[ archief ] verkoopvoorwaarde erfgrensoverschrijding bij optie uitbouw

[capricorn]

Ik ben voor een nieuwbouwproject in Zoetermeer in aanmerking gekomen voor een bouwnummer en heb een optie tot koop verkregen.

Een van de eerste zaken die mij echter werkelijk meer dan opviel in de meer minder/werklijst is de bepaling dat een uitbouw 25 cm erfgrensoverschrijding kent als de aangrenzende buren geen uitbouw nemen.
Dit is naar mijn mening op zijn minst een merkwaardige bepaling. Als we puur kijken naar de feiten kan dat betekenen dat iemand die geen uitbouw neemt, maar de beide buren daarvan wel, in dit geval in totaal tenminste 1.2 m2 inlevert op zijn totale kaveloppervlakte, dat wil zeggen ongeveer 1 procent (van 128m2).
Gezien de uitbouw een optie is en dus niet standaard is het wel vreemd dat indien je bij een standaarduitvoering geen nadelige effecten (o.a. kleiner kaveloppervlakte = smallere tuin) wil ondervinden je min of meer gedwongen bent ook een uitbouw te nemen en dus extra kosten moet maken. Dat is toch de omgekeerde wereld?
Na lang wikken en wegen hebben wij dan ook alsnog besloten de KAO niet te ondertekenen en dus van de koop af te zien. In onze visie wegen de nadelen van aangrenzende uitbouwen niet op tegen de baten:

Grootste bezwaar is wel dat bij eventueel later (na oplevering) uitbouwen je geen recht hebt de muren van de aangrenzende uitbouwen "aan te tasten". Je bent dan in het gunstigste geval dus altijd afhankelijk van de medewerking en goedkeuring van de buren en daar kan je helaas niet als vanzelfsprekend van uitgaan.
Naast dit bezwaar is er ook nog de verwachte relatief lagere meerwaarde bij verkoop van de woning (2e kopers zullen dit immers merendeels ook als een bezwaar zien).
Een ander groot bezwaar heeft betrekking op het woongenot. Uit eigen ervaring weet ik dat een uitbouw van die maat (+/- 2,4m diep bij 3m hoog) een enorme slagschaduw levert (evt aan beide kanten) en dus veel minder licht doorlaat in de toch al niet enorm brede woonkamer. Dat versterkt weer het "wonen in een tunnel" effect.

Het is frappant dat deze naar een "wurgconstructie riekende" verkoopvoorwaarde in veel projecten voorkomt. Dat zorgt er namelijk voor dat de meeste standaardwoningen merendeels zullen worden voorzien van een uitbouw om de verwachte nadelen op te heffen. Ik ben zelf de mening toegedaan dat je dan veel beter een woning kan kopen voor ongeveer hetzelfde geld zonder uitbouw die in zijn geheel een stuk groter is. Maar goed, blijkbaar is er in die prijsklasse van 250-260k€ te weinig aanbod, dus op zich niet zo vreemd dat een uitbouw zo populair is. Helaas heeft dat dus wel tot gevolg dat mensen die zoeken in de prijsklasse 220-240k€ daarvan de dupe worden.

Mijn vraag is nu of een dergelijke bepaling eigenlijk wel gesteld kan worden in het verkoopcontract. Ik ben benieuwd naar uw reactie.

(Het voorbeeld dat ik hier aanhaalde wordt gerealiseerd in Zoetermeer en gaat om een woning met een v.o.n. prijs van 233.000 Euro. De uitbouw kost 19.000 Euro)

[C200K]

Ja, dat kan geen enkel probleem. De verkopende bepaalt de voorwaarden, dus ook in dit geval.

Zoals U al aangaf; dit is gemeengoed in elk nieuwbouwproject. Er zullen dus ook wel honderden mensen zijn die hetzelfde denken als U, vervolgens juridische info inwinnen en te horen krijgen dat het mag!

Overigens: Schaduw is een non-thema om een bouwvergunning voor een uitbouw op de begane grond tegen te houden.

[capricorn]

Dat vermoedde ik al. Maar goed, dit is dus een typisch gevalletje waarbij de vraag vele malen groter is dan het aanbod en de aanbieder dus de meest belachelijke voorwaarden kan stellen.
Ik zie er dan ook reikhalzend naar uit dat de babyboomers van de jaren veertig hun eengezinswoningen massaal te koop gaan zetten en in willen ruilen voor een appartementje, want dan heb ik het weer voor het zeggen.
Misschien dus toch niet zo'n gek idee nu als tussenstap een rustig gelegen appartement te kopen
Leve de marktwerking.