[ archief ] Wat is termijn onderzoeksplicht makelaar?

[marcel75]

Harm,
Ik lees wel degelijk wat jij schrijft, maar kijk en weet ook wat er in de wet staat. Je voorbeeld over de keuken gaat mank omdat de kosten van een keuken niet door een vereniging van eigenaars betaald moet worden.

Waar jij de wijsheid vandaan haalt dat de makelaar de nota al had ontvangen is mij niet duidelijk. Dat is in mijn ogen een aanname.

De casus geeft één van de verschillen tussen het kopen van een appartementsrecht en die van grondgebonden eigendom weer.
Deze nota komt namelijk voor rekening van de vereniging van eigenaars en dus alleen indirect voor TS. Bij grondgebonden eigendom komen de rekeningen direct voor rekening van de eigenaar. Zijn de werkzaamheden dan voor de eigendomsoverdracht verricht, dan komt het wel voor rekening van de verkoper. Maar bij een appartementsrecht dus niet omdat daar de kosten voor rekening van de vereniging van eigenaars komen.

[Harm.calc]

Toch nog eens goed lezen gaag marcel75

[olaf79]

Hoeveel dagen voor het tekenen van de koopakte bij de notaris is een makelaar die je begeleid verplicht onderzoek te doen naar nog openstaande kosten bij de verkopende partij?

Situatie is:
Ik heb een woning gekocht.
De verkopende makelaar - tevens beheerder van de VVE - komt 3 dagen nadat ik eigenaar ben geworden van het appartement - met een rekening op de proppen van werkzaamheden uitgevoerd 30 dagen voordat ik de koopakte heb getekend.
Deze kosten konden niet uit de kas van de VVE betaald worden - er wordt een eigen bijdrage verlangt - omdat de financiele positie van de VVE dit niet toe laat. Dit staat ook in het verslag van de laatste Algemene Leden Vergadering.
De verkopende makelaar beweert dat mijn makelaar een onderzoeksplicht heeft, (ook vanwege de melding in dat verslag) en daarin gefaald heeft.
De verkopende makelaar heeft nooit gemeld dat er nog een openstaande rekening was. Ook niet bij de notaris, terwijl de kosten net in die maand gemaakt zijn. Sterker nog, daar werd gemeld dat er geen openstaande rekeningen meer zijn.

Als deze werkzaamheden zijn uitgevoerd voordat je de koopakte tekende is de vorige eigenaar daar nog aansprakelijk voor. Het is niet zo dat jij aansprakelijk bent voor alle openstaande rekeningen zodra je eigenaar wordt. Dit is immers een uitgevoerd werk en dat werk is uitgevoerd toen jij nog geen eigenaar was.
Uiteraard is er een onderzoeksplicht, maar er is ook een meldplicht! Zeker in geval een verkopende makelaar de vve beheert (belangenverstrengeling?) mag je ervan uitgaan dat hij hiervan op de hoogte was.

[olaf79]

Marcel75, ben jij toevalling verkopend makelaar in deze kwestie? Want je geeft hele speciefieke antwoorden maar vergeet te lezen dat ik schrijf over wanneer kosten gemaakt zijn, of dit bekend was, of hier gevraagd en melding van gemaakt is bij notaris. Lees mijn verhaal eens een keertje goed, wil je.

Ik kan niet duidelijker aangeven dat de verkopend makelaar deze kosten gewoonweg verzwegen heeft, en nog leg je de schuld neer bij mij of mijn makelaar.
Vreemd.

Marcel75: Al was de hoogte van de nota niet bekend, mag deze dan verzwegen worden?
Hoe moet ik als koper weten dat deze werkzaamheden zijn uitgevoerd? Verkopend makelaar (= beheerder) zwijgt hierover. Ik kan daar toch niet 6 weken met een tentje voor de deur gaan bivakeren, en iedereen die in en uitgaat vragen wat hij komt doen.
En nogmaals Marcel75: het was bekend dat die nota eraan zat te komen, echter zou deze betaald worden middels eigen bijdrage. Uitgevoerde werkzaamheden voordat ik eigenaar ben, zijn niet voor mijn rekening.

Ik ga ervan uit dat de verrichtte werkzaamheden, dat hiervoor door de leden een eigen bijdrage is betaald. Zo is dat ook vastgelegd in verslag ALV. Dus is er geen rekening meer.
Is er nog wel een rekening, waarvoor geen geld in kas is, dan ga ik ervan uit dat de verkopende makelaar (= beheerder) melding maakt van deze nog openstaande kosten. Tijdens verkoop en tijdens tekenen van koopakte.

En Marcel75: ik val niet over kosten voor onderhoud. Voor onderhoud is er een MJOP. Als dit niet begroot is valt dit daar niet daaronder. Dus moet hiervoor eigen bijdrage betaald worden.

Het lijkt mij vrij onwaarschijnlijk dat een eigenbijdrage zomaar kan worden verlangt zonder dat de leden daarvoor geraadpleegd zijn. Bij onderhoud dient natuurlijk eerst een begroting gemaakt te worden voor de kosten en vervolgens gekeken of dit uit de vve kas betaald kan worden. Vervolgens dienen de leden bijeen geroepen te worden om in een buitengewone leden vergadering te beslissen over het onderhoud en de hoogte van die eigen bijdrage mocht dat niet betaald kunnen worden.
De verkopende partij wist dus dat er onderhoud zou gaan worden gepleegd en wist ook dat er een eigen bijdrage nodig was, want hierover is gestemd. Lijkt me dus duidelijk een verhaal van verzwijgen.

[olaf79]

Harm,
Ik lees wel degelijk wat jij schrijft, maar kijk en weet ook wat er in de wet staat. Je voorbeeld over de keuken gaat mank omdat de kosten van een keuken niet door een vereniging van eigenaars betaald moet worden.

Waar jij de wijsheid vandaan haalt dat de makelaar de nota al had ontvangen is mij niet duidelijk. Dat is in mijn ogen een aanname.

De casus geeft één van de verschillen tussen het kopen van een appartementsrecht en die van grondgebonden eigendom weer.
Deze nota komt namelijk voor rekening van de vereniging van eigenaars en dus alleen indirect voor TS. Bij grondgebonden eigendom komen de rekeningen direct voor rekening van de eigenaar. Zijn de werkzaamheden dan voor de eigendomsoverdracht verricht, dan komt het wel voor rekening van de verkoper. Maar bij een appartementsrecht dus niet omdat daar de kosten voor rekening van de vereniging van eigenaars komen.

Dat doet helemaal niks af aan de meldplicht van de verkoper. Zeker omdat de verkopende makelaar ook vve beheerder is. Aangezien dit allemaal al besloten was voor de verkoop is de vorige eigenaar daarvoor aansprakelijk.

[marcel75]

Olaf,
Je laat je rechtvaardigheidsgevoel spreken boven de wet. Dat siert je, maar helaas ga je daarmee tegen bijvoorbeeld denkers/schrijver als Pitlo in. Het gaat niet om de start van de werkzaamheden, het gaat om het moment dat de nota beschikbaar was. Voor die tijd weet je immers niet hoe hoog de kosten zijn.

Daarnaast is het lang niet altijd mogelijk om een vergadering uit te schrijven voor bepaald onderhoud. Als het begroot onderhoud is, dan is het in de vergadering aan de orde geweest en had de koper dat kunnen lezen in de notulen en de jaarstukken. Gaat het om spontaan onderhoud dat geen uitstel kon dulden, dan had de verkoper dit inderdaad moeten melden, maar had er niet meteen een vergadering uitgeschreven geweest geworden voordat de werkzaamheden zouden beginnen. Maar dat komt niet vaak voor.