[ archief ] OpMaat hypotheek omzetten naar...

[adviesvraag]

In april 2006 heb ik een OpMaat hypotheek afgesloten bij de Rabobank. De hypothecaire lening bedraagt 133.000 euro met een rentevastperiode van 10 jaar voor 3,5%. Ik heb gekozen voor 75% sparen en 25% beleggen, waardoor het risico redelijk beperkt is.

De Rabobank heeft begin juli 2010 een brief gestuurd over de compensatie-regeling voor de OpMaat hypotheek. Na de zomer heb ik een gesprek met een hypotheek-adviseur van de Rabobank. Ik overweeg de OpMaat hypotheek om te laten zetten naar een andere hypotheek, bijvoorbeeld banksparen.

Het is mij duidelijk geworden dat er nogal wat verborgen kosten in de OpMaat hypotheek zitten. Jaarlijks houdt de bank zo'n 15% van de ingelegde premie onder de noemer kosten. Bij deze hypotheek heb ik een overlijdensrisicoverzekering afgesloten voor 60.000 euro. Dit bedrag wordt alleen uitgekeerd als ik kom te overlijden. Hiervoor is de afgelopen jaren ongeveer 50 euro premie ingehouden (mijn leeftijd is 32). Ik neem aan dat deze premie de komende jaren zal stijgen.

Het is mij niet helemaal duidelijk, maar volgens mij zit er nog een overlijdensrisicoverzekering aan de OpMaat hypotheek vast. Ik kan echter niet achterhalen welke premie hiervoor betaald wordt. Deze schijnt ook afhankelijk te zijn van de opbrengsten uit de beleggingen. Bij tegenvallende beleggingen gaat de premie omhoog en dat bedrag wordt weer ingehouden op de ingelegde premie. Een lastig te doorgronden constructie.

Vanwege de hoge kosten overweeg ik over te stappen naar de Opbouw hypotheek van de Rabobank, oftewel banksparen. Uit de informatie van de Rabobank maak ik op dat deze hypotheekvorm transparant is en geen verborgen kosten kent. Overstappen naar een andere aanbieder is voorlopig geen optie vanwege de hoge boeterente. Over een aantal jaar willen wij naar een groter huis verhuizen. Bij het omzetten van de OpMaat hypotheek naar een andere hypotheekvorm is dat een belangrijk aspect. Er moet voldoende flexibiliteit inzitten om eventueel een nieuwe hypotheek af te sluiten. Wie heeft een goed advies voor mij?

[courier]

Ik zou het gesprek met de hypotheekadviseur van de Rabobank even afwachten: hij/zij hakt dagelijks met dit bijltje en ik ga ervan uit dat de Rabo wel in staat is op papier een vergelijking te maken van de huidige situatie versus de gewenste nieuwe situatie. Op dit moment valt niet te bezien wat in jouw geval het beste is omdat het een beetje een appel- met perenvergelijking is, waarbij het er maar om gaat welke aspecten het beste in jouw straatje passen. Let vooral op de risicoverzekering, dat die niet in de brei van gegevens wordt weggepoetst en besluit je "over te gaan" dan lijkt mij enige boete, hoe ook genaamd uit den boze. Uit dit topic blijkt wel dat je goed voorbereid bent voor het a.s. gesprek dus doe daar je voordeel mee, neem geen overhaaste beslissingen en zie het gesprek positief en met vertrouwen tegemoet.

[jonis]

Boetevrij overstappen wordt sowieso aangeboden vanuit de opmaatregeling, maar daar valt de boeterente overigens weer niet onder.
Wat wel nog een punt is dat je beleggingen hebt en die die nu op een laag niveau verkocht gaan worden en bij verkoop dus een stukje verlies gaan opleveren, aanhouden ervan is niet mogelijk want andere hypotheekvormen met beleggingen zijn er niet, want dan moet je je opmaat blijven aanhouden. Rabo zou zelfs (volgens adviseur) helemaal met beleggingen i.c.m. met hypotheken stoppen; d.w.z. tis wel mogelijk i.c.m. aflossingsvrij o.i.d. maar dan mag je het zelf helemaal gaan uitzoeken, bestaande klanten met hypotheken i.c.m. beleggingen vallen daar niet onder.
In het gesprek wat ik heb gehad afgelopen week werd er overigens niets weggepoetst wat betreft de ORV, maar was dit gewoon een van de uitgebreid besproken thema's met eventuele nieuwe mogelijkheden daartoe naar gelang je wensenpakket.

[Purist]

Pas wel op dat je niet van de ene rabobank val (opmaat) in de andere valt.
Zo kun je o.a. in de bankspaarvoorwaarden lezen dat ze bij verkoop het spaarsaldo salderen met de hypotheekschuld. Niet handig als je elders wilt voortzetten. Dit zie je overigens met meer bankspaarhypotheken.

[courier]

Purist,

Ik denk dat een klant z'n bankspaarsaldo na verkoop wel "mee kan nemen" naar het nieuwe huis, mits de hypotheek bij Rabo blijft.

[Purist]

Klopt, maar TS wil graag flexibilteit en voldoende mogelijkheden zoals hij aangeeft. Dat heeft hij bij de rabo (en andere bankspaarproducten idem) niet.

[courier]

Ik heb het gevoel dat TS na alle stormen in de media over beleggingshypotheken op zoek is naar een minder avontuurlijke hypotheekvorm; dan is de bankspaarhypotheek een uitstekende keuze. Mede gelet op de resterende rentevaste termijn heeft TS nu en in de nabije toekomst geen enkele reden afscheid van Rabo te nemen, wel moet er optimale duidelijkheid worden verschaft over die mogelijk verborgen overlijdensrisicoverzekering; wellicht kan 1 van de 2 verzekeringen als overbodig worden bestempeld en daar dient dat revisiegesprek ook voor.

[Dave30]

Inmiddels ben ik erachter gekomen via een kostenoverzicht van mijn opmaat hypotheek dat 14,23% van mijn maandelijkse inleg rechtstreeks naar Interpolis gaat en dat ik daarvoor niets terug krijg. De overlijdensrisicopremie wordt nog eens apart in rekening gebracht circa 22euro per maand. Ik ben al sinds 2004 elke maand aan het inleggen. De ombudsman heeft gezegd dat 2.5% redelijk is. Dit betekent dat ik nu al vanaf 2004 aantoonbaar onredelijke kosten aan het betalen ben. Ik heb 10% beleggingen redelijk save, rabobank save dacht ik maar dit is niet normaal. Interpolis biedt 100 euro compensatie en ik mag gaan omzetten naar banksparen. Over het verlies komt de adviseur niet meer terug. Ik moet persoonlijk een rechtzaak starten om het geld terug te krijgen. Ik voel me toch echt zwaar belazerd.

[jonis]

De ombudsman heeft gezegd dat 2.5% redelijk is. Dit betekent dat ik nu al vanaf 2004 aantoonbaar onredelijke kosten aan het betalen ben

Die 2,5 % maximale kosten van de ombudsman wordt berekend over opgebouwde waarde en gedurende de hele looptijd , dat is uiteindelijk zelfs heel wat meer dan de opmaat waarin 7% v/d premie + 6,81 maandelijks worden ingehouden.
Als je de kosten v/d opmaat (ex-ORV) op die manier gaat berekenen liggen deze tussen ± 1,5 en 2% (afhankelijk van inleg, rendement en looptijd) en zijn dus "royaal beneden de norm" gesteld door de ombudsman.

[Dave30]

Hallo Jonis, er zaten gevallen bij Trosradar waarbij het opgebouwde kapitaal 0 was. Krijgen deze mensen de kosten allemaal terug?

[jonis]

Hallo Jonis, er zaten gevallen bij Trosradar waarbij het opgebouwde kapitaal 0 was. Krijgen deze mensen de kosten allemaal terug?

Er krijgt niemand binnen de opmaat de opmaatkosten vergoed volgens de bestaande regeling, men krijgt alleen misgelopen rente vergoed vanwege ingehouden kosten en daarbij ook nog maar alleen berekend over hetgeen aan kosten wat ingehouden is op het spaardeel en dus niet over kosten ingehouden op het beleggingsdeel. Dat is heel wat anders dan wat menigeen denkt dat er kosten vergoed worden.
De enige kosten die binnen deze regeling worden vergoed zijn kosten (taxatie en notariskosten) gemaakt bij het overstappen naar een andere hypotheekverstrekker voor sommigen.
Daarbij; mogelijkheden met eindkapitaal 0,- ligt binnen de opmaat aan de aanvullende ORV wat men niet als "kosten" ziet en tegenvallende rendementen, waarvan de ombudsman stelt dat tegenvallende resultaten voor rekening van de consument zijn.

Met een eindkapitaalvooruitzicht van 0,- (waarbij het gewoon eenvoudig te stellen is of je het zelfs wel binnen de opmaat zover moet laten komen) heb je andere wegen te bewandelen voor de zoektocht naar compensatie, waarbij het uiteindelijk maar de vraag is of je hierin ooit gelijk zult gaan krijgen.

[Dave30]

Dan snap ik je eerste antwoord nog steeds niet. Opgebouwde waarde is 0. Inleg + rendement is 0. Kosten van alleen inleg is 14,3%
En toch kan er worden geredeneerd dat de ombudsman wordt gevolgd er wordt onder de 2.5% aan kosten in rekening gebracht. Mijn adviseur kwam ook met een dergelijk verhaal. Deze praktijken spelen zich af op het kantoor van de rabobank en zijn door de ombudsman en AFM inmiddels gelegaliseerd. Bij het indienen van een klacht wordt de consument uitgelachen. Hoe heeft het toch zo ver kunnen komen? Als ik van tevoren wist dat ik 14% van de inleg kwijt zou zijn ongeacht het rendement zou ik dit nooit gedaan hebben. De impact is enorm en ik ben er onvoldoende op gewezen.
De adviseur is dus geen adviseur geweest maar een verkoper. Dat vind ik oke maar pas dan wel de naam aan in verkoper. Daarnaast zou je dit moeten opnemen in de commercials : let op lees de financiele bijsluiter, hierin staat dat de kosten van deze constructie zeer hoog zijn.

[jonis]

Die 2,5% inning over tegoed zou uiteindelijk zelfs betekenen dat je meer kosten betaald, die 2,5% worden niet van de premie ingehouden maar over het opgebouwd tegoed berekend....als er dan na een 20 jaar een tonnetje is opgebouwd vind de ombudsman het ook goed dat er 2.500,- voor 1 jaar aan kosten naar de bank gaan en dan heb je nog 10 jaar te gaan.....staar je niet blind op een opgebouwd tegoed van 0,- en dan denken dat 2,5% over het opgebouwd tegoed niets voorstelt.


http://www.afm.nl/layouts/afm.aspx~/med ... eel-2.ashx

Factsheet 155 (t/m 162) opmaat: bij 108,70 inleg per maand en een rekenrendement van 6,2% is de kosteninhouding van de opmaat "slechts" 1,74% en zeker aanzienlijk lager dan die aantrekkelijke 2,5% volgens jou.

[Dave30]

Jonis, bedankt voor de informatie! Zo'n kromme redenering heb ik nog nooit gezien. Dus op deze wijze is/wordt iedereen in de maling genomen. Ik zeg verplichte kost voor iedereen die ooit een beleggingsverzekering overweegt. Als ik er niet zoveel geld mee kwijt was geweest had ik er nog om kunnen lachen ook.
Uitgaan van een verwacht rendement en daarmee je kostenpercentage mee berekenen. Briljant, ik ben klaar, dit is dus gewoon legaal in Nederland.