[ archief ] Wat te doen bij onvolledig rapport mbt verborgen gebreken

[JackyR]

Goedenavond,

Ik heb een vraag waarvan ik hoop dat ik deze kan/mag stellen op dit forum.

Sinds begin 2015 kamp ik met vochtproblemen in mijn huurwoning welke ik particulier huur. Gezien mijn verhuurder dit probleem maar niet oppakt, heb ik mijn rechtsbijstandsverzekering ingeschakeld. Deze heeft de zaak netjes en serieus opgepakt en heeft een bureau ingeschakeld dat o.a. onderzoek heeft gedaan naar de oorzaak. Vandaag heb ik het rapport ontvangen, echter ontbreken hierin m.i. belangrijke details en worden conclusies gemaakt zonder dat zij hier gedegen onderzoek naar hebben gedaan. Als eindconclusie wordt gegeven dat verbeteringen zeker mogelijk zijn, maar dat het voor hen onduidelijk is of de verhuurder hiervoor aansprakelijk is.
Dit ondanks dat ik tevens te maken heb gehad met verrotte vloerbalken, omdat er niet genoeg ventilatie in de kruipruimte is en de muren en vloer in mijn kelder niet vochtig, maar werkelijk kletsnat zijn. De vocht en schimmelplekken op de benedenverdieping vormen zich nu net boven deze vloerbalken en boven de keldermuur. Kort gezegd, heb ik dus alles behalve een goed gevoel bij dit rapport en wil ik dat zij verder onderzoek doen en/of ten minste de -in het rapport- ontbrekende details alsnog opnemen.

Ik heb nog geen reactie van mijn rechtsbijstandsverzekering op mijn klacht ontvangen, maar zou graag alvast willen weten wat mijn rechten in deze zijn. De zaak loopt inmiddels al sinds november 2016 en heb 6 weken moeten wachten op het rapport dat ook nog eens vol fouten staat.

Alvast veel dank voor de reactie

[Moneyman]

Heb je dat bureau al gesproken?

[JackyR]

Dag Moneyman,

Nee, ik heb hen zelf nog niet benaderd. Mijn rechtsbijstand heeft het bureau ingeschakeld en het leek mij dat zij degenen zijn die na mijn schriftelijke reactie op het rapport weer richting het bureau moeten reageren. Ik wilde hen eigenlijk niet voor de voeten lopen...
Van hen heb ik overigens ook nog geen reactie ontvangen

Ik spreek in verleden tijd, omdat jouw vraag mij aan het denken heeft gezet...
De jurist heeft meer zaken aan zijn hoofd dan alleen de mijne en zal wellicht niet zijn 100% aandacht/inzet hieraan geven. Ik als 'betrokkene/gedupeerde' wel... voor 200% zelfs. Daarnaast ben ik tenslotte degene die bij het onderzoek aanwezig was; in de aanleiding word ik mijn verhaal tevens 'geciteerd' en daar staan een aantal onjuistheden in. Ook heb ik onderzoek gedaan betreffende een aantal punten en zij niet, alhoewel ze daarover wel conclusies trekken.
Ik hoop alleen niet dat het uiteindelijk in mijn nadeel zal werken.

[chrisd1]

Als eindconclusie wordt gegeven dat verbeteringen zeker mogelijk zijn,

Welke akties?? zie b.v. viewtopic.php?f=90&t=165929&p=2303539&h ... t#p2302173 .

maar dat het voor hen onduidelijk is of de verhuurder hiervoor aansprakelijk is.

??; je huurt dat soort lieden toch in om dat wél te weten??

[Moneyman]

Ik zou die jurist bellen of mailen met jouw verhaal (concreet en onderbouwd), met de vraag of je het zelf met het bureau moet bespreken, of dat hij dat doet.

[JackyR]

Hoi Chrisd1,

Ik kom eerst terug op je 2e opmerking: Inderdaad, dat dacht ik dus ook.
Zeker als je ook (overigens ook nog na zelf er achteraan te gaan) nog 6 weken op het rapport moet wachten. En dan staat het rapport ook nog eens vol fouten, zoals een verkeerde datum van inspectie en een verkeerd adres (op het voorblad staat wel het juiste adres).
Als reden geven ze en ik quote: "Voor wat betreft de schimmel/vochtproblematiek is bij de bij de beantwoording van voorgaande vraag reeds gesteld dat het om een complex aan factoren gaat. De karakteristieken van de 'verouderde' woning spelen hierbij een belangrijke rol. Buitenmuren zijn deels geisoleerd en ventilatievoorzieningen zijn slechts spaarzaam aanwezig."
En dan vermeld ik er zelf nog even bij dat er ook sprake was van een verzakte vloer (woon, eetkamer en keuken) vanwege rotte vloerbalken. Dit is ontstaan door slechts 1 ventilatierooster in de kruipruimte onder de woon en eetkamer en een zeiknatte vloer en buitenmuur in de kelder onder de keuken. En laten de vochtplekken nu net vanaf die plekken langs de muur steeds verder omhoog kruipen... Het bureau heeft overigens zelf geen onderzoek in de kruipruimte gedaan, dus optrekkend vocht zouden zij ook niet uit kunnen sluiten...
De verhuurder werd wel verplicht dit direct te verhelpen, dit is in de tussentijd al 'gerepareerd' door houten stuts onder de verrotte balken te plaatsen. Als reactie op de reparatie gaf het bureau wel weer aan dat dit slechts een tijdelijke reparatie was, omdat er ook iets aan de ventilatie gedaan moest worden. Hierover wordt er in het rapport echter helemaal niet gesproken...
Mijn inziens is er sprake dus ook sprake van optrekkend vocht. Het ontbreken van verdere ventilatie lijkt mij ook duidelijk voor de verhuurder (ik kook regelmatig met de buitendeur open, om verdere schimmelvorming (schimmel zit al achter de koelkast) te voorkomen en mijn zoon slaapt alleen in het weekend in de slaapkamer en daarvan krijg je geen schimmel en vochtplek van 1,5 bij inmiddels 0,75 meter. (hier is de buitenmuur ooit geverfd en het lijkt mij dat het regenwater hier toch doorheen sijpelt) Alle ramen zet ik dagelijks 10 minuten open...

Als actie wordt gegeven en ik quote "Men zou er bij voorkeur voor kunnen zorgen dat de buitenwanden, overal voorzien worden van geisoleerde voorzetwanden. Dit in combinatie met extra ventilatie voorzieningen welke veilig (inbraak) gebruikt kunnen worden moet de schimmel/vochtproblematiek kunnen elimineren"
Ze verwijzen naar de woonkamer waar dit bij een eerdere renovatie is gebeurd. Ze zeggen in het rapport dat daar geen vocht en schimmel is, ondanks dat ze niet achter de boekenkast hebben gekeken.
Ik vandaag wel en ondanks dat de platen niet vochtig zijn, zit de muur vol roodbruine vlekjes.

Mijn mond viel dus open bij het lezen van het rapport! Schiet mij maar lek...
En ik noem liever nog geen naam, maar dit is een gerenomeerd bedrijf dat zelfs voor een televisieprogramma werkt...

[JackyR]

Hoi Chrisd1,

Ik heb de opmerkingen in de link doorgelezen en ik had verwacht dat zij dus ook met deze oplossing zouden komen...
Maar niet dus...

[JackyR]

Moneyman,

De jurist heeft al een reactie per mail ontvangen. Ik ga nu een 'brief' naar het bureau schrijven, waarin ik terugkoppeling ga geven en mijn specifieke vragen stel. (ik ben van mening dat ik dat gerichter kan dan hij en bespaar hem tevens werk )
Ik stuur deze eerst naar de jurist met het verzoek deze door te sturen, doet hij dat niet dan zal ik hem zelf alsnog versturen.

Ik overweeg ook een tegenonderzoek mochten ze het niet aanpassen of geen duidelijke antwoorden op mijn vragen geven. Mocht dat anders blijken, dan ga ik verdere stappen tegen hen ondernemen.

[chrisd1]

Ik ga nu een 'brief' naar het bureau schrijven...

Waarom niet een ander om advies gevraagd???; b.v. de door mij in deze post genoemde aannemer??
Van een expert mag je immers verwachten, dat die ter plekke een goede analyse kan maken.

[berndv]

maar dat het voor hen onduidelijk is of de verhuurder hiervoor aansprakelijk is.

??; je huurt dat soort lieden toch in om dat wél te weten??

Ik denk niet dat dit bureau de aangewezen plek is om te praten over aansprakelijkheid, daar zal de jurist/rechtsbijstand over gaan. Het bureau (ik neem aan een bouwkundig onderzoeksbureau) zal concluderen of en wat er fout is en welke acties noodzakelijk zijn om de eventuele problemen te herstellen. Het is dan vervolgens aan de juristen en eventueel verzekeringen om daarna te bepalen wie er aansprakelijk is voor eventuele kosten.

[Moneyman]

Ik ga nu een 'brief' naar het bureau schrijven...

Waarom niet een ander om advies gevraagd???; b.v. de door mij in deze post genoemde aannemer??
Van een expert mag je immers verwachten, dat die ter plekke een goede analyse kan maken.

Goed idee, zelf acties ondernemen en deskundigen inschakelen terwijl je RBV de zaak behandelt.. NOT. Wél kan je natuurlijk overleggen met je RBV wat de mogelijkheden van contra-expertise zijn, maar ik geef je weinig kans. Normaal gesproken richt contra-expertise zich immers op de tegenpartij. Ik zou het eerst houden bij hetgeen je al aan het doen bent: de discussie met de RBV en het bureau voeren.

[JackyR]

Helaas heb ik de jurist nog niet te pakken kunnen krijgen, maar ik heb me even vastgebeten op een schriftelijke reactie naar hem en het uitvoerende bureau.
Het duurt even, maar dan heb je ook wat. (mijn brief is uitgebreider dan het rapport zelf, geloof ik)

Nu afwachten en morgen weer bellen!

[chrisd1]

Wél kan je natuurlijk overleggen met je RBV...

'natuurlijk'??, 'overleggen'?? ?? Althans bij mijn 'eigen' rbv werd ik (uitsluitend) verondersteld mee te werken.
Net zoals b.v. de TS hier.

[BL2]

......En dan staat het rapport ook nog eens vol fouten, zoals een verkeerde datum van inspectie en een verkeerd adres.......

Verkeerde datum en verkeerd adres wijzen eigenlijk altijd naar snel knip- en plakwerk in/van de tekst.
Meestal gebruikt men dan een bestaand standaard rapport wat enigszins op de situatie wordt aangepast.
Lekker makkelijk en snel, scheelt veel schrijf- en denkwerk, gauw verdient.

In alle haast laat men dan de oude gegevens staan......... In zo'n situatie (komt ook bv voor bij functioneringsverslagen van de werkgever) weet ik al genoeg.

[chrisd1]

Het is mij inmiddels ingevallen, dat ik nergens meetwaarden van een muurvochtigheidsmeter tegen kom; hebben de opstellers van het rapport die dan, al dan niet opzettelijk, niet gebruikt??

[JackyR]

Ze hebben gewerkt met een infrarood camera en een vochtmeter en ik heb hier te maken met de volgende besmette muren:
(Ter info: mijn verwarming stond ook die dag op 21 graden)

1) keuken: hiervan hebben ze opnames zowel laag (natte plekken, zwarte schimmel en zoutvorming; stucwerk brokkelt af) als hoog (schimmel komt achter de koelkast en keukenkastjes omhoog) van de muur gemaakt.
Foto's geplaatst en metingen van alleen de lage besmetting tot 70 cm (natte vlekken lopen uit tot 1.60)
- Infrarood geeft temp van 3,5 (blauw) tot 14,7 (rood) aan.
De muur zelf is blauw, groen, geel (dus van 3,5 tot ?)
Het keukenkastje en vloer (ong 15 cm vanaf deze muur) is rood
- Vochtigheidsmeter op 30 cm hoogte: 0,99 en 70 cm hoogte 0,61

2) eetkamer, 2 verschillende besmettingen en op dezelfde buitenmuur
Wel foto's geplaatst, maar geen resultaten van metingen meegegeven

3) eetkamer, (inmiddels droge) vochtplek tot 60 cm hoogte op een voorzetwand voormalige schouw
Geen foto's geplaatst en geen metingen gedaan

3) woonkamer, (geelrode besmetting bij plint) voorzetwand voormalige schouw
Wel foto geplaatst, maar geen metingen

4) woonkamer buitenmuur, met eerder gezette voorzetwand (ik ben er inmiddels achter dat ze daar waterafstotende spaanplaat hebben gebruikt :O)
Wel gemeten, geen foto's of resultaten
-> ze beweren dat die voorzetwand geen besmetting heeft, maar is niet op schimmel geinspecteerd. Ik nu wel en er achter de boekenwand, zit het van 1.7 h tot 3.7 b vol geel/bruin/rode vlekjes. Op een andere plek op die muur (wel in het zicht) hadden ze deze zelfde plekjes kunnen zien

5) woonkamer andere buitenmuur
Geen foto's geen metingen. Onder deze muur zat een verrotte en verzakte vloerbalk en het stucwerk is hierdoor in de naden van de zijmuren en plafond gescheurd

7) slaapkamer achter, lokale besmetting van natte plekken en zwarte schimmel (0,8 b en 1,15 h)
Foto's en enkel infraroodmeting geplaatst
- Infrarood geeft temp van 4,2 (blauw) tot 12,6 (rood) aan.
De muur zelf is blauw, groen, geel (dus van 4,2 tot ?)
Vloer en andere muur is rood

8 ) Slaapkamer voor
Beginnende zwarte schimmel in naden buitenmuur
Geen foto's, geen metingen gemaakt of geplaatst. Kamer wordt in rapport niet genoemd

9) Kelder, enorme vocht en schimmelhaard, geen ventilatie (heeft al eens een laagje water in gestaan) Alle balken (vloerbalken keuken) waren verrot
Wel geinspecteerd, maar geen foto's en metingen gedaan en wordt niet eens in rapport genoemd!

10) Kruipruimte, enorm vochtig, te weinig ventilatie. Meerdere vloerbalken verrot
Niet geinspecteerd

11) Hal
Melding van regelmatig vochtige keramische tegels
Geen foto's, geen metingen

De besmettingen zijn tijden de inspectie niet opgemeten en foto's zijn van zo'n slechte kwaliteit dat je de plekken amper ziet. Ik heb destijds met een iPhone gemaakte foto's naar mijn RBV gestuurd en deze zijn beduidend beter van kwaliteit.
Op de benedenvloer zijn alle besmettingen bij de plint begonnen, maar optrekkend vocht wordt ondanks kelder en kruipruimte niet benoemd

Wellicht heb je mijn terugkoppeling gelezen? Daar vind je een overzicht van mij terug...
Inmiddels is de brief definitief en heb ik nog wat puntjes weten te benoemen...