[ archief ] Huis niet te verkopen vanwege financiele situatie VVE

[irenevangorkom]

Ik woon 6 jaar in een appartement in Breda. Deze staat te koop omdat ik samen met mijn vriend verder wil (een huis, kinderen ed).
Wij hebben een koper gevonden voor ons appartement en alles leek volledig in orde, we hebben zelfs ondertussen een huis gekocht.

Echter is nu het koopcontract van onze eigen woning ontbonden. De reden: de koper kan geen hypotheek krijgen, geen enkele hypotheekverstrekker wil een hypotheek geven op onze woning omdat de financiële staat van de VVE slecht is. Dit betekent dus niet alleen dat de huidige verkoop niet door gaat, maar dat niemand ons appartement kan kopen, aangezien niemand er een hypotheek voor kan krijgen.

Hierover is al contact geweest met de VVE. Zij zeggen: "wij kunnen hier niks aan doen, wij adviseren en beheren, maar de eigenaren nemen zelf de beslissingen over wat er gebeurd met het geld."

Nu is het zo dat van de appartementen die aangesloten zitten bij deze VVE er veel huurappartementen tussen zitten, die vertegenwoordigd worden door dezelfde beheerder. Deze heeft dus automatisch de meerderheid van de stemmen bij een ledenvergadering. Hierdoor kan ik ook niks veranderen aan de beslissingen die genomen worden door de VVE, deze worden bepaald door deze beheerder.

De situatie van de VVE is als volgt:
De VVE heeft heeft voor minimaal het 3de jaar op rij een negatief exploitatieresultaat en de reserve blijft dalen. Het meerjaren onderhoudsplan geeft de komende jaren geen verwachte verlichting. In het taxatierapport van onze woning staat dat er een verwacht tekort ontstaat per 2020.

Bij de koop van de nieuwe woning die wij gevonden hebben hebben we ook op laten nemen dat het onder voorbehoud van verkoop van eigen woning is, waardoor we deze kunnen ontbinden. Al met al is dit wel een hele vervelende situatie waardoor we vast blijven zitten aan ons eigen appartement en deze nooit kunnen verkopen.

2 vragen:
1. Wat kunnen we hier tegen doen? Bestaat er nog een mogelijkheid of zitten we echt voorgoed aan ons appartement vast?
2. Wat gebeurd er als er een verwacht tekort ontstaat bij de VVE (dus waarschijnlijk per 2020)?

[Leo The Emperor]

Ik heb nog nooit gehoord van een hypotheek die niet wordt verleend uitsluitend vanwege de financiele positie van de VvE. Ik zou beginnen met het opvragen van de afwijzingen van de banken om zeker te stellen dat dit de werkelijke reden is.

Uit je posting begrijp ik dat er nog positieve reserve aanwezig is, alhoewel voor 2020 een tekort is voorzien.

Voor de hoogte van het reservefonds van een VvE zijn wettelijke regels opgesteld, waar elke VvE zich aan te houden heeft, ook al heeft de verhuurder de absolute meerderheid. Je kunt het naleven van de regels met betrekking tot het reservefonds afdwingen via de kantonrechter. Het zal dan waarschijnlijk wel betekenen dat de maandelijkse bijdrage omhoogt gaat, maar de groot-verhuurder betaalt dan ook weer het meeste.

Met een beetje googelen zul je de voor jullie geldende regelegeving m.b.t. reservefonds voor een VvE wel kunnen vinden.

[Uw Jurist]

U bent automatisch lid van de VvE, net als alle eigenaren. U bedoelt waarschijnlijk dat u contact hebt opgenomen met het bestuur / de beheerder. Die hebben inderdaad niets te beslissen.
Maar u kunt wel degelijk iets doen. O.a. tegen onredelijke besluiten die de algemene ledenvergadering neemt. Namelijk naar de kantonrechter gaan (binnen 4 weken na een besluit). Sla met andere eigenaren de handen ineen.
Ook kunt u met hen bepaalde onderwerpen geagendeerd krijgen voor de volgende ALV.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

[alfatrion]

Voor de hoogte van het reservefonds van een VvE zijn wettelijke regels opgesteld, waar elke VvE zich aan te houden heeft, ook al heeft de verhuurder de absolute meerderheid. Je kunt het naleven van de regels met betrekking tot het reservefonds afdwingen via de kantonrechter.

Onjuist, op dit moment zijn er geen regels van kracht die iets zeggen over de hoogte van het reservefonds. Dat had je met wat googelen kunnen weten.

[olaf79]

Ik heb nog nooit gehoord van een hypotheek die niet wordt verleend uitsluitend vanwege de financiele positie van de VvE. Ik zou beginnen met het opvragen van de afwijzingen van de banken om zeker te stellen dat dit de werkelijke reden is.

Uit je posting begrijp ik dat er nog positieve reserve aanwezig is, alhoewel voor 2020 een tekort is voorzien.

Voor de hoogte van het reservefonds van een VvE zijn wettelijke regels opgesteld, waar elke VvE zich aan te houden heeft, ook al heeft de verhuurder de absolute meerderheid. Je kunt het naleven van de regels met betrekking tot het reservefonds afdwingen via de kantonrechter. Het zal dan waarschijnlijk wel betekenen dat de maandelijkse bijdrage omhoogt gaat, maar de groot-verhuurder betaalt dan ook weer het meeste.

Ten eerste klopt dit niet, deze wet gaat in per volgend jaar en nu dus nog niet van kracht. Daarna volgt er een overgangsregeling van 3 jaar. Verder is het zo dat de VvE kan afwijken van het reserve fonds, juist naar aanleiding van het MjOP. Het is niet zo dat een VvE een spaarbank is. Het reserve fonds moet een aantal jaren gevuld worden, mag vervolgens voor onderhoud volledig worden leeg gehaald, om vervolgens weer opgebouwd te worden.

[Brahms]

Maar even terug naar het probleem zo ver dit er al is.

Nu, op dit moment is er helemaal geen VVE tekort. Volgend jaar ook niet en het jaar erna ook niet.
De VVE heeft dus alle tijd om maatregelen te nemen om dit tekort op termijn af te wenden.
De huidige situatie VVE kan dus nooit de reden zijn voor het niet verkrijgen hypotheek.

Ik denk zomaar dat de koper appartement TS het heeft verzonnen, of dat er wat anders speelt.......

[stofzuigertje]

Je had de informatie voor het tekenen koopcontract moeten leveren.
Dan kunnen ze nooit meer onder een te laag bedrag uit omdat het vooraf bekend was.

Alle stukken inleveren van VVE bij makelaar en ter inzage leggen is daarom ook noodzakelijk.

[Moneyman]

Je had de informatie voor het tekenen koopcontract moeten leveren. Dan kunnen ze nooit meer onder een te laag bedrag uit omdat het vooraf bekend was. Alle stukken inleveren van VVE bij makelaar en ter inzage leggen is daarom ook noodzakelijk.

Onzin. Het gaat om de bank die niet wil financieren, niet om de koper die afhaakt.

[stofzuigertje]

Zowel de koper als de bank moeten vooraf dit weten en niet opgeven loop je deze kans...

Mijn zoon informeerde wel vooraf en daar zat wel erg veel in de kas...
maar vooraf moet je altijd de voorwaarden en het saldo controleren...

Ook moet je controleren of het een papieren of actieve VVE is.

[GJvdZ]

Zowel de koper als de bank moeten vooraf dit weten en niet opgeven loop je deze kans...

Mijn zoon informeerde wel vooraf en daar zat wel erg veel in de kas...
maar vooraf moet je altijd de voorwaarden en het saldo controleren...

Ook moet je controleren of het een papieren of actieve VVE is.

Waar zie jij staan dat de kopers niet hebben geinformeerd? Misschien hebben ze dat wel gedaan maar hebben ze de cijfers anders geinterpreteerd dan de financiers.

[GJvdZ]

1. Wat kunnen we hier tegen doen? Bestaat er nog een mogelijkheid of zitten we echt voorgoed aan ons appartement vast?
2. Wat gebeurd er als er een verwacht tekort ontstaat bij de VVE (dus waarschijnlijk per 2020)?

1: Hoeft niet. Misschien dat een bank niet 102% wil financieren, maar als iemand eigen geld meebrengt willen ze ongetwijfeld wel.

2: Dat is over 4 jaar. Op de eerstvolgende VvE vergadering moeten jullie met z'n allen besluiten om de maandelijkse bijdrage te verhogen om te zorgen dat er tegen die tijd geen tekort ontstaat.

[Brahms]

Ik blijf het een vreemde zaak vinden.
Maar we zitten weer met een topic zonder on-line TS....
Als je een eengezinswoning koopt vraag de bank toch ook niet of je over 4 jaren wel genoeg geld hebt voor het schilderwerk en het dak......?

[Leo The Emperor]

Voor de hoogte van het reservefonds van een VvE zijn wettelijke regels opgesteld, waar elke VvE zich aan te houden heeft, ook al heeft de verhuurder de absolute meerderheid. Je kunt het naleven van de regels met betrekking tot het reservefonds afdwingen via de kantonrechter.

Onjuist, op dit moment zijn er geen regels van kracht die iets zeggen over de hoogte van het reservefonds. Dat had je met wat googelen kunnen weten.

Onjuist :
Een reservefonds is inmiddels bij wet verplicht voor alle VvE's.
Als de VvE na 2005 is opgericht dient in het modelreglement de hoogte te zijn bepaald in relatie tot het MJOP.
En de wet zegt inmiddels ook dat er vanaf komend jaar de minimale hoogte van het fonds

[crazyme]

Het gaat om de bank die niet wil financieren, niet om de koper die afhaakt.

Zegt de koper...

Ik denk dat de koper goedkoop van de koop af wil.

Dus afwijzingsmotivatie opvragen.

[GJvdZ]

Ik blijf het een vreemde zaak vinden.
Maar we zitten weer met een topic zonder on-line TS....
Als je een eengezinswoning koopt vraag de bank toch ook niet of je over 4 jaren wel genoeg geld hebt voor het schilderwerk en het dak......?

Bij een hypotheekadvies wordt ook gevraagd naar spaarsaldi. Als de koper heel weinig spaargeld heeft, maximaal wil lenen en uit het taxatierapport blijkt dat er binnen korte tijd fors onderhoud nodig is, dan zal een bank ook terughoudend zijn.

[olaf79]

Voor de hoogte van het reservefonds van een VvE zijn wettelijke regels opgesteld, waar elke VvE zich aan te houden heeft, ook al heeft de verhuurder de absolute meerderheid. Je kunt het naleven van de regels met betrekking tot het reservefonds afdwingen via de kantonrechter.

Onjuist, op dit moment zijn er geen regels van kracht die iets zeggen over de hoogte van het reservefonds. Dat had je met wat googelen kunnen weten.

Onjuist :
Een reservefonds is inmiddels bij wet verplicht voor alle VvE's.
Als de VvE na 2005 is opgericht dient in het modelreglement de hoogte te zijn bepaald in relatie tot het MJOP.
En de wet zegt inmiddels ook dat er vanaf komend jaar de minimale hoogte van het fonds

Dus zijn er op dit moment nog geen regels voor de hoogte. Deze kan bij wijze van spreke 1 cent zijn. De wet verplicht een reserve fonds, niet de hoogte daarvan. Per 1 jan 2017 moet het reservefonds 0,5% van de herbouwwaarde zijn. Echter, een VvE mag er 3 jaar over doen om dit ook daadwerkelijk te realiseren. Tevens mag het reservefonds uiteraard leeggehaald worden voor het groot onderhoud.

[stofzuigertje]

VVE?

Er zijn zowel goede als slechte beheerders die het regelen tegen sterk verschillende kosten en een bank heeft met meerdere klanten daar helaas
vaak ervaring mee.

Verder zijn er ook Doe Het Zelf VVE die soms twijfelachtige dingen doen.

Daarom is goede informatie voor de koop die je ook bij je bank moet inleveren noodzakelijk.
Afwijzen wegens twijfelachtige VVE is toegestaan.

Net als je bij een 30 jaren jonge woning met kunststof kozijnen iets meer zekerheid hebt dan 50 jaar oude met hout en herstelde plekken....
Mijn zoon zit bij een VVE met Rabo buurman die op een ouder complex uit 1963 vooraf vraagt of ze weten....
Want die oude lift en te kleine buffer en hoge kosten...
Dak en Lift en alle kozijnen moeten binnen 10 jaren vervangen worden en een hydrofoor is ook niet gratis...

Collega studenten moeten nu beneden onder de douche omdat alle boven de 5e verdieping een flut staal kregen...
Ja, voordeliger en zag er leuk uit maar die VVE moet de kosten meer dan verdubbelen, en ook de stook kosten daar zijn flink hoger...
Hij heeft nu een eigen C V Ketel en lage kosten want of je nu 30 of 50 jaar oude hebt?
Dit is ook de reden waarom een ander complex zoveel word aangeboden voor lage prijzen meer ruimte maar in werkelijkheid
onverkoopbaar en erg duur in gebruik is.
Een 30% goedkopere woning met meer meters die toch duurder is......

Vermoedelijk is dat hier ook het geval.

[sjohie]

Het gaat om de bank die niet wil financieren, niet om de koper die afhaakt.

Zegt de koper...

Ik denk dat de koper goedkoop van de koop af wil.

Dus afwijzingsmotivatie opvragen.

Dit dus.

Wat betreft de VvE, het bestuur, kan en mag wat de leden ze aan mandaat meegeven, niks meer en niks minder. Ook als het dagelijkse bestuur uitgevoerd wordt door een betaalde 3e partij. Als dit jullie dwars zit bij de verkoop, kan je bij het bestuur een agendapunt aandragen voor de volgende vergadering, bijvoorbeeld een stemming over het feit dat het bestuur samen met technische commissie de financiering van het onderhoudsplan aanpast/verhoogt. Want dit is inderdaad geen gezonde situatie op lange termijn. Bedenk wel, dat als eea omhoog bijgesteld wordt, dit een eenmalige bijstorting of maandelijkse verhoging van de VvE bijdrage kan betekenen, ook voor jullie. Maarrrr, als jullie de enigen zijn die hier tegenaan lopen, kan het zo zijn dat andere leden tegen stemmen. Dan is dat wat het is.

[Brahms]

VVE?

Er zijn zowel goede als slechte beheerders die het regelen tegen sterk verschillende kosten en een bank heeft met meerdere klanten daar helaas
vaak ervaring mee.

Verder zijn er ook Doe Het Zelf VVE die soms twijfelachtige dingen doen.

Daarom is goede informatie voor de koop die je ook bij je bank moet inleveren noodzakelijk.
Afwijzen wegens twijfelachtige VVE is toegestaan.

Net als je bij een 30 jaren jonge woning met kunststof kozijnen iets meer zekerheid hebt dan 50 jaar oude met hout en herstelde plekken....
Mijn zoon zit bij een VVE met Rabo buurman die op een ouder complex uit 1963 vooraf vraagt of ze weten....
Want die oude lift en te kleine buffer en hoge kosten...
Dak en Lift en alle kozijnen moeten binnen 10 jaren vervangen worden en een hydrofoor is ook niet gratis...

Collega studenten moeten nu beneden onder de douche omdat alle boven de 5e verdieping een flut staal kregen...
Ja, voordeliger en zag er leuk uit maar die VVE moet de kosten meer dan verdubbelen, en ook de stook kosten daar zijn flink hoger...
Hij heeft nu een eigen C V Ketel en lage kosten want of je nu 30 of 50 jaar oude hebt?
Dit is ook de reden waarom een ander complex zoveel word aangeboden voor lage prijzen meer ruimte maar in werkelijkheid
onverkoopbaar en erg duur in gebruik is.
Een 30% goedkopere woning met meer meters die toch duurder is......

Vermoedelijk is dat hier ook het geval.

Stofzuigertje, je zoveelste bijdrage welke totaal off-topic is en door vele taal- schrijf- en stijlfouten niet te lezen is !

[olaf79]

Stofzuigertje, je zoveelste bijdrage welke totaal off-topic is en door vele taal- schrijf- en stijlfouten niet te lezen is !

hm, ligt dus niet aan mij. Snapte er helemaal niks van...