[ archief ] Erfpacht

[wilco.boelens]

Dat is een beetje de omgekeerde wereld. Het principe is juist dat je het huis met grond koopt, maar dat de woningbouwvereniging met deze constructie je de kans geeft om de koop van de grond maximaal 10 jaar uit te stellen en in die tussentijd relatief voordelig te pachten. Daarbij moet je dus in de koopprijs van de woning rekening houden met de extra kosten voor de grond. Zo'n erfpachtwoning zou dus een stuk goedkoper moeten worden aangeboden dan een woning plus grond.

Als de woning plus grond te duur is om te verkopen, dan zal de woning zonder de grond ook te duur zijn. Logischerwijs is het verschil in de marktwaarde van de woning met en zonder grond namelijk gelijk aan de koopsom voor die grond. Het is natuurlijk mooi als je op deze manier de vraagprijs van de woning omlaag kunt brengen zodat misschien meer mensen de woning gaan bekijken, maar onder de streep zullen die mensen de zelfde conclusie trekken: te duur.

(Even inhoudelijk, als het de woning is waarvan ik denk dat die het is, dan zou ik ook eens kritisch naar de tekst bij Funda kijken. Bij die woning staan bijvoorbeeld geen afmetingen van de kamers. Dat is iets waardoor mijn interesse al sterk afneemt, ik wil nl. als een van de eerste dingen weten hoe groot alles is. Ook klopt de afmeting van het perceel niet. En een stuk tekst in hoofdletters is voor mij haast een doodszonde. Als ik op zoek was naar zo'n soort huis, dan zou ik dus veel eerder naar andere huizen in de buurt kijken dan naar dit huis. Maar misschien dat ik wel bij een verkeerd huis kijk.)

Je kijkt idd bij het verkeerde huis.
Het huis zonder de grond is nu wel te betalen voor een heleboel mensen, terwijl hij met de grond juist weer te duur is voor een heleboel mensen. De huizen met pacht worden inderdaad een stuk goedkoper aangeboden dan de huizen zonder pacht.

[kweenie]

Bij een huis met erfpacht is de koopsom veel lager, maar je moet dan nog wel maandelijks/jaarlijks erfpacht betalen. Tenminste, daar ga ik van uit. Daardoor wordt de leencapaciteit ook (flink) verlaagd. Het zou mooi zijn als het verschil in koopsom groter is dan het verschil in leencapaciteit. Maar zeker met de huidige lage rente is de daling in leencapaciteit vanwege de extra erfpachtlasten relatief groot en komt het best vaak voor dat je daardoor juist nog lastiger een woning kan kopen. Natuurlijk wel afhankelijk van hoe hoog de erfpacht is in verhouding tot de koopsom van de grond... Maar stel je betaalt 2000 erfpacht per jaar, dan betekent dat dat iemand bij wat lage rente misschien bijna een ton minder kan lenen. Als de koopsom van de grond veel hoger zou zijn, dan is erfpacht gunstiger, maar als de koopsom lager is, dan kan het zijn dat huis plus grond toch betaalbaarder is dan alleen het huis.

Het huis waar ik op doelde was het enige huis dat ik zo snel zag van na 2010 dat aan je omschrijving en aan de erfpacht voldeed. Vandaar. Maar ik zie nu dat er ook andere huizen zijn van net daarvoor... Het valt mij trouwens op dat bij best veel huizen niet in de funda-omschrijving staat hoe hoog de erfpacht is en ook niet hoe groot de kamers zijn. Dat lijkt mij toch best essentiële informatie? Of ben ik zo raar dat ik dat als koper zou willen weten? (Ik weet natuurlijk niet hoe het bij jullie huis staat, want er blijken toch veel woningen in aanmerking te komen.)

[mr. F. Clifford]

Ik denk - kijkend naar de in dit Forum besproken casus - dat de pijlen niet op de makelaar moeten worden gericht, maar op de erfverpachter. Ik ben van mening dat er wel degelijk mogelijkheden zijn om de erfverpachter (desnoods via een juridische procedure) te dwingen om de erfpachtvoorwaarden aan te passen, zodat de notaris wel een groene opinie zal moeten afgeven (hetgeen leidt tot een betere verkoopbaarheid van de woning, aangezien banken dan wel een financiering zullen verstrekken aan potentiële kopers voor de aankoop van de woning).

Hierbij stuur ik de link door van een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam, waarin een erfpachter (met hetzelfde probleem) in een procedure
tegen zijn erfverpachter in het gelijk is gesteld, omdat de (onredelijke) erfpachtvoorwaarden (die zorgen voor een rode of oranje opinie) in strijd zijn met een Europees rechtelijke Richtlijn (die dient ter bescherming van consumenten), zo oordeelde de rechtbank.

https://uitspraken.rechtspraak.nl/inzie ... :2017:7364

Voor particuliere erfpachters is deze uitspraak goed nieuws, omdat hiermee is komen vast te staan dat oneerlijke bedingen in de zin van de Richtlijn
(met als gevolg dat bijv. een ‘groene opinie’ vanwege deze oneerlijke bedingen niet wordt afgegeven) kunnen worden vernietigd. Dit betekent dat
particuliere erfpachters door deze uitspraak beter worden beschermd tegen (private) erfverpachters die oneerlijke bedingen in hun erfpachtvoorwaarden hebben opgenomen, hetgeen mi. positief is.
Hoewel de rechtbank aangeeft dat dit probleem (van het niet verkrijgen van een groene opinie) in publieke erfpacht niet speelt, is het de vraag of dat daadwerkelijk het geval is. De oneerlijke bedingen zoals die in deze rechtszaak door de erfpachter aan de orde zijn gesteld, komen immers ook voor in de algemene erfpachtvoorwaarden van veel gemeentes (bijvoorbeeld die van de gemeente Amsterdam).

Mochten er naar aanleiding van deze uitspraak vragen zijn of mocht er hulp nodig zijn bij het aanspreken van de erfverpachter (indien er oneerlijke bedingen in de erfpachtvoorwaarden staan), stuur me maar een bericht.

Succes!