide leiden tot hetzelfde opgebouwde kapitaal.

Over dat artikel van Jos Koets: dat gaat over spaarhypotheken, een ander product dan jij (bofkont!!) hebt.

[Wimpie01]

Bedankt voor jullie antwoorden. Ik ben er al een tijdje mee aan het rekenen in mijn Excel sheet, en kom niet echt tot een harde conclusie.

Ik kom aan de volgende getallen op januari 2028 (op dat moment kan ik in de looptijd nog net voor een 10-jaar RVP kiezen):

7 jaar vast (1,19%):
- Spaarpot: € 52.923,-
- Betaalde rente: €7.379,-

10 jaar vast (1,24%):
- Spaarpot: € 52.862,-
- Betaalde rente: € 7.690,-

Ik kan dan enkel concluderen dat de spaarpot bij de 7-jaars rente iets meer (€61,-) gegroeid is door de iets hogere inleg. Het verschil in betaalde rente is €311,- (bruto). Ik verwacht dat de rente dan hoger gaat zijn dan nu (jaja... speculatie). De vraag is alleen op welk punt van de hypotheek een hogere rente interessant is...

Op dezelfde datum, moeten beide "spaarpotten" gelijk, zijn. Einddoel moet nl. precies zoveel opleveren dt de schuld wordt afgelost. Weer het principe: lage rente is meer inleg, hogere rente is minder inleg. Beide leiden tot hetzelfde opgebouwde kapitaal.

Over dat artikel van Jos Koets: dat gaat over spaarhypotheken, een ander product dan jij (bofkont!!) hebt.

Het principe van de bankspaarhypotheek is mij geheel duidelijk. Wat ik probeerde duidelijk te maken is wat de stand is na ca. 7 jaar looptijd - vanaf nu gerekend)... ik probeer enkel het verschil tussen de 7- en 10-jaars rente te duiden. Ik kom er tot nog toe op uit dat het elkaar niet zoveel maakt..


Ik dacht dat een spaarhypotheek en een bankspaarhypotheek in theorie hetzelfde waren, enkel dat bij een spaarhypotheek wellicht de SEW bij een andere verzekeraar kan lopen als dat de hypotheek loopt, én dat er nog een verplichte ORV aanwezig moest zijn?

Beide producten hebben toch een gelijkblijvende hypotheekschuld tot einde looptijd, gegarandeerd eindkapitaal en rente-op-rente principe?

[Fiesiekus]

Bedankt voor jullie antwoorden. Ik ben er al een tijdje mee aan het rekenen in mijn Excel sheet, en kom niet echt tot een harde conclusie.

Ik kom aan de volgende getallen op januari 2028 (op dat moment kan ik in de looptijd nog net voor een 10-jaar RVP kiezen):

7 jaar vast (1,19%):
- Spaarpot: € 52.923,-
- Betaalde rente: €7.379,-

10 jaar vast (1,24%):
- Spaarpot: € 52.862,-
- Betaalde rente: € 7.690,-

Ik kan dan enkel concluderen dat de spaarpot bij de 7-jaars rente iets meer (€61,-) gegroeid is door de iets hogere inleg. Het verschil in betaalde rente is €311,- (bruto). Ik verwacht dat de rente dan hoger gaat zijn dan nu (jaja... speculatie). De vraag is alleen op welk punt van de hypotheek een hogere rente interessant is...

Op dezelfde datum, moeten beide "spaarpotten" gelijk, zijn. Einddoel moet nl. precies zoveel opleveren dt de schuld wordt afgelost. Weer het principe: lage rente is meer inleg, hogere rente is minder inleg. Beide leiden tot hetzelfde opgebouwde kapitaal.

Over dat artikel van Jos Koets: dat gaat over spaarhypotheken, een ander product dan jij (bofkont!!) hebt.

Het principe van de bankspaarhypotheek is mij geheel duidelijk. Wat ik probeerde duidelijk te maken is wat de stand is na ca. 7 jaar looptijd - vanaf nu gerekend)... ik probeer enkel het verschil tussen de 7- en 10-jaars rente te duiden. Ik kom er tot nog toe op uit dat het elkaar niet zoveel maakt..


Ik dacht dat een spaarhypotheek en een bankspaarhypotheek in theorie hetzelfde waren, enkel dat bij een spaarhypotheek wellicht de SEW bij een andere verzekeraar kan lopen als dat de hypotheek loopt, én dat er nog een verplichte ORV aanwezig moest zijn?

Beide producten hebben toch een gelijkblijvende hypotheekschuld tot einde looptijd, gegarandeerd eindkapitaal en rente-op-rente principe?

Bankspaarhypotheek en spaarhypotheek zijn twee verschillende dingen. Bij banksparen spaar je op een bankrekening, bij een spaarhypotheek betaal je premie aan/voor een verzekeringsmaatschappij / kapitaalverzekering. Die kapitaalverzekering heeft een polis met allerlei voorwaarden, ook staat vermeld hoe en wat en wanneer de kapitaalverzekering tot uitkering komt. Bijv. bij leven na 30 jaar, of eerder bij overlijden. Door extra's, heeft die verzekering een hogere premie dan de bankspaarrekening aan spaarbedragen vereist.

Bij die spaarhypotheek is het vaak ondoorzichtig, wat er met de betaalde premie gebeurt. Deel is (vaak) om risico bij overlijden af te dekken.

Meest in het oog springend is een recente prublicatie van mensen met een kapitaalverzekering eigen woning plus nog een aparte (dure) ORV. Bleek bij bestuudering van de kleine lettertjes, dat de kapitaalverzekering niet uitkeerde bij voortijdig overlijden en dat je 't dan van de ORV moest hebben. Omgekeerd, bij in leven zijn na 30 jaar premies betalen, keerde de levensverzekering kapitaal uit, maar had je ook 30 jaar ORV-prmie betaald. Dus altijd dubbel betalen voor max. ée1n uitkering…..tja.

[JozJan]

Nee, Fiesiekus, zo werkt dat niet. Als je een polis hebt die alleen bij Leven uitkeert, dan vergoed de verzekeraar risicopremie aan de klant. Bij gelijk doelkapitaal betaal je dan minder premie. De risicopremie die de verzekeraar 'teruggeeft' is in de regel (nee, niet altijd) gelijk aan de premie die ze in rekening brengen voor een orv.

Het hele doel van het lostrekken van opbouw polis en risicopolis was gelegen in de wens om de nalatenschap fiscaal zo voordelig mogeljik te regelen.