-Verkoper was in onderhandeling met een koper, die vóór een bepaalde tijd moest reageren op het finale bod van verkoper.
-Inmiddels had zich een eerdere geïnteresseerde gemeld, die een hoger bod wilde doen (Koper 2)
- Verkoper geeft aan makelaar aan daar liever met Koper 2 in zee te willen gaan als die mogelijkheid zich voordoet (maw als de deadline niet gehaald wordt)
- Koper 1 mist de gestelde deadline (15 min. te laat) en toch sluit makelaar zonder ruggespraak met verkoper de koop, terwijl hij op de hoogte was van voorkeur verkoper.
*Kan ik de makelaar op zijn handelen aanspreken?
*De koopakte is nog niet ondertekend...betekent dit dat ik sowieso onder de mondelinge overeenkomst uit kan komen?
* Wat als de makelaar Koper 2 reeds afgebeld heeft?
Ik ben de verkoper en er is verkocht aan verkoper 1. Het huis is verkocht met de minimale prijs betekende dat ik zelf nog 3300 EURO moet betalen aan courtage.
Dat zou niet het geval hoeven te zijn als evt met Koper 2 het proces was in gegaan. Het gaat me er om dat ik niet meer met Koper 1 in zee wilde en aangezien de deadline was overschreven ik in mijn ogen kon beslissen met Koper 1 te stoppen. Dat beslismoment is door mijn Makelaar te niet gedaan
Dit is een randgeval, indien men in onderhandeling is zoals in omschreven geval dient men de onderhandeling eerst te sluiten alvorens men met een andere kandidaat verder gaat.
Dit kan men doen door een finaal bod neer te leggen en er een tijdstermijn van reageren bijvoorbeeld 2 dagen en er een exacte tijd aan vast te koppelen waarvoor men dient te reageren.
Dit dient echter wel schriftelijk te geschieden (brief, E-mail) en mocht men niet op tijd reageren dan dient de makelaar te vragen waarom men niet voortijdig heeft gereageerd. Immers koper zou zich in rechte kunnen beroepen op onvoorziene omstandigheden bijvoorbeeld brief of E-mail laat of niet ontvangen.
Tevens is het altijd de vraag of potentiele koper 2 na de wetenschap dat een onderhandeling is gestaakt met potentiele koper 1 nog steeds zijn aangegeven bod wil handhaven.
De makelaar mag namelijk een bod die wordt gedaan door potentiele koper 2 niet accepteren wanneer hij nog in onderhandeling is met potentiele koper 1 het staat deze dan ook vrij alsnog een lager bod te doen.
Kortom al lijkt het zuur, de makelaar heeft juist gehandeld.
Echter de makelaar had tijdens het proces de biedingswijze kunnen wijzigen echter is dat erg risicovol en wordt vaak alleen gedaan bij meer dan 3 kandidaat kopers.
Ben het gedeeltelijk eens met bovenstaande redenering.
Het is een randgeval, dat is duidelijk.
Echter, verkoper 1 kreeg een aanbod welke deze moest accepteren of afwijzen binnen een bepaalde tijd.
Zodra deze afwijst of een ander voorstel doet, wat ook een afwijzing impliceert, is de makelaar vrij om met een ander in onderhandeling te gaan. Het randgeval maakt dat de makelaar wel aan had moeten geven, of in ieder geval, om alle twijfel weg te nemen, dat er een tweede koper bij is gekomen en dat dus moet melden aan koper 1.
Het overschrijden van de deadline is m.i. een verwijtbaar feit aan koper1. Wel dient bewezen te worden, door makelaar enerzijds dat deze daadwerkelijk na de deadline ontvangen is en moet koper1 bewijzen dat deze voor de deadline verzonden is.
Met de wetenschap van een andere geinteresseerde zou koper 1 wel haast hebben gemaakt. Het gebeurt echter vaak dat een makelaar dit zegt zonder dat er daadwerkelijk een tweede koper is, als pressiemiddel. Niet illegaal, maar ook niet netjes.
De onderhandelingen zijn dan ook afgebroken, en kan koper 2 worden benaderd, mits het dus met medeweten van koper1 is gebeurd.
Email is in deze niet bindend, vanwege de vetragingen, onpersoonlijk karakter etc... Fax is eigenlijk het enige harde bewijs, met tijdsaanduiding en ontvangstbevestiging. Daarbij maken de handtekeningen het compleet.
Kortom: mijn conclusie is dat makelaar na deadline had moeten overleggen met verkoper en op basis daarvan actie had moeten ondernemen. Nu zou koper2 dus een aanbod gekregen hebben.
Daarom lijkt het er nu op dat de makelaar een overeenstemming heeft met koper1 en niet de verkoper. Als verkoper niet wil tekenen, dan hoeft dat ook niet. Koper1 zal verhaal moeten halen bij de makelaar.
Verkoper is niets te verwijten in deze, makelaar wel. Die is onzorgvuldig geweest. Deze treedt namelijk op als vertegenwoordiger van verkoper, maar heeft nagelaten om op dit belangrijke moment in de onderhandeling in contact te treden met zijn opdrachtgever, de verkoper.
Om de lijn door te trekken... al zou er geleverd moeten worden aan koper1, kan verkoper schadevergoeding voor 'wanprestatie' van makelaar kunnen eisen. Hij doet namelijk iets anders dan dat verkoper wil, en verkoper heeft daardoor schade geleden, namelijk het verschil tussen koper1 en koper2.
Zolang er geen handtekening is gezet, kan een mondelinge afspraak vernietigd worden met koper1, mits te bewijzen is dat deze na de deadline heeft gereageerd. Als koper1 kan bewijzen voor de deadline te hebben gereageerd, zit men er wel aan 'vast'.
Uiteindelijk is de vereiste voor een koop van og dta het schriftelijk gaat. Zolang er dus geen handtekeningen staan op aanbiedingen (per fax) voor de deadline, is er m.i. geen verplichting tot levering.
Als de makelaar het helemaal netjes wil doen, is een bevestiging van staking van onderhandelingen aan te raden naar koper1, al is dat nu te laat.
Heeft de makleaar nog een ander belang om met de eerste koper een overeenkomst te sluiten???
Denk bijvoorbeeld aan het feit dat de makelaar voor de eerste bieder de hypotheek mag verzorgen en niet voor de tweede bieder??
Misschien zoek ik het te ver weg, maar toch!.
M.i. had de makelaar, in overleg met de verkoper(s), het laatst gedane bod van de verkoper met de daaraan gestelde deadline moeten intrekken en de eerste koper de gelegenheid moeten geven om mee te gaan met de prijs van de tweede bieder. Dit heeft hij verzuimd.
M.i. heeft de makelaar handelingen verricht die de belangen van zijn opdrachtgever heeft geschaad. Grote kans dat je het geschil bij voorlegging bij de tuchtcommissie gaat winnnen. Zeker de moeite waard. Mogelijk wordt de makelaar veroordeeld dat hij geen courtage mag claimen bij verkopers. Toch mooi € 3300 te verdienen.
De directeur van het makelaars kantoor heeft erkend dat er fouten zijn gemaakt aan hun kant en ze hebben me een financiele tegemoet koming aangeboden die ik vervolgens geaccepteerd heb.
Ondank de negatieve energie kan ik nu zeggen dat het zeker het waard is geweest. Dus mensen laat het er niet bij zitten als je in je recht staat!
