[ archief ] SNS Plafondrente

[Fiesiekus]

....is Obvion verre van ideaal voor mij. Ze hanteren een hogere rente dan SNS en de overige productvoorwaarden zijn ook niet gunstig.

Ik moet sowiezo "switchen" omdat mijn huidige hypotheek geen NHG garantie heeft.

Waarom heb je destijds geen NHG genomen? (lekker slim van die adviseur)
Wat zijn de ongunstige voorwaarden? (lekker slim.....

En heb je al met ze gecommuniceerd dat de concurrent (SNS) op het vinkentouw zit? Wellicht dat de dan een beter voorstel doen?

[kweenie]

Als je voorkeur uitgaat naar een zo variabel mogelijke rente en de plafondrente telt voor de (NHG) regels niet als variabele rente, dan is de plafondrente in jou geval misschien wel een goede optie. Zo heb je toch een pseudo-variabel rente voor dat deel van de hypotheek.

Maar wel goed kijken hoe het zit bij oversluiten of verkoop. Met name met een bankspaarhypotheek is overstappen naar een andere bank niet altijd mogelijk. Als je verhuist en je wil dan naar een andere verstrekker, dan kan het zijn dat dat niet kan. Vooral lastig als je eventueel in de toekomst nog eens zou willen gaan samenwonen met iemand met een andere hypotheek.

[tufima]

Als je dat verwacht, dan kun je ook voor vaste rente kiezen in plaats van plafondrente

Dat ben ik niet met je eens. Zet je de rente vast, weet je nooit wat de rente is als je moet verlengen. Je hebt dan immers geen plafondrente, dus geen zekerheid dat het binnen de perken blijft.

Maar dat geldt toch ook voor die plafondrentevariant? Die loopt, in Tufima's offerte's, ook "af" na 5 jaar en dan zit je in hetzelfde schuitje als na 5 jaar vaste rente.

Verder wil ik nog opmerken dat de rente bij de plafondrentevariant dus gebaseerd is op de geldmarktrente. Da's toch anders dan de 5 of 10 jaars vasterente die gebaseerd is op de kapitaalmarktrente. Beide onvoorspelbaar, maar de geldmarktrente zie ik niet zo snel opgeschroefd worden i.v.m. de fragiele economische ontwikkelingen in Zuid Europa.

Ik heb geen verstand van wat de hypotheekrente of de rente op de geldmarkt/kapitaalmarkt zal gaan doen de komende jaren. De specialisten zijn het hier al niet over eens en daarnaast is er altijd een onzekere factor (onlusten in olieproducerende landen, natuurrampen etc.)

Zoals al gezegd wil ik enige flexibiliteit hebben ten aanzien van mijn hypotheek. Ik wil niet te lang vastleggen en wil de mogelijkheid hebben om boetevrij te kunnen aflossen bij verkoop. Ik denk dat deze hypotheek daar wel aan voldoet.

Hoe meer ik er over nadenk (en alternatieven bekijkend) hoe positiever ik over deze opzet begin te denken.

Misschien komt het erop neer dat ik over 5 jaar wederom kosten moet maken voor oversluiten naar een nieuwe hypotheekverstrekker. Maar dat is nou eenmaal part of the game. Als je nu weet waar je over 5 jaar staat, dan zou je andere beslissingen nemen, maar gelukkig weten we dat niet....

[Fiesiekus]

Mijn advies zou zijn om bij Obvion te blijven en te kijken naar hun variabel renteproducten. Leg het probleem aan ze voor en vraag wat ze voor beters aan je kunnen bieden i.p.v. die 5,8% (i.d.d. te hoog!!)

[tufima]

....is Obvion verre van ideaal voor mij. Ze hanteren een hogere rente dan SNS en de overige productvoorwaarden zijn ook niet gunstig.

Ik moet sowiezo "switchen" omdat mijn huidige hypotheek geen NHG garantie heeft.

Waarom heb je destijds geen NHG genomen? (lekker slim van die adviseur)
Wat zijn de ongunstige voorwaarden? (lekker slim.....

En heb je al met ze gecommuniceerd dat de concurrent (SNS) op het vinkentouw zit? Wellicht dat de dan een beter voorstel doen?

Mijn advies zou zijn om bij Obvion te blijven en te kijken naar hun variabel renteproducten. Leg het probleem aan ze voor en vraag wat ze voor beters aan je kunnen bieden i.p.v. die 5,8% (i.d.d. te hoog!!)

Bedankt voor je input, maar ik denk dat je net even iets te snel gaat.
Of je op de hoogte bent van NHG weet ik niet, maar de voorwaarden voor NHG zijn in de loop der jaren ook aangepast. Met name het bedrag van de maximale NHG hypotheek is verhoogd.

6 jaar geleden kwam ik niet in aanmerking voor NHG. Adviseur heeft er wel degelijk naar gekeken, maar was gewoon niet te doen. Dus adviseur valt niets te verwijten.

De voorwaarden van Obvion zijn ook niet veranderd. Ik kan mijn hypotheek gewoon laten doorlopen tegen de huidige rente. De voorwaarden van andere verstrekkers zijn echter op dit moment beter. De adviseur kan hier ook niks aan doen. Er zijn gewoon tegenwoordig andere producten op de markt dan 6 jaar geleden zoals het banksparen.

Afgeven op de adviseur is dus in mijn geval niet terecht. Achteraf gezien denk ik dat hij mij niet beter had kunnen adviseren dan dat hij 6 jaar geleden heeft gedaan. Nu na 6 jaar kan ik namelijk overstappen op betere producten die er toen niet waren of waar ik niet voor in aanmerking kwam. Ik heb 6 jaar kunnen profiteren van een zeer scherpe rente, te weten 3,9% (Variabel had misschien nog gunstiger geweest, maar destijds wilde ik wel zekerheid en een vaste rentelast). Op mijn situatie en wensen gericht is er dus in mijn ogen sprake van een "succes-story" van de adviseur.


Hypotheekverstrekkers werken tegenwoordig niet meer mee met onderhandelen. Onderhandelen over voorwaarden en rentetarieven zijn thans niet meer gebruikelijk. Een enkele aanbieder zal dit wellicht nog wel doen, maar Obvion en SNS in ieder geval niet. Van de Rabobank is bekend dat ze dat nog wel doen.

Maar waarom bij Obvion blijven? Ik zie er geen voordeel in. De kosten moet ik toch wel maken (deels aftrekbaar) dus waarom niet shoppen voor de gustigste voorwaarden? SNS biedt mij thans een leuk totaal pakket (rente + overige voorwaarden).

[Fiesiekus]

Akkoord, dus je hypotheek was 6 jaar geleden zo hoog dat je geen NHG kon krijgen?

[Emmy75]

Akkoord, dus je hypotheek was 6 jaar geleden zo hoog dat je geen NHG kon krijgen?

Dat is goed mogelijk. De maximale hypotheek met NHG is pas in 2009 verhoogd naar 350.000 en was daarvoor 265.000. Dit was o.a. bedoeld om de in het slop geraakte woningmarkt weer een beetje op gang te helpen.

[tufima]

Akkoord, dus je hypotheek was 6 jaar geleden zo hoog dat je geen NHG kon krijgen?

Inderdaad.

[tufima]

Akkoord, dus je hypotheek was 6 jaar geleden zo hoog dat je geen NHG kon krijgen?

Dat is goed mogelijk. De maximale hypotheek met NHG is pas in 2009 verhoogd naar 350.000 en was daarvoor 265.000. Dit was o.a. bedoeld om de in het slop geraakte woningmarkt weer een beetje op gang te helpen.

Correctie die € 350.000 geldt voor de aankoop van een nieuwe woning.

Het totaalbedrag van de bestaande lening plus de nieuwe lening (inclusief overige kosten waaronder notariskosten, afsluitprovisie en de kosten ten behoeve van verbouwing of kwaliteitsverbetering) mag nooit hoger zijn dan € 265.000,-.

[Fiesiekus]

Achteraf gezien denk ik dat hij mij niet beter had kunnen adviseren dan dat hij 6 jaar geleden heeft gedaan. Nu na 6 jaar kan ik namelijk overstappen op betere producten die er toen niet waren of waar ik niet voor in aanmerking kwam. Ik heb 6 jaar kunnen profiteren van een zeer scherpe rente, te weten 3,9% (Variabel had misschien nog gunstiger geweest, maar destijds wilde ik wel zekerheid en een vaste rentelast). Op mijn situatie en wensen gericht is er dus in mijn ogen sprake van een "succes-story" van de adviseur.

Dan trek ik het boetekleed aan: je hebt een hypotheekadviseur getroffen die je een goed product heeft verkocht en nu blijkbaar ook een goede deal voor je heeft.......jeminee zeg, ik moet even bijkomen...

Nog één vraag: wat was het aflossingsproduct bij je oude Obvionhypotheek?

[tufima]

Dan trek ik het boetekleed aan: je hebt een hypotheekadviseur getroffen die je een goed product heeft verkocht en nu blijkbaar ook een goede deal voor je heeft.......jeminee zeg, ik moet even bijkomen...

Achteraf gezegd he, want voor hetzelfde geldt was ik niet tevreden geweest!

Het kan best zijn dat de onderhavige hypotheek achteraf niet helemaal ideaal blijkt te zijn. Dat is ook de reden dat ik het hier voorleg. Ik hoop (of juist niet) dus dat iemand met een heel goed punt komt dat ik tot op heden over het hoofd heb gezien.

Gezien de korte offerteperiode (2 weken) moet ik deze week de knoop doorhakken.


Mijn huidige hypotheek bij Obvion is 100% aflossingsvrij. Ik had daarbij een koopsom beleggingsproduct (eenmalige inleg ter afdekking van 50% van de waarde van de hypotheek na 30 jaar). Kosten-transparant, maar gezien de slechte prestatie van de beurs de afgelopen 6 jaar loopt die enigszins achter op het doelkapitaal.

[Fiesiekus]

Voor zover ik ervaring met de SNS heb (heb een beleggingsdepot en > 20 jaar diverse spaarrekening bij hen): geen klantonvriendelijk bank, redelijke rentetarieven en lage provisiekosten. Duidelijke communicatie en geen vervelende dingen meegemaakt de afgelopen 20 jaar. Dus niet te vergelijken met een NLEnergie/NEM die je alleen maar een poot willen uitdraaien.

SNS? Ik zeg: DOEN!

[Fiesiekus]

Ik had daarbij een koopsom beleggingsproduct (eenmalige inleg ter afdekking van 50% van de waarde van de hypotheek na 30 jaar). Kosten-transparant, maar gezien de slechte prestatie van de beurs de afgelopen 6 jaar loopt die enigszins achter op het doelkapitaal.

Op advies van die hypotheekadviseur afgesloten......?
Wat ga je nu met dat product doen?

[tufima]

Ik had daarbij een koopsom beleggingsproduct (eenmalige inleg ter afdekking van 50% van de waarde van de hypotheek na 30 jaar). Kosten-transparant, maar gezien de slechte prestatie van de beurs de afgelopen 6 jaar loopt die enigszins achter op het doelkapitaal.

Op advies van die hypotheekadviseur afgesloten......?
Wat ga je nu met dat product doen?

OH NEE, daar gaan we weer, hahaha.
Ik weet waar je heen wil. Toch weer die adviseur.....

Die koopsom was een eis van Obvion. 100% aflossingsvrij is uitsluitend mogelijk indien er toch enige zekerheid van aflossing wordt gegeven (buiten executoriale verkoop). Hiervoor moest ik een product afsluiten welke een voorspeld kapitaal zou hebben na 30 jaar van 50% van de hypotheek.

Ik wilde uitsluitend rente betalen en niet aflossen, sparen of beleggen. De enige optie was dus een koopsom (bedrag is niet heel schokkend hoor). De kosten waren transparant en uitermate laag voor een dergelijk product. Geen jaarlijkse kosten uit het depot (uitsluitend TER, maar dat gaat ten laste van de koers en niet het aantal eenheden).

Dit product zal losgekoppeld worden van de hypotheek en zal gewoon in stand blijven als extra spaarpotje.

[Fiesiekus]

Op advies van die hypotheekadviseur afgesloten......?
Wat ga je nu met dat product doen?

OH NEE, daar gaan we weer, hahaha.
Ik weet waar je heen wil. Toch weer die adviseur.....

Die koopsom was een eis van Obvion. 100% aflossingsvrij is uitsluitend mogelijk indien er toch enige zekerheid van aflossing wordt gegeven (buiten executoriale verkoop). Hiervoor moest ik een product afsluiten welke een voorspeld kapitaal zou hebben na 30 jaar van 50% van de hypotheek.

Ik wilde uitsluitend rente betalen en niet aflossen, sparen of beleggen. De enige optie was dus een koopsom (bedrag is niet heel schokkend hoor).

Hoe kan je nu én beleggen (gedeeltelijk beleggen & gedeeltelijk sparen?) en een voorspeld kapitaal opbouwen? Zal toch een flinke inleg moeten zijn geweest; gezien het feit dat de hypotheek boven de NHG-eis uitkwam én de koopsom toch 50% van die hypotheeksom als eindkapitaal moest ophoesten

[tufima]

Hoe kan je nu én beleggen (gedeeltelijk beleggen & gedeeltelijk sparen?) en een voorspeld kapitaal opbouwen? Zal toch een flinke inleg moeten zijn geweest; gezien het feit dat de hypotheek boven de NHG-eis uitkwam én de koopsom toch 50% van die hypotheeksom als eindkapitaal moest ophoesten

Wat is een flinke inleg?
Het was in ieder geval een bedrag waarbij ze met een voorbeeldrendement na 30 jaar uit zouden komen op 50% van de waarde van de hypotheek.

De rendementen waarmee ze rekenen zijn niet altijd realistisch te noemen, maar het zijn de berekeningen van de beleggingsmaatschappijen en als zodanig geaccepteerd door Obvion.

[Fiesiekus]

Oké. Maar was die 50% aan de hand van een voorbeeldrendement, of spaarde je echt een gegarandeerd kapitaal (50% van de hypotheeksom) bijeen?

[kweenie]

Neem een storting van bv. 10.000 euro op een geblokkeerde beleggingsrekening met een verwacht rendement van 8% en je hebt na 30 jaar naar verwachting een ton bij elkaar. Geldverstrekker blij dat er enige zekerheid is, jij bent 10.000 'kwijt', maar je kunt verder zonder maandelijkse aflossing. Valt het rendement tegen, dan is dat voor jou (nog) geen probleem, omdat je voor jezelf toch niet echt dat ton bij elkaar hoefde te krijgen. Dus halveren de koersen, soit, zie je over 20 jaar wel.

Nog leuker wordt het om nog risicovoller te beleggen. Kun je een hoger voorbeeldrendement nemen en hoef je nog minder te storten, bv. maar 6000. Dat je dan wellicht nu niet veel geld meer in dat potje hebt, maakt dan ook niet zo gek veel meer uit.

[Fiesiekus]

Oke. Ik hoop dat jaarrendementen van 8% in beleggingsland weer terugkeren. Royal Dutch heeft een dividendrendement van 4,5%.

[tufima]

Oké. Maar was die 50% aan de hand van een voorbeeldrendement, of spaarde je echt een gegarandeerd kapitaal (50% van de hypotheeksom) bijeen?

Een hoop vragen inmiddels.

Krijg het gevoel dat je niet echt op de hoogte bent van de verschillende hypotheekvormen en mogelijkheden. Maar wellicht toevallig niet bekend met al de producten die ik afneem.

Juist hierom is het handig om een Hypotheekadviseur te hebben. Die geven je alle mogelijkheden die er zijn. Ze kennen de ins en out van elk product en zoeken dingen uit die je als particulier niet zo snel op internet boven tafel krijgt.

Antwoord: Nee, geen gegarandeerd kapitaal. Zoals ik al schreef en zoals door Kweenie besproken hanteren beleggingsmaatschappijen voorbeeldrendementen.

Als de prognoses uitkomen heb je inderdaad een leuk bedrag opgebouwd, maar meer realistisch is het dat je dat doelkapitaal niet gaat halen.
Het is gewoon een verpande beleggingsrekening waar je eenmalig op heb gestort.