[ archief ] geen hypotheek, maar wel voor de helft eigenaar...

[kris489]

Een vraag voor mijn broer...

drie jaar geleden heeft hij met zijn ex een nieuwbouwwoning gekocht, met een hypotheek op beider naam. Nadat het huis is opgeleverd, afgewerkt en ingericht loopt de relatie stuk.

Zij spreken af dat zij in de woning blijft, de hypotheek wordt op haar en haar nieuwe vriend gezet, evenals een spaarpolis. Maar de eigendomsakte (?) staat nog altijd op naam van mijn broer en zijn ex. Foutje van de bank.

Omdat er overwaarde is, en meubels ed in het huis blijven, spreken zij af dat mijn broer 7000€ krijgt. Inmiddels zijn we een jaar verder, het geld is nog niet overgemaakt, en ze zijn nog niet bij de notaris geweest.

Mijn broer wil dit graag afhandelen, 7000€ in ruil voor een handtekening bij de notaris. Zij heeft het geld volgens mij niet, en komt iedere week met een andere smoes waarom zij niet zou hoeven te betalen, maar wel een handtekening wil.

Wat te doen? Hij wil dit zo snel mogelijk afgehandeld hebben.

mvg kris

[marcel75]

Helemaal geen foutje van de bank, foutje van je broer en zijn ex.
De bank kan namelijk niets bij het kadaster regelen. Na verbreking van de relatie had namelijk al meteen aktie ondernomen moeten worden richting notaris om een akte van verdeling op te laten stellen. Dan was op dat moment het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ook geregeld geweest.

Het feit dat de ex nu niet kan betalen, hoeft geen probleem te zijn. Je kunt in de akte van verdeling een schuldbekentenis opnemen. De ex mag dan bijvoorbeeld in termijnen betalen (met rente uiteraard) of bij verkoop van de woning. Je broer doet er dan wel slim aan om voor dat bedrag een hypotheekrecht te bedingen.

Mocht de ex wel meteen betalen, dan krijgt je broer dat geld pas bij de notaris, eerder niet. Zo zijn de gebruikelijke regels.

[Radar]

Off-topic berichten zijn verwijderd door de Moderator.

[welcomtohawie]

Als je een goede notaris hebt, dan wordt bij de verdeling in samenspraak met de hypotheekverstrekker, geregeld dat ook de hoofdelijke aansprakelijkheid van een van de eigenaren komt te vervallen. Ik dacht dat dat inherent was aan de ´overdracht van de hypothecaire aktie en de eigendomsakte. ´Goede financiele vrienden´ van mijn ex hebben mij er van weten te overtuigen en schijnbaar ook de hypotheekverstrekker dat het alleen mogelijk is om een huis gezamelijk te kopen op een 50%/50% basis. Echt te gek voor woorden, zeker als er een inkomenverschil in verhouding 1:10 en een hypotheek van meer dan een miljoen. Als de overwaarde van een vorige woning, die normaal gesproken per helfte verdeeld dient te worden ook nog eens in het huis is gaan zitten, zie je er niet veel meer van terug. Als er dan gescheiden wordt, kan de de hypotheekverstrekker bijvoorbeeld als de kostwinner weigert de hypotheek te betalen, omdat bijvoorbeeld de vrouw in het huis woont, bij de vrouw aan komen kloppen voor de hypotheek of de ex in eens een schuld in de schoenen schuiven die vollledig buiten proporties is. Als je een beetje mazzel hebt, zit daar dan een weg naar de rechter tussen. Later hoorde ik weer van andere vrienden dat je een % verdeling kan kiezen, zeker als er een inkomensverschil is van 1:10
Het eigendomsrecht van de woning houdt inderdaad ook in dat je aanspraak kan maken op de overwaarde van een woning bij verkoop en dat er geen verkoop kan plaatsvinden zonder toestemming van alle eigenaren. Dus misschien is het verstandig om nog dertig jaar te wachten. De hypotheekverstrekker kan wel ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid verstrekken, dat wordt in de nieuwe hypotheekakte meteen vastgesteld.

[marcel75]

welcomtohawie,
Je hebt een enorme klok horen luiden volgens mij geen flauw idee waar de klepel hangt.

Het is inderdaad gebruikelijk om bij de verdeling ook het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid te regelen. Als mensen er echter voor kiezen om wel het ontslag te regelen, maar niet de verdeling, dan komt er geen notaris aan te pas. En TS geeft aan dat er geen notaris ingeschakeld is, maar dat alleen de bank benaderd is.

Als je voor NHG gaat is het inderdaad nodig dat je ieder voor de onverdeelde helft eigenaar bent. Dus 50:50. Een andere verhouding is dan niet toegestaan.

Je kunt inderdaad gerust een heel andere verhouding kiezen. Maar als je dan uit elkaar gaat, loop je de kans dat er bij een verdeling overdrachtsbelasting betaald moet worden. Om dat te voorkomen moet de verhouding maximaal 60:40 zijn. Heb je een verhouding van bijvoorbeeld 10:90, dan moet de verkrijger over het aandeel dat hij er bij krijgt overdrachtsbelasting betalen.

Ook moet je rekening houden met erfbelasting en de omvang van een nalatenschap. Die wijzigt namelijk ook als je aan de aandelen van de woning gaat sleutelen. Bij velen is immers het huis het grootste vermogensbestanddeel.

Je laatste opmerking over het 30 jaar wachten is ook niet volledig de waarheid. De meeste hypotheken hebben wel een looptijd van 30 jaar, maar kunnen altijd verlengd worden (en dat gebeurt in de regel ook). Die 30 jaar is niet voor niets gekozen. Dat heeft te maken met de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. Het is niet zo dat na 30 jaar ineens een hoofdelijke aansprakelijkheid vervalt of dat dit niet eerder te regelen zou zijn.

[welcomtohawie]

He, he ! Ik vertel het zoals het mij is voorgelegd door financiele knowitalls, die de klokken kunnen luiden. Dus zoals ik je al zei werd er ´met het mes op de keel´ geopteerd voor 50:50. En dat kan eingelijk niet op basis van een inkomensverhouding 1:10. Dat is bizar ! Later ....bleek inderdaad dat er meerdere mogelijkheden waren geweest ! En voor wat de overdrachtsbelasting....voor betaling van overdrachtsbelasting is een termijn geregeld en in dacht dat er ook een clausule was bij het betalen van overdrachtsbelasting als de woning tussen familieleden wordt overgedragen. Heeft er verder niets mee te maken.

[welcomtohawie]

Marcel75, NHG ? Nooit van gehoord.

[anita1971]

Nationale Hypotheek Garantie???!!!???

Verder heb ik er geen verstand van!

[welcomtohawie]

marcel75. In mijn situatie was uiteraard sprake van een bankgarantie. Dat is denk ik niet hetzelfde, toch.

[marcel75]

Voor de overdrachtsbelasting is verder geen enkele termijn geregeld. Ook hier haal je iets van stal, dat beter bij de melkrobot kunt laten staan. Binnen de overdrachtsbelasting is een regeling opgenomen die er voor zorgt dat als een pand binnen 6 maanden 2 x wordt overgedragen, er alleen overdrachtsbelasting over de meerwaarde wordt berekend (in sommige gevallen sinds 1 januari is die periode 12 maanden).

Het verhaal van "mes op de keel" vind ik ook haast absurd. Als het toch zo goed onderlegde personen zijn, dan staan ze stevig genoeg in de schoenen om het anders te regelen. Er zijn echter zeer weinig voordelen bij het schuiven met de aandelen.

Helaas "dacht" je ook nog eens. Laat ik je uit een droom helpen: er is geen clausule voor een overdracht binnen de familie. Daarnaast is na het eindigen van een huwelijk geen sprake meer van familie. Was je nooit gehuwd, dan was je ook nooit familie. Je hebt zoals gezegd alleen recht op een vrijstelling bij een verdeling als de verhouding maximaal 60:40 was. Een verhouding van 61:39 zou al leiden tot heffing van overdrachtsbelasting over een deel van de vrije waarde.

Overigens begin jij over andere verhoudingen dan 50:50. Dan vind ik dat ik moet wijzen op de gevolgen voor de overdrachtsbelasting bij uit elkaar gaan.

Alleen kijken naar het inkomen is overigens een klassieke misser. Dat iemand (meestal de man) fulltime kan werken en een carriere kan hebben, is vaak mede een gevolg van het feit dat de vrouw thuis blijft/minder werkt en het huishouden bestiert en de kinderen opvangt. Tja, en dan krijg je inderdaad een andere inkomensverhouding. Om dan ook maar te zeggen: "Maar ik verdien lekker meer, dus ik wil nog meer. Dat jij voor mijn carriere thuis blijft, is dan jouw keuze", is wel erg kort door de bocht.

Wat de bankgarantie hier mee te maken heeft ontgaat mij. Een bankgarantie moet je stellen jegens de verkoper in de periode tussen de in de koopovereenkomst gestelde datum waarop de bankgarantie gesteld moet zijn en de juridische levering (bij de notaris dus).

[welcomtohawie]

Schuiven met aandelen? Ik heb ´aandelen´ in dit verhaal niet eens naar voren gebracht.
Het feit dat jij denkt dat de geschetste situatie een ´droom´ is, vindt ik nogal absurd. Ik zie niet in hoe het een ´droom´ kan zijn om ineens een schuld van 500.000 op zak te hebben. Maar als jij denkt dat het een ´droom´ is, vraag ik me af wat jij onder een ´nachtmerrie´verstaat.
Wat jij zo vreselijk belangrijk vindt aan die overdrachtsbelasting, zie ik ook niet.
Wat ik wel heb begrepen van de financiele knowitalls, die uit hypotheekbemiddeling fatsoenijke bonussen overhouden en ook nog eens door hun opdrahtgever betaald worden, is dat ze verwarring proberen te creeeren en veel informatie door elkaar gooien om heel erg veel vertrouwen te wekken bij een klant. De overdrachtsbelasting, als daar dus sprake van is en de termijn waarbinnen je geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen is verstreken, afhankelijk is van de verkoopwaarde van de woning. En dat die daarom wel eens lager wordt gehouden in verband met overdrachtsbelasting.
Familie... man vrouw....? Dat kan ook een kind, moeder neef of nicht zijn. Maar ik ben geen financiele knowitall. In sommige gevallen wordt het huis niet verkocht via een makelaar, maar via de hypotheekverstrekker. Dan wordt de hypotheek dus op een andere naam gezet. Dat hoeft niet perse bij een echtscheiding te zijn.

[SJZ]

Schuiven met aandelen? Ik heb ´aandelen´ in dit verhaal niet eens naar voren gebracht.

Jij begon toch over een verhouding van de aandelen van 10-90 in plaats van 50-50?

Marcel75 geeft een serieuze reactie, maar kennelijk waardeer jij dat niet.

[kweenie]

Schuiven met aandelen? Ik heb ´aandelen´ in dit verhaal niet eens naar voren gebracht.

Het gaat om het aandeel in het eigendom van de woning, dus voor hoeveel % iemand eigenaar is.

Wat Marcel aangeeft is dat welliswaar elke eigendomsverhouding mogelijk is, maar dat in de meeste gevallen veel afwijken van 50-50 onverstandig is.

Ten eerste is 50-50 een eis voor de NHG (Nationale Hypotheek Garantie). Wil je een andere verhouding, dan is NHG dus niet mogelijk. En wellicht was het voor jullie niet mogelijk om zonder NHG voldoende hypotheek te krijgen. In dat geval was het voor jullie dus inderdaad alleen mogelijk is om een huis gezamelijk te kopen op een 50%/50% basis.

Ten tweede levert een afwijking van meer dan 40-60 financieel nadeel op als één van beide partners het andere aandeel in de woning moet/wil overnemen (scheiding, overlijden). Je mag dan van de fiscus niet zomaar het deel van de ander overnemen, daar zul je dan overdrachtsbelasting over moeten betalen. Blijf je binnen de 40-60, dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen over het deel dat je van de ander overneemt. Het is dus vaak fiscaal niet heel gunstig om een andere verhouding te hebben. Dat is ook een reden dat vaak niet wordt afgeweken van de 50-50 verhouding.

[marcel75]

Kweenie,
Dank voor je bijval.

In geval van overlijden betaal je echter geen overdrachtsbelasting als langstlevende mede-eigenaar en jij dan ook eigenaar wordt van de hele woning.

Een al te grote afwijking van 50:50 is echter niet raadzaam. Als de een dan bijvoorbeeld 90 heeft en de ander 10, dan kan dat zeer nadelig uitpakken. Komt degene die 90 heeft als eerste te overlijden, dan valt dus ook 90% van de waarde van de woning in de nalatenschap. Hierdoor stroomt de vrijstelling van de langstlevende in mijn ogen onnodig wel erg snel vol.

Komt degene die 10 heeft als eerste te overlijden en zijn er kinderen, dan worden de erfdelen van de kinderen veel kleiner waardoor bij het overlijden van de langstlevende er meer erfbelasting dan noodzakelijk betaald moet worden.

Al te veel afwijken van 50:50 is dus zeker wel mogelijk, maar vrijwel altijd is de Belastingdienst uiteindelijk spekkoper.

[welcomtohawie]

Dank voor de tip, nou worden de argumenten voor een afgedwongen 50 50 verdeling voor SOMMIGE partijen meer duidelijk. Ik was zelf nog niet op dat argument gekomen. Zoals ik al zei heb ik nog nooit gehoord van een NHG, is ook geen sprake van geweest!
Als de overwaarde van een oude woning bij verkoop wordt uitbetaald, is het dan niet verstandig om die eerst te verdelen voordat deze rechtstreeks overgaat naar de aanschaf van de nieuwe woning. Als er binnen twee jaar na verhuizing een scheiding plaatsvindt, is het dan nog mogelijk om de verdeelde overwaarde van de oude woning terug te krijgen ?

[marcel75]

Als een woning verkocht wordt en er is overwaarde, dan ben je fiscaal gezien verplicht om die overwaarde in een nieuwe woning te stoppen. Doe je dat niet dan is de hypotheekrente niet volledig aftrekbaar. Namelijk over een bedrag dat gelijk is aan de overwaarde die je gerealiseerd hebt.

Als je samen verkoopt en weer samen aankoopt, dan zie ik het probleem niet. Sterker nog: als de verhouding 50:50 is, heeft ieder recht op de helft. Dat kun je onderling verdelen en klaar ben je. Koop je daarna dus weer samen aan, dan moet je wel de hele overwaarde inbrengen.

Verkoop je de woning omdat je uit elkaar gaat, dan heb je recht op een deel van de overwaarde welke in beginsel gelijk is aan je aandeel in de eigendom. Let wel: in beginsel. Daar bestaan dus uitzonderingen op. Het deel waar je recht op hebt, moet je in je nieuwe huis stoppen.

Een truc waarbij je eerst samen verkoopt en vervolgens maar 1 weer iets koopt terwijl je nog fiscaal partner bent om zo niet de hele overwaarde in te hoeven brengen gaat niet op. Door het fiscaal partnerschap, ben je verplicht de hele overwaarde in te brengen.

Uiteraard is er verder geen enkele verplichting om de overwaarde in het nieuwe huis te stoppen. Maar zonde van je rente-aftrek en een hoop extra administratie is het wel.

[welcomtohawie]

Inderdaad, met 50:50 heeft ieder ´recht´ op de helft. Dus de huwelijksevoorwaarden zijn ook niet relevant voor het aanspraak maken op de overwaarde van een oude woning, die in de nieuw aangeschafte woning is verdwenen? In mijn situatie heeft mijn ex trouwens met de overwaarde nog een paar openstaande persooniljke leningkjes weggewerkt.
Als je beiden eigenaar bent, zeker in een 50:50 verdeling, is het wel erg belangrijk om fiscaal partner te zijn, ook als je in een echtscheidingssituatie zit, in verband met de financiele lasten en lusten. Was het niet begin deze eeuw dat er een verandering in die regel is gekomen en dat fiscaal partnerschap ´gekozen´kon worden ?


Mijn ex heeft zich ten tijde van de scheiding, uitgeschreven uit de gemeente, met als gevolg dat alle belastingen met betrekking tot de woning op mijn naam werden gezet, behalve het ´hypotheek geldverkeer´, daarvoor heeft hij toen een nieuwe rekening geopend die niet meer op onzer beide namen stond. Toch bizar dat de hypotheekverstrekker dat gedaan heeft zonder mij te informeren.

[marcel75]

Als je gehuwd bent, heb je geen keuze. Dan ben je altijd fiscaal partner.

[SJZ]

@marcel75,

Klopt bijna, sinds 1.1.2011 ben je als gehuwden fiscaal partner. Tot en met 2010 was je als gehuwden geen fiscaal partner als je duurzaam gescheiden leefde.

Overigens eindigt dat partnerschap nu als je de scheidingspapieren bij de rechtbank indient. Dus ook als je nog gehuwd bent kan toch het partnerschap al eindigen.

[welcomtohawie]

De belastingdienst zegt: ´u hebt niet gekozen om als fiscaal jaarpartners te worden beschouwd. De keuze kan worden gedaan in het onderdeel gemeenschappelijke posten. Fiscale jaarpartners hebben de mogelijkehid om bepaalde posten te verdelen. Bij verschillen in inkomen kan dit voordelig zijn.´

De vraagstelling ging alsvolgt:
was u het hele jaar gehuwd,
was u een deel van het jaar gehuwd,
doet u verzoek om heel jaar partner te zijn.

Mijn ex heeft zelf besloten dat hij niet kiest voor fiscaal partnerschap.
Of de aanloop voor een scheiding, dus bijvoorbeeld ´voorlopige voorzieningen´, al betekent dat je niet meer gehuwd bent ? En waar liggen de marges voor ´duurzaam gescheiden leven´?