[ archief ] Protest tegen onnodig teveel betalen vanwege risico-opslag

[CB]

De Nederlandse Vereniging van Banken heeft een mooi rapport met een aantal cijfers.
https://www.nvb.nl/media/document/00147 ... gustus.pdf

Up to 2005, an LTV at origination of 110 percent was not uncommon in the
Netherlands. Average LTV at origination has come down from 96 percent in 2010
to 89 percent in 2013. The average share of new mortgages with an LTV of more
than hundred percent has been declining, from 55 percent in 2010 to fifty percent
in 2013, and is declining further in 2014

Samen met andere gegevens als het beperkte aantal defaults en wanbetalers kan je een aardig indruk krijgen van de verhouding tussen premie voor risico, risico en impact voor de bank

Dat het risicopercentage daalt is toch logisch. Voor de nieuwe hypotheken zijn en worden de verstrekkingspercentage in stappen verlaagd en de huizenprijzen stijgen weer, alleen daarom gaat het gemiddelde risicopercentage naar beneden.

[sacredfour]

Ik ben het hier met CB eens, contract is contract.
Spotter,
je zou eens een duik moeten nemen in het overeenkomstenrecht. De enigste verplichting van de bank is zich aan de overeenkomst te houden. Natuurlijk mogen de partijen midden in de overeenkomst samen gaan kijken of er een andere rente mogelijk is. Het is echter geen verplichting. De overeenkomst, de hypotheekakte met de daaraan gevoegde alg. voorwaarden hypotheek, zijn alles bepalend voor de rente gedurende de gehele looptijd van de hypotheek. Ook de bank mag niet eenzijdig de overeenkomst veranderen door een extra component toe te voegen aan de rente als dit niet al bij het aangaan van de overeenkomst is bepaald. Ik zou zeggen geef eens een link naar de alg. voorwaarden die bepalend zijn voor jouw hypotheek. Alleen dan wordt duidelijk wat de bank wel en niet mag doen.

[kweenie]

Up to 2005, an LTV at origination of 110 percent was not uncommon in the
Netherlands. Average LTV at origination has come down from 96 percent in 2010
to 89 percent in 2013. The average share of new mortgages with an LTV of more
than hundred percent has been declining, from 55 percent in 2010 to fifty percent
in 2013, and is declining further in 2014

Samen met andere gegevens als het beperkte aantal defaults en wanbetalers kan je een aardig indruk krijgen van de verhouding tussen premie voor risico, risico en impact voor de bank

Dat kun je hieruit helemaal niet. Dit zegt namelijk alleen iets over de marktwaardeverhouding bij aanvang van (nieuwe) hypotheken en niets over hoe de bestaande leningen zich ontwikkelen. Terwijl dat juist is waar je in geïnteresseerd bent.

[Lisare]

Spotter,

Even een gewetensvraagje:

Hoeveel mensen hebben in de periode 2008 - heden contact met hun geldverstrekker opgenomen om deze actief te informeren over het feit dat ze in een hogere risicoklasse zijn terechtgekomen vanwege de waardedaling van het onderpand en het niet aflossen op hun aflossingsvrije hypotheek?

[CB]

Spotter,

Even een gewetensvraagje:

Hoeveel mensen hebben in de periode 2008 - heden contact met hun geldverstrekker opgenomen om deze actief te informeren over het feit dat ze in een hogere risicoklasse zijn terechtgekomen vanwege de waardedaling van het onderpand en het niet aflossen op hun aflossingsvrije hypotheek?

@Lisare,

Spotter bepleit een aanpassing van de risico-opslag alleen op basis van éénrichtingsverkeer in het voordeel van de klant. Terecht merkt Spotter op dat de banken graaiers zijn, maar de houding die hij hier laat zien getuigd van een zelfde graaiersmentaliteit.

[jonis]

https://forum.www.radartv.nl/viewtopic. ... 2&t=160585

En alweer iemand die niet happy is met een lagere opslag.....

To mijn verbijstering bleek het boetebedrag € 7000,00 hoger te zijn dan in de offerte was aangegeven. Tussenpersoon gebeld, maar uiteindelijk ook zelf gebeld en wat blijkt, de directie van de Direktbank had besloten de risicopercentage te verlagen, waardoor de boete ineens € 7000,00 hoger geworden was.

[Spotter]

Ik ben het hier met CB eens, contract is contract.
Spotter,
je zou eens een duik moeten nemen in het overeenkomstenrecht. De enigste verplichting van de bank is zich aan de overeenkomst te houden. Natuurlijk mogen de partijen midden in de overeenkomst samen gaan kijken of er een andere rente mogelijk is. Het is echter geen verplichting. De overeenkomst, de hypotheekakte met de daaraan gevoegde alg. voorwaarden hypotheek, zijn alles bepalend voor de rente gedurende de gehele looptijd van de hypotheek. Ook de bank mag niet eenzijdig de overeenkomst veranderen door een extra component toe te voegen aan de rente als dit niet al bij het aangaan van de overeenkomst is bepaald. Ik zou zeggen geef eens een link naar de alg. voorwaarden die bepalend zijn voor jouw hypotheek. Alleen dan wordt duidelijk wat de bank wel en niet mag doen.

Ik ben heel geduldig en blijf gewoon herhalen wat ik zeg.

De meeste banken hebben er geen moeite mee om de risico-opslag te laten vervallen als dat reden toe is. Dus contactbreuk of wat dan ook lijkt mij onzin.

Lees nu eens de eerste post van deze thread door.
Ik bepleit dat banken klanten pro-actief gaan informeren over mogelijkheden om risico-opslag te laten vervallen. Of op andere mogelijkheden om rente te laten verlagen (bijvoorbeeld door afnemen van betaalrekening). SNS Bank wijst de consument hier al op.

Stap 2 is dat banken pro-actief de risico-opslag laten vervallen zonder dat de klant hierom moet vragen. Banken weten de WOZ waarde en hebben alle informatie om de klant een aanbieding te kunnen doen.

Het hele punt van deze discussie is dat dit nog te weinig gebeurd.

[arvandongen]

Stap 2 is dat banken pro-actief de risico-opslag laten vervallen zonder dat de klant hierom moet vragen.

Hey Spotter, je heb al succes, ze luisteren.

https://forum.www.radartv.nl/viewtopic. ... 2&t=160585

Oh ja.... ook al hierboven door @Jonis opgemerkt lol.

[arvandongen]

Kan de bank automatisch (=zonder taxatierapport en uit eigen beweging) de risico-opslag omhoog brengen? Dan zou het ook automatisch omlaag moeten kunnen gaan met dezelfde inspanning voor de bank.

Nee dus. Daar komt altijd een taxatierapport aan te pas. Als ik na een x aantal jaren de risico-opslag omlaag zou willen brengen, moet ik dat aantonen aan de hand van een taxatierapport. Dat is de enige objectieve manier om de waarde van een woning te bepalen - ook al valt daar ook nog wel eens wat op af te dingen. En juist dat maakt dat het verlagen van de rente-opslag niet zo simpel en makkelijk realiseerbaar is als Spotter ons wil doen geloven.

Spotter blijkt gelijk te hebben, dat de risico-opslagen zonder taxatierapport naar beneden gebracht kunnen worden.
Als de wil er maar is (van de bank).

[CB]

Ik ben het hier met CB eens, contract is contract.
Spotter,
je zou eens een duik moeten nemen in het overeenkomstenrecht. De enigste verplichting van de bank is zich aan de overeenkomst te houden. Natuurlijk mogen de partijen midden in de overeenkomst samen gaan kijken of er een andere rente mogelijk is. Het is echter geen verplichting. De overeenkomst, de hypotheekakte met de daaraan gevoegde alg. voorwaarden hypotheek, zijn alles bepalend voor de rente gedurende de gehele looptijd van de hypotheek. Ook de bank mag niet eenzijdig de overeenkomst veranderen door een extra component toe te voegen aan de rente als dit niet al bij het aangaan van de overeenkomst is bepaald. Ik zou zeggen geef eens een link naar de alg. voorwaarden die bepalend zijn voor jouw hypotheek. Alleen dan wordt duidelijk wat de bank wel en niet mag doen.

Ik ben heel geduldig en blijf gewoon herhalen wat ik zeg.

De meeste banken hebben er geen moeite mee om de risico-opslag te laten vervallen als dat reden toe is. Dus contactbreuk of wat dan ook lijkt mij onzin.

Lees nu eens de eerste post van deze thread door.
Ik bepleit dat banken klanten pro-actief gaan informeren over mogelijkheden om risico-opslag te laten vervallen. Of op andere mogelijkheden om rente te laten verlagen (bijvoorbeeld door afnemen van betaalrekening). SNS Bank wijst de consument hier al op.

Stap 2 is dat banken pro-actief de risico-opslag laten vervallen zonder dat de klant hierom moet vragen. Banken weten de WOZ waarde en hebben alle informatie om de klant een aanbieding te kunnen doen.

Het hele punt van deze discussie is dat dit nog te weinig gebeurd.

Als er één is die hier niet goed leest, dan ben jij het wel.

In onderstaande posting geeft Lisare al aan dat de ABN/Amro proactief zijn tarieven met de risico-opslagen deelt via internet.

ABN gebruikt de term executiewaarde niet meer. Voor het bepalen van de waarde (ook tussentijds) wordt altijd uitgegaan van de marktwaarde.

Wellicht ben je in de war met het tarief. ABN kent maar 4 tarieven;
NHG
< 65 % marktwaarde
< 85 % marktwaarde
> 85 % marktwaarde

De tariefverschillen (en dus de risico opslag) zijn:
NHG + 0,00 %
< 65 % marktwaarde + 0,00 % t.o.v. NHG
< 85 % marktwaarde + 0,20 % t.o.v. NHG
> 85 % marktwaarde + 0,85 % t.o.v. NHG

Ik zie niet wat hier niet te achterhalen of verstopt aan is.

Deze informatie inclusief een betaalpakketkorting (indien van toepassing) vind je ook op de site van de Rabo en de ING.

Laten we de zaak is anders benaderen. Geef jij eens aan welke banken volgens jou niet aan jouw wensen voldoen.

[Spotter]

Laten we de zaak is anders benaderen. Geef jij eens aan welke banken volgens jou niet aan jouw wensen voldoen.

Ik blijf het gewoon herhalen. Geen probleem.

Een tabel met daarin de verschillende risicoklassen is geen pro-actief informeren over risico-opslag!
We zijn het denk ik over 1 ding wel eens: klanten van hypotheek verstrekkers zijn naief, laks en informeren zich slecht over het product. Dat laatste mag de financiële wereld zich aantrekken. Een dergelijk complex product vraagt een beter contact tussen aanbieder en afnemer.

Wat ik mis is informatie als:
welk saldo als banksparen en spaarpolis telt mee in reductie van restschuld, wat is de rekenmethode van de bank, wat zijn de condities om waarde onderpand te berekenen (type taxatie bijvoorbeeld), naar welk adres moet het verzoek tot risico-opslag worden gestuurd, wat zijn eventuele negatieve gevolgen van vervallen, wat is de verdere procedure (afspraak maken met bankkantoor) etc etc
Zet dat op de website en zorg ervoor dat Google het kan vinden. Meer is het niet.

En verder zouden banken pro-actief de klant deze informatie kunnen gaan geven ipv op de site te verstoppen. Dus versturen van brieven of zoals SNS het doet, met een campagne.
Last but not least: de banken zouden de klant ook kunnen benaderen om advies te geven.

[jonis]

Een tabel met daarin de verschillende risicoklassen is geen pro-actief informeren over risico-opslag!
We zijn het denk ik over 1 ding wel eens: klanten van hypotheek verstrekkers zijn naief, laks en informeren zich slecht over het product. Dat laatste mag de financiële wereld zich aantrekken. Een dergelijk complex product vraagt een beter contact tussen aanbieder en afnemer.

.

Wat wil je nu eigenlijk?

En als klap op de vuurpijl wilde de verstrekker dat ik ook nog persoonlijk langskwam op kantoor.

Zolang voor een complex produkt geen eenduidige oplossing is, is dit ook zinloos:

welk saldo als banksparen en spaarpolis telt mee in reductie van restschuld, wat is de rekenmethode van de bank, wat zijn de condities om waarde onderpand te berekenen

http://www.telegraaf.nl/binnenland/2356 ... eek__.html
Die zitten niet te wachten op nog minder rente betalen ....en al helemaal niet bij hoog/laagconstructies o.i.d.

BTW laatste post van 13:39 nog gezien.... .....7.000,- meer boete omdat de bank ineens een lagere risiko-opslag berekent.

[jonis]

Last but not least: de banken zouden de klant ook kunnen benaderen om advies te geven.

Ik help je nog eens te herinneren:

Nee dat zeg ik helemaal niet......ik wordt nl ook wel eens moe van mijn bank en wat ze allemaal met mij willen communiceren, totaal itt wat jij beweert:

Mijn adviesgesprekken van de afgelopen 15 jaar zijn niet op 1 hand te tellen.

[Spotter]

Last but not least: de banken zouden de klant ook kunnen benaderen om advies te geven.

Ik help je nog eens te herinneren:

Nee dat zeg ik helemaal niet......ik wordt nl ook wel eens moe van mijn bank en wat ze allemaal met mij willen communiceren, totaal itt wat jij beweert:

Mijn adviesgesprekken van de afgelopen 15 jaar zijn niet op 1 hand te tellen.

Prima hoor om alle uitzonderingen te gebruiken als argument dat er helemaal geen issue is. Ik heb zelf van mijn bank gehoord dat men pas een week of 7 voor aflopen van rentetermijn de mogelijkheid bespreekt om risico-opslag te verlagen. Ik ben nog nooit benaderd door de bank over opslag.
Nogmaals, als het allemaal zo goed was geregeld als een aantal hier denken, zouden er geen kamervragen, Tros radar uitzendingen en VEH campagne nodig zijn.

[jonis]

Prima hoor om alle uitzonderingen te gebruiken als argument dat er helemaal geen issue is. Ik heb zelf van mijn bank gehoord dat men pas een week of 7 voor aflopen van rentetermijn de mogelijkheid bespreekt om risico-opslag te verlagen. Ik ben nog nooit benaderd door de bank over opslag.
Nogmaals, als het allemaal zo goed was geregeld als een aantal hier denken, zouden er geen kamervragen, Tros radar uitzendingen en VEH campagne nodig zijn.

Dat is toch niet zo vreemd met een rentevastperiode en:

Wij kunnen de tariefklassen en de hoogte van de opslagen veranderen. Deze opslagen gelden voor nieuwe offertes en aanbiedingen bij renteverlengingen

[Spotter]

Prima hoor om alle uitzonderingen te gebruiken als argument dat er helemaal geen issue is. Ik heb zelf van mijn bank gehoord dat men pas een week of 7 voor aflopen van rentetermijn de mogelijkheid bespreekt om risico-opslag te verlagen. Ik ben nog nooit benaderd door de bank over opslag.
Nogmaals, als het allemaal zo goed was geregeld als een aantal hier denken, zouden er geen kamervragen, Tros radar uitzendingen en VEH campagne nodig zijn.

Dat is toch niet zo vreemd met een rentevastperiode en:

Wij kunnen de tariefklassen en de hoogte van de opslagen veranderen. Deze opslagen gelden voor nieuwe offertes en aanbiedingen bij renteverlengingen

Dat is wel vreemd. Daar gaat deze hele thread over.

[CB]

Laten we de zaak is anders benaderen. Geef jij eens aan welke banken volgens jou niet aan jouw wensen voldoen.

Ik blijf het gewoon herhalen. Geen probleem.

Je geeft nog steeds geen antwoord op de vraag.

Een tabel met daarin de verschillende risicoklassen is geen pro-actief informeren over risico-opslag!
We zijn het denk ik over 1 ding wel eens: klanten van hypotheek verstrekkers zijn naief, laks en informeren zich slecht over het product. Dat laatste mag de financiële wereld zich aantrekken. Een dergelijk complex product vraagt een beter contact tussen aanbieder en afnemer.

Wat ik mis is informatie als:
welk saldo als banksparen en spaarpolis telt mee in reductie van restschuld, wat is de rekenmethode van de bank, wat zijn de condities om waarde onderpand te berekenen (type taxatie bijvoorbeeld), naar welk adres moet het verzoek tot risico-opslag worden gestuurd, wat zijn eventuele negatieve gevolgen van vervallen, wat is de verdere procedure (afspraak maken met bankkantoor) etc etc
Zet dat op de website en zorg ervoor dat Google het kan vinden. Meer is het niet.

Die tellen niet mee, omdat daar door de fiscale eisen minimale looptijden (15 tot 20 jaar) aan verbonden zijn. Het is dus een keus die je maakt. Een product waarbij je meteen aflost (dus risico voor de bank neemt af) en je belasting voordeel mee daalt naar gelang er wordt afgelost. Of je kiest voor een product waarbij je naast de hypotheek je kapitaal onder fiscale voordelen opbouwt met behoud van optimaal belastingvoordeel. Het is dus een bewuste keuze die je hebt gemaakt, hetzij dat je tijdens het advies gesprek hebt slapen.

En verder zouden banken pro-actief de klant deze informatie kunnen gaan geven ipv op de site te verstoppen. Dus versturen van brieven of zoals SNS het doet, met een campagne.
Last but not least: de banken zouden de klant ook kunnen benaderen om advies te geven.

Als ik bovenstaande lees moet ik denken aan water en spijkers.

Spotter ik wens je heel veel succes met je zoektocht. Het zal wel een hele lange worden. Hopelijk heb je het gevonden voordat je met pensioen gaat, maar ik betwijfel of je dat gaat redden. Je hebt zelfs al moeite om de actuele rentestanden op de sites van de hypotheekverstrekkers te vinden. Iets wat een doorsnee consument al binnen de 30 seconden heeft gevonden.

Nogmaals Spotter het beste en heel veel succes.

[Spotter]

Je geeft nog steeds geen antwoord op de vraag.

Het houdt ook een keer op met herhalen. Tegen Oostindisch dove oren is geen schrijven aan. Lees de site van Frits of die van de VEH en je weet precies welke banken ik bedoel.

Spotter ik wens je heel veel succes met je zoektocht. Het zal wel een hele lange worden. Hopelijk heb je het gevonden voordat je met pensioen gaat, maar ik betwijfel of je dat gaat redden. Je hebt zelfs al moeite om de actuele rentestanden op de sites van de hypotheekverstrekkers te vinden. Iets wat een doorsnee consument al binnen de 30 seconden heeft gevonden.

Nogmaals Spotter het beste en heel veel succes.

Lol. Wedden dat er eind 2016 op de site van de meeste geldverstrekkers precies de informatie staat waar ik om vraag.

[Spotter]

https://forum.www.radartv.nl/viewtopic. ... 2&t=160585

En alweer iemand die niet happy is met een lagere opslag.....

To mijn verbijstering bleek het boetebedrag € 7000,00 hoger te zijn dan in de offerte was aangegeven. Tussenpersoon gebeld, maar uiteindelijk ook zelf gebeld en wat blijkt, de directie van de Direktbank had besloten de risicopercentage te verlagen, waardoor de boete ineens € 7000,00 hoger geworden was.

Er zijn hier vele experts actief. Ik ben benieuwd naar hun uitleg hoe dit kan. Ik lees het graag in de andere thread. Of hier

[Spotter]

Een tabel met daarin de verschillende risicoklassen is geen pro-actief informeren over risico-opslag!
We zijn het denk ik over 1 ding wel eens: klanten van hypotheek verstrekkers zijn naief, laks en informeren zich slecht over het product. Dat laatste mag de financiële wereld zich aantrekken. Een dergelijk complex product vraagt een beter contact tussen aanbieder en afnemer.

Wat ik mis is informatie als:
welk saldo als banksparen en spaarpolis telt mee in reductie van restschuld, wat is de rekenmethode van de bank, wat zijn de condities om waarde onderpand te berekenen (type taxatie bijvoorbeeld), naar welk adres moet het verzoek tot risico-opslag worden gestuurd, wat zijn eventuele negatieve gevolgen van vervallen, wat is de verdere procedure (afspraak maken met bankkantoor) etc etc
Zet dat op de website en zorg ervoor dat Google het kan vinden. Meer is het niet.

Die tellen niet mee, omdat daar door de fiscale eisen minimale looptijden (15 tot 20 jaar) aan verbonden zijn. Het is dus een keus die je maakt. Een product waarbij je meteen aflost (dus risico voor de bank neemt af) en je belasting voordeel mee daalt naar gelang er wordt afgelost. Of je kiest voor een product waarbij je naast de hypotheek je kapitaal onder fiscale voordelen opbouwt met behoud van optimaal belastingvoordeel. Het is dus een bewuste keuze die je hebt gemaakt, hetzij dat je tijdens het advies gesprek hebt slapen.

Blijkt maar weer eens dat CB er weinig van weet en ook nog niet kan lezen. Ik hoop maar dat je niet actief bent in de financiële dienstverlening. Over kennis van tussenpersonen lees dit eens http://www.hypotheken-forum.nl/viewtopi ... 11&t=13072

Een paar postings terug heb ik net aangegeven dat bij ABN AMRO het saldo van de bankspaarrekening wordt afgetrokken van de restschuld bij bepalen van de loan bij verzoek vervallen risico-opslag.
Dit heet salderen.

Het saldo van de spaarpolis nog niet maar dat gaat binnenkort waarschijnlijk ook gebeuren.

Tip voor alle experts en zij die denken dat te zijn:kijk op 5 december naar Kassa. Dan kan je daarna weer weer een beetje beter net doen alsof je kennis hebt.

Overigens zal mogelijk in de toekomst het salderen van spaartegoeden welke bij andere banken dan de geldverstrekker lopen ook mogelijk zijn.