[ archief ] aankoop onroerend goed ontbinden cq wijzigen

[Leo The Emperor]

Exploitatieovereenkomst ?

Geen huurovereenkomst dus ?

Een exploitatieovereenkomst is wat anders dan een (simpele) huurovereenkomst. Het kan wel zijn dat er ook een huurovereenkomst (evenals misschien nog een inventaris-overeenkomst en goodwill-contract) aan deze exploitatieovereenkomst ten grondslag ligt. Het kan ook een gecombineerd contract zijn.

In de horeca heeft men vaak ook te maken met overeenkomsten betreffende de inventaris die verpand is aan de grote brouwerijen (koffiebranders, speelautomaten-leveranciers , etc), op voorwaarde dat zij het alleenrecht hebben hun bier (,etc) daar af te zetten. In dat geval zijn er ook vaak volume- en prijsafspraken gemaakt.

Als dit hier het geval is, zou TS het beste naar een gespecialiseerd jurist kunnen stappen om zijn contracten te laten beoordelen.

[ruud_a]

u koopt onroerend goed, blijkbaar [grotendeels?] niet voor eigen gebruik
u hebt blijkbaar geen verstand van onroerend goed of huurcontracten
zou u niet beter uw geld gewoon op een spaarrekening kunnen houden?

[mmichel]

u koopt onroerend goed, blijkbaar [grotendeels?] niet voor eigen gebruik
u hebt blijkbaar geen verstand van onroerend goed of huurcontracten
zou u niet beter uw geld gewoon op een spaarrekening kunnen houden?

Klasse Ruud,
Nu, ken er nog wel een paar die er geen verstand van hebben en miljarden verkwanselt hebben! En daarbij komt,

Stel dat je 200.000 op een spaarrekening zet. Brengt niets op, dat kost alleen geld. Met de 1,2 procent vermogensbelasting én de inflatie heb je, zit het er dik in dat je er 350 euro per maand op achteruit boert!

Indien je het koopcontract getekend hebt zonder een voorbehoud en met instemming van de beschreven koop- en leverings voorwaarden, kun je daar indien er geen beding "prijs/huurbetalingen -waarde" in staat, moeilijk op terug komen.

Dat meneer Michel P. zich voor de koop, iets beter had moeten informeren, doet niet af aan zijn vraag. Gewoon even dat huurcontract aan een jurist kan voorleggen.

Indien de huurder bij Michel P. ook verstek laat gaan, gewoon even aanmanen. Kijk of er een boetebeding in het contract aanwezig is, en gebruik dat ook. Wil deze huurder daarna nog niet betalen kun je heel makkelijk voor de rechter het contract laten ontbinden en de zaak laten ontruimen. Daarna gewoon doorverhuren aan een ander.

[olaf79]

Bedankt voor jullie reacties,

Ja gaat hier om een bedrijfsmatige huur van een horecagelegenheid. De info is betrouwbaar hoor. Ik heb het in de boekhouding gezien.
Oorzaak is maar moeilijk hand op leggen waar het vandaan komt. Kan economische reden zijn. Lijkt me dus goed om nu even juridisch advies in te winnen.

Gr. Michel

Lijkt me vrij simpel. Als huurder herhaaldelijk niet betaald, komt hij zijn contractuele verplichting niet na en kun je gewoon de huur opzegggen en een nieuwe huurder zoeken.

[crazyme]

Bedankt voor jullie reacties,

Ja gaat hier om een bedrijfsmatige huur van een horecagelegenheid. De info is betrouwbaar hoor. Ik heb het in de boekhouding gezien.
Oorzaak is maar moeilijk hand op leggen waar het vandaan komt. Kan economische reden zijn. Lijkt me dus goed om nu even juridisch advies in te winnen.

Gr. Michel

Lijkt me vrij simpel. Als huurder herhaaldelijk niet betaald, komt hij zijn contractuele verplichting niet na en kun je gewoon de huur opzegggen en een nieuwe huurder zoeken.

Je maakt dan wel veel kosten en een leegstaand pand levert niets op.

Heel simpel inderdaad.

[olaf79]

Bedankt voor jullie reacties,

Ja gaat hier om een bedrijfsmatige huur van een horecagelegenheid. De info is betrouwbaar hoor. Ik heb het in de boekhouding gezien.
Oorzaak is maar moeilijk hand op leggen waar het vandaan komt. Kan economische reden zijn. Lijkt me dus goed om nu even juridisch advies in te winnen.

Gr. Michel

Lijkt me vrij simpel. Als huurder herhaaldelijk niet betaald, komt hij zijn contractuele verplichting niet na en kun je gewoon de huur opzegggen en een nieuwe huurder zoeken.

Je maakt dan wel veel kosten en een leegstaand pand levert niets op.

Heel simpel inderdaad.

Een huurder die niet of slecht betaald heb je ook niks aan. Dat kost uiteindelijk meer. Als de wanbetaler eruit is kun je opzoek naar een goede huurder. Is wel even vervelend maar uiteindelijk beter.

[ruud_a]

u koopt onroerend goed, blijkbaar [grotendeels?] niet voor eigen gebruik
u hebt blijkbaar geen verstand van onroerend goed of huurcontracten
zou u niet beter uw geld gewoon op een spaarrekening kunnen houden?

Klasse Ruud,
Nu, ken er nog wel een paar die er geen verstand van hebben en miljarden verkwanselt hebben! En daarbij komt,

Stel dat je 200.000 op een spaarrekening zet. Brengt niets op, dat kost alleen geld. Met de 1,2 procent vermogensbelasting én de inflatie heb je, zit het er dik in dat je er 350 euro per maand op achteruit boert!

stel dat je een pand koopt waarvan de huurder niet betaalt, voor een prijs die is gebaseerd op die fictieve huurinkomsten, die je vervolgens uit dat pand moet zien te krijgen, dat je vervolgens maar weer moet zien te verhuren
ben je dan beter af?

Indien je het koopcontract getekend hebt zonder een voorbehoud en met instemming van de beschreven koop- en leverings voorwaarden, kun je daar indien er geen beding "prijs/huurbetalingen -waarde" in staat, moeilijk op terug komen.

Dat meneer Michel P. zich voor de koop, iets beter had moeten informeren, doet niet af aan zijn vraag. Gewoon even dat huurcontract aan een jurist kan voorleggen.

inderdaad dat huurcontract aan een jurist voorleggen
daarna je overgebleven geld op een spaarrekening zetten
als je een gedeelte van het geld vastzet houd je na inflatie en belasting nog wel wat over, hoewel niet erg veel [3,1% voor 1 jaar vast]


Indien de huurder bij Michel P. ook verstek laat gaan, gewoon even aanmanen. Kijk of er een boetebeding in het contract aanwezig is, en gebruik dat ook. Wil deze huurder daarna nog niet betalen kun je heel makkelijk voor de rechter het contract laten ontbinden en de zaak laten ontruimen. Daarna gewoon doorverhuren aan een ander.

[mmichel]

Weet je Ruud_a, dan zet jij je geld maar op een spaarrekening. Ik stenen en goud en jij de bank. We spreken elkaar over 10 jaar.

Vooralsnog is het met zakelijke contracten bij wanbetaling niet zo heel moeilijk deze te ontbinden.
En Ruud, er staat nergens dat de huurinkomsten fictief zijn. Immers de informatie hoeft niet juist te zijn.

Het kan een dispuut met de huidige verhuurder zijn. En als deze zijn verplichtingen aan Michel P. wel nakomt is er geen vuiltje aan de lucht.

Nogmaals op zijn vraag terug te komen op voorhand is hier niets aan te doen. Na de feitelijke levering (notaris) kun je actie ondernemen, maar alleen indien de huurder bij Michel P. in gebreke blijft

[Leo The Emperor]

Een huurder die niet of slecht betaald heb je ook niks aan. Dat kost uiteindelijk meer. Als de wanbetaler eruit is kun je opzoek naar een goede huurder. Is wel even vervelend maar uiteindelijk beter.

Punt is dat de verkoopprijs gebaseerd is op een verhuurd pand. Een leeg pand brengt aanzienlijk minder op.

Volgens TS betreft het geen huurcontract maar een exploitatie-overeenkomst. Das toch wel iets anders. Meestal wordt er in dat gevallen ook een percentage van de omzet als vergoeding betaald en geen vaste huur.

[Emmy75]

Stel dat je 200.000 op een spaarrekening zet. Brengt niets op, dat kost alleen geld. Met de 1,2 procent vermogensbelasting én de inflatie heb je, zit het er dik in dat je er 350 euro per maand op achteruit boert!

Als die 200.000 die gebruikt worden voor de aankoop van onroerend goed moet daar ook dezelfde vermogensrendementsheffing over betaald worden, tenzij het de eerste eigen woning betreft. Bovendien is onroerend goed ook niet echt waardevast in deze tijden.

Een zakelijke overeenkomst waarbij een van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt is doorgaans wel makkelijker te ontbinden en huurder eruit te zetten dan bv een verhuurd woonhuis. Maar goed dan moet TS ook weer op zoek naar een nieuwe huurder / uitbater. Ook geen makkelijke klus in deze tijden. Er staan genoeg bedrijfspanden leeg.

Zoals Leo al stelt een verhuurd bedrijfspand levert meer op dan een leeg bedrijfspand bij verkoop. De verkopende partij had ook diezelfde weg kunnen bewandelen en een leeg bedrijfspand verkopen of een met een nieuwe huurder erin. Toch heeft hij niet die route gekozen maar voor die van verkoop met de huurder die een achterstand heeft en dit vervolgens niet kenbaar gemaakt omdat dit voor de verkoper een gunstige invloed heeft op de koopprijs. Ergens zadelt de verkoper de nieuwe koper met een potentieel probleem op.

Er kan inderdaad wel een geschil tussen huurder en verkoper aan ten grondslag liggen, zoals ik zelf ook al eerder schreef in het topic maar dat weten we op dit moment niet. Bovendien is het nog maar de vraag wat het geschil precies is, misschien wil de huurder wel een verlaging van de huur of andere vergoeding. Mogelijk moet er nogal duur onderhoud gepleegd worden enz. Ook dit zijn een aantal voorbeelden van kostenposten voor TS.