[ archief ] Hoe verkoop je een lege nieuwbouwwoning?

[nelson999]

Hallo allemaal,

Ongeveer 2 jaar geleden hebben wij een nieuwbouwwoning gekocht. Deze is inmiddels ook opgeleverd. Door allerlei persoonlijke omstandigheden staat de woning op dit moment weer te koop.

Het betreft hier een lege nieuwbouwwoning, dus zonder vloeren, keuken en sanitair. De makelaar heeft ons aangeraden om hier verder ook niet meer in te investeren omdat we daar per saldo alleen maar verlies op zouden lijden. Er heeft dus ook nog nooit iemand in de woning gewoond.

Probleem is nu dat we de woning voor een scherpe prijs (269.500 euro kosten koper) te koop hebben staan, maar dat deze nauwelijks belangstellenden trekt. Volgens de makelaar komt dit vooral omdat het totaalplaatje ondoorzichtig is; mensen weten niet wat alle bijkomende kosten zullen zijn. Hij heeft ons dan ook geadviseerd om de prijs te verhogen naar 288.000 euro vrij op naam, dit is de huidige vraagprijs van 269.500 euro + kosten koper + een stelpost van 12.500 euro voor keuken en sanitair.

Wat vinden jullie: moeten we in het advies van de makelaar mee gaan? Of werkt een andere aanpak beter?

[Teunbosseman]

Denk dat mensen zelf wel zien dat huis casco wordt opgeleverd als ze de foto;s zien.
Daarbij valt de prijs van 288k buiten diverse zoektochten bv funda zoekt in stappen van 25k.
Met 269K kunnen mensen je vinden welke bv tot max 275K willen gaan, zet je hem op 288 dan zien deze mensen je niet.
Hierdoor bereik je meer mensen.

Daarbij de KK is 2% als ik dit optel bij 269K kom ik afgerond uit op 275K excl de investeringen.....ik zou dit wel in de omschrijving meenemen.

ook daarbij als je de prijs verhoogd met benaming von, dan is dat te zien op bv jaap....persoonlijk vindt ik dit zooooo doorzichtig.....maar das mijn mening.

s6

[nelson999]

Ok, goed punt.

Zelf denk ik dat het huis nu wel in de verkeerde categorie op Funda staat. De meeste mensen zoeken volgens mij in de categorie met vraagprijzen die zij zich nog net kunnen veroorloven, als je dan in 250-275k kijkt en je ziet 269.500 staan maar daar komt nog een heleboel bij (voor vloeren, keuken en sanitair) haak je al snel af.

Een plaatsing in de categorie 275-300k zou dus wel realistischer zijn. Mee eens?

[nelson999]

Heeft er iemand trouwens ervaring met het verkopen van dit soort woningen?

[Teunbosseman]

Ok, goed punt.

Zelf denk ik dat het huis nu wel in de verkeerde categorie op Funda staat. De meeste mensen zoeken volgens mij in de categorie met vraagprijzen die zij zich nog net kunnen veroorloven, als je dan in 250-275k kijkt en je ziet 269.500 staan maar daar komt nog een heleboel bij (voor vloeren, keuken en sanitair) haak je al snel af.

Een plaatsing in de categorie 275-300k zou dus wel realistischer zijn. Mee eens?

Bij een plaatsing tussen 275 - 300 komt er toch ook nog de vloeren, keuken en sanitair erbij ? Wat is dan het verschil ?

Hoe snel wil je het kwijt ?

Wat bv ook kan is toch op 269K blijven en bv een wooncheque erbij doen voor bedrag xxxxx voor keuken / sanitair oid.

Wat doen de huizen in je buurt? Hoe snel verkopen deze, hoeveel zijn ze gezakt etc etc etc.

[seconds-out]

Ok, goed punt.

Zelf denk ik dat het huis nu wel in de verkeerde categorie op Funda staat. De meeste mensen zoeken volgens mij in de categorie met vraagprijzen die zij zich nog net kunnen veroorloven, als je dan in 250-275k kijkt en je ziet 269.500 staan maar daar komt nog een heleboel bij (voor vloeren, keuken en sanitair) haak je al snel af.

Een plaatsing in de categorie 275-300k zou dus wel realistischer zijn. Mee eens?

Mee eens!

[SJZ]

De meeste mensen zoeken volgens mij in de categorie met vraagprijzen die zij zich nog net kunnen veroorloven,

Volgens mijn makelaar kijken mensen juist ook vaak 1 categorie HOGER dan ze zich kunnen veroorloven. Als je € 240.000 te besteden hebt, dan kijk je in de categorie € 250.000 - € 275.000. Je gaat er namelijk ook vanuit dat er nog wel wat van de prijs AF zal gaan in de onderhandelingen.

[nelson999]

Bedankt voor jullie reacties.

Zou de verhoging naar 288.000 euro vrij op naam incl. stelpost van 12.500 euro voor keuken en sanitair het aanbod (totaalplaatje) ook transparanter maken?

[Fiesiekus]

Ik vind het een onzinnig plan van je makelaar. Een vraagprijsverhoging in deze tijd werkt averechts. Beter is om er nu bij te zetten: "Nu geen overdrachtsbelasting!!!" o.i.d. Dat kost jou 2%, maar is een goede lokker voor mensen die in die categorie zoeken. Overigens, als mensen een categorie hoger zoeken dan ze kunnn betalen, komen de mensen die een lagere cateorie kunnen betalen, dus in jouw sector terecht.

[kweenie]

Mensen kijken inderdaad vaak eerst in de categorie die ze zich nog net kunnen veroorloven. Als er nog veel nieuws in moet, wordt dat dus algauw te duur. Een hogere categorie zou dan inderdaad beter zijn, maar het is wel raar om de vraagprijs ineens te verhogen.

Een wooncheque of een bij de prijs in berekend bedrag voor keuken etc. vind ik geen goed idee. Dat zie ik als potentiële koper eerder als wanhoopsacties (dus: ik kan lekker laag bieden). Bovendien zou ik mijn keuken etc. willen kopen/regelen hoe ik dat zelf wil. Als ik mijn bestaande keuken wil meenemen, of bv via marktplaats iets zou willen regelen, dan zou ik niets aan zo'n cheque hebben. Ook zou ik het idee hebben dat zo'n cheque voor een specifieke winkel is, waar het dan in de praktijk erop neer zal komen dat je dat geld alsnog zelf betaalt omdat de korting op de keuken gewoon veel lager wordt.

Maar ik denk dat het grootste probleem is dat de meeste mensen die je woning bij Funda zien, op zoek zijn naar een 'af' huis. Is het mogelijk om je huis bij 'nieuwbouw' te plaatsen? (Eventueel een dubbele plaatsing) Of om de voordelen van een nog niet 'af' huis te benaderen?

[hobby1]

Bedankt voor jullie reacties.

Zou de verhoging naar 288.000 euro vrij op naam incl. stelpost van 12.500 euro voor keuken en sanitair het aanbod (totaalplaatje) ook transparanter maken?

Je weet wel, dat je voor dat geld geen keuken en sanitair krijgt, tevens ontbreken de vloeren.
Ik moet Fiesiekus gelijk geven, een vraagprijsverhoging in de huidige tijd werkt averechts.
Ik denk ieder, dat je moet zakken met de prijs, en je zelf een verlies moet accepteren, dan heb je kans, het pand kwijt te raken.

[peter=t]

Bedankt voor jullie reacties.

Zou de verhoging naar 288.000 euro vrij op naam incl. stelpost van 12.500 euro voor keuken en sanitair het aanbod (totaalplaatje) ook transparanter maken?

Beste Nelson,

Nederland verkeerd nu voor de 2e keer achter elkaar in een behoorlijke crisis.
Ik denk dat door dat het aanbod zo groot is de vraag aanzienlijk minder is, en dat dit de meest aannemelijke reden is van de trage verkoop.

persoonlijk zou ik kijken naar de woning met in gedachten hoe de ligging is, tuin op het zuiden? scholen in de nabijheid, winkels, hoe rustig is je wijk , welke reputatie heeft het, hoe groot is de woning, aantal slaapkamers, en noem maar op...
Voor een woning van rond de 270.000 hou ik er rekening mee dat ik de keuken sowieso naar wens zou willen aanpassen. een badkamer is een ander verhaal vanwege de investering, maar ook die wil ik naar mijn smaak inrichten,

wat dat betreft heeft een casco woning wel een voordeel. (inrichten naar eigen smaak...)

een nadeel is dat er geen garantie zit op de keuken en badkamer, omdat die casco is... dit zou mij enigsins afschrikken omdat stel dat er leidingen in de vloer lek of kapot zijn.

de kosten/ investering voor de keuken en de badkamer kunnen in een bouwdepot worden opgenomen. de nieuwe koper heeft 2 jaar de gelegenheid die geld aan te spreken dat gewoon word meegefinancieerd.

met name om de reden dat iedereen wel iets meer aan de woning wil doen dan hem kopen en er intrekken, houd denk ik in dit markt sigment ook iedereen rekening met een verbouwing naar smaak.

laat de prijs staan en heb geduld, mogelijk kan je de woning tijdelijk verhuren als opslagruimte, om kosten te besparen.

wanneer je dat geen goed idee vind dan zal je hem bewoonklaar moeten maken, het plaatsen van een goedkoop blokje volstaat, de badkamer en toilet standaard en niet te luxe betegelen. ik denk dat je alles met een minimale uitrusting voor rond de 8000 excl btw wel rond kan krijgen. (tegel werk tot max 170 hoog behalve in de natte hoek, 15x15 tegeltjes op vloer en wand)

je kan de woning dan tot het einde van de recessie verhuren.. let op doe dit via een makelaar en zorg voor tijdelijke contracten. je zit ook niet te wachten op een huurder die niet weg wil uit jou woning. (huurbescherming)

dit is mijn mening gebaseerd op wat makelaarswerk in het verleden mbt verkoop nieuwbouw en verkoopbegeleiding en verhuur van woningen.

groeten,

[DJM]

Bedankt voor jullie reacties.

Zou de verhoging naar 288.000 euro vrij op naam incl. stelpost van 12.500 euro voor keuken en sanitair het aanbod (totaalplaatje) ook transparanter maken?

Beste Nelson,

Nederland verkeerd nu voor de 2e keer achter elkaar in een behoorlijke crisis.
Ik denk dat door dat het aanbod zo groot is de vraag aanzienlijk minder is, en dat dit de meest aannemelijke reden is van de trage verkoop.

persoonlijk zou ik kijken naar de woning met in gedachten hoe de ligging is, tuin op het zuiden? scholen in de nabijheid, winkels, hoe rustig is je wijk , welke reputatie heeft het, hoe groot is de woning, aantal slaapkamers, en noem maar op...
Voor een woning van rond de 270.000 hou ik er rekening mee dat ik de keuken sowieso naar wens zou willen aanpassen. een badkamer is een ander verhaal vanwege de investering, maar ook die wil ik naar mijn smaak inrichten,

wat dat betreft heeft een casco woning wel een voordeel. (inrichten naar eigen smaak...)

een nadeel is dat er geen garantie zit op de keuken en badkamer, omdat die casco is... dit zou mij enigsins afschrikken omdat stel dat er leidingen in de vloer lek of kapot zijn.

de kosten/ investering voor de keuken en de badkamer kunnen in een bouwdepot worden opgenomen. de nieuwe koper heeft 2 jaar de gelegenheid die geld aan te spreken dat gewoon word meegefinancieerd.

met name om de reden dat iedereen wel iets meer aan de woning wil doen dan hem kopen en er intrekken, houd denk ik in dit markt sigment ook iedereen rekening met een verbouwing naar smaak.

laat de prijs staan en heb geduld, mogelijk kan je de woning tijdelijk verhuren als opslagruimte, om kosten te besparen.

wanneer je dat geen goed idee vind dan zal je hem bewoonklaar moeten maken, het plaatsen van een goedkoop blokje volstaat, de badkamer en toilet standaard en niet te luxe betegelen. ik denk dat je alles met een minimale uitrusting voor rond de 8000 excl btw wel rond kan krijgen. (tegel werk tot max 170 hoog behalve in de natte hoek, 15x15 tegeltjes op vloer en wand)

je kan de woning dan tot het einde van de recessie verhuren.. let op doe dit via een makelaar en zorg voor tijdelijke contracten. je zit ook niet te wachten op een huurder die niet weg wil uit jou woning. (huurbescherming)

dit is mijn mening gebaseerd op wat makelaarswerk in het verleden mbt verkoop nieuwbouw en verkoopbegeleiding en verhuur van woningen.

groeten,

Ik denk niet dat je voor 8000 euro al dat werk kan (laten) doen hoor en ik vind het ook niet erg handig om in een huis van die prijsklasse zulke goedkope rommel te plaatsen.

Ik denk zelf dat je minimaal 30.000 euro moet uittrekken voor deze zaken en dat moet je dus van de oorspronkelijke koopsom aftrekken.
Ik bedoel dan de koopsom waarbij je dit soort zaken door de aannemer liet uitvoeren.

Ik neem namelijk aan dat dit huis in een straat zit met gelijkwaardige woningen en die prijzen zijn dus recent en daar kijkt een potentiele koper naar.

[bianca82]

De meeste mensen zoeken volgens mij in de categorie met vraagprijzen die zij zich nog net kunnen veroorloven,

Volgens mijn makelaar kijken mensen juist ook vaak 1 categorie HOGER dan ze zich kunnen veroorloven. Als je € 240.000 te besteden hebt, dan kijk je in de categorie € 250.000 - € 275.000. Je gaat er namelijk ook vanuit dat er nog wel wat van de prijs AF zal gaan in de onderhandelingen.

grappig wij zijn toen expres naar een adviseur geweest om te kijken wat we max konden en zijn daar ONDER gaan zoeken.. ivm je weet niet wat de toekomst brengt en zekerheid voor alles.. wij hebben het huis gekocht midden in de "eerste" crisis (tussenhaakjes want persoonlijk vind ik dat die nog steeds gaande is)

[Fiesiekus]

persoonlijk zou ik kijken naar de woning met in gedachten hoe de ligging is, tuin op het zuiden? scholen in de nabijheid, winkels, hoe rustig is je wijk , welke reputatie heeft het, hoe groot is de woning, aantal slaapkamers, en noem maar op...
Voor een woning van rond de 270.000 hou ik er rekening mee dat ik de keuken sowieso naar wens zou willen aanpassen. een badkamer is een ander verhaal vanwege de investering, maar ook die wil ik naar mijn smaak inrichten,

wat dat betreft heeft een casco woning wel een voordeel. (inrichten naar eigen smaak...)

Helemaal mee eens! De waarde van een woning wordt bepaald door z'n ligging. Als je daar de positieve punten van benadrukt, heb je al een winstpunt.

Verder heeft casco inderdaad het voordeel dat je niet de oude rommel er eerst uit hoeft te halen of tegen een verkeerde keukenkleur van verder een perfecte keuken hoeft aan te kijken.

Verhuren kan onder de leegstandswet, kijk voor de voorwaarden op het Internet. Let goed op: bij verhuur gaat je huis naar Box 3 (als ie daar al niet stond.....); ga je er alsnog zelf in wonen, dan gaat ie terug nar Box .

Over recessies: ik heb bewust de oliecrisis van 1973, de autovrije zondagen (heerlijk!!!) en de daaropvolgende recessie meegemaakt. Sindsdien heb ik de indruk dat we van recessie naar recessie zwalken, en dat we steeds rijker worden, meer gaan consumeren en steeds meer voor onze huizen betalen.

[Leo The Emperor]

Probleem is nu dat we de woning voor een scherpe prijs (269.500 euro kosten koper) te koop hebben staan, maar dat deze nauwelijks belangstellenden trekt

Als ik het juiste appartement in Amsterdam voorheb,dan is het toch echt niet scherp geprijsd. Voor 265K koop je daar ook een volledig ingericht appartement. Waarom zou een potentiele koper dan jullie casco appartement willen kopen ?

[kweenie]

Een nieuwbouwwoning staat vaak in een nieuwbouwwijk of op een plek waar meerdere vergelijkbare woningen tegelijk zijn gebouwd. Ook komt het vaak voor in nieuwbouwwijken dat er relatief veel woningen nog niet zo lang na de bouw te koop staan. Dan kun je dus relatief eenvoudig bekijken wat andere, vergelijkbare, huizen die al wel bewoond (en ingericht) zijn geweest kosten. En of jou prijs hoog of laag is.

Als jullie huis het enige (of bijna enige) is dat nog niet volledig af is, dan kun je dat ook tot een voordeel maken. Veel mensen willens sowieso de keuken en badkamer naar eigen smaak maken en voor hen kan het een voordeel zijn. Maar voor veel mensen zal het óók moeilijk zijn om zich voor te stellen hoe het zou kunnen worden. Misschien dat het daarom wel een idee is om een goede ontwerpschets/artist impression van de keuken en badkamer (en eventueel ook de woonkamer) te (laten) maken, om een indruk te geven van hoe het eruit zou kunnen zien. Ik denk dat je beter een paar honderd euro uit kunt geven aan goede schetsen van een ontwerper, dan dat je duizenden euro uitgeeft aan een inrichting die toch niet naar de smaak van de kopers is.

[peter=t]

Bedankt voor jullie reacties.

Zou de verhoging naar 288.000 euro vrij op naam incl. stelpost van 12.500 euro voor keuken en sanitair het aanbod (totaalplaatje) ook transparanter maken?

Beste Nelson,

Nederland verkeerd nu voor de 2e keer achter elkaar in een behoorlijke crisis.
Ik denk dat door dat het aanbod zo groot is de vraag aanzienlijk minder is, en dat dit de meest aannemelijke reden is van de trage verkoop.

persoonlijk zou ik kijken naar de woning met in gedachten hoe de ligging is, tuin op het zuiden? scholen in de nabijheid, winkels, hoe rustig is je wijk , welke reputatie heeft het, hoe groot is de woning, aantal slaapkamers, en noem maar op...
Voor een woning van rond de 270.000 hou ik er rekening mee dat ik de keuken sowieso naar wens zou willen aanpassen. een badkamer is een ander verhaal vanwege de investering, maar ook die wil ik naar mijn smaak inrichten,

wat dat betreft heeft een casco woning wel een voordeel. (inrichten naar eigen smaak...)

een nadeel is dat er geen garantie zit op de keuken en badkamer, omdat die casco is... dit zou mij enigsins afschrikken omdat stel dat er leidingen in de vloer lek of kapot zijn.

de kosten/ investering voor de keuken en de badkamer kunnen in een bouwdepot worden opgenomen. de nieuwe koper heeft 2 jaar de gelegenheid die geld aan te spreken dat gewoon word meegefinancieerd.

met name om de reden dat iedereen wel iets meer aan de woning wil doen dan hem kopen en er intrekken, houd denk ik in dit markt sigment ook iedereen rekening met een verbouwing naar smaak.

laat de prijs staan en heb geduld, mogelijk kan je de woning tijdelijk verhuren als opslagruimte, om kosten te besparen.

wanneer je dat geen goed idee vind dan zal je hem bewoonklaar moeten maken, het plaatsen van een goedkoop blokje volstaat, de badkamer en toilet standaard en niet te luxe betegelen. ik denk dat je alles met een minimale uitrusting voor rond de 8000 excl btw wel rond kan krijgen. (tegel werk tot max 170 hoog behalve in de natte hoek, 15x15 tegeltjes op vloer en wand)

je kan de woning dan tot het einde van de recessie verhuren.. let op doe dit via een makelaar en zorg voor tijdelijke contracten. je zit ook niet te wachten op een huurder die niet weg wil uit jou woning. (huurbescherming)

dit is mijn mening gebaseerd op wat makelaarswerk in het verleden mbt verkoop nieuwbouw en verkoopbegeleiding en verhuur van woningen.

groeten,

Ik denk niet dat je voor 8000 euro al dat werk kan (laten) doen hoor en ik vind het ook niet erg handig om in een huis van die prijsklasse zulke goedkope rommel te plaatsen.

Ik denk zelf dat je minimaal 30.000 euro moet uittrekken voor deze zaken en dat moet je dus van de oorspronkelijke koopsom aftrekken.
Ik bedoel dan de koopsom waarbij je dit soort zaken door de aannemer liet uitvoeren.

Ik neem namelijk aan dat dit huis in een straat zit met gelijkwaardige woningen en die prijzen zijn dus recent en daar kijkt een potentiele koper naar.

als je een bedrijf gaat inhuren en je wil een luxe keuken dan geef ik toe dat je wel rond de 25.000 euro uitkom.

neem je merkloos tegelwerk in de badkamer met het doel er voor minimaal 5 jaar tegen aan te kunnen en je regel via een klussensite een handig mannetjes dan kom je met 8000 euro een heel eind.
ik zou het persoonlijk zelf doen, maarja dat is niet voor iedereen weggelegd, maar niet iedereen heeft een dikke portomonee en ieder dag dat het huis leeg staat dat kost je gewoon geld.

vloeren erin doen laat je lekker aan de koper over, of wat hij wil.
of waren jullie nu werkelijk van mening dat er ook geen betonnen vloeren in zouden zitten.

[peter=t]

Probleem is nu dat we de woning voor een scherpe prijs (269.500 euro kosten koper) te koop hebben staan, maar dat deze nauwelijks belangstellenden trekt

Als ik het juiste appartement in Amsterdam voorheb,dan is het toch echt niet scherp geprijsd. Voor 265K koop je daar ook een volledig ingericht appartement. Waarom zou een potentiele koper dan jullie casco appartement willen kopen ?

Ik heb nergens gezien dat het om een appartement gaat.
je kan een appartement niet vergelijken met een eengezinswoning.
bij een appartement koop je een hoop lucht, in een ruimte. zonder toestemming van de vve mag je geen kleurtje veranderen aan de buitenzijde, of uitbouwen of wat dan ook... sterker nog ik denk dat men een casco badkamer in een appartement nieuwbouw niet eens zo snel zal toestaan.

als je 256k voor een appartement betaal, dan heb je wel een heel mooi plekje, ruim en een super uitzicht, want voor 3 hoog achter voor die prijs verklaar ik je voor gek, al stoppen ze al de inbouw apparatuuur er in van de hele wereld.

staat ook lekker in verhouding een keukentje van max 2500 euro ( wat de aannemer aan jou verkoop als een keuken van 12.500 euro) in een woning van 256.000. (en dan plaats ik woning tussen aanhalingstekens vanwegen het bovenstaande) ofwel een appartementsrecht.

[DJM]

staat ook lekker in verhouding een keukentje van max 2500 euro ( wat de aannemer aan jou verkoop als een keuken van 12.500 euro) in een woning van 256.000. (en dan plaats ik woning tussen aanhalingstekens vanwegen het bovenstaande) ofwel een appartementsrecht.

Hahaha, jij wilt dus wel een goedkope keuken in een eengezinswoning plaatsen maar niet in een appartement omdat het daar niet in verhouding zou staan?