[ archief ] huis met hele slecht dakbedekking(mogelijk door boktor)

[hof]

hallo,

een jaar geleden heb ik een huis gekocht uit 1960. De makelaar had het met de verkoop erover dat er mogelijk boktor zou kunnen zitten. hij gaf toen aan dat het dak goed was en ik als mogelijker koper heb de balken nog gecontroleerd en die waren hard. het dakbeschot zat achter platen en was niet te controleren. Nu heb ik pas de platen verwijderdt en nu blijkt het dakbeschot erg slecht te zijn, mogelijk door boktor.
in mijn koopcontract staat overigens dat de koper op de hoogte is van mogelijke aanwezigheid van boktor.
Mijn vraag: valt (heel) slecht dakbeschot onder verborgen verbreken? zo ja, als het echt door boktor komt kan ik dan dit nog steeds onder verborgen gebreken de makelaar hier voor aansprakelijk stellen?

bedankt alvast.

Bert van hof

[kweenie]

Nee, alleen als het een gebrek is waarvan de koper wist of kon weten dat het er was, maar er niets over heeft gezegd, is het een verborgen gebrek.

[Uw Jurist]

Definitie verborgen gebreken
Verborgen gebreken zijn gebreken die pas na de oplevering aan het licht komen. Bepalend is eerst hetgeen in de koopovereenkomst tussen koper en verkoper werd overeengekomen. Als er een garan-tiebepaling in de overeenkomst is opgenomen, is de verkoper aansprakelijk voor alle verborgen ge-breken, mits daarvan gezegd kan worden dat deze het normale gebruik als woonhuis in de weg staan.

Indien er geen garantiebepaling is opgenomen in de koopovereenkomst, kunt u terugvallen op de conformiteitsgarantie van artikel 7:17 BW. Op grond van artikel 7:17 BW moet de woning aan de overeenkomst beantwoorden, indien de zaak niet de eigenschappen bezit die voor een normaal ge-bruik daarvan nodig zijn beantwoordt hij niet aan de overeenkomst. Een koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waar-van hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien

Verder kan er een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst zijn opgenomen die de rechten van de koper beperkt.

De verkoper van een woning is verplicht gebreken aan de woning te melden die het normaal gebruik van de woning in de weg staan, zodat de koper met de gebreken rekening kan houden bij het nemen van zijn koopbeslissing. Dit wordt de mededelingsverplichting van de verkoper genoemd. Daarte-genover staat de onderzoeksplicht van de koper. De koper is immers ook verplicht zich actief op de hoogte te stellen van de staat van de woning. Te denken valt bijvoorbeeld aan het inschakelen van een deskundige inzake het opstellen van een bouwkundig rapport.

Indien een verborgen gebrek aanwezig is (zie de eisen hierboven), kan de koper de verkoper op grond van artikel 7:17 BW aansprakelijk stellen voor de kosten die deze moet maken om de verborgen gebreken te verhelpen. De verkoper is voor deze kosten aansprakelijk indien vaststaat dat hij op de hoogte was of behoorde te zijn en de koper vervolgens niet heeft ingelicht over het bestaan hiervan. Bovendien is de verkoper slechts aansprakelijk indien het verborgen gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Tenslotte dient ook bepaald te worden of de koper heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Immers, indien de koper het verborgen gebrek had kunnen opmerken bij de bezich-tiging van de woning, is er geen sprake meer van een verborgen gebrek.

Bovendien moet melding bij de wederpartij tijdig geschieden. In de rechtspraak gaat men uit van maximaal twee maanden na ontdekking.