[ archief ] [koopcontract] Verkoper in gebreke

[44hukx]

Goededag allemaal! .

Ik zit met een probleem en ik hoop dat ik hier meer inzichten kan krijgen. Juridische bijstand heb ik reeds aangevraagd overigens, maar dat duurt enkele dagen.

Het volgende is aan de hand: Ik heb enkele maanden geleden een woning gekocht (oud herenhuis dat gerenoveerd is, verkopende partij is dus een BV) en netjes het voorlopige koopcontact getekend. Hierin staat dat op datum x (volgende week) de leveringsakte zal plaatsvinden. Onderling is met de verkopers is afgesproken dit naar voren te schuiven, namelijk naar a.s. maandag (dit is per mail bevestigd). Nu had ik al enkele weken niets meer gehoord van de notaris, dus gisteren maar even gebeld hoelaat wij maandag de leveringsakte gaan tekenen. Blijkt ineens dat de verkoper het huis niet af heeft! Wegens een constructiefout (!!) duurt het nog zeker 4 a 5 weken voordat we de leveringsakte kunnen tekenen (want: het huis moet bewoonbaar zijn en dat is het niet). Conclusie: verkoper is in gebreke. Volgens de koopakte kunnen wij een boete van 3 promille per dag eisen.

We zijn er nog niet helemaal uit of we hen in gebreke gaan stellen, of dat we een voorstel doen als tegenoplossing (om de onkosten eruit te krijgen).

Nu heb ik een aantal vragen:
- Wanneer is de uiterste datum dat wij hen in gebreke kunnen stellen? (koopakte is niet geheel duidelijk hierin).
- Is het verstandig hen in gebreke te stellen om te voorkomen dat het een gehannes en gesleur wordt? (ingebrekestelling is juridisch duidelijk, anders moeten we weer allerlei voorwaarden opstellen en hopen dat de verkopende partij geen addertje vindt..).
- Per wanneer kunnen wij hen in gebreke stellen, vanaf de datum van de koopakte of de onderling afgesproken datum?
- Ik weet niet zeker of ik na de aanpassingen nog in het appartement wil wonen, oa muren moeten dikker waardoor dit ten koste gaat van de woonruimte (en dus de marktwaarde).

Nogmaals, ik heb ook juridische bijstand aangevraagd, maar dit laat nog even op zich wachten..

[alfatrion]

De vraag waar het huis aan moet beantwoorden laat ik aan je rechtsbijstand over.

- Wanneer is de uiterste datum dat wij hen in gebreke kunnen stellen? (koopakte is niet geheel duidelijk hierin).

Je kunt twee wegen bewandelen. (Die van Burgerlijk Wetboek boek 6 en 7) 1. Een ingebrekenstelling sturen, hierin meld je dan een redelijke en uiterste termijn waarna men in verzuim is. 2. Een eis tot kosteloos herstel en als daar na een redelijke termijn nog altijd niet aan is voldaan kun je de overeenkomst ontbinden en heb je recht op schadevergoeding.

- Is het verstandig hen in gebreke te stellen om te voorkomen dat het een gehannes en gesleur wordt? (ingebrekestelling is juridisch duidelijk, anders moeten we weer allerlei voorwaarden opstellen en hopen dat de verkopende partij geen addertje vindt..).

Het kan geen kwaad.

- Per wanneer kunnen wij hen in gebreke stellen, vanaf de datum van de koopakte of de onderling afgesproken datum?

1. Men raakt in verzuim indien er een uiterste leveringsdatum is overgekomen of indien men niet heeft geleverd na de uiterste datum die ingebrekenstelling staat

2. Voor de roete van boek 7 zou ik deze term niet hanteren, maar ik heb het min of meer hierboven al beantwoord.

- Ik weet niet zeker of ik na de aanpassingen nog in het appartement wil wonen, oa muren moeten dikker waardoor dit ten koste gaat van de woonruimte (en dus de marktwaarde).

Dat heeft dus te maken met waar het huis aan moet beantwoorden. Dit kun je het beste je rechtsbijstand vragen.

[marcel75]

Ingebrekestellen kun je doen per de later afgesproken datum. Als dat aanstaande maandag is, dan kun je vanaf dinsdag de ingebrekestelling de deur uit doen. Let wel even op of daar nog voorschriften zoals aangetekend of bij deurwaardersexploit aan vast zitten.

Pas na 8 dagen na ingebrekestellen kun je een boete opeisen. Let wel: een boete kan en wordt in de regel door een rechter altijd gematigd. Dan krijg je dus minder.

Een wijziging in de constructie om te kunnen voldoen aan veiligheidsvoorschriften is niet voldoende om onder de koop uit te kunnen of enige schadevergoeding te kunnen eisen. Als jij er na de aanpassingen niet meer wilt wonen, zul je het moeten verkopen.

[Chanmaster]

In gebreke stellen kunt u en verdere rechtsmaatregelen nemen nadien ook.
De ingebreke gestelde is slechts boete verschuldigd indien de rechter vonnis heeft gewezen en boetebetaling heeft bedongen na overschrijding van de in dat vonnis bepaalde termijn.

[44hukx]

Bedankt voor de reacties.

Aantal opmerkingen:
- zover ik weet komt er bij het opeisen van de boete in eerste instantie geen rechter aan te pas, daar de boete direct opeisbaar is. Zodoende kan de boete dus ook niet gematigd worden (tenzij verkoper redenen heeft om beroep aan te tekenen, maar hij heeft in dit geval weinig fundament daarvoor).
- de afgesproken datum is niet later, maar eerder. Dus enkele dagen vóór de overdracht in de koopakte. Kunnen wij per die datum zij in gebreke stellen?

[marcel75]

Dat een boete direct opeisbaar is, maakt het voor een rechter niet onmogelijk om de boete te matigen. En een boete opeisen is iets anders dan hem ook ontvangen. Daarvoor zul je uiteindelijk toch bij de rechter kunnen uitkomen. De directe opeisbaarheid zorgt er alleen maar voor dat je geen aparte ingebrekestelling voor de boete hoeft te versturen.

Je kunt ingebrekestelling per de dag volgend op de later afgesproken datum. Op dat punt heb je namelijk een nadere overeenkomst gesloten. En die komt dan in de plaats van de eerste overeenkomst.

Of de aannemer enige grond heeft om zich te verweren tegen de boete is niet aan jou om te bepalen, maar ook aan de rechter. Zoals al aangegeven wordt een boete in de praktijk altijd gematigd. Jouw schade zal namelijk lager zijn dan de boete. De boete zal dan gematigd worden tot het bedrag van de door jouw geleden schade.

[Leo The Emperor]

- Ik weet niet zeker of ik na de aanpassingen nog in het appartement wil wonen, oa muren moeten dikker waardoor dit ten koste gaat van de woonruimte (en dus de marktwaarde).

Het is wel handig dat je begint met het beantwoorden van deze vraag.
Maakt nogal uit voor de te volgen strategie

[marcel75]

Als jij van mening bent schade te lopen, kun je ook nog wenden tot de raad van arbitrage voor de bouw. Goedkoper dan de rechter. Maar zowel de raad als de rechter neemt een afwijking van 20% voor lief. Oftewel: een kleinere afwijking zal niet leiden tot een schadevergoeding. Ook kan een afwijking groter zijn als jij daar als koper meer voordeel dan nadeel bij hebt. Ook dan heb je geen recht op schadevergoeding.

[Chanmaster]

Beste mensen het gaat hierbij meestal zulke kleine bedragen dat het nauwelijk de moeite waard is om risico van ongelijk en daarmee in de kosten veroordeeld te worden te lopen.
Als je echt iets wilt bereiken bundel dan de krachten en verdeel de kosten welke aanvangen met: € 70,-- grifierechten.
Het gaat daarbij dan om een aanzienlijk groter bedragen door de sommen bij elkaar op te tellen en de draagkracht dan wel het risico en de financiele gevolgen worden verdeeld over de deelgenoten.
Plaats een oproep op dit forum en andere fora en bundel de krachten.

[marcel75]

Je kunt naar de Raad van Arbitrage voor de bouw stappen.