jonis schreef:Weet Arjan dan niet dat voor de Rabo "woekerpolissen" ook compensatie klaar ligt op Wabeke-niveau?
Dan valt er dus weinig te halen als de kosten 7% van de premie zijn + 6,81 + een ORV die je anderzijds met banksparen ook hebt, op een premie van 150,- dus 17,31 + een ORV. maandelijks aan kosten.
Met een spaardeel dus van 0,0 na 30 jaar zal o.a. de hoog/laagkonstruktie vanavond wel weer in beeld komen en sowieso i.c.m. beleggen, daarmee is iedereen vanaf eind 90er jaren de boot mee ingegaan.....dat is net zoiets als nu al weten dat over 20 jaar de Titanic zinkt en dan toch je reisje niet annuleren, er is ook nog altijd iets als voortschrijdend inzicht toch.....maar voor mensen die bijv. een stuk overwaarde en/of een hoog/laagkonstruktie erin hebben gestoken zal het sowieso zeker zuur zijn....
Beste Forumleden,
Wij hebben ook jullie hulp nodig, want snappen het ondertussen niet meer. Ook wij hebben een op maat hypotheek 50% sparen en 50 % beleggen. In juli 2001 hebben we deze afgesloten. Het Wabeke voorstel is ons duidelijk, alleen wordt er in dit voorstel niet volledig voorbij gegaan aan de kosten die wij betalen of moeten we hiervoor bij interpolis zijn? Wij hebben het afgelopen jaar 1300,- aan premie betaald. Over deze premie wordt er in totaal 173,- aan kosten ingehouden (kosten verzekeringsmaatschappij en kosten bemiddelaar, wij tellen de premie van overlijdensrisicodekking niet mee), als wij dit verrekenen komen we op 13% kosten uit, dit is toch ver boven het gemiddelde advies van 2,5-3,5% kosten. Berekenen we dit goed?
Jullie cijfers komen precies overeen met hetgeen eerder werd beschreven: 7% * 1300 euro + 6,81 x 12 (per maand) aan vaste kosten = 172,72. Exact volgens de Rabovoorwaarden/afspraken. Niks aan de hand dus behalve als je zou willen ageren over die 7% of dat dat wel reëel is (in het licht van het Wabeke verhaal), maar daarvoor moet je bij de Geschillencommissie of direkt bij de Rabobank zijn (of navraag doen bij de St.Woekerpolis etc - zie Radarsite).
Dag, ik kom er niet helemaal uit met de Opmaat Hypotheek, die ik ook heb.
Even de feiten: ik heb een hypotheek van 152.000 EUR en daarbij een levensverzekering van 168 EUR per maand. Ik heb mijn hypotheek nu 3,5 jaar en ben volgens de verzekeringsgegevens inmiddels 1325 EUR van de inleg voor mijn levensverzekering kwijt dankzij Opmaat.
Vraag 1: krijg ik nu die 1325 EUR weer terug van Rabo, of niet?
Verder vind ik het raar dat die verzekering 168 EUR per maand is. Ik ben alleenstaande, even voor de duidelijkheid, en heb een aflossingsvrije hypotheek. Toch wist de Rabobank mij van de week te melden dat die verzekering bedoeld is om uiteindelijk het volledige bedrag van 152.000 EUR af te lossen (!?).
Vraag 2: Is het niet juist zo dat ik alleen maar verzekerd hoor te zijn voor het deel boven de executiewaarde? De WOZ-waarde van mijn woning is 138.000, dus ik zou verwachten dat ik dan voor het bedrag van 14.000 EUR verzekerd zou moeten zijn, niet voor de hele 152.000 EUR?
Als ik gelijk heb met mijn redenering, dan is het wel heel bizar dat ik in 30 jaar tijd in totaal 60.000 EUR betaal, om in feite een bedrag van 14.000 EUR te dekken?
Wie kan mij uitleggen wat er nu gaat gebeuren (concreet) met die Opmaatregeling voor mij, en wat ik nu moet doen.
Vraag 3: Is het bijvoorbeeld een optie dat ik zeg: ik betaal nu cash 14.000 EUR, waardoor mijn hypotheek nog maar 138.000 EUR is, en ik uberhaupt geen verzekering meer nodig heb?
Ik ben oud-Rabobank-adviseur (t/m 2007) en wil graag op jouw vragen ingaan; weet echter niet voor 100% zeker of de spelregels nog hetzelfde zijn.
1. "ben volgens de verzekeringsgegevens inmiddels 1325 EUR van de inleg voor mijn levensverzekering kwijt dankzij Opmaat"....
beetje vreemd verhaal.. verzekeraar meldt dat nooit; Interpolis meldt wel wat de opgebouwde waarde van de OpMaatpolis na 3,5 jr zou kunnen zijn... en met beleggingselementen in de polis zou dat best eens kunnen tegenvallen....zeker doordat we inmiddels weten dat naast de inlegprovisie (meestal 7%) en vaste kosten (€ 6,81 p.mnd) ook de premie voor de overlijdensrisicoverzekering (orv) aan je inleg wordt onttrokken. Mocht Interpolis inderdaad bedoelen dat je dit bedrag inmiddels zou hebben betaald krijg je dat waarschijnlijk niet terug ; zijn immers 'normale' (7% over de maandpremie + 6,81 p.mnd) poliskosten conform de voorwaarden.
2. "Verder vind ik het raar dat die verzekering 168 EUR per maand is. Ik ben alleenstaande, even voor de duidelijkheid, en heb een aflossingsvrije hypotheek. Toch wist de Rabobank mij van de week te melden dat die verzekering bedoeld is om uiteindelijk het volledige bedrag van 152.000 EUR af te lossen (!?). "
Ben ik het niet met je eens... Je hebt geen aflossingvrije lening maar een OpMaathypotheek gekocht (OpMaat is een combinatie van een aflossingvrije lening met een aflossingsplan + orv-dekking). Vaak kon dat ook niet anders omdat de Rabobank alleen een afl.vrije lening toestaat tot 100% vd exec.waarde van het pand en die waarde wordt vastgesteld dmv een taxatierapport of (coulance Rabobank) met behulp van de WOZ-waarde dmv de rekensom: WOZ * 90% = exec.waarde = 124.200.
3. "Vraag 2: Is het niet juist zo dat ik alleen maar verzekerd hoor te zijn voor het deel boven de executiewaarde? De WOZ-waarde van mijn woning is 138.000, dus ik zou verwachten dat ik dan voor het bedrag van 14.000 EUR verzekerd zou moeten zijn, niet voor de hele 152.000 EUR?" Wederom niet juist.... De spelregel bij de rabobank is dat je tot 100% vd ece.wrd een aflossingvrije lening mag hebben; kom je daar maar een euro boven dan moet je minimaal het deel wat boven de 75% vd exec.wrd uitkomt aflossen en verzekeren (bijv. via een OpMaatpolis)... ergo 152.000 lening > WOZ > exec.wrd; exec.wrd op grond van WOZ van 138.000 = 124.200 (= 100% exec.wrd) -> 75% exec.wrd is dan 93.150... lening 152.000 -> minimaal af te lossen deel 152.000 - 93.150 = 58.850 (kost +/- 80 euro per maand excl. orv-premie)... als je dat vergelijkt met de premie die je nu hebt betaald (€ 168,-) om ALLES af te lossen is dat een geweldig goede en zeer betaalbare constructie (als de prognose uitkomt, want met beleggen weet je het maar nooit)
4. "Wie kan mij uitleggen wat er nu gaat gebeuren (concreet) met die Opmaatregeling voor mij, en wat ik nu moet doen.
Vraag 3: Is het bijvoorbeeld een optie dat ik zeg: ik betaal nu cash 14.000 EUR, waardoor mijn hypotheek nog maar
138.000 EUR is, en ik uberhaupt geen verzekering meer nodig heb?"
Zoals je al uit mijn reactie op punt 3 hebt kunnen opmaken wordt een afl.vrije lening tot 100% vd exec.wrd van het pand toegestaan... ergo tot max 124.200... dwz 27.800 aflossen (minus de in de OpMaatpolis opgebouwde waarde)... wellicht loont het de moeite om een tax.rapport te laten maken (moet voor 250 euro kunnen) waaruit blijkt dat de exec.wrd hoger ligt... kun je volstaan met een lagere aflossing en dat je geen orv wilt zolang je alleenstaande bent kan ik me goed indenken .. geen probleem... aan de andere kant is het wel zo dat een losse orv voor een niet roker ook haast niets meer kost !!! (zie independer !!)
Bedankt voor jullie reactie. Ons is nu niet duidelijk wat nu de Wabeke norm is mbt de kosten die ingehouden mogen worden! Wat wij terug kunnen vinden is dat de rabobank aangeeft dat de op maat polis relatief weinig kosten inhoudt, binnen de Wabeke norm en dus geen woekerpolis betreft. Maar feit blijft toch 7% variabele kosten (7,56)+ 6,81 vaste kosten = voor ons 13%
In deel 2 factsheet 155-162 staat de Opmaathypotheek met verschillende voorbeelden.
Hierbij staat ook onderaan de % wat je theoretisch gedurende de looptijd aan kosten betaalt.
met de 13% zit je fout want Wabeke rekent over opgebouwd tegoed over de hele looptijd en niet over de inleg van de premie.
Waar je binnen je opmaat op moet letten is duidelijk je ORV, daar kun je eventueel creatief mee omgaan door hem te minimaliseren, of met de nu geboden oplossing op zoek te gaan naar goedkoper buiten de opmaat, ook de kostencomponent kun je nu opnieuw bekijken omdat je gratis binnen de Rabo mag overstappen....maar dan nog zal een oplossing in de zoektocht naar "goedkoper" niet gemakkelijk zijn...rentepercentages zul je nl ook altijd rekening mee moeten houden.
ga lekker weer werken daar joh! blijkbaar is die cursus goed blijven hangen bij je!
Jij hebt nogal een hoge pet op van de RABO nou hier een paar (kleine) minpuntjes:
- 2 sporig rentebeleid (daarom 'drukt' de adviseur je naar een korte rente vaak)
- 1% verschil tussen bouwdepot en rente die je betaalt (oftewel: als je een nieuwbouwhuis hebt loopt je maandlast gewoon op, zelfs als er niet gebouwd wordt)
- 1 aanbieder waarbij ze altijd eerst een hogere rente 'proberen' (ligt wel aan welke regio je zit maar meestal proberen ze eerst hoog in te zetten en als je zeurt over concurrentie kunnen ze wel omlaag)
- had ik al gezegd dat je alle aanbieders kunt kiezen bij de Rabobank (zolang het maar een RABO hypotheek wordt)
- Standaard Cardifffff (was altijd weet niet of dat nog zo is) en ga me niet zeggen dat jij die als adviseur nooit heb gesloten bij de RABO, ondanks dat je geen target had.... want om mensen zo'n verzekering in hun nek te gooien is NIET integer! dan kun je niet op provisiebasis werken (dat is helemaal stom trouwens want het is ECHT een slecht product... enige reden dat die weleens gesloten wordt door mensen is vanwege de provisie en die krijg je dan als rabo adviseur niet... hoezo stom?!?!)
Zou je in het vervolg alsjeblieft met respect over collega's willen praten en niet willen zeggen dat we (ja ik ben zo'n onafhankelijke concollega) boeven zijn... is namelijk niet zo...
Jij hebt het zeker niet getroffen bij de Rabobank(en) waar je contact mee hebt gehad.
Concreet:
1.Rabobank Tilburg ken al sinds jaren geen 2-sporenbeleid
2.Rabobank Tilburg hanteert 1% renteverschil bij bouwdepots alleen bij bestaande bouw, niet (het meest voorkomende) bij nieuwbouw
3.Rabobank verkoopt inderdaad alleen Rabobank (en soms RabobankHypotheekbank leningen bij langere rentevastperiodes) en dat zal in het kader van de (nieuwe) AFM-eisen mogelijk niet langer houdbaar zijn; hoe kun je immers het beste aanbod bieden als je alleen maar je eigen aanbod op tafel legt.
4.Bij Rabobank Tilburg werd - sporadisch - uitsluitend de eigen Hypotheek-AOV van Interpolis (in 95% met premiebetaling en in slechts 5% vd gevallen met koopsom) gesloten, CarDIEF kwam er niet in !
5. Ik blijf bij mijn 'boeven-uitspraak' ; ik heb immers na mijn Rabo-periode bij het intermediair hetzelfde gedrag 'aangeleerd gekregen' ofwel provisiejagen staat voor klantbelang ! en dat zal geen enkele eerlijke intermediair tegenspreken!
Tot slot: Gelukkig is een en ander 'in beweging' gekomen (al slaat het wel wat door) en is er meer openheid zodat de klanten er ietjes zekerder van kunnen zijn dat ze samen met hun adviseur echt de beste oplossing voor hun vraagstuk voorgelegd krijgen... zelfs al wordt daar door de adviseur aan verdient!
Vorige week iemand van rabo bij ons geweest.
Ze hadden ons voorgerekend dat wij 60.000 zouden hebben na de 30 jaar betaling, maar nu komen we op 30.000, de helft verlies.
Dit kunnen wij compenseren door even 100 euro per maand meer af te lossen.
Dus ze maken onze hypotheek even 100 euro per maand duurder omdat zij verkeerd hebben voorgelicht.
Ook die compensatie regeling moesten wij niet te veel op rekenen, want al dat geld ging niet naar ons, maar werd in andere dingen gestoken ter compensatie.
Wat hebben wij dan aan zo,n compensatie regeling.
Zelf wil ik graag weg bij deze zeer milieu onvriendelijke bank, maar beslis dit natuurlijk niet alleen.
In aug 2005 is ons een OpMaat hypotheek aangeboden, terwijl wij uitdrukkelijk om een SpaarZeker hypotheek hadden gevraagd. We hadden een hypotheek nodig voor aankoop van grond. Slechts 3 dagen voor passeren van de akte kregen we de OpMaat offerte en ik heb aangegeven dat dit niet de afspraak was. Volgens de adviseur moest dit van de directie (bleek niet waar te zijn). Er was geen tijd meer om de hypotheek nog om te zetten. Ik heb toen direct aangegeven dat wij, zodra wij een woning uitgezocht zouden hebben en de eerste termijn hiervoor betaald zou moeten worden, wij de hypotheek zouden omzetten naar een SpaarZeker hypotheek; dit is in april 2006 dan ook gebeurd.
Medio 2010 kregen wij bericht van de Rabobank dat wij over de OpMaat-periode EUR 0,56 rente teveel hadden betaald. Het minimum uit te keren bedrag was EUR 100, dus dat was een meevallertje. We moesten zelf aangeven of we nog andere kosten terug wilden hebben (niet netjes) en moesten voor akkoord tekenen. Ik heb een begeleidende brief meegestuurd waarin ik ons verhaal heb verteld.
In augustus 2010 kregen we bericht dat we ook nog ruim EUR 850 afsluitprovisie terug zouden krijgen. Nadat we de hypotheek omgezet hadden is de volledige afsluitprovisie in rekening gebracht, over het OpMaat-deel en het aanvullende bedrag en nu is het OpMaat-deel er vanaf getrokken.
Wat mij betreft is het netjes opgelost, al vind ik de werkwijze van de adviseur beschamend. Die wil ik dus ook nooit meer te zien.
hallo mensen, ik ben frank en ben nieuw op dit forum, heb berichten over opmaat hyp ook gelezen, zelf ben ik ook slachtoffer hiervan. mijn adviseur wil dat ik de opbouwhypo van de rabo ga nemen, zijn er mensen die dit ook is geadviseerd? heb zelf al 12 jaar de opmaathyp variant c, mij willen ze nu afschepen met een bedrag van 150 EURO, IK BEN NIET VAN PLAN HIER GENOEGEN MEE TE NEMEN, HEEFT IEMAND NOG ADVIES, aLVAST BEDANKT
Hoi Frank, zelf hebben wij ook al ruim 12 jaar een opmaathyp, en hebben vanavond datzelfde gesprek gevoerd met onze adviseur.....en wat rolde er bij ons uit diezelfde conclusie want dit hadden al LETOP!! 90% van de opmaat klanten als gedaan de OPBOUW hypotheek.
Het zit ons niet lekker, eigenlijk waren we op een paar klein hakkefietjes tevreden , maar nu zijn we argwanend.....
Zijn er nog meer?!?
ja zijn er nog meer mensen die afgescheept worden door de rabobank. ik denk persoonlijk om niet akoord te gaan voor een schijntje, zijn nu weer bezig met woekerpollissen( kassa. vara) krijg wel een mailtje, dat ik voor december akoord moet gaan, anders komt de regeling te vervallen. maar als je akoord gaat kun je daarna geen aanspraak meer maken. wie heeft er nog tips of andere nuttige informatie, groetjes frank.
Ik ben hier ook nieuw.
Ik heb nog twee vragen rondom de Opmaat-verzekering. Ik vroeg me af of wat jullie ideeen hierover zijn. Als er iemand met een juridische achtergrond meekijkt ben ik ook benieuwd naar zijn of haar mening.
Ten eerste vraag ik me af of de Rabobank juridisch gezien nalatigheid kan worden verweten m.b.t. de zorgplicht bij het afsluiten van de hypotheek. Bij het afsluiten van onze hypotheek heeft de Rabobank met een absurd hoog rendement op de berekeningen gerekend. Aangezien ze dat in die tijd (10 jaar geleden) altijd deden vermoed ik dat dit bij veel meer mensen het geval is. Door die misleidende berekening ben je eigenlijk niet in staat geweest een goede, objectieve afweging te maken tussen een beleggingshypotheek en een spaarhypotheek, met de bekende negatieve financiële gevolgen. Er wordt nu in dit soort berekeningen om deze reden dan ook met veel lagere en dus realistischere rendementen gerekend.
Ten tweede zijn er analisten die beweren dat het beleggingsresultaat van Fonds Robeco sigificant lager is dan de index die bij het fonds hoort. Zie bijvoorbeeld: http://www.dekritischebelegger.nl/beleg ... ds-robeco/
Volgens deze adviseur is de belegger in Robeco een oor aan genaaid.
Kan Interpolis dan wel Robeco dan geen wanbeheer worden verweten?
Als een rabo-adviseur onlangs tegen je zegt: die (opmaat)hypotheek had nooit aan u verkocht moeten worden', dan is er toch iets fundamenteels verkeerd gegaan.
Het gedoe rond de vergoedingen is in het nieuws, maar dat is een schijntje vergeleken met het geld dat ik kwijt ben omdat het aandelendeel van opmaathypotheek binnen twee jaar volledig onderuit ging. Terwijl men mij indertijd de opmaathypotheek voorhield als een hypotheek met een laag risicoprofiel. In feite een combinatie tussen sparen, obligaties en beleggen en je kon switchen. Dus een beheersbaar risico (mijn woorden). Nou mooi niet. Binnen 2 jaar waren de beleggingen zover onderuit, dat een rabo-medewerker jaren later informeel zei, dat er van een conjuctureel herstel geen sprake meer zou zijn en dat ik gezien mijn financieringsbehoefte beter kon kiezen voor de Spaar zeker hypotheek. Het verlies op mijn geschatte eindkapitaal was toen een derde!!
Pardon. Hoezo 'een zeer defensief profiel'. De RABO komt niet verder dan een aandelenverkoper: 'de risico's waren niet te voorzien en liggen bij u'; werd mij na een klachtenbrief in januari 2011 teruggeschreven. Meerdere medewerkers van het filiaal in Zaandam lijken te begrijpen hoe de vork aan de steel zit. Ik had 7% rente met zekerheid, dan ga je toch niet risicovol beleggen. De RABO heeft als adviseur gefaald. Men heeft mij een veel te complex product verkocht en het risico gedropt bij mij als klant. Er is nog meer logica zoek. Hoe kan ik als klant een groot verlies leiden, terwijl 35 % van mijn aandelen Robeco was en Robeco claimt over meer of minder dezelfde periode een hoger rendement dan sparen; meer dan 7 %!!!! Wie begrijpt dit. In de beantwoording stelt de RABO zich procedureel op en zwijgt over menige vraag. Het vertrouwen is geheel weg.....Ik zoek juridische bijstand....
beste mensen, ik ben benieuwd of iemand van jullie ook die finalekwijting niet heeft getekend? ik heb dat nl niet gedaan en dat heeft nogal wat voeten in de aarde gehad. ik ben in december vorig jaar meerdere malen gebeld door m'n rabo(adviseur?) met de mededeling dat als ik de finalekwijting niet zou tekenen de kosten van overzetting naar de rabo opbouwhypo niet vergoed zou worden.ik heb toen een (boze) mail gestuurd, met de mededeling dat ik het er niet mee eens was en stappen ging ondernemen. ik kreeg een dag later bericht dat het toch wel kon. heeft er iemand ook deze ervaringen zijn er mensen die stappen gaan ondernemen, ik hoor dit graag. groetjes frank.
Ja, ik ben ook geinteresseerd in mogelijkheden tot juridische aktie. Vraag me af of het niet mogelijk is een procedure te starten op basis van het nocure-nopay principe, zoals Consumentenclaim dat ook doet.
Ik heb de finale kwijting ook niet getekend.
Volgens mij is er een case te maken dat de Rabo inderdaad foutieve adviezen heeft gegeven. Dat het niet klopt blijkt ook al uit het feit dat ze nu bij voorbeeldberekeningen met veel lagere rendementen rekenen. Bovendien wordt nu met het netto rendement gerekend, waar dat toen ik in 2000 de Opmaat afsloot nog bruto was. Daarnaast hebben ze allerlei kosten berekend waarvan totaal onduidelijk is wat je er nu voor terug hebt gekregen (de beruchte 7% + 6,81) per inleg. En dan blijkt dat Robeco jaarlijks ook nog 1% van je rendement afroomt voor beheerkosten. Dat staat niet eens op de jaaroverzichten van Interpolis.
Kortom er is een risicovol produkt verkocht met een onduidelijke kostenstructuur. Daarnaast is onduidelijk wat de tegenprestatie van de betrokken partijen voor die kosten is geweest. Als ik dit 10 jaar geleden goed uitgelegd had gekregen was ik hier nooit mee akkkoord gegegaan en inderdaad voor een spaarconstructie gegaan (in mijn geval 6%). Het misgelopen rendement bedraagt intussen zo'n 18000 euro. Dan is die 100 euro van de schikking natuurlijk een lachertje.
Iemand ideeen hoe we andere zielsverwanten kunnen vinden die ook geinteresseerd zouden kunnen zijn in een gezamelijke aktie? Hoe meer zielen hoe minder kosten? Of zou consumentenclaim te porren zijn om dit aan de kaak te stellen?
Ik heb een opmaat hypotheek 100% sparen, en daarnaast een aflossingsvrije hypotheek. Nu is het zo opgebouwd dat ik met de opmaat hypotheek op een beoogd eindkapitaal kom, en daarmee de aflossingsvrije hypotheek in één keer ga aflossen aan het einde van de looptijd. Nu mag je blijkbaar niet meer sparen/opbouwen dan de hoogte van je hypotheek, want dan ga je erover betalen blijkbaar. Bij mij is dit wel het geval, bijna het dubbele, maar de Rabobank zegt dat dit voor mij het gunstigste is. Ik wilde graag mijn aflossingsvrije hypotheek aflossen, dit is juist toch altijd beter? omdat ik verder niks snap van al die hypotheken kunnen ze mij alles wijs maken...
Maar toch heb ik het idee dat er niks van klopt.... Heeft iemand zoiets soortgelijks? of kan iemand mij hierover advies geven?
Alvast bedankt!
kunnen ze mij alles wijs maken...