[ archief ] uit elkaar en nu probleem met hypotheek!!

[nina31]

Beste forumleden..

ik heb een vraag... Mijn ex vriend en ik zijn vorig jaar juli uit elkaar gegaan.. ik werd toen gedwongen om uit huis te gaan en heb toen een huurwoning betrokken ..
deze woning kost mij 800 euro per maand en ik verdien netto 1800 euro per maand.. mijn vorige huis staat nu te koop en mijn ex is daar in blijven wonen.
mijn ex heeft altijd 5 dagen per week gewerkt en kon de woning prima betalen. op de woning zit een hypotheek van 408.000 euro en helaas gaan we met verkoop verlies maken, maar dat is nog niet het grootste probleem. het probleem is dat mijn ex nu vier dagen is gaan werken en nog een belastingschuld heeft van ongeveer 6000 euro, waardoor hij de woning met pijn en moeite kan betalen... hij verdiende toen hij vijf dagen werkte 3400 euro nettoen nu hij vvier dagen werkt 2700 euro netto.. Nu dwingt mijn ex mij om terug te gaan naar de oude woning zodat ik de helft kan betalen en hij bij zijn moeder kan intrekken...

Maar dit wil ik absoluut niet meer, ik heb een hele nieuwe inboedel moeten kopen en verhuiskosten moeten maken, daarnaast kan hij makkelijk 5 dagen werken, maar wilt hij dat niet...

ik weet niet zo goed wat ik nog kan doen, ik wilde toen der tijd mijn ex een behoorlijk bedrag betalen, zodat ik mijzelf kon uitkopen, maar dat wile hij niet, dus het huis staat nu te koop.. Maar vanwege de crisis is het een beetje een drama..

Wat gebeurd er als ik niet betaal, en wat gebeurd er als er een rechtszaak komt, ik heb al meerdere mensen gesproken en die zeggen dat het de bank niet uitmaakt wat de rechter zegt, alleen hoe het geld er komt... En die gaven ook aan dat de bank bij eventuele executie verkoop gaat verhalen als eerste op degene die het meest verdient... En is er eventueel toch een mogelijkheid om ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid aan te vragen en hoe kan ik dat dan doe en hoe gaat het in zijn werk?

graag advies, want ik voel me echt een kat in het nauw, kan eigenlijk geen kant op...

alvast dank!!

[marcel75]

Ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid kun je alleen krijgen als je ex daar ook aan meewerkt en zijn inkomen voldoende is in de ogen van de bank om de lasten te kunnen betalen. Op dit moment zou je ex echter maar zo'n € 210.000,-- kunnen lenen. Dat is dus veel te weinig. De bank zal dan niet zomaar even jou ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.

Omdat jullie hoofdelijk aansprakelijk zijn maakt het de bank inderdaad niet uit waar het geld vandaan komt, als het er maar komt. Daarvoor hoeven ze geen rekening te houden met een verschil in inkomen. Ze kunnen jullie beiden immers afzonderlijk van elkaar aanspreken om het hele bedrag op te hoesten. Dat ze in de praktijk eerst kijken bij degene met het hoogste inkomen is een praktische uitwerking daarvan. Wordt je ex echter als enige door de bank aangesproken, dan kan je ex jou weer aanspreken om jouw deel aan hem te betalen.

Meest wijze is toch om de vraagprijs te verlagen en op dit manier hopen dat de woning snel verkocht is. Als je de woning zelf verkoopt brengt het altijd meer op dan op een veiling.

[sjoegel]

Marcel heeft gelijk. De woning moet weg. Liever snel zelf dan dat de bank hem verkoopt.

[marcel75]

Bedenk je ook dat een koper op de een of andere manier altijd wel door heeft waarom een woning verkocht wordt. Als het een scheiding of een nalatenschap betreft weet een koper daardoor ook dat de woning weg moet wat weer invloed heeft op je prijs. Houd dat dus in het achterhoofd bij het vasthouden aan je vraagprijs.

[kweenie]

Als de hypotheek op jullie beider namen staat (wat waarschijnlijk zo is), dan zijn jullie allebei volledig aansprakelijk voor de lasten. De bank zal dan bij jullie allebei aankloppen om het geld te krijgen. Dat jullie onderling problemen hebben, staat los van de relatie tussen de bank en jullie samen.

Dus los van wie er woont, er zal betaald moeten worden. Door wie, dat maakt de bank niet uit. En aangezien jullie allebei geen losse hypotheek zullen kunnen krijgen, zal het huis verkocht moeten worden. In de tussentijd zullen jullie de hypotheek gewoon moeten betalen, of je daarnaast nu een huurhuis hebt of bij de ouders woont of in jullie eigen huis wonen.

Dat het huis te koop staat vanwege relatieproblemen hoeft trouwens voor de kopers helemaal niet te betekenen dat er lager geboden kan worden. Er kan immers sprake zijn van een hoge hypotheek of een restschuld, die mogelijk niet (volledig) bijgeleend kan worden, zodat er een bepaald minimum bedrag betaald zal móeten worden. In zo'n geval zou het huis waarschijnlijk niet zo snel vrijwillig te koop worden gezet, maar de verkopers kunnen nou eenmaal niet lager gaan dan een bepaald bedrag. Ook is de kans groter dat één van beide partners niet akkoord gaat met een (te) laag bod.

[marcel75]

Kweenie,
Een potentiële koper komt er op een of andere wijze vrijwel altijd achter dat de verkoop is ingegeven door een verbroken relatie. De verkoop is dan dus niet geheel vrijwillig. Dat heeft vervolgens gevolgen voor de uiteindelijke prijs. Andermans leed is namelijk voor een koper erg gunstig. Vergelijk het maar eens met een woning die al leeg staat omdat de eigenaren al verhuisd zijn. Die brengt ook altijd minder op.

Daarnaast heeft een koper niets te maken met de openstaande hypotheekschuld van een verkoper. Dat is immers niet zijn probleem. De verkoper moet het restant maar op zien te hoesten of daarvoor een regeling treffen met de hypotheekhouder.

Als een van de eigenaren niet instemt met een in zijn ogen te laag bod, kan de andere eigenaar een kort geding aanspannen en vorderen dat er wel ingestemd wordt. Je mag op dit moment namelijk in een dergelijke situatie al lang blij zijn dat je in elk geval een bod krijgt. Uiteraard is een bod van € 200.000,-- op een woning van € 400.000,-- geen zinnig bod, maar een bod van € 350.000,-- zou je toch echt meteen moeten aanpakken. Iedere maand betaal je immers ook weer je rente en je weet niet wanneer er een mogelijk beter bod zal komen (als dat al komt).

[kweenie]

Uiteraard is een bod van € 200.000,-- op een woning van € 400.000,-- geen zinnig bod, maar een bod van € 350.000,-- zou je toch echt meteen moeten aanpakken. Iedere maand betaal je immers ook weer je rente en je weet niet wanneer er een mogelijk beter bod zal komen (als dat al komt).

Wat ik wil duidelijk maken is dat de vorige eigenaren misschien weinig te willen hebben. Ze kunnen het bod wel wíllen aanpakken, maar als ze bv. maar 25.000 euro bij elkaar kunnen krijgen aan spaargeld plus een lening (als daar geen woning meer tegenover staat), terwijl er een hypotheek van 405.000 op rust, dan kúnnen ze een bod lager dan 380.000 eenvoudigweg niet accepteren, omdat ze dan de hypotheek niet kunnen aflossen. En de bank daar dus ook niet mee akkoord zal gaan. Dan zullen de eigenaren toch, wellicht met veel moeite, steeds de maandelijkse hypotheeklasten bij elkaar moeten sprokkelen.

Trouwens, het voorbeeld van de woning die lang leeg staat betekent vaak dat de prijs te hoog is en dat kan (maar hoeft natuurlijk niet) ook juist betekenen dat de eigenaren er geen haast mee hebben. Misschien dat ze genoeg geld hebben voor de dubbele lasten, of misschien dat het een nalatenschap betreft met een allang afgeloste hypotheek, waarbij de erfgenamen er niet veel haast mee hebben om het huis te verkopen.

[Emmy75]

Het is niet alleen aan de verkopers akkoord te gaan met een lager bod dan de hypotheek. Indien er een restschuld over zal blijven, zullen de eigenaren wel een regeling moeten treffen bij de bank voor de verkoop rond is.
De bank moet dan wel maar willen meewerken. Zij kunnen de verkoop tegenhouden als daar niets over geregeld kan worden waar de bank tevreden over is.

Maarja het is voor TS nog altijd beter dat ze zelf de woning verkopen, desnoods met een restschuld dan dat de bank dat voor ze gaat doen wegens achterstanden. Dan brengt het waarschijnlijk nog minder op en krijgen ze een negatieve melding bij het BKR met alle mogelijke gevolgen vandien.

Ik heb dit topic gisteren reeds gelezen en meen mij te herinneren dat het verhaal 2 maal op dit forum stond, echter kan het niet terug vinden (zal dan wel verwijderd zijn). Nu meen ik mij ook te herinneren dat TS stelde in een van deze berichten dat ex totaal niet meewerkt aan de verkoop van de woning en de woning ook erg heeft uitgeleefd in korte tijd. Ik kan me natuurlijk vergissen, corrigeer me gerust TS. Dan heb ik vast 2 verhalen door elkaar gehaald. In dat geval sorry. Mochten mijn vage herinneringen wel blijken te kloppen dan zal weldra de reden van dit zijspoor duidelijk worden en is onderstaande mogelijk interessant.

Wat ik me afvraag is of TS succesvol een civiele zaak kan starten jegens de ex? De reden dat ik het me afvraag is de volgende. De ex toont gedrag niet te willen meewerken aan de verkoop van de woning en leeft daarbij de woning uit. Waardoor deze aanzienlijk in waarde daalt / is gedaald. Dit zou mogelijk onrechtmatig kunnen zijn, daar TS aanzienlijk financieel benadeeld wordt. Dus als het klopt wat ik in de vorige alinea stelde, zou ik TS willen adviseren om juridisch advies in te winnen via: juridisch loket / wetswinkel / rechtsbijstandverzekering / vraag stellen op rechtenforum.nl of iets dergelijks.

[marcel75]

Kweenie,
Er wel eens aan gedacht dat erfgenamen erfbelasting moeten betalen over de waarde van de woning? Als ze dat niet zelf op de rekening hebben, dan zal het toch echt uit de stenen moeten komen. Juist erfgenamen willen over het algemeen snel verkopen.

Daarnaast kun je als eigenaar, mits je maar tijdig en goed overleg hebt gehad met de bank, gerust wel een lager bod accepteren. De restschuld zal in dit geval dan zeker niet worden kwijtgescholden, maar wellicht omgezet kunnen worden in een persoonlijke lening. Ja, daar betaal je nog een hele tijd aan en je blijft beiden aansprakelijk, maar je bent wel van de woning af. Overleggen dus met de bank en je komt echt een heel eind. De bank zal de woning dan laten taxeren en voor zichzelf een afweging maken. Zolang de opbrengst dan meer is dan de executiewaarde, is de bank al lang blij.

[kweenie]

Daarnaast kun je als eigenaar, mits je maar tijdig en goed overleg hebt gehad met de bank, gerust wel een lager bod accepteren. De restschuld zal in dit geval dan zeker niet worden kwijtgescholden, maar wellicht omgezet kunnen worden in een persoonlijke lening.

Dat bedoel ik juist met die 25.000 euro uit het voorbeeld. Je gaat naar de bank, overlegt welk bedrag je minimaal moet ontvangen voor het huis en daar blijkt bv. uit dat je max 25.000 kunt lenen na verkoop. Dan weet je dus dat je een bod lager dan 380.000 niet kunt accepteren. Op dit forum stond een tijdje geleden nog een geval van iemand die het huis te goedkoop had verkocht en met een te hoge restschuld kwam te zitten. Die heeft daar heel grote problemen met de bank mee gehad.

En over de situatie van de nalatenschap, de erfgenamen moeten inderdaad erfbelasting betalen, maar bij een huis dat al een paar jaar te koop staat zal dat issue niet (meer) spelen omdat de erfbelasting dan waarschijnlijk als betaald is. Vaak zullen dit dan huizen zijn van mensen die naast het huis ook een leuk kapitaaltje hebben achtergelaten, waaruit de erfbelasting betaald zou kunnen worden. Of de erfgenamen (iha de kinderen) hebben zelf al een flinke spaarpot.

[marcel75]

Kweenie,
Je laatste reactie stroomt weer over van de aannames. Als ik naar mijn eigen situatie kijk en die binnen mijn directe familie dan zal ik als mijn ouders overleden zijn een woning erven waar vrijwel geen hypotheek meer op zit. Maar ik ga niet genoeg contanten erven om even de erfbelasting op te kunnen hoesten. Juist bij de oudere generatie zit het geld in de stenen en is er vroeger weinig gespaard. Lenen was immers een zonde en daar moest je zo snel mogelijk van af zijn. Vervolgens kwamen ze in de tijdgeest dat uitgeven ook niet verkeerd is omdat je je geld toch niet mee kunt nemen. Uit praktijkervaring weet ik ook dat de erfbelasting bij menig modale nalatenschap toch echt wel een behoorlijk probleem is wanneer het huis het merendeel van de nalatenschap omvat.

Als je zonder enig overleg met de bank het huis voor veel minder verkoopt dat er aan hypotheek openstaat, dan heb je inderdaad een probleem met de bank. Vandaar ook dat je moet overleggen en natuurlijk nooit onder de executiewaarde moet gaan verkopen. Dan schiet de bank er namelijk meer bij in dan noodzakelijk.

[nina31]

bedankt voor alle reacties, wordt ik wijzer van..

Inmiddels hadden we de vraagprijs al verlaagd naar 359.000 euro... en het punt is dat mijn ex met niks meewerkt.. vorig jaar kan hij de hypotheek nog op zijn naam zetten hij had toen offerte aangevraagd en was geen probleem, ik zou hem het verlies betalen... maar meneer wilde dit toen niet...

Ook heb ik voorgesteld om huurders in het huis te zetten, maar ook dit wilt hij niet... Ja dan ben ik er eigenlijk wel een beetje klaar mee.. Hij kan mij moeilijk dwingen terug te gaan naar nieuw vennep...
slaat helemaal nergens op... en hij heeft meer verdient, maar omdat hij vier dagen is gaan werken kan hij het opeens niet meer betalen...
kijkt een bank hier ook naar?

[Emmy75]

Of de bank ernaar kijkt, ligt een beetje aan de situatie wat de bank aan het beoordelen is op dat moment.

Om de hypotheek volledig op zijn naam te zetten, zal waarschijnlijk nu niet gaan. Dus in dat opzicht, neemt de bank dit zeker mee bij beoordeling. Waarom is hij 4 dagen gaan werken? Om jou een hak te zetten?

Beiden zijn jullie hoofdelijk aansprakelijk voor de hele schuld. In de praktijk betekent dit dat de bank eerst zal aankloppen bij degene met het hoogste inkomen. Echter kan/wil deze niet aan de verplichtingen voldoen of belandt deze in de schuldsanering zal de bank bij echt bij jou aankloppen en wordt het jouw probleem.

Het euvel is dat dit wel heel vervelend kan gaan worden. Als hij de hypotheek niet betaald of zijn deel niet betaald, zul je dat misschien toch op de een of andere manier voor elkaar zien te krijgen. Je wordt er echt niet vrolijk van als de bank het huis gedwongen gaat verkopen omdat "meneer" dwarsligt.

Ik zou zeker niet terug gaan en daar weer gaan wonen.

Toch zou ik je adviseren juridisch advies in te winnen. Misschien heb je mogelijkheden omdat de ex zich schuldig maakt aan het financieel benadelen van jou.

[adSolvendum]

In aanvulling op het voorgaande advies, kunt u wellicht toch de mogelijkheid onderzoeken ontslag te verkrijgen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Wat ik begrijp uit het verhaal heeft uw ex het vruchtgebruik van de woning, en in dergelijke gevallen bestaat naar mijn beste herinnering i.i.g. bij echtscheiding jurisprudentie waarin de ex welke niet meer over de woning kon beschikken ontslagen werd uit de hoofdelijke aansprakelijkheid aangaande de hypotheek, zonder medewerking van de ex. Beeindiging van een affectieve relatie en langdurig samenwonen valt m.i. voor de rechterlijke macht in dezelfde catagorie als echtscheiding.

Wellicht verdient het aanbeveling dit ter attentie te brengen bij uw rechtshulp wanneer u advies gaat inwinnen welke stappen te ondernemen.

[kweenie]

adSolvendum, dat speelt in het geval dat de bank ermee akkoord is dat de hypotheek op naam van een van beide ex-en komt te staan, maar die ex niet meewerkt. Dus als de financiële situatie zodanig is dat de hypotheek makkelijk op naam van één van beide kan komen te staan. In de situatie van TS is dat niet het geval en zal ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid niet snel gebeuren.

En Marcel75, (het begint wat OT te worden) natuurlijk zal bij veel mensen het huis snel verkocht moeten worden om de erfbelasting te kunnen betalen. Maar ik heb het over een huis dat al een paar jaar te koop staat, en dan zal die erfbelasting al betaald moeten zijn. Als de erfgenamen daar het geld van de verkoop voor nodig hebben/hadden, dan zal het huis dus niet een paar jaar te koop (kunnen) staan. De huizen die lange tijd te koop staan na een sterfgeval zullen daarom vaak van erfgenamen zijn die geen haast bij verkoop hebben en die dus ook geen belang hebben bij een lagere verkoopprijs. Natuurlijk kun je dan een laag bod proberen, wie weet zijn ze er inmiddels zat van, maar het kan juist ook zijn dat zij veel minder willen dalen dan huizen van gewone verhuizers.

[marcel75]

adsolvendum,
Een ex die vruchtgebruik van een woning heeft? Daar is in het geheel geen sprake van. De ex is net als TS mede-eigenaar van de woning. Niets vruchtgebruik dus.

Daarnaast laat een rechter zich niet uit over het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid anders dan te bepalen bij een scheiding dat degene die de woning krijgt toebedeeld ook de lopende hypotheek voor zijn rekening moet nemen onder de verplichting om mee te werken aan het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.

Dat ontslag wordt echter verleend door de bank. Vandaar dat een rechter daar aan de bank geen verplichting voor kan opleggen. De bank is immers verder geen partij bij het geschil van de verdeling. Alleen als de bank om onredelijke gronden weigert mee te werken, dan zou je een zaak tegen de bank kunnen beginnen. Maar dat staat dan los van verdeling.

Kweenie,
Jij, blijkbaar als expert van de woningmarkt, weet mij naar ik aanneem precies waarom een woning die nog bewoond wordt sneller (maar tegenwoordig ook traag) verkocht wordt dan een onbewoonde woning. Ik zie echter helaas, zeker de laatste tijd, te vaak situaties waarin de erfgenamen een extra hypotheek moeten afsluiten om de erfbelasting te betalen of zelfs dat de Belastingdienst voor de erfbelasting beslag heeft gelegd op de woning. En dat zijn dus niet de nalatenschappen waar toch al voldoende geld op de eigen rekening staat.

Nogmaals: voor een verkoop als gevolg van een echtscheiding geldt ook hetzelfde. De woning is dan vaak voor de (minstens) de helft leeggehaald en de sfeer is overduidelijk al anders.

Zodra een koper er weet van heeft dat de verkoper van de woning af moet, gaat hij die kennis gebruiken. Tegenwoordig is ook heel makkelijk na te gaan hoe lang een woning al te koop staat. En een beetje makelaar kan je ook nog wel vertellen of er al een andere woning is aangekocht. Van die kennis moet je als koper gebruik gaan maken als je gaat bieden. En als iemand van de woning af moet/wil, dan gaat de prijs echt wel verder naar beneden dan gewenst. Maar de meeste kijkers laten zich afschrikken door een (bijna) leeg en onbewoond huis en bieden dus helemaal niet. Maar dat weet jij natuurlijk als grote deskundige van de woningmarkt al lang.

[sjoegel]

Marcel, mijn complimenten . Je hebt het helder en duidelijk weten te zeggen.

[kweenie]

Natuurlijk willen de meeste mensen hun huis snel kwijt en kun/moet je als bieder van die kennis gebruik maken. Ik geef alleen aan dat een huis dat in een nalatenschap valt of dat als gevolg van een echtscheiding te koop staat niet per definitie voordeliger te verkrijgen is. En dat er juist ook genoeg situaties zijn waarin een nalatenschap of echtscheiding zelfs tot minder speling in de prijs leidt.

Een stelling zoals

Als het een scheiding of een nalatenschap betreft weet een koper daardoor ook dat de woning weg moet wat weer invloed heeft op je prijs.

vind ik daarom te zwart-wit.

[marcel75]

Tja, de onroerend goed markt is nu eenmaal niet zo goed in grijstinten. Die is behoorlijk zwart-wit. Juist in die markt geldt dat het leed van de een, het voordeel van de ander is.

[Fiesiekus]

@Nina31: 2 vragen

1 Zit er NHG op de hypotheek?
2 Wat voor 'n hypotheek is het, i.e. welke aflossingsvorm?
3 ( ) Wat was de aanschafprijs en in welk jaar?