[ archief ] in gebreke stelling door kopers bij verkocht huis

[miriam41]

Hallo,
Omdat mijn echtgenoot en ik niet meer weten wat te denken en hoe te handelen hoop ik dat iemand zijn licht wil/kan schijnen op onze situatie.

Half augustus 2009 hebben wij een mondelinge koopoverkeenkomst bereikt met kopers van ons huis. Eind september deden zij (na herhaaldelijk verzoek) de koopakte retour komen aan ons. Daarna hebben zij 2 maal verlenging van voorbehoud financiering gevraagd en gekregen. Half november was de koop eindelijk rond.

Op opdringerige wijze zochten de kopers meerdere malen contact om maten te nemen in het huis. Wij hebben een aantal keer een afspraak met hen gemaakt en verzet voor de maatneming. Uiteindelijk hebben wij hen het verzoek gedaan de transactiedatum 1 maand te verplaatsen, omdat wij dan direct konden verhuizen naar ons nieuwbouwhuis zonder 1 maand te hoeven huren en dus 2 verhuizingen. Zij weigerden dit en omdat zij ons al zoveel tijd hebben gekost hebben wij aangegeven geen tijd meer te hebben voor hun maatneming. Wij waren dit overigens niet contractueel verplicht.

Twee dagen voor Kerst krijgen wij door onze makelaar de mededeling dat kopers op 24 december een taxatie moeten verrichtten namens de bank om hun financiering rond te krijgen. Dit kwam ons absoluut niet uit, wij hebben verzocht de afspraak na de Kerstdagen te plennen. Vervolgens zijn wij direct die dag op voorhand in gebreke gesteld door de kopers, omdat wij hun financieringsaanvraag frustreerden. Kopers eisen vergoeding als zij transactiedatum (midden januari) niet halen en eisen de sleutel middels een sleuteloverdracht, zonder betaling.

Onze makelaar geeft aan niet te reageren omdat wij anders willen de koop frustreren, op ons verzoek is er toch een brief opgesteld. Deze is door haar via de mail verstuurd maar is ons inziens veel te vriendelijk.
Wie heeft er advies over wat te doen? Hadden onze kopers die taxatie niet in die voorbehoud financierings periode moeten uitvoeren?
En is het raadzaam om een jurist in te schakelen betreffende een retour ingebreke stelling? Omdat zij allang die taxatie hadden moeten laten doen?
Ik hoor graag wie er ideeën opmerkingen heeft. Alvast bedankt voor de moeite!

Miriam

[witte angora]

Van huizen kopen en verkopen heb ik geen verstand. Maar... Als half augustus al tot overeenstemming is gekomen, waarom moet dan net twee dagen voor de kerst (4 maanden later dus) een seintje gegeven worden dat er meteen de volgende getaxeerd moet worden.

En als dat niet lukt dan meteen met een ingebrekestelling komen. Stel dat je met vakantie was? Of zijn die lui zo in zichzelf gekeerd en kortzichtig dat ze iets hebben van: wij gaan niet met vakantie, dus de mensen met wie wij te maken hebben doen dat uiteraard ook niet.

Of proberen ze je financieel een pootje te lichten, juist hopende dat jullie met vakantie zijn, zodat het inderdaad jullie schuld is en blablabla zodat ze even lekker kunnen incassseren?

Ik vind het hele verhaal eerlijk gezegd raar overkomen, of je kopers een beetje labiel zijn of i.d. Is dit voor hen de eerste keer dat ze een huis kopen? Als ik het zo lees, dat ze meerdere keren opdringerig geprobeerd hebben een afspraak te maken om de maten te nemen...

Eerst de maten nemen en dan pas de taxatie om de financiering rond te krijgen? Of is die taxatie een smoes om en passant alsnog de maten te nemen? Ik heb het idee dat ik niet naast die mensen zou willen wonen, eerlijk gezegd.

Sleuteloverdracht eisen terwijl de koop op papier nog niet rond is? Terwijl de financiering nog niet eens rond is?

Probeer de boel zo gauw mogelijk af te handelen en maak dat je van die lui wegkomt. Dat is het enige wat ik kan zeggen. En mischien moet je zien dat je andere kopers vind, want ik vrees dat je van die lui alleen maar een hoop gedonder krijgt, ook achteraf.

[stofzuigertje]

In aanvulling op vorige antwoord, geld die ontbindende voorwaarde nog?

En wat opleverdatum, U wilde maand extra en zij hebben dus op 24 december de hypotheek nog niet rond dus totaal geen zekerheid of ze wel kunnen kopen?

Vraag of ze uitsluiten via uw makelaar verder onderhandelen en stel je iets harder op want als zij een huurhuis hebben is 1 maand later totaal geen probleem.

Verder zou ik ze pas laten meten als de hypotheek rond is en niet eerder.

Of U enige coulance moet geven hangt ook van de geboden prijs af, ver onder de oorspronkelijke vraagprijs hoef je minder toe te geven dan bij gelijk volle vraagprijs!

Succes en doe minder rechtstreeks en meer via de makelaar die hiervoor door U betaald word, vaak gaan sommige te ver en denken dat alles geregeld kan worden.

[miriam41]

Hallo allemaal,

Dank voor jullie antwoorden en het meedenken! Ik begrijp dat ons verhaal nogal wat vragen oproept, steeds meer bij onszelf ook.
De "voorbehoud financieringsperiode' is 2 maal verlengd geweest door kopers (met onze toestemming, op advies van de makelaar) en was half november verstreken. Toen was volgens het contract ons huis officieel "verkocht". De transactiedatum voor de overdracht bij de notaris staat ingepland voor half januari.
Nu vragen wij ons af hoe de kopers in hemelsnaam nu pas met een taxatie van het huis, verzocht door hun hypotheekverstrekker/bank komen? Die hadden ze toch al lang moeten doen in de periode voorbehoud financiering? En het lijkt mij logisch dat willen taxeren op 24 december sowieso weinig zin heeft gezien de banken echt niks meer doen tussen Kerst en oud en nieuw. Waarons dan ons in gebreke stellen?
Is het mogelijk dat kopers hun financiering niet rond hebben en pogen onder de koop uit te kopen?
Onze makelaar sust ons steeds tot stilte, ze wilden zelfs niet reageren op de ingebreke stelling want dat zou de sfeer rond de verkoop aantasten... Aankomende maandag wil de makelaar informeren over de stand van zaken bij kopers en dan zouden wij meer duidelijkheid moeten hebben, maar duidelijkheid waarover? De transactiedatum was toch al vastgesteld?
Kopers willen wel half januari de sleutel middels een sleuteloverdracht van ons hebben, terwijl er niet betaald is. Volgens de makelaar gebeurd dit wel eens. Moeten wij die sleutel overhandigen zonder betaling?
Hoe kunnen wij nou het beste handelen?
Wederom alvast bedankt voor het meedenken!

[seagoing racer2]

Beste,

Eerste wat gecontroleerd moet worden of de waarborgsom gestort cq. de bankgarantie is gesteld a 10% van de koopsom door de kopers.

Zo ja, dan is er geld om eventuele kosten uit te betalen, en kun je mijn inziens ook wel een sleuteloverdracht organiseren.

Zo nee, dan dienen de kopers direct in gebreke te worden gesteld., en moeten inderdaad de alarmbellen gaan rinkelen.

Zoals ik begrijp uit je verhaal is de ontbindende voorwaarde m.b.t. tot financiering inmiddels verlopen en kunnen de kopers deze dus niet meer inroepen. Als ze de financiering nog niet rond hebben , is het nu wel hun probleem. Vandaar dat de waarborgsom van belang is.

Natuurlijk moet je in redelijkheid de kopers de mogelijkheid geven om voorbereidingen te treffen voor een overdracht ( taxatie, inmeten .. ) , maar er is geen rechter die hun in het gelijk zal stellen op basis van het verhaal zoals je hier vertelt. Daar hoef je echt niet bang voor te zijn. !!

Enfin,

Einde van het verhaal zou kunnen zijn dat de kopers toch de financiering niet rond hebben, en dat het huis dus uiteindelijk niet aan hun verkocht wordt.
Je hebt dan ( bij een standaard NVM contract) normaalgesproken recht op 10% schadevergoeding, te betalen uit de waarborgsom

[miriam41]

Hallo,
De waarborgsom is gestort, een paar dagen te laat maar hij is er..Daarom zijn wij er ook gewoon vanuit gegaan dat alles goed was en hebben we de makelaar vertrouwd op haar woord. Zij beweerd dat daadkrachtig optreden nu (lees advocaat..) de verkoop dusdanig in gevaar zal brengen omdat de kopers dan ook 'hard" gaan spelen. Tsja, dat doen ze dus al. Aankomende maandag verloopt de bedenktijd van het koopcontract dat wij tekenden voor ons nieuwe huis en dan krijgen we helemaal een hoop gedoe. Hoe krijgen we nu as. maandag (een week voor de overdracht) definitief inzicht in de plannen van de kopers? Kunnen we daar een bank voor bellen? Notaris etc..?
Ik hoor het graag en bij voorbaat dank!

[seagoing racer2]

Beste,

Hoe krijgen we nu as. maandag (een week voor de overdracht) definitief inzicht in de plannen van de kopers? Kunnen we daar een bank voor bellen? Notaris etc..?

Als de waarborgsom is gestort lijkt er weinig aan de hand te zijn en hoef je je niet al veel zorgen te maken.
Gewoon op het afgesproken tijdstip naar de notaris gaan om de overdracht te tekenen .

Enfin, mocht er echt stront aan de knikker zijn ,dan kun je er zelf niks aan veranderen. Informatie vragen aan de kopers heeft niet veel zin, zij zeggen toch wat je wilt horen.
De waarborgsom kun je dan wel claimen als vergoeding voor de schade. Is ook niet onaanzienlijk.

Voor alle zekerheid , zou ik toch de verkopende makelaar van je nieuwe huis informeren dat je de bedenktijd wil verlengen tot maandag 11 januari . Speel gewoon open kaart en zeg dat je eerst de akte van verkoop van je oude huis bij de notaris gepasseerd wil hebben.

1 week zullen ze waarschijnelijk geen probleem vinden

[witte angora]

Moeten wij die sleutel overhandigen zonder betaling?

Zou ik niet doen. Wie zegt dat je je geld ooit nog krijgt als die lui al in je huis zitten terwijl ze niet betaald hebben?

Wat die makelaar betreft: die heeft dat blijkbaar al vaker meegemaakt. Het kritieke punt is in feite de datum van overdracht. Dat is nu nog niet. Dus, hoe eng het ook allemaal is, op dit ogenblik is er feitelijk niks aan de hand, en op dit ogenblik is er geen reden voor paniek.

Ik denk dat die makelaar nu even heel erg afwachtend is, inderdaad om de boel niet te frustreren, maar als puntje bij paaltje komt, dat hij/zij dan toch wel heel duidelijk op jullie strepen zal gaan staan.

Wat voor jullie van belang is, is dat de verkoop gewoon doorgaat, wat de kopers op het ogenblik ook uitspoken.

Reken er maar op dat, als jullie nu reeds op je strepen gaan staan, dat de verkoop niet doorgaat, en dan krijg je een enorm juridisch getrouwtrek over de schuldvraag. Die 10% heb je dan nog lang niet binnen, neem dat maar van mij aan.

Maar aangezien niemand weet hoe een en ander zich gaat ontwikkelen kan de makelaar ook niet vertellen wat er gedaan moet worden ingeval dat...

Zie het zo: De mens lijdt het meest door het lijden dat hij vreest. Achteraf valt het vaak dan nog erg mee. Probeer het hoofd zoveel mogelijk koel te houden, hoe onzeker het ook is.

Het enige wat inderdaad zorgen baart is de eis van sleuteloverdracht zonder betaling, maar het kan best zijn dat dat tegen de datum van overdracht al geregeld is. Of niet, maar dan gaat de koop niet door lijkt me.

Als je een nieuwe jas koopt wil de winkel ook boter bij de vis, dus jij wilt geld bij de sleutel. Simpel zat.

[tufima]

Wat ik in de hele situatie niet begrijp is waarom jullie niet de taxatie c.q. inmeting hebben toegestaan. Wat houdt jullie tegen? Sta het toe en dan ben je daar toch klaar mee? Vroeg of laat moet het gebeuren. Hebben jullie wat te verbergen ofzo?

In mijn ogen dragen jullie bij aan de scheve verstandhouding bij de verkoop van jullie eigen woning. Ik zie het al voor me: verkoper en koper bij de notaris voor het passeren van de akte bij een slechte verstandhouding/ruzie. Gezellig feestje wordt dat...

De koop/verkoop van je huis zou een feestelijke dag moeten zijn.

Het is inderdaad raar dat ze nu nog de financiering rond moeten krijgen, maar ze hebben in ieder geval al wel de waarborg betaald.

Ik krijg een beetje het gevoel van dit verhaal dat ze nu onder de koop uit willen. Door ze tegen te werken speel je ze volgens mij alleen maar in de kaart en geef je ze argumenten dat juist jullie de koop frustreren.

De makelaar klinkt in mijn ogen als een slappe hap.