[ archief ] Na het tekenen problemen met grondoppervlakte

[arno 11]

Goedendag,

Mijn vriendin en ik hebben pas voor een koopakte getekend bij de verkopende makelaar.
In de koopakte staat ook een tekening van het kadaster, daarbij heeft de makelaar een streep getekend aan het einde van de tuin.
Is verder nog niet bekend bij het kadaster of verders, volgens de taxateur.
Wij hebben nu getekend voor een tuin van 280 are, terwijl het gehele perceel 310 are blijkt te zijn.
Een 30 are gaat er van onze tuin af.
Wij werden deze week gebelt door de notaris of wij er van wisten dat het kadaster onze tuin opnieuw in moet meten en dat ons dat 995 euro gaat kosten.
Wij waren verdern iet op de hoogte gebracht door de verkopende partij over deze kosten.
Met de verkopende partij hebben wij gelijk contakt op genomen, daarbij vertelde hij ons dat de eigenaar van het huis
(het huis is gekocht van een veiling door Braun vastgoed) dat Braun vastgoed het laatste stukje tuin van ons heeft gehouden, de 30 are.
En dat die 995 euro extra kosten bij de kosten koper horen.
Wij konden verder nog geen contakt krijgen met Braun vastgoed.
Wij wouden graag willen weten hoe wij dit het beste kunnen oplossen, Om dat stuk tuin er ook bij te mogen verkrijgen, of om de kosten te ontwijken.
Voor ons gevoel kloppen er een paar dingen niet.

Alvast bedankt,

Arno

[tennis]

Is verder nog niet bekend bij het kadaster of verders, volgens de taxateur.

of wij er van wisten dat het kadaster onze tuin opnieuw in moet meten

Kan je dat nog eens toelichten.

[arno 11]

Wij hebben het kadaster gebelt over dat zelf neer getrokken lijntje op de kadastraletekening of zij daar al iets van afwisten of dat er iets over aangevraagt was, daar was niks over bekend.
De notaris belde ons om te informeren dat er bijkomende kosten bij komen vanwegen het opnieuw inmeten van het perceel.
ik hoop u hierbij genoeg ingelicht te hebben.

[arno 11]

We moeten aankomende woensdag al tekenen bij de notaris 02-02-11.
Ik hoop dat jullie voor ons een goed advies hebben voordat wij gaan tekenen.

[MAXIEM]

arno 11

Advies: uitdrukkelijk onder voorbehoud tekenen (tenzij.........., en aangeven dat je die kosten hoe dan ook niet wilt betalen).

Maxiem.

[EdoK]

Als het niet bij het Kadaster bekend is kan een verkopend makelaar toch niet zelfstandig besluiten een lijn te trekken? Het perceel heeft een kadastrale perceelcode en die staat als het goed is in het koopcontract. Dat betekent dat je het ingemeten perceel koopt en niet een aantal are dat de verkopende makelaar besluit te verkopen.
In mijn ogen, hoeven jullie helemaal geen kosten te maken voor het opnieuw inmeten maar zal de verkopende partij dat moeten doen als zij 30 are willen afsplitsen voordat de verkoop wordt gesloten. Ik kan mij vergissen maar het Kadaster bestaat niet voor niets. Alleen bij het Kadaster vastgelegde percelen kunnen verkocht worden.

[tennis]

arno 11

Advies: uitdrukkelijk onder voorbehoud tekenen (tenzij.........., en aangeven dat je die kosten hoe dan ook niet wilt betalen).

Maxiem.

Dat is een goed advies!

Als het niet bij het Kadaster bekend is kan een verkopend makelaar toch niet zelfstandig besluiten een lijn te trekken? Het perceel heeft een kadastrale perceelcode en die staat als het goed is in het koopcontract.
Dat betekent dat je het ingemeten perceel koopt en niet een aantal are dat de verkopende makelaar besluit te verkopen.
In mijn ogen, hoeven jullie helemaal geen kosten te maken voor het opnieuw inmeten maar zal de verkopende partij dat moeten doen als zij 30 are willen afsplitsen voordat de verkoop wordt gesloten. Ik kan mij vergissen maar het Kadaster bestaat niet voor niets. Alleen bij het Kadaster vastgelegde percelen kunnen verkocht worden.

Hier kan ik mij gedeeltelijk aansluiten.
Ik heb een vergelijkbare situatie gehad.
Bij mij stond in het koopcontract, dat de verkopende partij mij een perceel van ....are verkoopt.
Omdat het juiste oppervlak niet helemaal bekend is/was, verplicht zich verkoper na het inmeten door het kadaster, de verkoopprijs aan te passen, d.w.z. oppervlak groter, bijbetalen per aangegeven prijs per m2, kleiner teruggave.
Kosten kadaster voor rekening van de verkopende partij.
Dit zou ik in deze zin in het koopcontract laten opnemen!
suc6

[marcel75]

Gedeeltelijke kadastrale percelen zijn heel goed verkoopbaar en overdraagbaar. Helemaal niets mee. Kadaster meet dan achteraf in. De kosten hiervoor zijn inderdaad schrikbarend hoog.

Er is geen manier om die kosten te ontlopen, dit valt inderdaad onder kosten koper. Je had immers een kadastrale tekening gezien en gezien dat het om een gedeelte van een kadastraal perceel ging.

Wat wel mogelijk is geweest is een beperking van die kosten. In dat geval zou de verkoper (ruim) voor de overdracht aan het kadaster een opdracht moeten geven tot inmeting van het perceel. Dat scheelt aanzienlijk in de kosten.

Wat tekenen jullie 2 februari? De koopovereenkomst of al de akte van levering? Als je de akte van levering moet tekenen, dan ben ik heel benieuwd naar wanneer je de koopovereenkomst hebt getekend en wanneer je het bericht van de notaris hebt gehad.

[EdoK]

Marcel, betekent dat dan dat het mogelijk is dat er twee eigenaren kunnen zijn van één kadastrale perceelcode?

Bij een nieuwbouwhuis kan ik het nog wel begrijpen dat er na de bouw een nieuwe metingen gedaan moet worden om de exacte oppervlakte van het perceel te bepalen. Bij bestaande bouw en reeds ingemeten percelen vind ik het wat vreemd.

Ik bedoel, wat gebeurd er in juridische zin, als je niet opnieuw laat inmeten?

[marcel75]

Edok,
En hoe denk jij dan dat het gaat als je een stukje tuin van je buren koopt of het strookje gemeentegrond dat aan jouw perceel grenst? Het is namelijk heel goed mogelijk om een gedeelte over te dragen. Op het moment dat de akte wordt ingeschreven bij het kadaster komt er een vermelding bij dat het een gedeeltelijk perceel betreft. Wil jij als buitenstaander dan weten welk deel is overgedragen, dan kun je de akte opvragen. De meeste notarissen sturen als bijlage dan een kadastraal kaartje mee waarop het over te dragen gedeelte is aangegeven. Het kadaster komt dan later wel langs om het in te meten en 2 nieuwe nummers aan te maken.

Niet laten inmeten kan niet. In de akte van levering staat dat het gaat om een gedeelte van een kadastraal perceel. Reden voor het kadaster (en ook opdracht aan het kadaster) om over te gaan tot inmeting. Op jouw gedeelte van het perceel kun je ook gerust een hypotheekrecht vestigen.

Bij een nieuwbouwhuis heeft het niets met de bouw zelf te maken of er wel of niet ingemeten moet worden. Alleen maar met het feit dat je dan vaak een gedeelte van een kadastraal perceel koopt. Bij nieuwbouwwijken komt het zelfs voor dat 1 kadastraal perceel door meer dan 10 personen gekocht wordt. Ieder krijgt dan een gedeelte geleverd van hetzelfde perceel. Niets mis mee dus.

De kadastrale aanduiding is dus alleen een aanduiding, meer niet.

[EdoK]

Marcel, ik snap dat het uiteraard is over te dragen. De volgorde die jij schetst lijkt mij ook logisch. Je bepaalt eerst waar de splitsing van het perceel komt te liggen en laat dat volgens opmeten. Daarna kunnen beide percelen een aparte eigenaar krijgen.

Het lijkt mij nog altijd niet logisch dat de verkopend makelaar zelfstandig een lijn trekt en het exacte aantal are aangeeft zonder er er een formele inmeting is geweest door het kadaster. Stel dat die lijn na inmeting het perceel opgesplist heeft in 270+40 ipv 280+30.

[marcel75]

Al voor de uitmeting ben je eigenaar van je eigen gedeelte van het perceel. De uitmeting is puur een administratieve handeling die niets met de eigendom verder te maken heeft. Je kunt zelfs een gedeelte van je gedeeltelijke perceel overdragen of zelfs je hele gedeeltelijke perceel.

Het exacte aantal ares is ook niet op te geven. Er zal iets verkocht als: "een perceel grond met de zich daarop bevindende opstallen, plaatselijk bekend Dorpsstraat 1 te 1111AA Ons Dorp, uitmakende een gedeelte ter grootte van circa 3 are en 10 centiare, of zoveel meer of minder als mocht blijken na inmeting door de landmeetkundige dienst van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers van het perceel kadastraal bekend gemeente Ons Dorp, sectie A nummer 1, een en ander zoals schetsmatig met enkele arcering op de aan deze overeenkomst gehechte situatieschets is aangegeven". Een iets andere omschrijving is natuurlijk ook heel goed mogelijk.

Vervolgens laat je verkoper en koper de tekening paraferen en je bent klaar.

Als de lijn aardig overeenkomt met de werkelijke oppervlakte is er niets aan de hand. Eventueel kan bij te weinig overgedragen grond nog een verrekening in de koopsom volgen, maar gelet op het relatief weinig aantal vierkante meters lijkt mij dat erg stug.

Heel dogmatisch redenerend is het wel zo dat als er te weinig vierkante meters overgedragen zijn, de kopers nog recht hebben op een aanvullende levering. Zijn er te veel vierkante meters geleverd, dan moeten ze die eigenlijk terugleveren. Maar in de praktijk doet zich dit probleem, zeker als er sprake is van rechte lijnen, niet voor.

[tennis]

@Marcel

Een iets andere omschrijving is natuurlijk ook heel goed mogelijk.

Is de omschrijving, zoals ik deze eerder heb geschreven, dan niet mogelijk voor TS?
De kosten van het kadaster waren in mijn geval dus niet voor " Kosten Koper"!

[marcel75]

tennis,
Als jij een nieuwbouwwoning hebt gekocht dan is de kans groot dat het Vrij op Naam was. Nu het bestaande bouw is, is de kans groter dat het kosten koper is afgesproken.

Uiteraard kan ook nieuwbouw kosten koper worden verkocht en bestaande bouw vrij op naam, maar dit zijn uitzonderingen.

Jouw omschrijving is leuk, maar een echt nadenkende jurist zal daar al meteen een probleem zien. Als het kadaster niet goed inmeet (gebeurt regelmatig) en de grens anders bepaalt dan op de tekening is aangegeven, dan kom je in het volgende scenario:

- te veel grond gekregen: voor de extra grond was geen titel/juridische reden en dus is de eigendom niet overgegaan, ondanks dat de kadastergrens zo gesteld is.
- te weinig grond gekregen: voor het restant heb je een recht op levering op de verkoper.

Nooit het exact aantal vierkante meters vermelden dus bij gedeeltelijke percelen.

Afspraken maken over de kosten van het kadaster is altijd mogelijk, maar dat moet dan wel voordat de koopovereenkomst getekend is. Wil de verkoper daar niet aan, dan kun je kiezen: wel of niet kopen.

[tennis]

Afspraken maken over de kosten van het kadaster is altijd mogelijk, maar dat moet dan wel voordat de koopovereenkomst getekend is. Wil de verkoper daar niet aan, dan kun je kiezen: wel of niet kopen.

Dat bedoelde ik.
Misschien was het bij mij een andere situatie, want ik heb geen nieuw- en ook geen bestande bouw gekocht, maar alleen het perceel, zoals opgemerkt, dat de grote eventueel niet juist is, en eerst naar het meten van het kadaster een bijbetaling of teruggave mogelijk is, als de oppervlakte niet zoals aangegeven juist is.

[marcel75]

Tennis,
Bijbetaling is ook zeer uitzonderlijk als het een particuliere aankoop betreft. Dit is bij agrarische overdrachten wel gebruikelijk omdat daar 1 millimeter of een iets andere hoek gebruiken al meteen een heel stuk kan schelen. Als het bij particulieren om een vierkante meter meer of minder gaat wordt in de regel afgesproken dat de verrekening blijft zitten.

[tennis]

Bij mij schelde het toch 40 m2, en ik kreeg toch nog een behoorlijk bedrag vergoed.
Deze koopakte heeft trouwens mijn notaris opgezet, omdat ik als particulier een leek daaraan helemaal niet gedacht heb.

[marcel75]

Tennis,
Dan heb je ook iets meer dan de gemiddelde 2 are gekocht. Maar blijkt maar weer dat je niet zelf moet koopovereenkomst moet gaan kl*ten. De bakker gaat immers ook niet aan zijn auto rommelen hoewel op internet precies staat hoe het moet....... Schoenmaker blijf bij je leest!

[tennis]

Tennis,
Dan heb je ook iets meer dan de gemiddelde 2 are gekocht. Maar blijkt maar weer dat je niet zelf moet koopovereenkomst moet gaan kl*ten. De bakker gaat immers ook niet aan zijn auto rommelen hoewel op internet precies staat hoe het moet....... Schoenmaker blijf bij je leest!

Klopt het is een oppervlak van 4,3 are geweest.
De verkoop moest toch via de notaris dus je zegt het al :
Schoenmaker blijf bij je leest!

[EdoK]

Marcel, dank voor het antwoord. Ik denk dat we op één lijn zitten dat het voorliggende koopcontract onvoldoende helder is om definitief te tekenen.

Overigens is 30 are volgens mij 3000m2 dus dat is geen klein stuk grond! In de Randstad worden daar 10 hogere segment twee-onder-een-kap huizen op gebouwd.