[ archief ] Kadastrale problemen na koop huis

[Landelijk]

Het topic begint nu wel een beetje warrig te worden.

Dit is toch het probleem ?

Nu is er toch een geschil ontstaan met de buren die na tientallen jaren een stuk terugeisen

Volgens mij zijn de te volgen routes nu redelijk helder.

1. U vindt het geen probleem om dit stukje grond aan de buren terug te geven, maar u wilt hiervoor financieel gecompenseerd worden. Dan dient u de voorgaande eigenaar aansprakelijk te stellen wegens het verkopen van iets wat niet van hem was.
2. U vindt het wel een probleem om dit stukje grond terug te geven en wilt het behouden. Dan dient u een procedure voor bevrijdende verjaring op te starten.

Misschien is het handig als u aangeeft welke kant u op wilt.

We zijn met rechtbijstand voor nummer 2 gegaan die al is opgestart om de bevrijdende verjaring in gang te zetten echter is het allemaal niet zo makkelijk als in de eerste instantie gedacht.
Uiteraard probeert de claimende partij haar recht te halen wat begrijpelijk is, maar ook wij hebben als koper onze rechten en die worden momenteel bekeken.
Dus er is geen discussie over teruggeven van de grond maar aansprakelijkheid en de percelen terug laten keren in de staat zoals aangekocht.
Wat heeft een notariele koopakte anders voor zin als er achteraf van alles veranderd mag worden? Daar is juist de notariele koopakte voor om dergelijke zaken uit te sluiten en niet om later op terug te komen.

[Leo The Emperor]

Uiteraard probeert de claimende partij haar recht te halen wat begrijpelijk is, maar ook wij hebben als koper onze rechten en die worden momenteel bekeken.

Ik neem aan dat de claimende partij uw buren zijn.

IK zou zeggen laat ze gewoon een gerechtelijke procedure starten. Als u zorgt dat u kunt aantonen dat het stukje grond reeds meer dan 20 jaar in bezit van u en uw voorgangers is geweest , heeft u hiervan weinig te vrezen, en zal de verjaring worden bevestigd.

Ik zie niet in waarom dan nog separaat gekeken dient te worden naar uw rechten als koper. Dit maakt hte gehele verhaal alleen maar warrig. Zoals Emmy al heeft aangegeven komt u dan in een spagaat te verkeren ten opzichte van de vorige eigenaars

[adSolvendum]

In chronologische volgorde:

Uiteraard rechtsbijstand ingeschakeld omdat het kadaster het ineens heeft aangepast.

We zijn op zoek naar kundig advies die ons bij kan staan in deze case.

Juridisch touwgetrek is iets waar niemand op zit te wachten

Waarom kies je niet voor de meest rechtlijnige oplossing en doet een beroep eigenaarschap verkregen door verjaring.

Dit hebben we al eerder overwogen en aangegeven bij rechtsbijstand

We zijn met rechtbijstand voor nummer 2 gegaan die al is opgestart om de bevrijdende verjaring in gang te zetten

Dus er is geen discussie over teruggeven van de grond maar aansprakelijkheid en de percelen terug laten keren in de staat zoals aangekocht.

Overigens heeft de akte bij de notaris niet als functie de inhoud als waar te bestempelen, nu de inhoud afhankelijk is van de partijen, en de notaris geen partij is, maar de akte authentiek te maken, ofwel borg staan voor:
- de echtheid van het document;
- het geen plaatsvinden van veranderingen na ondertekening;
- dat de ondertekening corrspondeert met de personen die ondertekenden;
- de juistheid van de datum.
Dit:

Wat heeft een notariele koopakte anders voor zin als er achteraf van alles veranderd mag worden? Daar is juist de notariele koopakte voor om dergelijke zaken uit te sluiten en niet om later op terug te komen.

is onzin. Er is toch niets veranderd in de akte zelf?

Dan is er nog de vraag hoe de buren erbij zijn gekomen dat het stukje grond in casu eigenlijk van hen is. Beschikken zij over kadastrale gegevens waaruit dit blijkt bij hun koopakte? Zo niet, riekt dit dan niet naar flauwekul? Zo ja, vindt u dan niet dat uw buren op dezelfde manier zijn benadeeld als u, daar er dan kennelijk tussen het passeren van hun akte en die van u een wijziging bij het kadaster heeft plaats gevonden?

Ik geef het vooralsnog op in dit topic.
Te veel tegenstrijdigheden, warrigheden, kennelijk incomplete informatie, onjuiste assumpties, en kennelijk onvermogen die laatste te corrigeren.

Ik wens u succes met de bevrijdende verjaring.
Even voor de duidelijkheid, beroept u zich op bevrijdende verjaring, of doen uw buren dit?

[Emmy75]

Ik geef het vooralsnog op in dit topic.
Te veel tegenstrijdigheden, warrigheden, kennelijk incomplete informatie, onjuiste assumpties, en kennelijk onvermogen die laatste te corrigeren.

Er is inderdaad geen touw meer aan vast te knopen.

[nikoss]

Ik heb alleen het eerste bericht maar gelezen en ik hou van simpele antwoorden:

ALs de verkopers op de hoogte waren van het 'grenzenprobleem' hadden zij dit moeten melden. Als zij dit niet wisten (en het is ook niet aannemelijk dat zij het zouden moeten weten) treft de verkoper geen blaam.

Als dit laatste het geval is kun je alleen op basis van verjaring het betreffende stuk grond terug eisen.

SUCCES!

[Leo The Emperor]

Ik heb alleen het eerste bericht maar gelezen en ik hou van simpele antwoorden:

Het is niet verstandig om alleen het eerste bericht te lezen. TS geeft gedurende de rit meer informatie.
IK hoop dat u beroepsmatig wel iets meer solide te werk gaat.

[nikoss]

Ik heb alleen het eerste bericht maar gelezen en ik hou van simpele antwoorden:

Het is niet verstandig om alleen het eerste bericht te lezen. TS geeft gedurende de rit meer informatie.
IK hoop dat u beroepsmatig wel iets meer solide te werk gaat.

Hahaha ik had geen zin om al die tegenstrijdige berichten te lezen.
Succes beste vrienden

[rvhrvh]

Landelijk schreef: "We zijn met rechtsbijstand voor nummer 2 gegaan die al is opgestart om de bevrijdende verjaring in gang te zetten."

Alles lezende zou ik primair gaan voor verkrijgende verjaring en subsidiair voor bevrijdende verjaring, ofwel voor 2 ankers gaan liggen.

Toelichting:
Voor verkrijgende verjaring is goede trouw nodig. Deze wordt bij registergoederen, die immers bij het kadaster beschreven zijn, veronderstelt niet aanwezig te zijn. Echter er blijkt een fout gemaakt te zijn door het kadaster waardoor je juist wel weer een beroep op verkrijgende verjaring kan doen omdat je nu wel de goede trouw aannemelijk kan maken.

[rvhrvh]

Nog even iets over de notariële akte.

Dat het kadaster blijkbaar zonder omwegen haar registers corrigeert, zal komen doordat de informatie in de (opvolgende) akten juist was maar dat het Kadaster deze info op enig moment verkeerd heeft verwerkt. Deze fout is blijkbaar al jaren geleden gemaakt.

Normaliter kijkt de notaris de gegevens die het kadaster naar aanleiding van akte opstuurt na. Wellicht is dit jaren geleden niet gedaan of de fout is niet gezien. Overigens ontstaan fouten meestal doordat een gedeelte van een geheel kadastraal perceel geleverd wordt. In de akte wordt de omvang etc. zo goed mogelijk omschreven en eigenlijk moet er dan ook een met de maten kaartje bij.

Na en naar aanleiding van de inschrijving van de akte (met geleverde deelpercelen) komt het kadaster meten. Bij een verkeerde interpretatie van de omschrijving volgt een verkeerde meting (zoal hier wellicht gebeurd is). Dat deelperceel krijgt van het kadaster een eigen nummer en het oude, nu kleinere perceel, krijgt een nieuw nummer. Als een perceel dus al heel oud is en nimmer opgesplitst, heeft het ook een heel oud meestal laag nummer. Het ontstaan van percelen wordt door het kadaster tegen betaling aangeleverd.

[rvhrvh]

Nog even ter aanvulling op de twee ankers, zie boven.

Het voordeel van verkrijgende verjaring is natuurlijk de veel kortere verjaringstermijn waardoor je bewijslast veel lichter wordt.

[marcel75]

RVH,
aardige, maar wel wat trage, bijdragen. De bewijslast voor verkrijgende verjaring is juist zwaarder dan bij bevrijdende verjaring. Je moet immers een ongestoord bezit te goeder trouw aan tonen naast de ommekomst van de verjaringstermijn.

Daarnaast krijgt een notaris verder geen bericht meer van het kadaster nadat een akte is ingeschreven. Het enige dat de notaris ontvangt is een soort kentekenbewijs onder welk nummer de akte is ingeschreven. Voor de notaris valt er dus achteraf verder niets te controleren.

Het kadaster komt ook zeker niet meer altijd langs voor de opmeting (en als ze al komen is dat al snel 2 jaar later). De meeste opmetingen vinden op kantoor plaats.

[rvhrvh]

Beste Marcel,
Je schrijft trage wellicht bedoel je late??
Als ik deze discussie eerder had opgemerkt had ik eerder gereageerd.
Voor het overige ga ik maar niet in op je reactie.

[marcel75]

rvh,
Erg jammer dat u niet met een nadere inhoudelijke reactie op mijn praktijkervaring(en) komt.

[rvhrvh]

LJN-nr. BB2285

Terecht beroep op bezit te goeder trouw als bedoeld in artikel 3:99 BW. Uit de overdrachtsakte had den kopers niet kunnen afleiden dat de strook tuin niet tot hun eigendom behoorde.

18. Voor bezit te goeder trouw is niet vereist dat [geïntimeerden] ook de kadastrale kaarten, waaronder de kadastrale aanwijs van [nummer 5] (productie 9 bij de inleidende dagvaarding) had moeten raadplegen (vgl. Asser-Mijnssen, Zakenrecht, 15e druk, nummer 382).

De casus hier is nog beter omdat raadpleging (ook al betreft het een fout) van het kadaster bevestigt hetgeen je ziet in het veld. Kortom gaan voor verkrijgende verjaring, als gezegd, de kortere bezitstermijn is een groot voordeel.