[ archief ] huurovereenkomst

[trustno1]

Beste allemaal,

Wij hebben in 2005 een huurovereenkomst getekend met partij X. Dit is een stichting die panden verhuurt. Deze overeenkomst heeft een duur van 5 jaar, waarna deze automatisch verlengd zou worden voor een periode van nog eens 5 jaar. Als je de werkzaamheden stopt, dan moet je een nieuwe huurder vinden.

In de tussentijd heeft een andere partij - voor het gemak even partij Y genoemd - het pand gekocht van partij X. Wij hebben hier nooit een nieuwe overeenkomst voor getekend.

Omdat wij zijn gestopt in 2010 met onze zaak hebben wij het pand verlaten. De nieuwe verhuurder houdt ons aan het contract van partij X.

De vraag is: is dit rechtsgeldig? Volgens mij kan het toch niet zo zijn dat als een andere partij een pand overneemt, hij/zij vrolijk ook de huurovereenkomst overneemt. Hier staat tenslotte ook geen handtekening van die nieuwe partij onder. Wij zijn toch niet met hem een overeenkomst aangegaan.

Wij hebben al bij o.a. ARAG navraag gedaan, maar die geven aan dat dit dus wel het geval is en we aan het oude contract vastzitten. Hier is een hoop ellende uit voortgekomen en er staat ons een rechtzaak te wachten waar partij Y de onbetaalde huur van 2010 tot heden eist. Nu zit er een nieuwe huurder in, vandaar dat dit nu komt.

Graag opheldering en advies.

Alvast bedankt!

[Emmy75]

U zou eens informatie in kunnen winnen bij het juridisch loket, jurofoon of eventueel een rechtsbijstand.

Een van de basisprincipes in het recht (op dit gebeid) is echter wel: koop breekt geen huur.
Indien een verhuurder dus een pand verkoopt welke verhuurd is, blijft de huurovereenkomst gewoon bestaan en wordt de nieuwe eigenaar de nieuwe verhuurder. Het pand wordt dan verkocht bezwaard met huur. Als huurder hoef je daarvoor niets te tekenen en sta je er volledig buiten.

Deze wettelijke bepalingen zijn in het leven geroepen om eigenlijk voornamelijk de huurder te beschermen. Zou een mooie boel worden als bij verkoop van een verhuurd pand gelijk de huurovk uit het raam gaat en de huurder direct op straat komt te staan.

[Jolijn]

Hier is een hoop ellende uit voortgekomen en er staat ons een rechtzaak te wachten waar partij Y de onbetaalde huur van 2010 tot heden eist. Nu zit er een nieuwe huurder in, vandaar dat dit nu komt.
Graag opheldering en advies.

Alvast bedankt!

Die nieuwe huurder betaalt toch huur?
Je schrijft Als je de werkzaamheden stopt, dan moet je een nieuwe huurder vinden.
Die is er toch?

[tufima]

Heel simpel antwoord: Ja dit is rechtsgeldig.

Jullie rechten en verplichtingen als huurder worden niet aangetast door de verkoop van het pand door de eigenaar aan een andere partij. Deze andere partij respecteert de huurovereenkomst en in jullie geval vloeit daar dus ook uit voort dat jullie je verplichtingen moeten nakomen, net zoals jullie deze zouden hebben moeten nakomen aan de voormalige eigenaar van het pand.

Was er geen nieuwe eigenaar dan hadden jullie ook gewoon moeten betalen!

[tufima]

Die nieuwe huurder betaalt toch huur?
Je schrijft Als je de werkzaamheden stopt, dan moet je een nieuwe huurder vinden.
Die is er toch?

Wat TS volgens mij bedoelt is dat ze vast zitten aan een huur contract van 5 jaar. Indien ze het pand zelf niet meer gebruiken en het staat leeg dan moeten ze toch die 5 jaar betalen. Indien ze echter tussentijds een nieuwe huurder hebben kunnen vinden die het huurcontract overneemt, dan zal de nieuwe huurder de huur betalen. Uiteraard zal er geen dubbele huur worden gerekend, maar voor de periode van leegstand moet gewoon betaald worden...

[Emmy75]

Die nieuwe huurder betaalt toch huur?
Je schrijft Als je de werkzaamheden stopt, dan moet je een nieuwe huurder vinden.
Die is er toch?

Wat TS volgens mij bedoelt is dat ze vast zitten aan een huur contract van 5 jaar. Indien ze het pand zelf niet meer gebruiken en het staat leeg dan moeten ze toch die 5 jaar betalen. Indien ze echter tussentijds een nieuwe huurder hebben kunnen vinden die het huurcontract overneemt, dan zal de nieuwe huurder de huur betalen. Uiteraard zal er geen dubbele huur worden gerekend, maar voor de periode van leegstand moet gewoon betaald worden...

Yep inderdaad. Ik denk echter dat TS heeft gedacht nu het pand verkocht is, heb ik met de huurovereenkomst helemaal niets meer te maken en daardoor niet gezocht heeft naar nieuwe huurders.

[Leo The Emperor]

Indien ze echter tussentijds een nieuwe huurder hebben kunnen vinden die het huurcontract overneemt, dan zal de nieuwe huurder de huur betalen

Als de verhuurder de partij heeft gevonden is er niks aan de hand, als je echter zelf een nieuwe partij aandraagt dan dient er een zogenaamde in-de-plaats-stelling te komen ,maar dit moet de verhuurder wel accorderen. Als de nieuwe huurder niet solvabel is ,of er zit een ander smetje op is dit zeker geen automatisme. De verhuurder is dan niet verplicht de nieuwe huurder te accepteren

Als deze indeplaatsstelling niet lukt kun je een serieus probleem krijgen omdat in de meeste huurcontracten onderhuur verboden is, en je dus zelf voor de volle 5 jaar aanspreekbaar bent voor de huur.

[SJZ]

Omdat wij zijn gestopt in 2010 met onze zaak hebben wij het pand verlaten.

Dat klinkt nogal lomp. Heb je niet correct opgezegd dan?

[trustno1]

bedankt allemaal voor de reacties.

wij hebben in zoverre correct opgezegd dat wij hebben aangegeven te stoppen en de sleutels ook aangetekend opgestuurd. hier is ook een schriftelijke bevestiging van gekomen namens verhuurder.

ik vrees inderdaad dat wij verantwoordelijk zijn voor de periode dat het pand heeft leegestaan; in feite weggegooid geld dus. je moet ook een jaar vtv aangeven dat je wil gaan stoppen. dus in 2009 moet je al weten dat je over een jaar het niet meer gaat redden..ik vind het erg krom allemaal. het is *** dat het stilzwijgend wordt verlengd voor nog eens 5 jaar.

feit is dat in augustus de rechtzaak is, en we hebben het geld niet wat wordt geëist. we zijn niet failliet verklaard, de VOF bestaat nog op papier. is het beter om failliet te laten verklaren?

wij laten er maandag een jurist naar kijken die hopelijk iets kan betekenen in deze. meer adviezen zijn uiteraard welkom

[Emmy75]

ik vrees inderdaad dat wij verantwoordelijk zijn voor de periode dat het pand heeft leegestaan; in feite weggegooid geld dus. je moet ook een jaar vtv aangeven dat je wil gaan stoppen. ik vind het erg krom allemaal.

Waarom ben je van mening dat het krom is ? Je hebt toch ooit de huurovk getekend met deze voorwaarden. Als het pand niet verkocht wat geweest, was de situatie precies dezelfde als je de activiteiten had beëindigd.
Of zie ik dit zo scheef ?

We horen uiteraard graag wat de jurist weet te vertellen. Kunnen we ook weer wat van opsteken.

[adSolvendum]

Faillissement van een VOF is geen optie, dan gaan de firmanten immers ook persoonlijk failliet. Elk van de firmanten is hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van de VOF.

[SJZ]

wij hebben in zoverre correct opgezegd dat wij hebben aangegeven te stoppen en de sleutels ook aangetekend opgestuurd.

Dat heb je pas in 2010 gedaan, in feite toen de eerste huurperiode afgelopen was / de nieuwe huurperiode al begonnen? Ja, dan ben je dus royaal te laat.

Een jaar opzegtermijn is redelijk gewoon bij dit soort verhuur. Eigenlijk bof je dat er nu al nieuwe huurders zijn.

Misschien toch maar proberen het proces nog te voorkomen door de verhuurder te bieden alle gederfde huur en kosten te betalen, misschien dat-ie dan nu nog genegen is om een betalingsregeling te treffen.

Zoals het er nu voor staat lopen de kosten alleen maar op, ga je nat voor de rechter en moet je binnenkort in 1 x de volledige schuld betalen.

[adSolvendum]

Plus proceskosten, kosten ambtshandelingen deurwaarder, buitengerechtelijke kosten.
En dan wil ik het nog niet hebben over de kosten welke een beslag op een eigen huis uiteindelijk met zich mee kunnen brengen.

Een woord van advies:
De ervaring leert dat verhuurders in de zakelijke sector de neiging hebben een procedure door te zetten teneinde de zekerheid te verkrijgen welke deze verschaft hun vordering voldaan te krijgen.
Kantonrechters, waar huurzaken dienen, hebben de neiging de voorkeur te geven aan een minnelijke oplossing, en degene die hier niet aan meewerkt dit kwalijk te nemen.
Laat dit meewegen wanneer u besluit de verhuurder een voorstel te doen mbt. een betalingsregeling. Denk hierbij aan het kunnen aantonen dat u de reeling heeft voorgesteld, en hoe reeel de regeling is die u voorsteld (dus niet 5 euro per maand op een schuld van 20.000,--, een leidraad in huurzaken is de helft van het aantal termijnen wat u gemist hebt, dus 1 jaar gemist, in 6 maandelijkse termijnen betalen).
Zorg dat de neuzen van alle firmanten dezelfde kant op staan, en dat allen de regeling onderschrijven, ook als verbintenis naar elkaar toe.

U kunt met de verschuldigde hoofdsom wat berekeningen uitvoeren om uzelf te informeren wat de kosten kunnen zijn, wat u kunt verwachten. Links die dit faciliteren vindt u in mijn profiel.

[Jolijn]

@tufima @Emmy, bedankt voor de uitleg.'k Was te snel met lezen.

TS, begrijp ik nu dat de nieuwe eigenaar vh pand zelf niet op de hoogte was vh feit dat hij van jullie nog huur tegoed had tot een nieuwe huurder zich melde? Tijdens de periode van leegstand zijn jullie hier nooit op aangesproken?
Of lees ik nu weer blond?

[trustno1]

@Jolijn: nee hij was hier wel van op de hoogte, is ook een brief over gestuurd namens hem

nogmaals bedankt voor de aanvullingen iedereen. we moeten hier even goed over nadenken hoe we dit moeten gaan doen allemaal..

andere vraag:
in hoeverre kunnen ze eigendommen weghalen bij je als je alleen maar samenwoont, dus niet getrouwd / geen samenlevingsovereenkomst hebt.
zaken die op mijn naam staan alleen? bijv. een auto... die zou je kunnen overschrijven op iemand anders natuurlijk.

[Emmy75]

Over je andere vraag, dat is soms lastig. Zonder samenlevingscontract of aankoopbewijzen is het niet na te gaan wat van wie is en kan er in principe overal (met uitzondering van een paar uitgesloten goederen) beslag op komen.

zaken die op mijn naam staan alleen? bijv. een auto... die zou je kunnen overschrijven op iemand anders natuurlijk.

Ja, dat kun je doen. Er zijn alleen wat probleempjes: het mag niet en is zelfs strafbaar en er zou alsnog beslag kunnen komen. Je mag namelijk niet bij een dreigend beslag of faillissement goederen bewust aan de boedel onttrekken met het doel de schuldeiser(s) te benadelen.
Google eens op de term actio pauliana en je vindt meer informatie over hetgeen ik hier bedoel.

[Quisquid]

Even voor de duidelijkheid aan de deelnemers van deze discussie: het gaat hier over huur van bedrijfsruimte, niet van woonruimte. Voor bedrijfsruimte bestaan andere regels, maar uiteraard is er hier ook een vorm van bescherming van de huurder (de hurende ondernemer).

Ook hier geldt vaak dat ingeval van een nieuwe eigenaar-verhuurder de huurovereenkomst mee overgaat. Die kan je aan de bepalingen van de huurovereenkomst houden. Zie ook http://www.jurofoon.nl/nieuws/weblog.asp?id=2543.

Het is echter niet redelijk dat men van jou de huurpenningen tot heden wil hebben, aangezien er al een nieuwe huurder in zit die al huurpenningen betaalt. Men kan je ook niet meer overeenkomstig de huurovereenkomst het huurgenot leveren. Daarom mag geen huur meer worden gevorderd over periodes waarin de verhuurder het pand als huurvrij beschouwde (daarvan is in ieder geval sprake vanaf het moment waarop hij zelf een nieuwe huurder zocht) en zéker niet vanaf het moment waarop het pand al aan die ander was verhuurd.

[Emmy75]

Even voor de duidelijkheid aan de deelnemers van deze discussie: het gaat hier over huur van bedrijfsruimte, niet van woonruimte. Voor bedrijfsruimte bestaan andere regels, maar uiteraard is er hier ook een vorm van bescherming van de huurder (de hurende ondernemer).

Het was mij volledig duidelijk dat het hier om een bedrijfsruimte gaat. Echter dit maakt voor mijn antwoord m.i. niet zoveel uit. In het artikel dat dit regelt (art 7:226 BW) wordt over huurovereenkomsten in zijn algemeenheid gesproken en niet uitsluitend over huurovereenkomsten van woonruimten of iets dergelijks. Dit artikel wordt nog wel eens vertaald met de term "koop breekt geen huur".

Bijkomend nadeel voor TS is dat een huurder van een bedrijfsruimte doorgaans beter beschermd is door de wetgeving dan de huurder van woonruimte. Een bedrijfsruimte is (afhankelijk van de activiteit) vaak regiogebonden of zelfs min of meer gebonden aan een specifieke plek indien het bijvoorbeeld winkelruimte betreft. Indien koop wel huur zou breken zou dit onredelijk veel schade aan de ondernemer kunnen berokkenen die elders weer een nieuwe klantenkring moet opbouwen en zelfs al blijft deze in dezelfde plaats of stad is nog niet zeker dat deze bijvoorbeeld evenveel aanloop zal hebben. Ik besef terdege dat dit krom overkomt maar het is juist deze goede bescherming van de huurder welke zich tegen TS keert. Hoe wrang dit ook moge zijn.

Het is echter niet redelijk dat men van jou de huurpenningen tot heden wil hebben, aangezien er al een nieuwe huurder in zit die al huurpenningen betaalt.

Hiermee ben ik het in zoverre eens dat ik het niet redelijk acht huurpenningen te eisen van de periode dat de nieuwe huurder zijn intrek heeft genomen in het pand, lees: de nieuwe huurovereenkomst is ingegaan.

Men kan je ook niet meer overeenkomstig de huurovereenkomst het huurgenot leveren. Daarom mag geen huur meer worden gevorderd over periodes waarin de verhuurder het pand als huurvrij beschouwde (daarvan is in ieder geval sprake vanaf het moment waarop hij zelf een nieuwe huurder zocht) en zéker niet vanaf het moment waarop het pand al aan die ander was verhuurd.

Deze vind ik persoonlijk discutabel. Dat de huurder geen huurgenot heeft verkregen in de periode dat het pand leegstond is de huurder volledig aan te rekenen. De huurder heeft de overeenkomst opgezegd, de activiteiten beëindigd en het pand verlaten in de veronderstelling nu niet door de huurovereenkomst gebonden te zijn omdat het pand nu van een nieuwe eigenaar is en de huurder nooit ergens voor getekend heeft.

Indien de huurovereenkomst op de juiste wijze was opgezegd per einddatum van de overeenkomst, had de verhuurder minimaal een jaar de tijd gehad een nieuwe huurder te vinden terwijl de bestaande huurder nog een jaar in het pand zit en dus ook huur betaald. Het zoeken naar een nieuwe huurder kan gewoon plaatsvinden terwijl de bestaande huurovereenkomst nog loopt. Dergelijke huurovereenkomsten van bedrijfsruimten met de duur van 5 jaar moeten doorgaans minimaal 1 jaar voor afloop van deze 5 jaar opgezegd worden.

[Quisquid]

Wat jij schrijft is toch hetzelfde als wat ik al meldde, of wat de link waarnaar ik kortheidshalve verwees, meldde?

En uiteraard is het van de verhuurder niet redelijk ook huur te vragen over de periode dat de verhuurder zelf ook de huur als beëindigd beschouwde (hij zocht een nieuwe huurder) en zéker over de periode waarin de nieuwe huurder al huurde. Vanaf dat moment kon de verhuurder zelf ook niet meer de oude huurovereenkomst uitvoeren (hij kon immers geen huurgenot meer leveren).

[Emmy75]

Wat jij schrijft is toch hetzelfde als wat ik al meldde, of wat de link waarnaar ik kortheidshalve verwees, meldde?

In het eerste gedeelte van mijn post wel. Echter de link ging niet in op het "koop breekt geen huur" en bijbehorende artikel 7:226. Ik achtte het nuttig hier wat nadere uitleg over te geven en de achterliggende gedachte van deze huurdersbescherming.

En uiteraard is het van de verhuurder niet redelijk ook huur te vragen over de periode dat de verhuurder zelf ook de huur als beëindigd beschouwde (hij zocht een nieuwe huurder) en zéker over de periode waarin de nieuwe huurder al huurde. Vanaf dat moment kon de verhuurder zelf ook niet meer de oude huurovereenkomst uitvoeren (hij kon immers geen huurgenot meer leveren).

Hier zijn we het volgens mij gedeeltelijk oneens. Ik acht het redelijk dat TS alsnog huur moet betalen over de periode dat het pand leegstond. Ook al zocht de verhuurder een nieuwe huurder en had TS het pand al verlaten. Deze zijn TS namelijk aan te rekenen. Het is in mijn optiek niet redelijk deze gederfde huurinkomsten af te wentelen op de verhuurder. Indien de ovk op juiste wijze was beëindigd had verhuurder een jaar de tijd om een nieuwe (aansluitende) huurder te zoeken waarbij leegstand en het niet hebben van huurinkomsten tot 0 gereduceerd worden. (Buiten dat jaar is dit voor risico van de verhuurder uiteraard).
In het laatste jaar kan de verhuurder het pand gewoon als te huur gaan aanbieden als deze al 1 jaar weet dat het pand leegkomt. Ook zal de huurder enigszins moeten meewerken aan bezichtigingen door potentiële nieuwe huurders.