risico-opslag Hypotheken

[wenm]

Inmiddels hebben we in 2022 onze spaarhypotheek geheel afgelost bij Florius, dit was de laatste bank van onze hypotheek, we zijn begonnen met de toenmalige Direkt Bank

In de uitzending van 25-11-2024 was risico-opslag van een hypotheek in de uitzending. Nu ben ik benieuwd of je
ook nog recht hebt op teruggave van de risico opslag als je alles hebt afgelost.?

[Moneyman]

Als de risico-opslag te hoog was, en er dus teveel betaald is, maakt het niet uit of de hypotheek afbetaald is of niet,. Je zou dan een deel onverschuldigd betaald hebben, en daarop is de gewone verjaringstermijn van toepassing.

[horse02]

In 2022 hebben wij onze spaarverzekering(1e hypotheek) afgelost bij ABP/ASR.
Vanaf dat moment alleen nog 2e hypotheek bij ING voor gering bedrag. Nu de eerste hypotheek is beëindigd is dan de risico-opslag voor ING ook lager, omdat er veel minder hypotheek op het huis rust?

[Speedy123]

Het is wel belangrijk te beseffen dat risico-opslag verlaging niet speelt met NHG hypotheken.

Verder geldt automatische verlaging alleen bij hypotheken waarop afgelost wordt, het geldt niet voor spaar- en beleggingshypotheken noch voor aflossingsvrije hypotheken.

Als de risico opslag verlaging van toepassing zou zijn door de gestegen woningwaarde, dan is het aan de hypotheeknemer om een her taxatie van de woning aan te vragen en de risico opslag verlaging op basis van de nieuwe taxatie zelf aan te vragen bij de hypotheek verstrekker. Deze gaan niet automatisch.

[keeswaal]

de ING gaat het dus heel druk krijgen, die willen dat je persoonlijk langs komt elke maand om de rente te bespreken.

[16again]

Als de risico opslag verlaging van toepassing zou zijn door de gestegen woningwaarde, dan is het aan de hypotheeknemer om een her taxatie van de woning aan te vragen en de risico opslag verlaging op basis van de nieuwe taxatie zelf aan te vragen bij de hypotheek verstrekker. Deze gaan niet automatisch.

hypotheekgever!
Volstaat de WOZ waarde niet om gestegen waarde van de woning aan te tonen?

[Thijs124]

De ING heeft juist daarvoor een apart adres om dat te behandelen. Ik geloof schriftelijk naar Groningen. Het duurt normaal een week. Gebeurt niet automatisch. Kan niet achteraf, volgens de ING .

[Speedy123]

Als de risico opslag verlaging van toepassing zou zijn door de gestegen woningwaarde, dan is het aan de hypotheeknemer om een her taxatie van de woning aan te vragen en de risico opslag verlaging op basis van de nieuwe taxatie zelf aan te vragen bij de hypotheek verstrekker. Deze gaan niet automatisch.

hypotheekgever!
Volstaat de WOZ waarde niet om gestegen waarde van de woning aan te tonen?

Nee hoor, de hypotheeknemer is verantwoordelijk voor de her taxatie. Niet de hypotheek verstrekker.

WOZ waarde accepteren gebeurt helaas zelden. Wel accepteren heel veel verstrekkers zoals Aegon een Calcasa desktop taxatie (kost 95 euro) i.p.v. een volledige taxatie van een taxateur. Die heb ik gebruikt om mijn rente een tijdje terug van 1,75% naar 1,56% te verlagen.

[Moneyman]

Als de risico opslag verlaging van toepassing zou zijn door de gestegen woningwaarde, dan is het aan de hypotheeknemer om een her taxatie van de woning aan te vragen en de risico opslag verlaging op basis van de nieuwe taxatie zelf aan te vragen bij de hypotheek verstrekker. Deze gaan niet automatisch.

hypotheekgever!
Volstaat de WOZ waarde niet om gestegen waarde van de woning aan te tonen?

Nee hoor, de hypotheeknemer is verantwoordelijk voor de her taxatie. Niet de hypotheek verstrekker.

WOZ waarde accepteren gebeurt helaas zelden. Wel accepteren heel veel verstrekkers zoals Aegon een Calcasa desktop taxatie (kost 95 euro) i.p.v. een volledige taxatie van een taxateur. Die heb ik gebruikt om mijn rente een tijdje terug van 1,75% naar 1,56% te verlagen.

Ik hoef al jarenlang alleen maar mijn WOZ-aanslag te uploaden, en een week later is mijn rente-opslag aangepast. Makkelijk, snel, ideaal.

[Speedy123]

WOZ waarde accepteren gebeurt helaas zelden. Wel accepteren heel veel verstrekkers zoals Aegon een Calcasa desktop taxatie (kost 95 euro) i.p.v. een volledige taxatie van een taxateur. Die heb ik gebruikt om mijn rente een tijdje terug van 1,75% naar 1,56% te verlagen.

Ik hoef al jarenlang alleen maar mijn WOZ-aanslag te uploaden, en een week later is mijn rente-opslag aangepast. Makkelijk, snel, ideaal.

Ik denk dat ik mijn woorden maar weer intrek. Mij was verteld dat de meeste hypotheek verstrekkers, waaronder Aegon, minimaal een Calcasa desktop taxatie verlangen. Maar het blijkt dat veel banken ook de WOZ aanslag accepteren. Loopt qua waarde ontwikkeling wel een jaartje achter maar dat hoeft natuurlijk geen probleem te zijn.

[wenm]

Dank voor jullie reacties, zo te lezen komen we niet in aanmerking.

[Thijs124]

Vragen staat vrij bij jouw hypotheek bank. Nee heb je al.

[Speedy123]

In 2022 hebben wij onze spaarverzekering(1e hypotheek) afgelost bij ABP/ASR.
Vanaf dat moment alleen nog 2e hypotheek bij ING voor gering bedrag. Nu de eerste hypotheek is beëindigd is dan de risico-opslag voor ING ook lager, omdat er veel minder hypotheek op het huis rust?

Ja. Het gaat allemaal om de Loan To Value waarde bij een niet NHG hypotheek. De hypotheekverstrekkers werken met risico classes zoals bv. vijf classes: 100% financiering, 90%, 80%, 60 % en NHG. Elke klasse heeft zijn eigen risico tarief. Hoe lager het financiering percentage, hoe lager het risico dus hoe lager de risico opslag zou moeten zijn. Bij aflossing en/of waardestijging van het huis kan het zijn dat u in een lagere risico klasse terecht komt en dus recht heeft op rente verlaging.

U ziet dit ook terug als u naar een nieuwe hypotheek kijkt. Bijvoorbeeld:

Triodos Nieuwbouw 10 jaar vast (peildatum 26/11/24)
NHG 3.43%
60% 3.54%
80% 3.69%
90% 3.74%
100% 3.79%

Het verschil in rente komt door het verschil in risico opslag.

[16again]

Nee hoor, de hypotheeknemer is verantwoordelijk voor de her taxatie. Niet de hypotheek verstrekker.

De hypotheeknemer is de geldverstrekker

[Meine123]

Naar aanleiding van jullie uitzending op 25 november j.l. mijn hypotheek bij Nationale Nederlanden gecontroleerd op risico-opslag. Het blijkt i.d.d. dat ik recht heb op verlaging van de risico opslag. Vervolgens op de site van NN een taxatie aangevraagd via CALCASA - European AVM Alliance – Independent – Transparent – Unbiased. Voor €95 een taxatierapport aangevraagd. CALCASA komt met een taxatie die ca. €60.000 onder de waarde zit die de makelaar, die vorige maand nog bij ons is geweest, denkt te verkopen. Vervolgens een e-mail hierover aan CALCASA gestuurd, waarop ik een lang verhaal krijg over hoe en waarom en mijn €95 terug kan krijgen. Deze CALCASA wordt via de site van NN aangegeven als onafhankelijke taxateur, waarbij ik mijn bedenkingen heb. €60k verschil in taxatie scheelt nogal qua risico-opslag. Ik vraag mij dan ook af hoe onafhankelijk dit is CALCASA? Mijn vraag is moet ik zelf veel kosten maken om een taxatie te laten aan te tonen dat mijn huis ieen hogere waarde heeft? Op de site van Radar las ik dat NN de risico-opslag automatisch zou aanpassen?

[Moneyman]

Mijn vraag is moet ik zelf veel kosten maken om een taxatie te laten aan te tonen dat mijn huis een hogere waarde heeft? Op de site van Radar las ik dat NN de risico-opslag automatisch zou aanpassen?

Juist NN is één van de banken waar een WOZ-rapport al voldoende is. Had je dat niet gecheckt vóórdat je geld uit ging geven aan dat Calcasa rapport?

Als je inlogt in "mijn NN" , ga je naar "mijn hypotheek" en dan voor "woningwaarde wijzigen". Daar staat het volgende:

Wanneer verandert de tariefklasse van je hypotheek?
De verhouding hypotheek / woningwaarde verandert als je
* aflost op je hypotheek;
* aantoont dat de waarde van je woning is gestegen of gedaald.

Komt je hypotheek op basis van de gewijzigde verhouding hypotheek / woningwaarde in aanmerking voor een lagere risico-opslag dan de opslag die je tot nu toe betaalt? Dan passen wij dat in de meeste gevallen automatisch aan.

Als er een nieuwe rentevaste periode ingaat, beoordelen we opnieuw in welke tariefklasse je hypotheek valt. Het is mogelijk dat je risico-opslag dan wordt verlaagd of verhoogd. Dit geldt ook als je zelf de rente tussentijds wijzigt, bijvoorbeeld bij rentemiddeling. Als er een nieuwe rentevaste periode ingaat, houden wij rekening met een mogelijk gewijzigde waarde van je woning. Dit bepalen wij door de bij ons bekende waarde van je woning te indexeren op basis van cijfers van het Kadaster. Is de waarde van je woning sneller gestegen dan het bedrag waar wij vanuit gaan? Dan kun je dit aantonen met een WOZ-beschikking, Calcasa desktop taxatierapport of taxatierapport.

[Nijogeth]

CALCASA komt met een taxatie die ca. €60.000 onder de waarde zit die de makelaar, die vorige maand nog bij ons is geweest, denkt te verkopen.

De makelaar gaat er dus vanuit dat er ruim boven de waarde geboden wordt. Dat kan.

[Moneyman]

CALCASA komt met een taxatie die ca. €60.000 onder de waarde zit die de makelaar, die vorige maand nog bij ons is geweest, denkt te verkopen.

De makelaar gaat er dus vanuit dat er ruim boven de waarde geboden wordt. Dat kan.

Tsja, de waarde is uiteindelijk dat wat ervoor betaald wordt, toch?

[rwolters]

Als de risico opslag verlaging van toepassing zou zijn door de gestegen woningwaarde, dan is het aan de hypotheeknemer om een her taxatie van de woning aan te vragen en de risico opslag verlaging op basis van de nieuwe taxatie zelf aan te vragen bij de hypotheek verstrekker. Deze gaan niet automatisch.

hypotheekgever!
Volstaat de WOZ waarde niet om gestegen waarde van de woning aan te tonen?

Nee hoor, de hypotheeknemer is verantwoordelijk voor de her taxatie. Niet de hypotheek verstrekker.

WOZ waarde accepteren gebeurt helaas zelden. Wel accepteren heel veel verstrekkers zoals Aegon een Calcasa desktop taxatie (kost 95 euro) i.p.v. een volledige taxatie van een taxateur. Die heb ik gebruikt om mijn rente een tijdje terug van 1,75% naar 1,56% te verlagen.

De huiseigenaar is de hypotheekgever, de geldverstrekker is de hypotheeknemer. Dat is een fundamentele eigenschap van hypothecaire leningen (en het grote verschil met bijvoorbeeld persoonlijke leningen). De huiseigenaar geeft een hypotheek op het onderpand (het huis) waarop een geldverstrekker geld uitleent. Daarom kan je ook zoveel lenen: de bank kan altijd je huis verkopen als je niet meer kunt betalen.

[wenm]

Zoals Speedy 123 hier plaatst dat het niet voor een spaarhypotheek van toepassing is. En daar ga ik maar vanuit, heb er geen verstand van.
Hebben in 1992 een nieuw huis gekocht, en de hypotheker heeft voor ons de beste hypotheek uitgezocht. Van 1992 t/m eind 2017 met de Direkt bank, en toen ging het over naar Floris bank.