[ archief ] Particulier erfpacht

[Altijd wat anders]

Een interessant stukje over erfpacht.

De banken moesten deze stap nemen omdat hun toezichthouder (De Nederlandsche Bank) van hen vraagt dat zij onderzoeken welke zaken en (rechts-)personen zij financieren. Dat deze personen aan door de DNB gestelde normen voldoen. De eigendomssituatie bij particuliere erfpacht is meestal erg duister en tevens is er bijna altijd sprake van wurgcontracten.

Deze particuliere grondeigenaren hebben goed opgelet op de overheden die tegenwoordig ook woekerbedragen vragen als canon voor hun ellendige erfpacht. Zij dachten vast: dat kunstje kunnen wij ook, veel geld verdienen over de rug van woningeigenaren/erfpachters. Met één groot verschil. Als een overheid een scheve schaats rijdt met erfpacht, kunt u deze overheid aanspreken op onbehoorlijk bestuur, dat kunt u een particuliere grondeigenaar niet, die doet maar wat. En wel, door een volstrekt gebrek aan wettelijke regels en de politieke controle op hen.

Met name de laatste zin is dus eigenlijk waar het om draait..

[Fiesiekus]

Overigens zie ik nu pas dat ik verkeerd had gelezen mea cupla
U bedoelde natuurlijk als de eigenaar van de grond (ontvanger van de erfpacht) opzegt.... uhm geen flauw idee.

Dat kan pas door de eigenaar worden opgezecht, als de erfpachter 2 jaar de canon niet heeft betaald.

Overigens las ik ook dat de erfpachter recht heeft op vergoeding door de grondeigenaar, aan het einde van de overeenkomst voor de gebouwen en beplanting die erfpachter's eigendom zijn.

[juster]

mea cupla wat is dat of betekent dat dat het opgezegd is ?

[jack333]

huis kopen op grond die niet van jezelf is . is gewoon dom
klaar af

[Fiesiekus]

mea cupla wat is dat of betekent dat dat het opgezegd is ?

Correct: Culpa
Is Latijn voor: (door) mijn schuld.

Mea maxima Culpa: (door) mijn grote schuld

[Adelbert]

Het was weer zover. Er zielig is iedereen, en is de ander schuldig!
Waarom werd er geen enkele keer doorgevraagd, en werd het zielig zijn zo benadrukt? De voorzitter van de "gedupeerden" zei niet dat het NIET mogelijk was maar met veel voorwaarden. Nou en , dat is toch de juiste manier. Banken moeten geen risico's nemen, dat bepalen zij zelf en dus ook niet een overheid. Mensen zijn te gretig als ze kopen en worden daarmee geconfronteerd als ze willen verkopen. Ik ben van mening dat de banken geen enkel probleem hebben mits de vraagprijs marktconform is. Met andere woorden er is nu een kopersmarkt en geen verkopersmarkt, dus moet de prijs worden aangepast aan de markt. Wil je dat niet, dan moet je niet verkopen. Dus nu niet de banken de schuld geven als jijzelf niet een reële maar hoofdprijs wilt. En Radar doet daar mooi aan mee. Een beetje kritisch ten opzichte van mensen die wellicht iets doms hebben gedaan, dat kennen ze al jaren niet meer. Externe attributie heet dat. Altijd de ander is de schuld en nooit jezelf. Bah!

[Fiesiekus]

Adelbert, je reactie is wel te begrijpen en ook niet geheel onterecht. Maar er is meer aan de hand. Jarenlang heeft de hebzucht van zowel de huizenkoper/consument als de bank die de hoge hypotheken verstrekt(e), hoogtij gevierd.

Nu de bomen niet meer tot in de hemel groeien en de nadelen van die hebzucht naar boven komen, moeten zowel banken als huizenkopers van huizen met erfpacht, de hand in eigen boezem steken. Door die gezamelijke hebzucht zijn de huizenprijzen en de hypotheken torenhoog gestegen en een tikkende tijdbom onder ons economische systeem geworden (woorden van het IMF oid).

De praktijk is nu dat de huizenbezitter op erfpachtgrond, het slachtoffer wordt. Begrijpelijk dat die krokodillentranen huilen, tenslotte zijn zij degenen die de hypotheek hebben genomen. Dat de banken nu de zaak op slot gooien om te voorkomen dat er meer slachtoffers vallen(hoge hypotheken terwijl de canon sterk kan gaan stijgen zodat de erfpachter z'n hypotheeklasten niet meer kan opbrengen), is spijtig voor de huidige woningbezitters/erfpachters, maar wel te billijken vanuit he oogpunt van de banken.

[afg.loohuis]

Is het al inzichtelijk gemaakt wat het voordeel is voor de banken bij handhaving huidige situatie? Ze doen dit toch niet voor niks? Elk nadeel heeft zijn voordeel en het voordeel is voor de....

[Adelbert]

@Fiesiekus, dank voor uw "steun" We zijn het er denk ik over eens, dat de markt bepaalt en dat ingrijpen van welke instantie dan ook, dit frustreert. Dus niet doen. Het is zuur voor degene die te gretig zijn geweest en vergeten zijn de lettertjes te lezen, c.q. zich goed hebben laten voorlichten. Dus dit keer geen winst maar wellicht een verlies, dat is het leven! Een ander voorbeeld is het appartementsrecht. Velen weten niet dat er een wettelijke verplichting bestaat om een vereniging van eigenaren op te richten en dat je daar een financiële bijdrage aan moet leveren. En dat afhankelijk van de toestand en onderhoud van de appartementen dat in de honderden euro's per maand kan lopen. En dat is niet aftrekbaar en komt bij je maandelijkse lasten en daar kun je niets aan doen, dat kun je weten! Dus val niet te snel voor een flatje van €95000. Dus naast de meldingsplicht van de verkopende partij heb je zelf als koper een informatieplicht. Als iedereen zich daar aan hield en zich daarvan bewust zou zijn dan zouden er al minder consumentenprogramma's zijn. Wellicht een idee om een programma te maken voor ondernemers zodat zij ook een keer hun gal kunnen spugen over cliënten die hun grijze massa pas gebruiken als ze iets doms hebben gedaan en dan de oorzaak bij de ander zoeken. Dus een keer een koude douche voor onbenullige en oogklepdragende burgers en de te gretige niet kritische consumentenprogramma's!

[fpprene]

Via BNP (Banc National de Paribas)...verkrijgbaar via verschillende Nederlandse tussenpersonen, kan ondanks het erfpacht toch 'gewoon' een hypotheek worden verstrekt!

[Emmy75]

Het ergste vind ik nog dat een makelaar gaat "meehuilen" en zegt dat hij het probleem niet ziet, omdat in het verleden de bank wel de hypotheek heeft verstekt.

Nou beste makelaar:
1. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Of is u die slagzin ontgaan.
2. Boehoe, ik wil ook een hypotheek afsluiten voor 6,5x mijn jaarsalaris want in het verleden deden de banken dat ook en nu niet.... kredietcrisis 2 is in de maak.
Dus makelaar: het enige dat de mens uit de geschiedenis leert, is dat de mens niets leert uit het verleden.

juster schreef:
mea cupla wat is dat of betekent dat dat het opgezegd is ?
Correct: Culpa
Is Latijn voor: (door) mijn schuld.

Mea maxima Culpa: (door) mijn grote schuld

Jeetje zeg, ook nog fout geschreven, domme computer van mij natuurlijk bedoel ik culpa. Ohnee was een tikfout van mezelf...

[deutscher]

sorry.

[Fiesiekus]

We zijn het er denk ik over eens, dat de markt bepaalt en dat ingrijpen van welke instantie dan ook, dit frustreert. Dus niet doen.

Even de woningmarkt in het perspectief van de (vrije) markt bezien: die woningmarkt is helemaal niet vrij. Zowel de koop- als de huurwoningenmarkt is verzadigd met regels, uitzonderingen, beperkingen en voorwaarden.

Juist zaken als HRA, bestemmingsplannen, nieuwbouwplannen die bepaald worden door de bouwer/ontwikkelaar i.p.v. door de klant (koper/bewoner), objectsubsidies en bijv. maatregelen tegen het scheefhuren, maken de zaken volkomen onlogisch, onhandelbaar en ondoorzichtig waardoor van enig prijsevenwicht t.g.v. balans in vraag en aanbod geen sprake meer is.

Primus had een leuk stukje in de volkskrant over de maatregelen van scheefhuurders: zit je als gezin boven een bepaalde grens waardoor je door zo'n maatregel getroffen gaat worden, ga je gewoon minder uren werken. Economische schade dus, schiet niemand wat mee op.

[bolleke]

Volgens mij dienen er twee zaken uit elkaar gehouden te worden. Woningen op erfpacht grond wat door bijvoorbeeld de gemeente wordt "uitgegeven", kan nog wel gefinancierd worden. Het "probleem"is de "zakelijke/particuliere"erfpacht.

Ik heb in een recent arbeidsverleden ervaring opgedaan in deze erfpacht constructies. Ten eerste zijn een fiks aantal woning eigenaren in zee gegaan met deze instanties om liquide middelen te krijgen( redenen doorvoor zijn zeer verschillende geweest, zoals uitkoop ex partner etc). Zeer veel van deze woningen stonden gewoon op eigen grond en men heeft de eigen grond verkocht en onder erfpacht terug gehuurd. Met de verkoop van de grond daalde de woning prijs ook met ruim 15-20%.
Deze constuctie is bekend sinds 2008 en diverse partijen hebben hieraan meegdaan (hoewel in zeer beperkte mate) en zelfs NHG heeft e.e.a. bekeken en gedaan.

Ik praat niet over de kopers die de woning op erfpacht hebben aangekocht en nu willen verkopen en merken dat de "nieuwe kopers"nu geen hypotheek krijgen. over de kerken, universiteiten kan ik niet oordelen, want die contracten ken ik niet. Ik ken de contracten van commerciele instellingen en daar zitten ook vermogensbeheerders bij. Dus enige verdieping en uitsplitsing van het probleem mag gezegd worden.

[peloca]

Omdat ik niet aan een huurwoning kon komen, kocht ik een huisje op een recreatiepark Stille Willle in Oirschot. De grond werd gepacht van een particuliere belegger. Vanaf dat moment was ik volledig overgeleverd aan de nukken van deze verpachter. De pacht stond vast voor 30 jaar maar de servicekosten werden van de ene op de andere dag verdubbeld! Veel pachters accepteerden dat niet en stapten naar de rechter. Maar de grondeigenaar vocht terug en begon beslag te leggen op huisjes en bankrekeningen. Bovenop deze ellende, begon de gemeente ook nog eens moeilijk te doen over de permanente bewoning wat ze jarenlang wel hadden gedoogd. Ik wilde maar al te graag van het huisje af, maar het was inmiddels onverkoopbaar geworden. Ik geef banken groot gelijk dat ze geen lening willen verstrekken in dat soort constructies, maar ze zouden wel een positievere rol kunnen spelen door mensen ertegen te behoeden. Ze zouden contracten eens wat beter tegen het licht kunnen houden. Dan hebben de geldwolven, die de eigenlijke oorzaak zijn van deze ellende, minder kansen. Mijn advies : als je de grond onder je huis niet kunt kopen, huur dan een huis. Dan kun je tenminste nog weg als het niet meer bevalt.

[Adelbert]

@Peloca. Helaas schrijft u niet wat de uitspraak van de rechtbank was. Uiteraard is het jammer voor u. Maar ook u had de contracten tegen het licht kunnen houden. Daarnaast kunt u wel vinden dat de gemeente moeilijk ging doen, maar dat moesten zij ook wel omdat zij in het verleden te traag waren geweest in de handhaving. Want een ieder wist dat het permanent wonen niet kon en mocht. En er dan van uit gaan dat dit gedogen altijd wel zo zou blijven is een beetje naïef. Ik zelf heb dat meegemaakt met het grijze kentekenen. Jaren geleden kon ieder met een bestelwagen daar gebruik van maken, terwijl het daar niet voor bedoeld was. Ik kocht op grond daarvan ook een Vito en betaalde € 35 in de maand aan belasting. Enkele maanden later werd er gekeken of je ook daadwerkelijk je kost verdiende met die auto. Omdat ik dat niet voldoende kon aantonen werd de belasting bijna € 100 in de maand. De markt in bestelauto's zakte gelijktijdig door die maatregel in. Dus op alle fronten pech. Vechten daartegen had weinig zin, want ik had het kunnen weten. Het grijze kenteken was daar niet voor bedoeld. Maar het blijft zuur voor u (en mij).