[ archief ] Koop woning met huurders erin

[Bor Komorovski]

Beste mensen,

Een vriend van me heeft het volgende probleem.

Hij heeft net een woning gekocht, in de zin dat hij de voorovereenkomst heeft gesloten en de financiering rond heeft. In de woning zitten echter huurders. Die zouden er per 1 maart al uitgaan.

Iedere keer beloven ze weg te gaan en iedere keer wordt het toch weer later... 1 april, 1 mei, 1 juni.... Mijn vriend wil de verbouwingen beginnen en wil de koopakte doen passeren maar de verkoper zegt dat hij er ook niets aan kan doen. Iedere keer is er weer uitstel en als mijn vriend de overeenkomst opzegt is hij een boete verschuldigd. Hij zit dus 'vast' en moet tot Sint-Juttemis wachten.

Is hier wat aan te doen, bijvoorbeeld de verkoper aan te manen en hem eventueel op wanprestatie oid aanspreken? Mijn vriend heeft per slot van rekening de eigendom nog niet maar heeft wel zijn kant van de overeenkomst voldaan terwijl het vertrek van de huurders een opschortende voorwaarde is maar eindeloos wordt uitgesteld. Kan de verkoper niet gedwongen worden haast te maken of aansprakelijk worden gesteld?

[rozemarijntje]

zou hem eens met het juridisch loket laten bellen of zijn rechts bijstand...

ik denk dat ik het zelf wel anders zou oplossen

actie...
wens hem succes

[Renske99]

Tja zo makkelijk is het allemaal niet, huurders staan sterk en worden beschermd.

Nu weet ik niet of de verkopende partij een particulier, makelaar of woningbouw is.
Is het via een particulier dan vrees ik het ergste.
In de overige 2 gevallen sta je denk ik iets sterker.

[Teunbosseman]

Beste mensen,

Een vriend van me heeft het volgende probleem.

Hij heeft net een woning gekocht, in de zin dat hij de voorovereenkomst heeft gesloten en de financiering rond heeft. In de woning zitten echter huurders. Die zouden er per 1 maart al uitgaan.

Iedere keer beloven ze weg te gaan en iedere keer wordt het toch weer later... 1 april, 1 mei, 1 juni.... Mijn vriend wil de verbouwingen beginnen en wil de koopakte doen passeren maar de verkoper zegt dat hij er ook niets aan kan doen. Iedere keer is er weer uitstel en als mijn vriend de overeenkomst opzegt is hij een boete verschuldigd. Hij zit dus 'vast' en moet tot Sint-Juttemis wachten.

Is hier wat aan te doen, bijvoorbeeld de verkoper aan te manen en hem eventueel op wanprestatie oid aanspreken? Mijn vriend heeft per slot van rekening de eigendom nog niet maar heeft wel zijn kant van de overeenkomst voldaan terwijl het vertrek van de huurders een opschortende voorwaarde is maar eindeloos wordt uitgesteld. Kan de verkoper niet gedwongen worden haast te maken of aansprakelijk worden gesteld?

Mag toch aannemen dat in de voorlopige koopovereenkomst staat dat o.a vrij van gebruiks is of in die trant ?
Dan zal die ook geen boete verschuldigd zijn.

Wil die echt zo graag het huis ? Anders dan maar niet toch....weet niet wat voor soort contract de huurders hebben maar geheel beschermd zijn huurders niet meer als contractueel zaken zijn vastgelegd

s6

[Bor Komorovski]

Mag toch aannemen dat in de voorlopige koopovereenkomst staat dat o.a vrij van gebruiks is of in die trant ?
Dan zal die ook geen boete verschuldigd zijn.

Dat klopt maar er staat ook dat wordt overgedragen 'als de huur met de huurders beeindigd is'. Ik heb mijn vriend zelfs aangeraden zelf een boetebeding op te nemen voor elke dag dat er nog huurders zaten na een bepaalde datum, maar daar wilden de verkoper en makelaar niet aan beginnen. Het lichtpuntje is dat de verwijdering van de huurders wel de verantwoordelijkheid van de verkoper is maar toch, als het hard tegen hard gaat zijn de huurders beschermd en kan mijn vriend hooguit schadevergoeding vragen van de verkoper als hij daar al uberhaupt recht op heeft. En ja, het probleem is, mijn vriend wil gewoon het appartement opgeleverd krijgen, en niet maanden of jaren wachten tot die huurders ophoepelen.

[witte angora]

Dan denk ik dat je kameraad er toch maar werk van moet maken. Voor hetzelfde geld zitten die lui er nog jaren in. Ondertussen zakt de waarde van de woning, en tegen dat die lui vertrokken zijn, kan hij alsnog de hoofdprijs betalen. Lijkt me niet zijn bedoeling.

Ik denk dat, als hij aannemelijk kan maken dat hij de woning gekocht heeft met het oog op eigen gebruik, dat hij dan bij de rechter redelijk sterk staat als de huurders weigeren te vertrekken en de verkoper weigert de woning op te leveren. Het lijkt me in ieder geval juridisch gezien niet redelijk dat hij op deze manier voor onbepaalde tijd aan het lijntje wordt gehouden. Je koopt een woning, en hij wordt opgeleverd, of je koopt hem niet.

Staan die data van 1 maart en zo op papier?

[ruud_a]

het lijkt er een beetje op dat uw vriend een wat te vrijblijvend contract heeft getekend
er had een uiterste opleverdatum in moeten staan
ik vrees dat hij een probleem heeft

[Emmy75]

Ik denk dat het zinnig is dat hij zich juridisch laat bijstaan. Dit kan natuurlijk niet eindeloos blijven duren. Bovendien zal hij indien de woning wel opgeleverd wordt de staat van de woning goed moeten controleren. Hij is immers een prijs overeengekomen op basis van een bepaalde staat en zolang er huurders inzitten kan er een hoop aan veranderen.

Wellicht is het toch een optie om te bekijken of hij de overeenkomst kan ontbinden en een andere woning te kopen.

Ik heb mijn vriend zelfs aangeraden zelf een boetebeding op te nemen voor elke dag dat er nog huurders zaten na een bepaalde datum, maar daar wilden de verkoper en makelaar niet aan beginnen.

Dit had eigenlijk al een signaal moeten zijn.

Ik denk dat, als hij aannemelijk kan maken dat hij de woning gekocht heeft met het oog op eigen gebruik, dat hij dan bij de rechter redelijk sterk staat als de huurders weigeren te vertrekken en de verkoper weigert de woning op te leveren.

Dat weet ik nog zo net niet of dit zo is. Huurders zijn binnen het nederlandse recht vrij goed beschermd en er is nog zoiets als 'koop breekt geen huur'.

Nu weet ik niet of de verkopende partij een particulier, makelaar of woningbouw is.
Is het via een particulier dan vrees ik het ergste.
In de overige 2 gevallen sta je denk ik iets sterker.

De rechtspositie van de koper is dezelfde of deze nu van een particulier of een makelaar of woningbouw gekocht heeft. De rechtspositie van de huurder is ook dezelfde, deze wordt hetzelfde beschermd. Als de verkopende partij een makelaar of woningbouw is, is deze misschien er meer aan gelegen de zaken af te handelen. Maar andere voordelen zie ik zo vlug nog niet voor de koper.

[witte angora]

Ik denk dat, als hij aannemelijk kan maken dat hij de woning gekocht heeft met het oog op eigen gebruik, dat hij dan bij de rechter redelijk sterk staat als de huurders weigeren te vertrekken en de verkoper weigert de woning op te leveren.

Dat weet ik nog zo net niet of dit zo is. Huurders zijn binnen het nederlandse recht vrij goed beschermd en er is nog zoiets als 'koop breekt geen huur'.

Ik bedoelde eigenlijk: om het koopcontract te laten ontbinden. TS hoeft de huurders er ook niet uit te jagen, dat zou de verkoper doen, pas daarna wordt de woning opgeleverd.

[GJvdZ]

Ik heb mijn vriend zelfs aangeraden zelf een boetebeding op te nemen voor elke dag dat er nog huurders zaten na een bepaalde datum, maar daar wilden de verkoper en makelaar niet aan beginnen.

Waarom heeft hij dan toch de deal gesloten? Gezien de situatie op de woningmarkt hebben kopers het voor het zeggen en niet de verkopers.

[ruud_a]

witte angora schreef:
Ik denk dat, als hij aannemelijk kan maken dat hij de woning gekocht heeft met het oog op eigen gebruik, dat hij dan bij de rechter redelijk sterk staat als de huurders weigeren te vertrekken en de verkoper weigert de woning op te leveren.

Dat weet ik nog zo net niet of dit zo is. Huurders zijn binnen het nederlandse recht vrij goed beschermd en er is nog zoiets als 'koop breekt geen huur'.

het probleem lijkt me dat de woning nog niet is gekocht, maar dat hij ook niet van de voorgenomen koop af kan komen
de koop gaat pas door als de huurders zijn vertrokken, maar die blijven zonder financiele vergoeding waarschijnlijk gewoon zitten
het heeft er de schijn van dat hij er is ingeluisd door de verkoper
die wilde de woning verkopen, kon echter niet van de huurders afkomen, waardoor de woning minder waard was
de verkoper blijft nu huur vangen van de huurders en hoopt dat de koper nu de huurders compenseert en dan de woning koopt
van de koop kan hij niet af en een andere woning kopen gaat niet, omdat hij verplicht is deze af te nemen
hij zit dus flink in de problemen

[witte angora]

Dat is dus ongeveer het probleem dat ik heb aangegeven. Aangezien de kameraad van TS de woning voor eigen gebruik heeft gekocht, zal hij mijns inziens een goede kans maken als hij voor de rechter de eis stelt: opleveren of ontbinden.

Een woning verkopen zonder te willen/kunnen leveren, dat is natuurlijk een idioterie van de eerste orde.

[rollertje]

Dat is dus ongeveer het probleem dat ik heb aangegeven. Aangezien de kameraad van TS de woning voor eigen gebruik heeft gekocht, zal hij mijns inziens een goede kans maken als hij voor de rechter de eis stelt: opleveren of ontbinden.

Een woning verkopen zonder te willen/kunnen leveren, dat is natuurlijk een idioterie van de eerste orde.

Voor zover ik weet kan je pas twee jaar na de koop de huurders laten uitzetten via de rechter. De koper wist dat er huurders in de woning zaten en heeft dus bewust een risico genomen. Het is heel erg vervelend voor hem, maar hij had inderdaad een ontbindingsclausule in het koopcontract kunnen laten opnemen. Ik hoop dat er snel een oplossing komt voor hem.

[ruud_a]

misschien kan hij de overeenkomst laten ontbinden op grond van misleiding als hij kan aantonen dat de verkoper geen actie onderneemt om de huurders te laten verhuizen

mogelijk zou die financiering ook wel eens teruggedraaid kunnen worden als hij de bank vertelt dat de kopers er niet uitgaan
dan is de woning namelijk minder waard
de financiering is waarschijnlijk uitgegaan van oplevering zonder bewoners
misschien eens met de bank praten?
het lijkt me trouwens dat aan de financiering ook een termijn zit
dat zou kunnen betekenen dat hij vanzelf verloopt en dat er dan ontbinding van het koopcontract plaatsvindt omdat er geen financiering meer is
dat die financiering er nu is, is naar mijn mening geen probleem omdat de verkoper niet levert en dus aansprakelijk is voor het verlopen van de financiering
misschien kun je hem zelfs nog wel aansprakelijk stellen voor de kosten

[Bor Komorovski]

Dat was mijn gevoel ook. Kan je ook niet schadevergoeding of ontbinding afdwingen via de normale verzuimregeling? Me dunkt dat dit wanprestatie van de verkoper is als het appartment huurvrij moet worden opgeleverd.

[witte angora]

Me dunkt dat dit wanprestatie van de verkoper is als het appartment huurvrij moet worden opgeleverd.

Dat is dus waar ik aan zit te denken. Er is een afspraak: een woning wordt verkocht, er wordt betaald, en er wordt geleverd. Maar als er niet geleverd wordt, dan kan er ook niet betaald worden. Het hypotheekaanbod is natuurlijk niet eeuwigdurend, daar zit ook een bepaalde tijd aan vast.

En om nu als verkoper straks te zeggen: "jammer dat het hypotheekaanbod niet meer geldt, dat u nu in de problemen zit omdat ik niet tijdig kon leveren is uw probleem, u ziet maar hoe u betaalt", dat lijkt me juridisch toch niet haalbaar.

[ruud_a]

Me dunkt dat dit wanprestatie van de verkoper is als het appartment huurvrij moet worden opgeleverd.

Dat is dus waar ik aan zit te denken. Er is een afspraak: een woning wordt verkocht, er wordt betaald, en er wordt geleverd. Maar als er niet geleverd wordt, dan kan er ook niet betaald worden. Het hypotheekaanbod is natuurlijk niet eeuwigdurend, daar zit ook een bepaalde tijd aan vast.

En om nu als verkoper straks te zeggen: "jammer dat het hypotheekaanbod niet meer geldt, dat u nu in de problemen zit omdat ik niet tijdig kon leveren is uw probleem, u ziet maar hoe u betaalt", dat lijkt me juridisch toch niet haalbaar.

wel alles lezen hoor
dat was mijn tekst al

[witte angora]

Me dunkt dat dit wanprestatie van de verkoper is als het appartment huurvrij moet worden opgeleverd.

Dat is dus waar ik aan zit te denken. Er is een afspraak: een woning wordt verkocht, er wordt betaald, en er wordt geleverd. Maar als er niet geleverd wordt, dan kan er ook niet betaald worden. Het hypotheekaanbod is natuurlijk niet eeuwigdurend, daar zit ook een bepaalde tijd aan vast.

En om nu als verkoper straks te zeggen: "jammer dat het hypotheekaanbod niet meer geldt, dat u nu in de problemen zit omdat ik niet tijdig kon leveren is uw probleem, u ziet maar hoe u betaalt", dat lijkt me juridisch toch niet haalbaar.

wel alles lezen hoor
dat was mijn tekst al

Naar aanleiding van mijn tekst...

[Emmy75]

Er zullen wellicht wel mogelijkheden zijn om van de overeenkomst af te komen, maar ik denk wel dat het geen alledaags geval is. Daarom denk ik dat het verstandig is met juridische hulp te kijken wat de mogelijkheden zijn. Een en ander zal ook afhangen van de exacte inhoud van de overeenkomst, mogelijk dat daarin de antwoorden al te vinden zijn.

[kokka]

heeft de vriend van TS al eens geprobeerd om de dialoog met de huurders aan te gaan?
wie weet valt er best met die mensen te praten.
Je weet natuurlijk niet hoe de verkoper met die mensen omgaat, maar als hij te veel druk probeert te zetten op deze mensen zetten ze misschien wel de hakken in het zand.