[ archief ] Mondelinge + schriftelijke (Mail) overeenkomst rechtsgeldig?

[Trainert]

Goedenavond,

Gisteren hebben wij een akkoord bereikt voor de aankoop van een appartement!
Hierop heb ik direct van de makelaar een prettige mail ontvangen waarin zij mij feliciteert met de aankoop en vraagt om mijn gegevens voor het direct opmaken van de koopakte.

Nu ontvang ik vandaag een telefoontje van dezelfde makelaar met de mededeling:
Helaas meneer [naam verwijderd], er is een andere koper en die heeft een bod uitgebracht dat hoger is dan uw bod. De koop gaat niet door, u heeft tot morgen 15:00 om met een eenmalig hoger bod te komen!?!

Kan dit zo maar?? Er is dus meerdere malen mondeling bevestigd dat de koop rond is, en de bevestiging ontvangen via de mail!

Een aantal feiten wat wellicht van invloed is:

- De woning wordt op dit moment niet bewoont door de verkoper zelf, deze wordt verhuurt. Hiervan heb ik alle documenten in handen, huur overeenkomst en wel.
- het betreft hier een NVM makelaar.

Graag hoor ik een reactie mocht iemand hier meer van weten!

Dank alvast.

[Uw Jurist]

U kunt hier helaas weinig tot niets tegen beginnen. Zowel de particuliere verkoper als particuliere koper, die na eerdere overeenstemming weigert mee te werken aan het vervolg, dus o.a. het tekenen van een koopovereenkomst van een woning, kan daartoe niet kan worden gedwongen, omdat de wet hem niet daartoe verplicht. Zie de uitspraak van de Hoge Raad: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraa ... 011:BU7412. Heel soms is er een uitzondering mogelijk. Maar dat is een zeldzaamheid.
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

[Trainert]

U kunt hier helaas weinig tot niets tegen beginnen. Zowel de particuliere verkoper als particuliere koper, die na eerdere overeenstemming weigert mee te werken aan het vervolg, dus o.a. het tekenen van een koopovereenkomst van een woning, kan daartoe niet kan worden gedwongen, omdat de wet hem niet daartoe verplicht. Zie de uitspraak van de Hoge Raad: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraa ... 011:BU7412. Heel soms is er een uitzondering mogelijk. Maar dat is een zeldzaamheid.
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

Dank voor uw reactie.
Gisteren ben ik hier ongeveer de gehele dag zoet mee geweest aangezien ik me echt ''genaaid'' voel.

Zelf heb ik contact gezocht met de NVM, zij gaven ook aan dat bij een zaak tussen 2 particulieren inderdaad op deze manier gehandeld mag worden.
Echter is vanaf de eerste bezichtiging duidelijk geweest dat het hier om een beleggingsappartement gaat voor mij, er was zelfs een akkoord met verkoper bereikt over het overnemen van het huidige huurcontract op het appartement.
Mijn standpunt is dat de makelaar vanaf de eerste kennismaking kon weten dat ik in dit geval bestempeld zou kunnen worden als ''professional''.

Nu ligt de vraag dus wanneer wordt je als ''professional'' bestempeld.Ik denk hier een goed verhaal te hebben aangezien ik aantoonbaar kan maken dat dit een 4e beleggingspand betreft met een totale portefeuille van +/- €1.000.000,-

Volgens de NVM, zou als dit te onderbouwen is en ik als professionele partij te bestempelen ben een mondelinge overeenkomst bindend zijn.

Dank voor de reactie.

[Moneyman]

Het hebben van meer panden maakt je niet tot professional. Dat blijkt ook wel uit het feit dat je deze vraag uberhaupt moet stellen.

Maar zelfs als jij wél professional zou zijn, is de verkoper dat nog steeds niet, zodat er nog steeds geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen.

Chique is het niet, mogelijk wel.

[Trainert]

Het hebben van meer panden maakt je niet tot professional. Dat blijkt ook wel uit het feit dat je deze vraag uberhaupt moet stellen.

Maar zelfs als jij wél professional zou zijn, is de verkoper dat nog steeds niet, zodat er nog steeds geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen.

Chique is het niet, mogelijk wel.

Dat klopt niet wat u zegt, Wanneer kopende partij professional is is een mondelinge overeenkomst bindend.
Zie dit schrijven vanuit de NVM:
Let op!
Bij een professionele partij als koper is het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing. Als de verkoper géén particulier is, kan hij géén beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste, tenzij:
 hij de mondeling door partijen bereikte overeenstemming in een koopovereenkomst heeft vastgelegd; en
 die koopovereenkomst aan de koper ter ondertekening heeft voorgelegd; en
 de koper vervolgens weigert om binnen een redelijke termijn een ondertekend afschrift
van de koopovereenkomst aan de verkoper te doen toekomen (zie: Hof Arnhem 30 oktober 2012)



Overigens waar ligt de scheidingslijn volgens u tussen particulier en professional? Persoonlijk zou ik van enkel huurinkomsten kunnen voorzien in mijn levensonderhoud, dan kan ik toch stellen dat ik dit als professional doe?

Mvg.

[alfatrion]

Het schriftelijkheidsvereiste is geregeld in art. 7:2 BW. Bij beroep wordt bedoelt vrij beroep (zoals advocaat en doctor) en bij bedrijf doelt men op eenmanszaak, V.O.F., N.V. of B.V..

De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.

[Moneyman]

Het hebben van meer panden maakt je niet tot professional. Dat blijkt ook wel uit het feit dat je deze vraag uberhaupt moet stellen.

Maar zelfs als jij wél professional zou zijn, is de verkoper dat nog steeds niet, zodat er nog steeds geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen.

Chique is het niet, mogelijk wel.

Dat klopt niet wat u zegt, Wanneer kopende partij professional is is een mondelinge overeenkomst bindend.
Zie dit schrijven vanuit de NVM:
Let op!
Bij een professionele partij als koper is het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing. Als de verkoper géén particulier is, kan hij géén beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste, tenzij:
 hij de mondeling door partijen bereikte overeenstemming in een koopovereenkomst heeft vastgelegd; en
 die koopovereenkomst aan de koper ter ondertekening heeft voorgelegd; en
 de koper vervolgens weigert om binnen een redelijke termijn een ondertekend afschrift
van de koopovereenkomst aan de verkoper te doen toekomen (zie: Hof Arnhem 30 oktober 2012)



Overigens waar ligt de scheidingslijn volgens u tussen particulier en professional? Persoonlijk zou ik van enkel huurinkomsten kunnen voorzien in mijn levensonderhoud, dan kan ik toch stellen dat ik dit als professional doe?

Mvg.

Je hebt gelijk, bij nader inzien, voor wat betreft de verkoper. Voor jou maakt het niet uit, want jij bent en blijft een particuliere koper waarvoor het schriftelijkheidsvereiste van toepassing is. Dat je van de opbrengst zou kunnen leven maakt dat niet anders.

[tijger1]

Dat u uw geld belegd in panden, maakt nog niet dat u een professional bent. U bent toch geen ondernemer, die winsten en verliezen op die panden op moet voeren bij de belasting?

[Trainert]

Dat u uw geld belegd in panden, maakt nog niet dat u een professional bent. U bent toch geen ondernemer, die winsten en verliezen op die panden op moet voeren bij de belasting?

Heb ik wel, echter gebruik ik deze B.V. niet.
Dit aangezien het een stuk gunstiger is om vastgoed zo veel mogelijk als prive te houden in box 3.

Ik ga kijken wat de makelaar hiervan gaat maken, en dan is de keuze aan haar. Mocht zij de keuze maken alsnog aan de andere koper te verkopen ga ik dit wel juridisch aan.

Dank voor de bijdrage van jullie kant.

[tijger1]

Als u die panden prive houdt, bent u voor de regels geen professional . U wilt van twee kanten de voordelen, zo werkt dat niet.

[Uw Jurist]

Dat u uw geld belegd in panden, maakt nog niet dat u een professional bent. U bent toch geen ondernemer, die winsten en verliezen op die panden op moet voeren bij de belasting?

Heb ik wel, echter gebruik ik deze B.V. niet.
Dit aangezien het een stuk gunstiger is om vastgoed zo veel mogelijk als prive te houden in box 3.

Ik ga kijken wat de makelaar hiervan gaat maken, en dan is de keuze aan haar. Mocht zij de keuze maken alsnog aan de andere koper te verkopen ga ik dit wel juridisch aan.

Dank voor de bijdrage van jullie kant.

Dan is het maar goed dat u zo veel geld heeft om te verspillen dor het tegen alle adviezen hier (w.o. van juristen) ingaan.
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik