[ archief ] onvoldoende afschot realiseerbaar

[cemro]

Als kopers van een woning in een project van 32 woningen met achtertuin én gemeenschappelijk (mandelig) binnenterrein, komen wij bij oplevering op het volgende probleem met de ontwikkelaar/verkoper. Het mandelig binnenterrein (waarop alle achtertuinen uitkomen) heeft dermate hoge gemeenschappelijke achterpaden, dat wij onvoldoende afschot kunnen realiseren in onze eigen achtertuinen bekeken vanaf onderkant dorpel achtergevel richting achterpad aan het einde van de tuin. De kolken in deze achterpaden liggen overigens wel iets dieper en er is een relatief groot afschot gerealiseerd in het achterpad (5 tot 10 cm verschil in de breedte van het achterpad van 1 meter, dus aan weerszijden van de kolk 5 tot 10 cm omhoog).

Verkoper/ontwikkelaar stelt dat zij niet verantwoordelijk zijn voor de afwatering in de eigen achtertuinen en dat dit probleem opgelost kan worden door middel van bijvoorbeeld drains in de achtertuinen die worden aangesloten op de (regen)afvoerpijpen van de bergingen, die zijn aangesloten op de afvoerpijpen van de kolken in de achterpaden.
Mij lijkt dat het duidelijk is dat er een probleem is dat niet op ons als kopers mag worden afgewenteld.
Waarmee kan ik de ontwikkelaar dwingen het afschot van de achterpaden te verminderen zodat wij voldoende afschot kunnen realiseren in onze achtertuin om geen problemen te krijgen bij aanleg van een 'gewone' tuin. Ik kan niet zozeer iets over normen vinden in het bouwbesluit, klopt dat? In de koopovereenkomst staat ook niet letterlijk dat bij aanleg van tegels in je tuin - met voldoende afschot - de aansluiting op de achterpaden moet worden kunnen gerealiseerd, zonder verspringing in hoogte.

[witte angora]

Heel veel begrijp ik er niet van eerlijk gezegd. Veel te lange zinnen. Maar is het de bedoeling dat iedereen zijn tuin vol gaat tegelen? Dan heb je inderdaad een afschot nodig van 1-2 centimeter per strekkende meter. En eerlijk gezegd, ik heb dat hier, maar het ziet er niet fijn uit, en het zit ook een beetje raar. Iedereen zit een beetje scheef zeg maar.

Maar als het enkel om een achterpad gaat van voor naar achteren, dan kan het regenwater ook links en rechts van dat pad de tuin in.

Voor een eventueel terras zou je inderdaad drainage kunnen aanleggen. Dan kan het terras redelijk vlak en horizontaal worden gelegd.

Of je de aannemer kan dwingen het achterpad te verlagen weet ik niet. Vermoedelijk niet, omdat dat achterpad ook ergens op uit komt. Als het achterpad lager komt te liggen dan de paden waar het op uit komt, krijg je met een flinke regenbui een pierenbad. Dat wil je toch ook niet...

[sjohie]

Als kopers van een woning in een project van 32 woningen met achtertuin én gemeenschappelijk (mandelig) binnenterrein, komen wij bij oplevering op het volgende probleem met de ontwikkelaar/verkoper. Het mandelig binnenterrein (waarop alle achtertuinen uitkomen) heeft dermate hoge gemeenschappelijke achterpaden, dat wij onvoldoende afschot kunnen realiseren in onze eigen achtertuinen bekeken vanaf onderkant dorpel achtergevel richting achterpad aan het einde van de tuin. De kolken in deze achterpaden liggen overigens wel iets dieper en er is een relatief groot afschot gerealiseerd in het achterpad (5 tot 10 cm verschil in de breedte van het achterpad van 1 meter, dus aan weerszijden van de kolk 5 tot 10 cm omhoog).

Verkoper/ontwikkelaar stelt dat zij niet verantwoordelijk zijn voor de afwatering in de eigen achtertuinen en dat dit probleem opgelost kan worden door middel van bijvoorbeeld drains in de achtertuinen die worden aangesloten op de (regen)afvoerpijpen van de bergingen, die zijn aangesloten op de afvoerpijpen van de kolken in de achterpaden.
Mij lijkt dat het duidelijk is dat er een probleem is dat niet op ons als kopers mag worden afgewenteld.
Waarmee kan ik de ontwikkelaar dwingen het afschot van de achterpaden te verminderen zodat wij voldoende afschot kunnen realiseren in onze achtertuin om geen problemen te krijgen bij aanleg van een 'gewone' tuin. Ik kan niet zozeer iets over normen vinden in het bouwbesluit, klopt dat? In de koopovereenkomst staat ook niet letterlijk dat bij aanleg van tegels in je tuin - met voldoende afschot - de aansluiting op de achterpaden moet worden kunnen gerealiseerd, zonder verspringing in hoogte.

hoe werkt dat gemeenschappelijke precies, hebben jullie dat dan in een VvE ondergebracht ofzo?

[tijger1]

Wellicht is de aannemer er van uitgegaan, dat iedereen de achtertuinen deels gaat ophogen. Dan is er afschot genoeg.

[ruitenheer]

hoe werkt dat gemeenschappelijke precies, hebben jullie dat dan in een VvE ondergebracht ofzo?

In het Kadaster is iedereen voor 1/32e eigenaar van het perceel van het binnenterrein.

[cemro]

Dank voor jullie reacties. Ik zal proberen mijn zinnen wat korter te houden voor de begrijpelijkheid.
Bijgaand een tekening van het project. Ook voor de duidelijkheid.
Ophogen lijkt mij uiteraard al geen optie aangezien mijn openslaande tuindeuren in mijn achtergevel dan niet open kunnen.
Als je naar de tekening kijkt, zie huizen en achtertuinen. Daarbinnen in een gemeenschappelijk binnenterrein met rondom de achterpaden, waarop ieders achtertuin op uitkomt. Het ons huis en achtertuin is 100 % ons eigendom. Voor wat betreft het gemeenschappelijk binnenterrein (inclusief de achterpaden) staat in de akte van levering en koopovereenkomst dat iedereen voor 1/32 deel eigenaar is.
Uitleg mandeligheid conform de wet: “Mandeligheid ontstaat, wanneer een onroerende zaak gemeenschappelijk eigendom is van de eigenaars van twee of meer erven en door hen tot gemeenschappelijk nut van die erven wordt bestemd bij een tussen hun opgemaakte notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers.” (BW boek 5 art. 60)

[edit] kan bijlage vanwege formaat niet toevoegen. Maar de 32 huizen met achtertuinen staan in een soort vijfhoek om het gemeenschappelijk binnenterrein. Om het gemeenschappelijk binnenterrein loopt rondom het achterpad. Met aan twee kanten een uitweg vanuit de gemeenschappelijke achterpaden, naar de straatkant aan de voorkant.

[tijger1]

Bent u lid van Vereniging Eigen Huis? Die kunnen u zo informeren wat uw rechten zijn.