[ archief ] kadastrale recherche en makelaar

[Urszula]

Dag,
Ons huis staat (stond) al twee jaar te koop bij een NVM makelaar. Na de zoveelste blunder van de makelaar besloten we een brief te sturen om de verkoopopdracht in te trekken wegens slordigheid, onzorgvuldigheid en nalatigheid. In dezelfde brief hebben we een opsomming van zaken gedaan die niet gegaan zijn zoals het hoort. Vandaag kregen we een brief van de makelaar met daarin een grote rekening en een ontkenning van bijna alle onze klachten. Voordat we volgende brief gaan sturen zou ik graag wat dingen willen weten. Een van de vele klachten gaat over de kadastrale recherche waarbij mijn vraag is:
Is een makelaar verplicht om te controleren of het te koop aangeboden grond inderdaad van de eigenaar is?
Hij zou dat wel na kadastrale recherche moeten zien dat er iets niet juist was. Volgens onze makelaar is ons meldingsplicht het aangeven dat de werkelijke perceelgrenzen afwijken van de kadastrale grenzen. We zijn namelijk tijdens het verkoop van dit huis achter gekomen (via brief van de gemeente) dat de perceelgrenzen afwijken van de kadastrale grenzen. Deze brief van de gemeente heeft toen ook het makelaarskantoor ontvangen. We hebben dit huis negen jaar geleden gekocht met erfafscheiding zoals het nog steeds was. We waren dus erg verraast en wisten van niets. We moesten toen de erfafscheiding verleggen of dat stukje grond bijkopen. Omdat het voor ons te duur was voor een stukje grond waar riool in ligt en waar we toch niets mee kunnen doen hebben we besloten het niet te kopen. We hebben toen bij het makelaarskantoor gemeld dat we bezig zijn in de tuin om erfafscheiding te verzetten zodat eventuele kijkers op de hoogte zijn van de rommel achter in de tuin. Helaas bij iedere bezichtig wisten de makelaars van niets, waardoor we iedere keer het verhaal opnieuw moesten vertellen, soms naast de kijkers. Na half jaar later werden we gebeld door een makelaar: waarom heb je geen uitstel gevraagd de nieuwe bewoners konden dat stukje ook kopen en dan was er geen extra notariskosten bijgekomen, dat hadden ze altijd gedaan en gelijk met de koop kunnen regelen. Dat had je een hoop werk gescheeld. Wij noemen dat mosterd na de maltijd. Nu vraag ik me af of dit als klacht ook ingediend kan worden.
We hebben nog meer klachten maar het is nu te veel om op te noemen. Ik zou erg blij zijn als iemand mijn advies kan geven inv. met deze verhaal.
Alvast bedankt en sorry voor mijn Nederlands.

[mr T.]

Is een makelaar verplicht om te controleren of het te koop aangeboden grond inderdaad van de eigenaar is?

Een goede makelaar zal dit wel doen, maar de formele verplichting ligt bij de notaris.

We hebben dit huis negen jaar geleden gekocht met erfafscheiding zoals het nog steeds was. We waren dus erg verraast en wisten van niets.

Hoe lang dus ook al voordat het huis is gekocht was dit al de bestaande situatie? Mogelijk kan er sprake zijn van een al bestaande verjaring. In dat geval is het zinvol om dit bij het kadaster vast te laten leggen.

[Urszula]

Bedankt voor de reactie. Ik wist niet dat de notaris hiervoor verantwoordelijk is, hij moet dat dus controleren? Als ons huis al verkocht zou zijn en die brief van de gemeente de nieuwe bewoners zouden krijgen, wie zouden ze dan aanspreken? Notaris? Of ons of onze makelaar?
In ieder geval deze situatie bestaat al meer dan 31 jaar (volgens onze buren). Toen zijn wat mondelinge afspraken gemaakt, dat zeggen ze. De dijkbewoners mochten een stuk grond in gebruik nemen zolang ze het onderhouden. Dat is dus tot vorig jaar gebeurt, totdat de luchtfoto's zijn gemaakt. Toen stuurde gemeente iedereen een brief met een beschuldiging dat we illegaal grond in gebruik namen. Wij wisten van niets. We konden het kopen of de erfafscheiding goed leggen. We kochten het niet, vanwege een boze reactie van de gemeente en omdat er rioolpijp in die grond zit en we zouden het toch niet kunnen gebruiken. Bovendien konden we het niet betalen. Pas na half jaar kregen we een tip van de makelaar waar we toen niets meer aan hadden.
Inmiddels wachten we op een antwoord van de makelaar. Ze hebben ons al van internet afgegooid en de bord uit de voortuin verwijderd. We hebben een rekening ontvangen van 3000 en een brief met daarin ontkenning van alle onze klachten, en die zijn:
- In maart 2004 is ons huis getaxeerd op 249.900 euro en hele slechte foto’s gemaakt
- In het najaar 2004 hebben we een afspraak gemaakt met makelaar om ons verkoopopdracht in te trekken want volgens ons is ons huis te duur verkoop ingezet en ons dus belazerd.
- De makelaar vroeg ons met een schone lei te beginnen. Alle rekeningen die we in die half jaar gemaakt hebben (advertenties, open huis en zo) zijn toen verscheurt. We zijn toen met 40.000 gezakt en er zijn nieuwe foto’s gemaakt.
- Toen begon dat verhaal met de gemeente, wat ik in eerder bericht schreef . Ze hebben toen ons niet goed en op tijd geïnformeerd. Bovendien bij iedere bezichtiging waren de makelaars niet op de hoogte van de werkzaamheden in de tuin en over dat stuk grond. We hebben toen paar keer aan de kantoor doorgegeven.
- Ze waren altijd te laat, ik heb uiteindelijk de sleutels gegeven, want ik wilde niet met vreemde mensen in ons huis wachten. Ik voelde me niet op me gemak.
- Omdat het huis al twee jaar te koop stond en de medewerking met deze makelaar bijzonder slecht verliep hebben we in april 2006 besloten om nog 10000 euro te zakken, dat hebben we via e-mail toen doorgegeven
- Toen we in juni op internet keken trof ons grote verbazing. Het huis stond nog met een oude prijs (10.000 euro te veel! Na ons telefoontje hebben ze 12 juni de prijs gewijzigd, zowel op Funda als op de eigen site. Maar de beste kans en periode om je huis te verkopen, voorjaar, is dus voorbij. In de Woonmagazi van zomer 2006 staat nog steeds de oude prijs. Toen was voor ons genoeg geweest, we zijn na die twee jaar moe en daarom hebben we ons verkoopopdracht ingetrokken. Echter zijn we van mening dat we niet voor alle kosten op moeten draaien. We zijn bereid te betalen voor de diensten die echt zijn geleverd, meer niet. Het zou niet eerlijk zijn. Het ergste is dat in de laatste brief stonden dus kosten die we toen aan het begin gemaakt hebben voordat de makelaar zei dat we met een schone lei beginnen om toch nog die 40,000 goed te praten! Dat betalen we zeker niet. Ze hebben ons aan een hakje genomen om als klant te krijgen en niet als een makelaar advies en dienst te geven. Nu ontkennen ze alles en die prijswijziging van dit voorjaar is met een kleine excuses afgedaan, verder niets. We hebben nu dus als antwoord op die rekening opnieuw onze klachten opgeschreven met een vraag waarom we hierop geen reactie hebben ontvangen. We hebben ook een verzoek gedaan om betaling uitstel, want ze hebben ons maar 10 dagen gegeven, anders loop het op met 1% per maand. We willen eerst aan iemand anders dit verhaal laten zien en advies vragen. Het is toch niet eerlijk!
Ik ben waarschijnlijk vast en zeker wat vergeten wat betreft die blunders van de makelaar maar ik ben weer boos geworden. We zitten nu met een verhaal en huis die nog steeds niet verkocht is.
Ik hoop dat iemand ons in gelijk stel. We vinden dat de makelaar mee moet betalen en zeker voor de kosten toen ons huis 40000 euro te duur in verkoop stond.

[mr T.]

Als ons huis al verkocht zou zijn en die brief van de gemeente de nieuwe bewoners zouden krijgen, wie zouden ze dan aanspreken? Notaris? Of ons of onze makelaar?

De kans dat zoiets zal gebeuren is zeer klein (bijna nihil). De notaris zal voorafgaand aan het passeren van de akte namelijk altijd moeten controleren of het gaat om een overdracht van een beschikkingsbevoegde. Anders zou het betekenen dat iemand uit het niets de eigendom zou krijgen. Mocht het toch misgaan, dan kan zowel de notaris (voor zijn beroepsfout) als de makelaar (voor de verkoop van iets dat niet kan worden geleverd) kunnen worden aangesproken. Hun beider beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar (als de makelaar die al heeft) zal onaangenaam zijn verrast.

In ieder geval deze situatie bestaat al meer dan 31 jaar (volgens onze buren). Toen zijn wat mondelinge afspraken gemaakt, dat zeggen ze. De dijkbewoners mochten een stuk grond in gebruik nemen zolang ze het onderhouden. Dat is dus tot vorig jaar gebeurt, totdat de luchtfoto's zijn gemaakt. Toen stuurde gemeente iedereen een brief met een beschuldiging dat we illegaal grond in gebruik namen. Wij wisten van niets.

Wel: als het gaat om een situatie die al langer dan 20 jaar bestaat en dat is iets dat hard kan worden gemaakt, dan is een eventuele vordering al verjaard. Het is dan tijd om de feitelijk bestaande situatie bij het Kadaster vast te laten leggen. Is er niets vastgelegd, dan wordt een beroep hierop wel lastiger.

Toen stuurde gemeente iedereen een brief met een beschuldiging dat we illegaal grond in gebruik namen.

Op een stuk grond waarover de vordering al is verjaard. Begrijp wel waarom ze met die brief kwamen. Bij vastlegging van eigendom van het perceel had de zaak andersom ook kunnen worden gesteld. Dat had een tegenvaller op de gemeentebegroting opgeleverd.

We konden het kopen of de erfafscheiding goed leggen. We kochten het niet, vanwege een boze reactie van de gemeente en omdat er rioolpijp in die grond zit en we zouden het toch niet kunnen gebruiken. Bovendien konden we het niet betalen. Pas na half jaar kregen we een tip van de makelaar waar we toen niets meer aan hadden.

Als de makelaar dezelfde vraag omtrent de verjaring had gesteld, dan had het allemaal niet zover hoeven komen. Kortom: de volgende prutser van het makelaarsgilde. Misschien meer in provisies en courtage geinteresseerd?

[Miss M]

Over één van je laatste opmerkingen: het lijkt mij dat je de makelaar niet kunt laten opdraaien voor de kosten die gemaakt zijn toen de woning nog 40.000 euro meer kostte. Of die inschatting nou goed is of fout, je hebt er denk ik voor moeten tekenen dat je hiermee akkoord ging. Vind het wel opvallend dat een makelaar zegt dat deze kosten allemaal 'kwijtgescholden' worden. Dit kost denk ik een behoorlijk bedrag aan advertentiekosten etc.

[mr T.]

Over één van je laatste opmerkingen: het lijkt mij dat je de makelaar niet kunt laten opdraaien voor de kosten die gemaakt zijn toen de woning nog 40.000 euro meer kostte. Of die inschatting nou goed is of fout, je hebt er denk ik voor moeten tekenen dat je hiermee akkoord ging.

ik heb het over de situatie dat de makelaar de grond zou verkopen op het moment dat de grond niet in eigendom van zijn opdrachtgever is. Verder is het zo dat je tekent dat je de opdracht aan de makelaar geeft (overeenkomst tot opdracht). Dat betekent niet dat zoiets een vrijbrief is om er met de pet naar te gooien. Een makelaar is gehouden aan een zorgvuldige uitvoering van de opdracht die hij heeft gekregen.

[Urszula]

Het huis is op 249.900 getaxeerd en zo in verkoop gezet. Na half jaar advertenties en open huis kregen we nog steeds geen reacties. Toen beseften het dat ons huis te duur te koop staat en we vonden dat de makelaar dat gedaan had om een verkoopopdracht binnen te halen. Dit was namelijk één van de drie makelaars die we toen gevraagd hebben en als enige met de hoogste prijs voor ons huis. Hij zei toen dat we het nooit onder 230.000 moeten verkopen, zonde. Omdat we geen verstand van hebben en ons huis bijzonder is en niet te vergelijken met anderen dachten dat deze makelaar, die overigens de bekendste in de omgeving is, gelijk had. Zo hebben ze ons opdracht binnen gehaald. Na half jaar hebben we besloten met deze makelaar niet verder te gaan en we hebben een afspraak gemaakt om een einde aan te maken. De makelaar (een andere dan die die de taxatie uitvoerde) kwam en zei dat hij ook vindt dat ons huis te duur te koop staat. Hij zei dat zijn vrouwelijke collega die ons huis taxeerde beter achter aanrecht zou moeten blijven staan in plaats van een makelaar worden. Hij wilde niet dat we de verkoopopdracht introkken en heeft ons toen overgehaald om met een schone lei te beginnen en alle tot dan gemaakte kosten te verscheuren en voor hun rekening nemen. Hij zei dat voor ons dan kosten zou besparen en dat we niet naar een andere makelaar hoeven te gaan. Zo zijn we akkoord gegaan en dankzij die kwijtschelding van de kosten zijn we bij deze makelaar gebleven, anders zouden we naar een andere makelaar overgestapt hebben! Of dit mag weet ik niet maar hij heeft toen zich best gedaan om deze opdracht niet kwijt te raken. Nu wilt hij dat we deze toen gemaakte kosten ook gaan betalen. Maar zo werkt het niet, als hij toen gezegd had dat we dat moeten betalen zouden we niet met deze makelaar verder gegaan zijn.

[hbwoz]

Quote:
Als ons huis al verkocht zou zijn en die brief van de gemeente de nieuwe bewoners zouden krijgen, wie zouden ze dan aanspreken? Notaris? Of ons of onze makelaar?


De kans dat zoiets zal gebeuren is zeer klein (bijna nihil). De notaris zal voorafgaand aan het passeren van de akte namelijk altijd moeten controleren of het gaat om een overdracht van een beschikkingsbevoegde. Anders zou het betekenen dat iemand uit het niets de eigendom zou krijgen. Mocht het toch misgaan, dan kan zowel de notaris (voor zijn beroepsfout) als de makelaar (voor de verkoop van iets dat niet kan worden geleverd) kunnen worden aangesproken

De koper zal de verkoper aansprakelijk stellen en de notaris. De makelaar is m.i. juridisch gezien geen partij voor de koper. Wel kan de verkoper de makelaar weer aansprakelijk stellen.

[mr T.]

De makelaar is m.i. juridisch gezien geen partij voor de koper.

Is wellicht geen zelfstandige partij, maar treedt wel op in opdracht van. Is daarom wel degelijk een partij voor de koper. Verder geldt dat als de makelaar degene is die feitelijk de verkoop doet plaatsvinden op dat feit kan worden aangesproken. Dit omdat aan de nieuwe bewoners wel is verkocht (geen probleem), maar niet kan worden geleverd in eigendom (wel probleem). In dergelijke gevallen zal de makelaar wel degelijk kunnen worden aangesproken.

[Urszula]

Inmiddels hebben we contact opgenomen met een juridisch adviseur van Vereniging Eigen Huis waar we lid van zijn. We kregen te horen dat we volledig gelijk hebben en dat de makelaar ook voor de kosten op moet draaien. We weten nu wat we verder moeten doen en zijn daardoor gerust gesteld. We gaan eerst met vakantie daarna ga we nadenken of ons huis zelf moeten verkopen of toch nog een andere makelaar inschakelen. Hierbij wil ik bedanken voor alle reacties en ik wens andere veel succes.

[janet1]

Nou dat van die aansprakelijkheid van de notaris had ik ook wel willen weten. Wij kochten ons huis en naar later bleek was de erfafscheding verkeerd gesteld. Makelaar noch notaris gaven thuis. De gemeente wilde ons ook op laten draaien voor de kosten van het verplaatsen van de schutting. Dit is ze niet gelukt. Want als ik de laatste meter grond niet heb gekocht kan ik ook niet aansprakelijk worden gesteld voor wat er op die grond staat. Ik heb die schutting daar niet neergezet, iemand heeft ooit een schutting op gemeentegrond gesteld zonder toestemming van de gemeente. Dat was volgens mijn advocaat een onrechtmatige daad en een ander kan nooit aansprakelijk worden gesteld voor een onrechtmatige daad van een ander.

Was het met toestemming van de gemeente gebeurd, dan had de gemeente een overeenkomst met iemand anders en moesten ze deze overeenkomst met die persoon afhandelen. Ik kan nooit aansprakelijk zijn voor een niet nagekome overeenkomst tussen gemeente en vorige bewoner. Maar goed, uiteindelijk bleken we dus minder land te hebben dan we dachten en niemand gaf thuis.