[ archief ] is dit slimme verkoop of misleiding?

[Diversion]

Enige tijd geleden werden we door kennissen geattendeerd op een woning die binnenkort in de verkoop zou gaan. We hebben contact opgenomen met de verkopers en hebben de woning twee keer bezichtigd. De verkopers hadden ons door laten schemeren dat ze een bod vanaf € 275.000,- serieus in overweging zouden nemen en hadden inmiddels een makelaar in de arm genomen voor de verkoop. Via deze makelaar hebben we een (eind)bod van € 280.000,- op de woning gedaan. Dit was voor ons de absolute bovengrens. Helaas bleken de verkopers hier toch niet mee akkoord te gaan en kwamen nog wel met een tegenvoorstel van € 283.500,- maar daarmee konden we de koop helaas niet door laten gaan. Dit was uiteraard een tegenvaller voor ons, maar zo gaan die dingen; tot zover niets aan de hand.
Echter, ongeveer een maand later kwam de woning officieel in de verkoop en blijkt oa op Funda aangeboden te worden met een vanafprijs van € 235.000,-. Dus maar liefst € 45.000,- lager dan ons bod dat een maand eerder al afgewezen was.
Dit gaf ons een interessante kijk in de keuken van de makelaar, maar deed ons ook afvragen of de grens tussen slimme verkoop en misleiding hier niet overschreden wordt. Is dit NVM-waardig? Het gros van de geïnteresseerden is bij voorbaat immers al volstrekt kansloos en wordt alleen gebruikt (misbruikt?) om de druk bij anderen op te voeren. Kan dit door de beugel?

[witte angora]

Geen van beiden. De woning is immers niet verkocht. De verkopers waren zo dom niet met jullie bod akkoord te gaan. Het gevolg is dat de woning nu aanzienlijk minder op gaat brengen.

Van misleiding is geen sprake. Er is jullie een aanbod gedaan, en jullie waren vrij er al dan niet op te reageren. En: jullie waren ook vrij een aankoopmakelaar in de arm te nemen. Die had mogelijk direct al gezegd niet die prijs te bieden. Best kans ook dat de verkopers de woning zelf hoger hebben ingeschat als dat hij waard is; dat gebeurt zoveel.

Maar waarom denk je dat het gros van de geïnteresseerden bij voorbaat kansloos is, en dat ze alleen gebruikt worden om de druk op te voeren? Ik zie dat hier niet in.

[Lady1234]

Ik zie die interessante kijk in de keuken van de makelaar niet bepaald. Elke makelaar zal een zo’n hoog mogelijke prijs proberen te realiseren, gezien zijn courtage.

Blijkbaar hadden de eigenaren hun paleisje veel te hoog gewaardeerd.

Maar u kunt nu toch ook weer een bod doen?

Ik zie bepaald niets slims in de gang van zaken.

[Diversion]

Maar waarom denk je dat het gros van de geïnteresseerden bij voorbaat kansloos is, en dat ze alleen gebruikt worden om de druk op te voeren? Ik zie dat hier niet in.

Omdat het een vanafprijs is die extreem ver onder de minimale verkoopprijs ligt.

[witte angora]

Het is een vraagprijs die ver onder de eerste vraagprijs ligt. Maar zou het kunnen dat de oorspronkelijke vraagprijs veel te hoog lag, en dat de makelaar hen inmiddels met beide benen op de grond heeft weten te zetten?

Als die woning echt 280.000+ waard is, waarom zouden ze hem dan voor 235.000 in de markt zetten? Dat slaat toch nergens op? Zoals gezegd, het staat jullie vrij een nieuw bod te doen. Als je de woning tenminste nog zou willen.

[Diversion]

Het is geen vraagprijs, het is een vanafprijs. De verwachting is dat er heel erg veel kijkers gaan komen, het is een interessant huis.

[witte angora]

Ahhh... het is de bedoeling dat mensen tegen elkaar opbieden, als bij een soort veiling, en dat de verkopers dan hopen boven de 283.500 te komen? Maar waar zit daar de misleiding in? En hoezo is het 'slimme verkoop'? Waarom zou dit NVM-onwaardig zijn?

Sorry, ik krijg het gevoel dat de teleurstelling groter is dan je onder ogen wil zien, en dat je op een of andere manier die makelaar wil 'pakken'.

[Lady1234]

Een bieden vanaf prijs van zeg € 275.000 kan ik mij dan nog voorstellen, maar zo laag als hier? Compleet onlogisch.

[Klaas Jan]

Het is geen vraagprijs, het is een vanafprijs. De verwachting is dat er heel erg veel kijkers gaan komen, het is een interessant huis.

Ik denk dat u dit goed ziet. Zo'n vanafprijs is een fantasiebedrag dat door de gehateerde woordkeuze moet doet vermoeden dat het gevraagde bedrag veel te laag zou zijn. En om, zoals u aangeeft, de druk er wat op te zetten.
Slimme verkoop denk ik, misleiding is het zeker niet.
Succes met bieden en ik hoop dat u het huis kunt kopen maar laat u niet gek maken door deze strategie.

[juliomariner]

Blijkbaar gunden u de verkopers de woning om bepaalde principes niet (wel hele dure principes trouwens)

[Klaas Jan]

Blijkbaar gunden u de verkopers de woning om bepaalde principes niet (wel hele dure principes trouwens)

Dat is een veronderstelling die niet uit de berichten is te destilleren.
Verkoopstrategie lijkt meer aan de orde.

[kuklos]

Het is geen vraagprijs, het is een vanafprijs. De verwachting is dat er heel erg veel kijkers gaan komen, het is een interessant huis.

Het is wat vreemd dat als het huis zo interessant is en er zoveel kijkers gaan komen ze deze prijs zo laag inzetten. Ze zitten €60.000 lager dan wat ze aan jullie vroegen. Als het huis inderdaad €280.000 of meer waard is gaan ze nu heel veel kijkers en bieders krijgen die dat bedrag niet kunnen betalen. Daarmee snijden ze zichzelf enkel in de vingers.
Doch, wat let je om nu opnieuw een bod te doen, maar veel lager dan de eerste keer?

[witte angora]

Naja, als ik 235.000 te besteden heb zal ik nooit geen 285.000 bieden. Maar als ik 285.000 kan besteden, waarom zal ik dan gaan kijken naar een woning die 'maar' 235.00 moet kosten om vervolgens die 285.000 te gaan betalen?

Ik geloof nooit dat dit een strategie van die makelaar is. De verkopers hebben gewoon meer willen hebben als de woning ooit op gaat leveren. En dat er veel kijkers gaan komen? Kijkers heb je niks aan. Je hebt kopers nodig - en aan één heb je genoeg.

[renewouters]

Maar wat is nu het probleem? Je kunt toch gewoon nu mee gaan bieden voor de vanaf prijs? Dan heb je het huis straks misschien wel voor minder dan wat je eerst wilde betalen. En als het te duur wordt door biedingen, biedt je gewoon niet meer mee.

En v.w.b. de nieuwe vanafprijs. Dat kan allerlei oorzaken hebben. Zoals al gezegd heeft de makelaar ze wellicht op andere ideen gebracht. Of misschien gaan ze scheiden en willen ze zo snel mogelijk van het huis af. Vraag het ze eens.

[Klaas Jan]

Naja, als ik 235.000 te besteden heb zal ik nooit geen 285.000 bieden. Maar als ik 285.000 kan besteden, waarom zal ik dan gaan kijken naar een woning die 'maar' 235.00 moet kosten om vervolgens die 285.000 te gaan betalen?

Ik geloof nooit dat dit een strategie van die makelaar is. De verkopers hebben gewoon meer willen hebben als de woning ooit op gaat leveren. En dat er veel kijkers gaan komen? Kijkers heb je niks aan. Je hebt kopers nodig - en aan één heb je genoeg.

Tussen 2009 en 2015 zijn er 5000 woningen op deze manier verkocht. De verkooptijd wordt gehalveerd. En de uiteindelijke verkoopprijs wijkt gemiddeld 4% af van de traditionele manier van verkopen maar bij huizen van na 1990 niet.
En in regio's waar vanaf-verkopen vaak wordt gehanteerd wijkt de prijs ook niet af.
Wel degelijk een strategie volgens de bron NVM https://www.tias.edu/docs/default-sourc ... f?sfvrsn=0

[Lady1234]

Die periode is toch totaal niet te vergelijken met nu.

En een strategie van de makelaar? De verkopers hebben een bod afgeslagen van €280.000 en denken dan nu met bieden daarboven te komen? Totaal onrealistisch.

[juliomariner]

Aan 1 heb je genoeg maar aks verkoper is 2: beter

[Klaas Jan]

Die periode is toch totaal niet te vergelijken met nu.

En een strategie van de makelaar? De verkopers hebben een bod afgeslagen van €280.000 en denken dan nu met bieden daarboven te komen? Totaal onrealistisch.

Dat valt nogal mee hoor. 2015 is nog niet zo lang geleden en de periode 2009-2015 is de weg terug na de crisis van 2008.
De vergelijking met nu is dat het met de verkopen erg hard, nog harder, gaat en kopers in de rij staan.
En dat verkopers hun strategieën aanpassen en de druk op de kopers opvoeren.
Of de strategie van de verkopende makelaar van @Diversion onrealistisch is is maar de vraag.
Maar dat weten we pas als we de uitkomst van dit hele verhaal nog eens zullen horen.

[renewouters]

Tussen 2009 en 2015 zijn er 5000 woningen op deze manier verkocht. De verkooptijd wordt gehalveerd. En de uiteindelijke verkoopprijs wijkt gemiddeld 4% af van de traditionele manier van verkopen maar bij huizen van na 1990 niet.
En in regio's waar vanaf-verkopen vaak wordt gehanteerd wijkt de prijs ook niet af.
Wel degelijk een strategie volgens de bron NVM https://www.tias.edu/docs/default-sourc ... f?sfvrsn=0

Ik geloof wel dat verkopen middels een vanafprijs makkelijker gaat. Iedereen kan bieden en de hoogste wordt het. Bij traditionele verkoop gaat er 1 bieden, daar ga je mee in onderhandeling, veel telefoontjes op en neer en dan ketst het af. Dan komt de volgende etc etc. Ik denk wel dat het voor veel mensen bij vanafprijzen wel heel verstandig is om een aankoopmakelaar te nemen die de lokale markt erg goed kent en vantevoren alle financiële zaken goed in kaart te hebben gebracht. Op dat gebied verwacht ik dat er best nog wel wat kopers de boot in gaan als ze het allemaal zelf gaan doen.

[Lady1234]

Nou, of de hoogste het wordt, is ook nog maar de vraag. Want dan zal die koper zelf toch heel wat reserve moeten hebben, gezien de huidige hypotheekvoorwaarden.

En de koper zal, hoop ik toch maar, ook een ontbindende voorwaarde op willen laten nemen tav de financiering.