[ archief ] Is mijn bestaande hypotheek in orde?

[felix2felix]

In augustus 2007 heb ik bij de Hypotheker een Woonfonds “meer keuze hypotheek“ afgesloten. Zojuist heb ik het rendement overzicht gekregen en zou graag eens willen weten of dit een ‘nette’ polis is of dat er een adder onder het gras zit.

Het hypotheekbedrag bedroeg 241.000 euro. 190K aflossen tegen 5,4% & 51K aflossingsvrij tegen 5,3% Looptijd 30 jaar. (aankoopwaarde appartement was 223.500) (e.w. = 195k)

De is een spaar/beleg variant waarin je kan switchen tussen sparen & beleggen. Ik wilde alleen maar sparen dus indien ik niet switch is het gegarandeerde eindkapitaal (met 237 euro inleg p/m) 190.000 euro. Momenteel krijg ik dus de rendementoverzichten thuis en die bevestigen de rendements verwachting. Ze laten echter ook de kostenstructuur zien.

Het kostenoverzicht over het jaar 2008 zag er zo uit: (% van de jaarinleg heb ik zelf berekend:)

Per jaar leg ik (12 x 237,4) 2848,80 euro in.

Daar gaan de volgende kosten vanaf:
Premie overlijdingsrisico dekking: 97,37 ( 3,4% van de inleg)
Kosten verz. Maatschp. 133,44 (eerste & doorlopende kosten) ( 4,7% van de inleg)
Aan- en verkoop kosten 84,33 ( 2,9% van de inleg)

Totaal 315,14 ( 11,1% van de inleg)


Het overzicht over 2009 zag er zo uit:

Idem inleg

Minus kosten:
Premie overlijdingsrisico dekking: 100,95 ( 3,5%)
Kosten verz. Maatschp. 133,44 (eerste & doorlopende kosten) ( 4,7%)
Aan- en verkoop kosten 77,31 ( 2,7%)

Totaal 311,70 ( 10,9% )

In 2009 staat er echter een kosten correctie van 206.79 (in mijn voordeel) op vermeld die tevoorschijn is gekomen na een ‘interne administratieve controle’. Reden: de in rekening gebrachte aankoopkosten zijn volgens de voor mij geldende voorwaarden onterecht.

Er staat niet hoe die 206 euro is opgebouwd maar ik vermoed opgeteld de in rekening gebrachte aankoopkosten: 35 in 2007; 84 in 2008 & 77 in 2009 * 5,4% misgelopen rente geeft totaal 207 dus dat klopt aardig.

Nu blijven er 2 kostenposten over waar ik graag jullie mening over hoor:

A: De overlijdingsrisico verzekering: 4 vragen:

Die bedraagt nu +/- 100 euro per jaar
1) Het verzekerd bedrag bedraagt 100k. Is 100 euro p/j dan redelijk? (ik ben 35)
2) In één jaar stijgt hij 3 euro (3%). Blijft deze post stijgen? (dus over 30j op 230 euro??)
3) Is het noodzakelijk 100k te verzekeren met een executie waarde van 195k?
4) Is dit nog te wijzigen?

B: Kosten verzekerings maatschappij: 2 vragen:

1) Dit blijft constant maar bedraagt ongeveer 5% van de inleg. Is dat niet teveel? Bij de woekerpolissen begreep ik dat 1 tot 1,5% als ‘redelijk’ aangegeven zijn. Mag ik dat % hier ook als redelijk verwachten?
2) “eerste kosten”. Horen die niet na het 1e jaar te vervallen?

Wat ik trouwens wel opmerkelijk vond was de rendementsverwachting. Zowel de pessimistische als de optimistische verwachting was 189k in 2008. Nu met de correctie in 2009 zijn beide plotseling gestegen naar 196k. Oftewel door het niet meer in rekening brengen van een bepaalde kostengroep stijgt mijn rendement met bijna 7k.

[evdbeek99]

Een spaarhypotheek is zeker kwa eindbedrag. Je loopt hier dus geen risico mee. De levenverzekering lijkt me ook een redelijk normaal bedrag. De rente die je betaald voor 30 jaar vast lijkt me ook prima. Al is een hogere hypotheek rente juist gunstig bij een spaarhypotheek (hoe hoger de rente, hoe kleiner de premie en andersom). En als je dan weet dat je de rente kan aftrekken is een hoge rente juist positief bij een spaarhypotheek (voor zolang de hypotheek rente nog aftrekbaar is).

De rest van de bedragen zegt me niet zoveel. Mijn eerste indruk is niet zo negatief. Je kan eventueel overstappen naar een bankspaarhypotheek. Misschien dat dat zonder teveel overluistkosten (boete rente) kan doen. Dit omdat de huidige rente niet zoveel anders staan als dat jij betaald. Een bankspaar hypotheek is nog wat simpeler en goedkoper kwa provisies. Maar ik zou het niet zo snel doen. Zoveel schiet je daar echt niet mee op.

[__oi__]

Daar gaan de volgende kosten vanaf:
Premie overlijdingsrisico dekking: 97,37 ( 3,4% van de inleg)
Kosten verz. Maatschp. 133,44 (eerste & doorlopende kosten) ( 4,7% van de inleg)
Aan- en verkoop kosten 84,33 ( 2,9% van de inleg)

Totaal 315,14 ( 11,1% van de inleg)

Premie overlijdensrisico behoort niet tot de kosten.

[felix2felix]

evdbeek99: Aangezien het eindbedrag zeker is & het momenteel om een vrij aantrekkelijke rente gaat ben ik niet van plan over te stappen. Dat kan natuurlijk anders worden als blijkt dat er onrechtmatige/onredelijke kosten in zouden zitten.

Daarmee kom ik direct bij __oi__ ; Wat bedoel je precies met je reactie? Mag ik de ORV niet als 'kosten' zien of mag mijn verstrekker het niet als 'kosten' opvoeren? (het staat namelijk letterlijk onder het kopje kosten wat ik van mijn verstrekker heb ontvangen).

[__oi__]

Je mag ze niet als kosten zien
De kosten die jij bedoelt zijn vergoedingen die je betaalt voor bepaalde 'werkzaamheden' die de maatschappij uitvoert. Zoals bv poliskosten of kosten voor aan en verkoop in bepaalde fondsen etc. Deze kosten zijn voor iedereen met een soortgelijke verzekering gelijk. Kenmerk is dat je voor de kosten niets 'verzekerd' terugkrijgt.
Daarnaast heb je het overlijden van jezelf afgedekt. Dat is een verzekering die afhankelijk is van je persoonlijke situatie en de keuzes die je maakt tav risico. ( je leeftijd, gezondheid, is het op 2 levens, uitkeringsdatum, ect etc). Als je dit tot kosten rekent, wat overigens heel veel mensen doen, dan kom je vaak ten onrechte tot de conclusie dat je een 'woekerpolis' hebt.
Als je ORV-premie als kosten ziet, dan zou je ook de conclusie moeten trekken dat bv een inboedelverzekering voor 100% uit kosten bestaat. Het is een verzekering, je dekt er een risico mee af, je krijgt er iets concreets voor terug.

Wat de verzekeringsmaatschappij waarschijnlijk probeert aan te geven is voor jou inzichtelijk te maken welk gedeelte van je totale premie uiteindelijk overblijft om te dienen als spaarpremie.
Dus: totale premie=spaarpremie+verzekering(orv)+kosten