[ archief ] aansprakelijk stellen bestuur VvE

[Harm.calc]

Kan een bestuur van een VvE aansprakelijk worden gesteld voor financiele schade?
Dit op basis van het (moedwillig) onjuist informeren van de leden van de VvE.

[kokka]

Moedwillig is het toverwoord hier, als je dat kan aantonen kan je in elk geval aangifte doen.
mochten ze schuldig worden bevonden dan kan je vervolgens een schadevergoeding eisen.

wat meer details zouden welkom zijn.

[sjohie]

Moedwillig is het toverwoord hier, als je dat kan aantonen kan je in elk geval aangifte doen.
mochten ze schuldig worden bevonden dan kan je vervolgens een schadevergoeding eisen.

wat meer details zouden welkom zijn.

Een VvE is een zelfstandig rechtspersoon bij mijn weten, dus mocht er een schadevergoeding toegewezen worden, dan is dat een mooie sigaar uit eigen doos?

Maar TS heeft als lid van de VvE recht op inzage van alle informatie, nog afgezien van het mandaat dat hij en de overige leden aan een bestuur of (technische) commissie hebben gegeven. Het feit dat iemand voorzitter van een VvE is, geeft geen carte blanche om de boel maar te runnen naar eigen goeddunken. Tenminste, zo is het geregeld in een serieuze VvE, en niet bij eentje die 1x per wanneer ze zin hebben, even koffiedrinken bij die aardige gepensioneerde leraar op 122c, die wel voorzitter wilde worden. Dat is vragen om dit soort misverstanden.

[Harm.calc]

Eind vorig jaar heeft het bestuur een nieuw meerjaren onderhoudsplan (MJOP) gepresenteerd.
De indruk is toen gewekt dat men dat plan beoordeeld heeft.
De indruk bij de leden van de VvE was dat dat plan te duur was.
1. Na deels inzage in die stukken blijkt dat het bestuur dat plan helemaal niet beoordeeld heeft.

Het bestuur heeft, na aandringen van leden VvE, aanvullend ook extra offertes ter vergelijk aangevraagd.
In een brief van een maand later verklaart het bestuur dat het MJOP (letterlijk:) "redelijk scherp is".
Op basis van die brief moesten leden van de VvE schriftelijk hun stem bevestiging en heeft het bestuur opdracht gegeven voor uitvoering MJOP.
2. Na deels inzage in die stukken blijkt dat het MJOP fors duurder is dan de later aangevraagde offertes. Grove rekenfouten zoals bv inclusief en exclusief BTW door elkaar halen, kosten van meerdere jaren vergelijken met kosten van 1 jaar, liggen hier ten grondslag aan.

Door kritische vragen van een aantal leden van de VvE, onder andere over bovenstaande, heeft het bestuur inmiddels zijn functie neergelegd.

Wat zijn de mogelijkheden om het inmiddels voormalige bestuur aansprakelijk te stellen voor de geleden financiele schade, en deze te verhalen op het voormalige bestuur. We spreken nl niet over een paar duizend euro.

[crazyme]

In een brief van een maand later verklaart het bestuur dat het MJOP (letterlijk:) "redelijk scherp is".
Op basis van die brief moesten leden van de VvE schriftelijk hun stem bevestiging en heeft het bestuur opdracht gegeven voor uitvoering MJOP.

Wanneer leden dergelijk belangrijke besluiten nemen op basis van onvolledige informatie dan denk ik dat het verleggen van de verantwoordelijkheid weinig kans van slagen heeft.

[olaf79]

Eind vorig jaar heeft het bestuur een nieuw meerjaren onderhoudsplan (MJOP) gepresenteerd.
De indruk is toen gewekt dat men dat plan beoordeeld heeft.
De indruk bij de leden van de VvE was dat dat plan te duur was.
1. Na deels inzage in die stukken blijkt dat het bestuur dat plan helemaal niet beoordeeld heeft.

Het bestuur heeft, na aandringen van leden VvE, aanvullend ook extra offertes ter vergelijk aangevraagd.
In een brief van een maand later verklaart het bestuur dat het MJOP (letterlijk:) "redelijk scherp is".
Op basis van die brief moesten leden van de VvE schriftelijk hun stem bevestiging en heeft het bestuur opdracht gegeven voor uitvoering MJOP.
2. Na deels inzage in die stukken blijkt dat het MJOP fors duurder is dan de later aangevraagde offertes. Grove rekenfouten zoals bv inclusief en exclusief BTW door elkaar halen, kosten van meerdere jaren vergelijken met kosten van 1 jaar, liggen hier ten grondslag aan.

Door kritische vragen van een aantal leden van de VvE, onder andere over bovenstaande, heeft het bestuur inmiddels zijn functie neergelegd.

Wat zijn de mogelijkheden om het inmiddels voormalige bestuur aansprakelijk te stellen voor de geleden financiele schade, en deze te verhalen op het voormalige bestuur. We spreken nl niet over een paar duizend euro.

Je maakt weinig kans. Een offerte die fors lager is wil nog niet inhouden dat ie ook beter is. Je kunt dus niet zonder meer stellen dat er financiele schade is. Misschien is het plan wel duurder maar daardoor toekomstig onderhoud juist goedkoper.
Zo er al financiele schade is, dan is die schade verhaalbaar op de vereniging en niet op het bestuur. Het bestuur is pas aansprakelijk als er willens en wetens fouten zijn gemaakt. Maar ook dat wordt lastig te bewijzen. Is er sprake van kwade opzet, of dacht het bestuur gewoon dat dit de beste offerte was (nogmaals laagste prijs is niet altijd beste deal).
Kortom: geen kans van slagen.

[Creatura]

Begin eerst eens met het lezen van je splitsingsakte, en wat daar staat over uitgaven t.b.v. onderhoud. Normaal gesproken dienen uitgaven die een bepaald bedrag te boven gaan te worden goedgekeurd door de ALV van de VVE. Gelijk beginnen met een verhaal over schadevergoeding zonder dat je jezelf eens goed op de hoogte stelt wat een VvE in houdt (en waar je zelf deel van uitmaakt!) komt bij mij niet goed over.

Een MJOP heeft alleen tot doel om voor de komende jaren het onderhoud globaal vast te stellen, waardoor er een reservering kan worden gemaakt. Per jaar dienen de werkzaamheden door de leden van de VvE te worden goedgekeurd (eventueel na opvraag van meerdere offertes), waarna de bestuurder met het mandaat van de VvE opdracht kan geven tot uitvoering.

Het is in jouw verhaal totaal niet duidelijk over welke financiële schade je het hebt. Zijn er opdrachten gegeven? Zonder instemming van de leden? Dan heb je een punt.

[Kalhorn VVE]

Beste Harm,

Hoe groot is uw financiële schade? En waardoor komt die schade?
Komt die schade door het verschil in kosten van het opmaken van het MJOP?
Of komt die schade door de hogere kosten van onderhoud die genoemd worden in de MJOP?

Over een MJOP:
Normaal is het zo dat een MJOP wordt opgesteld door een deskundige (of ingenieursbureau). In dat MeerJaren OnderhoudsPlan staat beschreven welk onderhoud voor hoeveel geld in welk jaar verwacht kan worden. De meeste plannen behelzen 15 jaar, maar kunnen ook zo ver gaan als 50 jaar. Met dit in de hand kan er dan een begroting voor de komende jaren gemaakt worden (vaak ook een MJOB genoemd).
Een MJOP en de begroting worden door de ALV vastgesteld. Vervolgens wordt er jaarlijks door de ALV (op voordracht van het bestuur) besloten hoe het komende onderhoud uit de MJOP wordt gedaan (meestal op voordracht van meerdere offertes).

Voorbeeld:
Een deskundige heeft in 2009 geconstateerd dat het dak in 2013 vervangen moet worden (geraamde kosten: €15.000,-).
Dit is in het MJOP opgeschreven en de ALV heeft in 2009 dit MJOP vastgesteld. Ook is besloten om per appartement €50,- per maand te sparen.
In april 2012 vraagt het bestuur (uit eigen initiatief) offertes aan bij 3 verschillende dakdekkers.
Op de ALV van oktober 2012 worden deze offertes besproken en besluit de ALV om de opdracht te geven aan één van de dakdekkers. (formeel mandateert de ALV het bestuur hiervoor)
In maart 2013 start de dakdekker met het vervangen van het dak.

[Harm.calc]

@ Kalhorn VVE

Ik heb inmiddels wat rekenwerk kunnen doen.

Het bestuur heeft van 3 van de 4 offertes uit het oorspronkelijke plan, een alternatieve offerte aangevraagd. En dit op basis van de omschrijving en hoeveelheden uit de offertes van dat oorspronkelijk plan. Daar kan dan ook behoorlijk vergelijkbare offertes uit rollen.

Deze offertes blijken 30% goedkoper te zijn. Uitgangspunt is dat ze vergelijkbaar zijn. Dat komt overigens overeen met het gevoel dat leefde toen dit MJOP gepresenteerd is. Vergelijk je deze alternatieve offertes met BTW, met de oorspronkelijke offertes zonder BTW, dan is het verschil nog maar 10% en kun je spreken van "redelijk scherp". Nu spreekt mijn gevoel hoe ik denk dat het bestuur aan het googelen is geweest.

Zonder te noemen om wat voor bedrag het zou gaan, kan je het bestuur hier op aansprakelijk stellen

[dhc]

Denk dat je nu wel een beetje aan de late kant bent met je gereken, we zijn inmiddels bijna een jaar verder....
Zal m.i. dus wel meevallen met die aansprakelijkheidstelling.

[Harm.calc]

@ dhc

Ja leuk.
Ik ben al ruim anderhalf jaar bezig inzage in deze stukken te krijgen.
(beoordeling van plan door het bestuur)

[dhc]

Heb toch een vermoeden dat er iets niet klopt....stukken opeisen duurt geen 1 1/2 jaar.

Succes verder.

[Leo The Emperor]

Kan een bestuur van een VvE aansprakelijk worden gesteld voor financiele schade?
Dit op basis van het (moedwillig) onjuist informeren van de leden van de VvE.

U dient te bewijzen dat er schade is.
Dit is lasting als u de stukken niet in bezit heeft, en daardoor ook de schade niet kunt bepalen.
U dient tevens te bewijzen dat er met opzet verkeerde informatie is verstrekt met het doel de VvE te benadelen.

U kunt beter proberen om, eerst de stukken te krijgen waarop de informatie die naar de leden is gestuurd, is gebaseerd.
Hiervoor kunt u , op basis van wat in de statuten bepaald is, eventueel een rechtszaak aanspannen

[Harm.calc]

Q dhc

Nee, ik zeg niet dat het anderhalf jaar duurt.
Ik zeg alleen maar dat ik al zolang bezig ben. En nog altijd die inzage gewoonweg niet krijg.

[Harm.calc]

@ Leo The Emperor

Bedank voor je reactie.
Als een van de weinige krijg ik van jou reactie(s) waar ik wat mee kan. Bedankt daarvoor!

Ik heb gevraagd om de beoordeling van dit plan. Van het bestuur heb ik een eigen gemaakt document ontvangen waarin middels plak- en knipwerk uit later aangevraagde offertes ik tot de conclusie kan komen dat die offertes 30% goedkoper zijn. Verder heb ik niets in kunnen zien.

Veel gehoorde reactie op dit Forum is dat ik moet vragen om die zaken en dat ik recht heb op inzage in die stukken.
Recht hebben en recht krijgen is niet hetzelfde.

Probleem is dat het toenmalige bestuur inmiddels (paar maand na verstrekken van die opdracht!) is opgestapt, en niet meer voor reactie bereikbaar. De nieuwe beheerder doet mijn verzoek om inzage af met de kreet: "we krijgen die stukken niet boven water". Einde verhaal.

[Leo The Emperor]

Probleem is dat het toenmalige bestuur inmiddels (paar maand na verstrekken van die opdracht!) is opgestapt, en niet meer voor reactie bereikbaar.

U zegt ergens anders dat het over fikse bedragen gaat.Dat betekent waarschijnlijk de leden hierover gestemd moeten hebben in de vergadering.

Als de ledenvergadering een rechtsgeldig besluit heeft genomen en daarbij een akkoord heeft gegeven dan mag het bestuur gewoon de opdrachten plaatsen. Een dergelijk besluit dient altijd duidelijk in de notulen te staan.
Ook al zou later blijken dat andere bedrijven het werk (veel) goedkoper kunnen uitvoeren, dan nog is dat geen basis om het bestuur aansprakelijk te stellen. De ledenvergadering had dan immers het bestuur terug moeten sturen om hun huiswerk over te doen, en de toestemming voor uitvoering dienen te onthouden.

( En als u het als persoon niet eens was geweest met dit besluit, heeft u 1 maand de tijd gehad om dit besluit voor vernietiging voor te dragen bij de kantonrechter. Uit uw posting begrijp ik dat deze termijn inmiddels verstreken is, zodat een eventuele beslissing van de vergadering onherroepellijk is geworden)

Als er geen besluit in de ledenvergadering is genomen, en het bedrag overstijgt de zelfstandige bevoegdheid van het bestuur zoals beschreven in de statuten, dan kunt u het bestuur wel aansprakelijk stellen.

[Harm.calc]

@ Leo The Emperor

Het bestuur heeft eerst dit plan gepresenteerd en is toen "naar huis gestuurd" met de opdracht dit plan goed te beoordelen en er goede offertes naast aan te vragen. Offertes uit het plan waren soms wel 50% te duur obv ervaringscijfers die ik ken uit mijn werk als bouwkundig calculator.

Na een maand krijg ik van het bestuur een brief dat men klaar is en het plan redelijk scherp is. Bijgevoegd een stembiljet.
Ik heb het stembiljet voorzien van opmerkingen, niet gestemd en er nog een brief bijgedaan. Mijn boodschap was dat dit zo niet goed komt.
Ruim een maand later volgt een brief van het bestuur dat men opdracht heeft gegeven voor dit oorspronkelijke plan.

Inmiddels heb ik de hand weten te leggen op de later aangevraagde "offertes" op basis waarvan het bestuur gesteld heeft dat dit plan redelijk scherp is. Deze offertes tonen aan dat offertes in dit plan 30% te duur zijn. Zwart-op wit.

Het wrange is dat dit tijdens de presentatie van dit plan al aangegeven is.
Daarnaast praten we over offertes met een totale waarde van meer dan een ton.
En dat is nog exclusief de opslagen en BTW wat er nog overheen komt.

Tja

[Bor Komorovski]

Wat voor bestuur is dat dan? Zo'n extern makelaarskantoor? Dat is evengoed vragen om problemen als met de gepensioneerde leraar, die willen commissies scoren en die krijgen ze gebaseerd op de waarde van de verrichte werkzaamheden. Dus die hebben er alle belang bij de kosten hoog op te jagen.

Na een maand krijg ik van het bestuur een brief dat men klaar is en het plan redelijk scherp is. Bijgevoegd een stembiljet.
Ik heb het stembiljet voorzien van opmerkingen, niet gestemd en er nog een brief bijgedaan. Mijn boodschap was dat dit zo niet goed komt.

Was er geen vergadering? Ik vind het rondsturen van stembiljetten niet correct, dan kan je er donder op zeggen dat de meerderheid voor gaat stemmen, wat natuurlijk precies is wat het bestuur wil. Ik heb een soortgelijk probleem, alleen gelukkig niet voor meer dan een ton. Was er een vergadering waar je naar toe kon? Heb je bezwaar aangetekend tegen de gevolgde methode? Of met de andere eigenaars gepraat?

Ruim een maand later volgt een brief van het bestuur dat men opdracht heeft gegeven voor dit oorspronkelijke plan.

Natuurlijk, daar kan je op wachten.

Inmiddels heb ik de hand weten te leggen op de later aangevraagde "offertes" op basis waarvan het bestuur gesteld heeft dat dit plan redelijk scherp is. Deze offertes tonen aan dat offertes in dit plan 30% te duur zijn. Zwart-op wit.

Waarom is het bestuur hier dan toch mee doorgegaan? Overigens kan ik me daar verschillende geldige verweren bij indenken. Het bestuur kan bijvoorbeeld niet overtuigd zijn van de kwaliteit van de anderen. Maar dat moeten ze natuurlijk wel onderbouwen.

Het zijn opgestapt is geen argument. Het nieuwe bestuur heeft de verantwoordelijkheid overgenomen terwijl de oude nog steeds verantwoordelijk is voor de periode waarin hij bestuurder was. Ik hoop wel dat je geen decharge hebt verleend want dan kan je in principe het bestuur niet aansprakelijk stellen.

Overigens is bestuursaansprakelijkheid een zwaardere kluif dan je denkt, en ik raad je daarbij zeker aan een jurist in te schakelen. Jij zal je schade moeten aantonen en dat is erg lastig want je moet je huidige situatie vergelijken met de hypothetische situatie dat het bestuur anders had gehandeld. En dan moet je aantonen hoe anders. Daarbij moet je aantonen dat er causaal verband is met het handelen van het bestuur en dat is nog lastiger. En als het een professioneel bestuur is kan je er donder op zeggen dat ze zich zullen verweren met behulp van een advocaat.

Ik denk dat je verschillende instrumenten hebt. Bedenk wel dat dit wellicht de hulp van een jurist of advocaat vergt.
* Het besluit zelf aanvechten bij de kantonrechter;
* De eigenaars informeren en samen een vuist vormen tegen het bestuur;
* Bezwaar maken tegen de wijze van stemmen. Eis echte vergaderingen.
* De druk op het bestuur opvoeren. Termijnen stellen en eisen, liefst met zoveel mogelijk mede-eigenaars;
* Bij vervolgverzoeken om reparaties tegenstemmen en alle eigenaars informeren. Eventueel ook die besluiten vernietigen;
* Proberen achter de rug van het bestuur om het bestuur weg te stemmen en te vervangen;
* Geen decharge (kwijting) verlenen bij de jaarvergadering en hiervoor andere eigenaars mobiliseren;
* Tegen het budget stemmen bij de jaarvergadering en hiervoor andere eigenaars mobiliseren.

Ik vraag me af of een eigenaar ook juridisch iets kan met als argument dat zijn rechten geschonden worden in de zin van bijvoorbeeld het bestuur zonder medewerking van mede-eigenaars wegsturen?