[ archief ] Gemeente Rotterdam & BAM Wonen pakken 20% van tuin af

[TamaraEline]

RADAR

De klacht betreft zo’n 60 woningen uit het nieuwbouwproject de Eilanden van Ijsselmonde, waarbij door BAM wonen namens de gemeente 2 maanden voor oplevering ernstige beperkingen t.a.v. het gebruik van eigen grond wordt opgelegd. BAM Wonen geeft aan voor aankoop mondeling afspraken te hebben gemaakt met de gemeente Rotterdam, maar heeft de kopers hierover niet ingelicht.

Om een idee te geven van de impact: wij verliezen het recht om circa 56 vierkante meter (ter waarde van zo’n 27000 euro) eigen grond langs het water te mogen gebruiken en inrichten; er is een verplicht talud gesteld waar tevens geen erfafscheiding op geplaatst mag worden. De erfafscheiding dient 1,70 binnen onze eigen erfgrens –boven dit talud- geplaatst te worden, wat voor zo’n 60-tal kopers een verlies van 20% tot soms wel 35% aan tuinoppervlak betekent bij hoekwoningen zoals de onze.

De opgelegde regels hebben dus buitenproportionele gevolgen voor het te gebruiken tuinoppervlakte. Wij blijven wel verantwoordelijk voor het onderhoud van het talud en de beschoeiing aan langs de waterzijde. Dit is bij aankoop ook besproken onder het mom dat er op die manier meer vrijheid zou zijn om de waterzijde zelf in te richten. De beperkingen voor de inrichting zijn pas 2 maanden voor oplevering via email extra aangevuld, maar zonder officiële bron/besluitvorming. (Het lijkt nu dus meer op een plantsoen op eigen grondgebied dat we ook nog zelf moeten onderhouden.)

Zowel de gemeente als BAM Wonen reageren inmiddels al 5 weken niet op de vraag naar de herkomst van de regels die door de gemeente via BAM aan ons worden opgelegd. Ik heb hierom ook de ombudsmanrotterdam bij de zaak betrokken om openheid over de precieze onderlinge afspraken te krijgen, maar beide houden zich nog steeds stil.

In ons contract staat genoemd dat er 'mogelijk bijzondere voorwaarden kunnen worden opgelegd door de gemeente' die BAM dan overdraagt op ons. BAM Wonen heeft inmiddels meermaals schriftelijk bevestigd dat er vooraf afspraken waren (we weten niet precies wat en dat houden ze vaag) en dat de kopers bij de verkoopgesprekken op de hoogte zouden zijn gebracht van ‘bepaalde kaders’.

Beide partijen wijzen naar elkaar voor antwoorden en aansprakelijkheid.

[NeoDutchio]

Het talud is dus eigen terrein, echter om het open karakter te waarborgen zijn er regels opgesteld. Ik kan mij voorstellen dat er voor de veiligheid bewust een talud aangelegd wordt. Voor het open karakter en het uitzicht is het natuurlijk apart te noemen om daar een schutting voor te zetten.

U wist dus bij aankoop dat er mogelijk bijzondere voorwaarden zouden komen hiervoor. Dit is dus gebeurd zoals beschreven is. Als u dat niet had willen hebben had u wellicht niet een huis aan het water moeten kopen, maar eentje die rondom omheind kan/mag worden. Wellicht klinkt het wat hard hoe ik het zeg, maar ik lees ook niet dat er vooraf op papier stond dat de tuin tot aan het water zou lopen en geheel zelf in te richten was.

[TamaraEline]

Helaas doet u de onjuiste aanname dat wij een huis met omheining willen. Ook de algemene regels aan het water zijn wij mee bekend en hebben wij geen problemen mee. Sterker nog, wij hoeven helemaal geen erfafscheiding. Je reactie heeft daarom dus helaas weinig inhoudelijke bijdrage voor ons.

Het project is een verdere afbouw van een eerder project waarbij de bouwer failliet is gegaan. Deze woningen van onze buren hebben deze beperkingen niet en zij zijn vrij om hun tuin in te richten zoals ze willen, met damwanden en steigers. Ook zijn bij de gesprekken met BAM kort na verkoop opties besproken t.a.v. steigers en dergelijke. Hier zouden nog aanvullende opties voor komen. Nu vlak voor oplevering is een steiger ineens niet toegestaan. Ook hebben wij een maand na aankoop vragen gesteld a.d.h.v. een bericht over het opschuiven van het op te leveren talud dat eerst halverwege de tuin lag. Hierbij heb ik expliciet gevraagd naar aanvullende informatie en eventuele beperkingen t.a.v. de aanpassing. Ook hierop is geen informatie verstrekt over eventuele beperkingen. Begin mei heb ik de afmetingen opgevraagd voor de tuin t.b.v. een damwand en ook hier heb ik wel de afmetingen gekregen, maar nu een maand voor oplevering is ook dat plots niet toegestaan. Zoals aangegeven is er ook geen officiele bron beschikbaar gemaakt. Besluitvormingen door gemeentes worden normaliter persoonlijk of openbaar kenbaar gemaakt (met naam/datum en referentie), maar er is dus niets meer dan een emailtje van BAM wonen.

[kweenie]

Er wordt dus niet 20% van je tuin afgepakt, dat deel is alleen niet vlak. Je kunt het best inrichten zoals je zelf wilt. Er wordt volgens mij ook nergens gesuggereerd dat je een steiger zou mogen plaatsen, of zelfs een damwand. Voor zulke aanpassingen zijn vaak vanuit de gemeente, maar ook vanuit het waterschap, zeer strenge regels. Ik begrijp daarom niet dat je er vanuit was gegaan dat dit zou mogen. Maar misschien dat de ontwikkelaar dit niet expliciet heeft gezegd omdat je een aanvraag voor zulke wijzigen zelf bij de gemeente zou kunnen doen.

Ik vraag mij dan ook af of de buren die wel al verder zijn met zulke plannen daar wel toestemming voor hebben gevraagd en gekregen. Anders zouden zijn nog wel eens flink in de problemen kunnen komen. Maar het kan ook zijn dat voor bijvoorbeeld huizen die meer aan de binnenkant van het plan liggen minder strenge eisen gelden dan voor huizen aan de rand. Zulk soort verschillen zie je ook nog wel eens.

De regels voor de erfafscheiding zijn gewoon de standaard regels voor de plek waar je tuin grenst aan de openbare ruimte. Niet zo gek dus dat de ontwikkelaar dat niet nogmaals expliciet in de koop-aanneemovereenkomst of de notariële akte benoemt.