Ik wil graag mijn rabobank hypotheek 10 jaar vast oversluiten naar een andere bank.
Ik heb hiervoor een boeterente opgevraagd en krijg te horen dat ik over de nog resterende 7 jaar 12.000 euro boeterente moet betalen.
De rabo zegt dat ik 3 jaar geleden rente korting heb gekregen waardoor de rente op 5,1% is uitgekomen. Er staat niks over rente korting in de offerte, dus kan dit nergens controleren.
Nu komen zeggen ze dat op dit moment±
Adviesrente 4,4 % (gebaseerd op resterende looptijd lening 7 jaar, einddatum rentecontract 30-04-2018)
Geen NHG + 0,2 %
Combitoeslag + 0,3 %
Verleende korting op adviesrente – 0,4 %
Extra verleende korting – 0,4 %
Totaal rente 4,1 %. Hierdoor ontstaat een verschil in rente van 1 %
De adviesrente vind ik erg laag (kan dit nergenscontoleren) en ze praten dus over rente korting waar ik niks van weet.
Kan iemand mij vertellen of dit legaal is? Het is namelijk zo ondoorzichtig als de pest en ik dacht dat banken juist transparant moesten communiceren.
| LET OP: Dit topic is meer dan drie jaar geleden geplaatst. De informatie is mogelijk verouderd. |
[ archief ] Aflossing Rabobank Hypotheek
Re: Aflossing Rabobank Hypotheek
Het zal vast wel legaal zijn. RABO geeft aan dat als je nu een hypotheek voor 7 jaar bij hen zou afsluiten je 4,1% rente zou betalen. Elders kan je vast ook een dergelijk lager percentage krijgen (waarom zou je anders willen overstappen?) maar bij vervroegd aflossen betaal je nou eenmaal een boete. Kijk je voorwaarden er maar eens op na.
Re: Aflossing Rabobank Hypotheek
.
Laatst gewijzigd door Vivre op 18 jun 2010 22:21, 1 keer totaal gewijzigd.
Re: Aflossing Rabobank Hypotheek
Waarom 7 jaar TS als de rente-einddatum 30-04-2018 is? Usantieel afgerond is dat 8 jaar en laat nou de adviesrente 8 jaar 0,3% hoger zijn! Scheelt toch een flinke slok-op-borrel bij die contantewaardeberekening.
Let er ook op of je de eventuele meegesloten levensverzekering wel "mee kunt nemen" naar de nieuwe geldverstrekker, kortom ga niet over één nacht ijs en laat je niet door mooie praatjes om de tuin leiden.
Misschien is het wel zo dat de Rabo je graag als klant wil houden en dat hele verhaal over de wijziging van de voorwaarden van betaalrekeningen enz. is hier volstrekt niet relevant.
Let er ook op of je de eventuele meegesloten levensverzekering wel "mee kunt nemen" naar de nieuwe geldverstrekker, kortom ga niet over één nacht ijs en laat je niet door mooie praatjes om de tuin leiden.
Misschien is het wel zo dat de Rabo je graag als klant wil houden en dat hele verhaal over de wijziging van de voorwaarden van betaalrekeningen enz. is hier volstrekt niet relevant.
Re: Aflossing Rabobank Hypotheek
.
Laatst gewijzigd door Vivre op 18 jun 2010 22:22, 1 keer totaal gewijzigd.
Re: Aflossing Rabobank Hypotheek
.
Laatst gewijzigd door Vivre op 18 jun 2010 22:23, 1 keer totaal gewijzigd.
Re: Aflossing Rabobank Hypotheek
Op de hypotheek van TS zijn specifieke Algemene Voorwaarden voor hypothecaire geldleningen van toepassing: daarin staat de methodiek van de contantewaardeberekening bij vervoegde (algehele) aflossing.
De Algemene bankvoorwaarden reppen daar niet over en daarom zijn die wijzigingen per juni a.s. voor een bancaire hypotheekklant irrelevant. Overigens helemaal niet slecht dat je je daar drukover maakt!
TS moet er wel op letten dat een deel van de lening (zeker 10% van de oorspronkelijke hoofdsom, maar waarschijnlijk meer) boetevrij kan worden afgelost en ik permitteer mij nog de opmerking dat een rentekorting van totaal 0,8% 3 jaar geleden mij uiterst onwaarschijnlijk voorkomt.
Alles overziende lijkt mij een boeterenteberekening van hooguit 0,3% over de aangepaste hoofdsom redelijk voor alle partijen.
Let er wel op: de boeterente zelf is fiscaal aftrekbaar, maar financier je deze mee dan is de rente daarover niet aftrekbaar!
De Algemene bankvoorwaarden reppen daar niet over en daarom zijn die wijzigingen per juni a.s. voor een bancaire hypotheekklant irrelevant. Overigens helemaal niet slecht dat je je daar drukover maakt!
TS moet er wel op letten dat een deel van de lening (zeker 10% van de oorspronkelijke hoofdsom, maar waarschijnlijk meer) boetevrij kan worden afgelost en ik permitteer mij nog de opmerking dat een rentekorting van totaal 0,8% 3 jaar geleden mij uiterst onwaarschijnlijk voorkomt.
Alles overziende lijkt mij een boeterenteberekening van hooguit 0,3% over de aangepaste hoofdsom redelijk voor alle partijen.
Let er wel op: de boeterente zelf is fiscaal aftrekbaar, maar financier je deze mee dan is de rente daarover niet aftrekbaar!
Re: Aflossing Rabobank Hypotheek
.
Laatst gewijzigd door Vivre op 18 jun 2010 22:23, 1 keer totaal gewijzigd.
Re: Aflossing Rabobank Hypotheek
Wij hebben onlangs onze Rabo Op Maat overgesloten en ons ook mogen verdiepen in de betreffende clausule van de algemene voorwaarden:
"De vergoeding is gelijk aan het verschil tussen de door u over de geldlening verschuldigde rente en de rekenrente, berekend over het vervroegd af te lossen bedrag over de periode vanaf het moment van vervroegde aflossing tot de einddatum van de geldende rentevastperiode. Het berekende bedrag wordt contant gemaakt op een door de bank te bepalen wijze."
Met "rekenrente" wordt hier bedoeld de huidige adviesrente minus de destijds aan de hypotheekgever verstrekte korting.
In haar vonnis d.d. 19 september 2007 overweegt de rechtbank in een zaak tegen de Rabo:
"Bij het afsluiten van de hypotheek heeft Rabobank in het concrete geval van Klant een interne rentekorting gegeven op de in rekening te brengen rente. Zoals hiervoor onder 2.1 is overwogen, stond dat Rabobank vrij, ook zonder Klant daarvan in kennis te stellen.
Tijdens de comparitie heeft Rabobank herhaald dat zij voor het berekenen van de adviesrente ten tijde van het oversluiten van de lening, de adviesrente voor soortgelijke leningen eerst heeft verminderd met diezelfde, eerder gegeven interne rentekorting van 0,3%.
Dat is niet in overeenstemming met de geldende Algemene Voorwaarden:
a. Definities
rentekorting: de in de akte vermelde of anderszins met u overeengekomen korting waarmee bij de vaststelling van het voor de geldlening verschuldigde percentage rekening is gehouden.
rekenrente: de adviesrente verminderd met een eventuele rentekorting
Vast staat dat de interne korting niet met Klant is overeengekomen en ook niet in de akte is vermeld. Rabobank had daarom de voor haar klanten kenbare adviesrente niet mogen verminderen met een niet voor haar klanten kenbare interne rentekorting. Als dit Rabobank wel zou worden toegestaan, dan zou dat inhouden dat Rabobank naar eigen believen bij het oversluiten van een hypotheek zou kunnen meedelen welke -dus niet voor haar klanten kenbare- interne rentekorting zij bij het afsluiten van de hypotheek had gehanteerd.
.....
Wel kan worden vastgesteld dat de door Rabobank toegepaste berekeningswijze niet in overeenstemming is met de Gedragscode Hypothecaire Financieringen 2003:
"art. 11 lid 4 (...)
De methode van berekening van de vergoeding bij vervroegde algehele aflossing dient door de hypothecair financier in zijn voorwaarden zodanig omschreven te zijn dat de daarin voorkomende variabelen voor de consument controleerbaar zijn."
(bron: LJN: BB3965, Rechtbank Alkmaar , 82165, vonnis d.d. 19-09-2007)
Nu je aangeeft dat je van een verleende rentekorting niets bekend is, zou je dit aan de Rabo kunnen melden en kunnen verzoeken om toezending van stukken waaruit anders blijkt.
"De vergoeding is gelijk aan het verschil tussen de door u over de geldlening verschuldigde rente en de rekenrente, berekend over het vervroegd af te lossen bedrag over de periode vanaf het moment van vervroegde aflossing tot de einddatum van de geldende rentevastperiode. Het berekende bedrag wordt contant gemaakt op een door de bank te bepalen wijze."
Met "rekenrente" wordt hier bedoeld de huidige adviesrente minus de destijds aan de hypotheekgever verstrekte korting.
In haar vonnis d.d. 19 september 2007 overweegt de rechtbank in een zaak tegen de Rabo:
"Bij het afsluiten van de hypotheek heeft Rabobank in het concrete geval van Klant een interne rentekorting gegeven op de in rekening te brengen rente. Zoals hiervoor onder 2.1 is overwogen, stond dat Rabobank vrij, ook zonder Klant daarvan in kennis te stellen.
Tijdens de comparitie heeft Rabobank herhaald dat zij voor het berekenen van de adviesrente ten tijde van het oversluiten van de lening, de adviesrente voor soortgelijke leningen eerst heeft verminderd met diezelfde, eerder gegeven interne rentekorting van 0,3%.
Dat is niet in overeenstemming met de geldende Algemene Voorwaarden:
a. Definities
rentekorting: de in de akte vermelde of anderszins met u overeengekomen korting waarmee bij de vaststelling van het voor de geldlening verschuldigde percentage rekening is gehouden.
rekenrente: de adviesrente verminderd met een eventuele rentekorting
Vast staat dat de interne korting niet met Klant is overeengekomen en ook niet in de akte is vermeld. Rabobank had daarom de voor haar klanten kenbare adviesrente niet mogen verminderen met een niet voor haar klanten kenbare interne rentekorting. Als dit Rabobank wel zou worden toegestaan, dan zou dat inhouden dat Rabobank naar eigen believen bij het oversluiten van een hypotheek zou kunnen meedelen welke -dus niet voor haar klanten kenbare- interne rentekorting zij bij het afsluiten van de hypotheek had gehanteerd.
.....
Wel kan worden vastgesteld dat de door Rabobank toegepaste berekeningswijze niet in overeenstemming is met de Gedragscode Hypothecaire Financieringen 2003:
"art. 11 lid 4 (...)
De methode van berekening van de vergoeding bij vervroegde algehele aflossing dient door de hypothecair financier in zijn voorwaarden zodanig omschreven te zijn dat de daarin voorkomende variabelen voor de consument controleerbaar zijn."
(bron: LJN: BB3965, Rechtbank Alkmaar , 82165, vonnis d.d. 19-09-2007)
Nu je aangeeft dat je van een verleende rentekorting niets bekend is, zou je dit aan de Rabo kunnen melden en kunnen verzoeken om toezending van stukken waaruit anders blijkt.
Re: Aflossing Rabobank Hypotheek
Dat is een interessant vonnis waar J&L uit citeert, temeer omdat dit vonnis van RB Alkmaar dateert uit dezelfde periode waarin claar123 de hypotheek met de plaatselijke Rabobank afsloot. Nu weet ik natuurlijk niet of er hoger beroep is aangetekend en/of de jurisprudentie ook geldt in het arrondissement waarin claar's Rabobank is gevestigd, (wellicht dat vaste formumbezoeker Fiscaal-Jurist daar eens in wil duiken?), e.e.a. biedt natuurlijk wel mogelijkheden om onder de hoogte van die boeterente af te komen.
Volg ik de redenatie van de Rabobank, en uitgaande van een huidige adviesrente 7 jr. vast 4,4% + geen NHG 0,2% + combitoeslag 0,3% = totaal 4,9%, dan zou de boeterenteberekening op 0,2% uitkomen, te berekenen over de hoofdsom -/- het jaarlijkse bedrag dat sowieso boetevrij mag worden afgelost.
De adviesrente 8 jr. vast is -zoals gezegd- 0,3% hoger, dan lijdt de Rabobank bij oversluiting in het geheel geen schade, dus claar123 weet nu welke "pijnpunten" ze op het bordje van haar gesprekspartner moet neerleggen.
Volg ik de redenatie van de Rabobank, en uitgaande van een huidige adviesrente 7 jr. vast 4,4% + geen NHG 0,2% + combitoeslag 0,3% = totaal 4,9%, dan zou de boeterenteberekening op 0,2% uitkomen, te berekenen over de hoofdsom -/- het jaarlijkse bedrag dat sowieso boetevrij mag worden afgelost.
De adviesrente 8 jr. vast is -zoals gezegd- 0,3% hoger, dan lijdt de Rabobank bij oversluiting in het geheel geen schade, dus claar123 weet nu welke "pijnpunten" ze op het bordje van haar gesprekspartner moet neerleggen.
Re: Aflossing Rabobank Hypotheek
Courier, je kunt de hele uitspraak nalezen op www.rechtspraak.nl (zoeken in uitspraken). In deze zaak is de klant overigens niet in het gelijk gesteld omdat, alhoewel berekend achter de schermen, de boete uitkwam op hetzelfde bedrag waarop deze zou zijn uitgekomen indien de rabo de berekening wel zou hebben uitgevoerd conform haar algemene voorwaarden. Nu TS aangeeft niet bekend te zijn met verleende korting destijds, kan zij met het overwogene mogelijk iets bereiken.
Binnen welk arrondissement of hofressort een uitspraak is gedaan doet er verder overigens niet toe.
Binnen welk arrondissement of hofressort een uitspraak is gedaan doet er verder overigens niet toe.
