[ archief ] Huurbaas betaald borg niet terug

[KingBeezz]

Hallo,

Een bekende van mij heeft omdat hij snel een andere woning nodig had, onder druk een huurcontract getekend waar bij niet gezegd is dat het om een jaarcontract ging. Het betreft een studentenkamer. In het contract staat dat binnen 10 dagen het contract op te zeggen is, en dan wordt de helft van de borg (één maand huur) terug betaald (op zich al schandalig dat de helft van de huur als kosten worden afgehouden, maar dat terzijde).

Contract is binnen 1 werkdag schriftelijk en aangetekend opgezegd. Geen reactie. Vervolgens een email gestuurd, geen reactie. Contact opgenomen met het Juridisch Loket, de huurbaas vertelde dat het het binnen enkele dagen zou overmaken. Inmiddels zijn wij drie weken verder, u raadt het al, nog steeds geen geld terug.

Wat voor mogelijkheden zijn er nog?

Bij voorbaat dank.

[Emmy75]

Heeft u al een ingebrekestelling gestuurd ?
Zo nee, begin daar dan mee. Stuur een brief en stel huurbaas in gebreke. Vermeld daarin dat huurbaas binnen (bijv) 10 dagen of voor <bepaalde datum> het geld moet overmaken op rekening xxx tnv yyy. Het is belangrijk die fatale termijn specifiek te vermelden, zodat het verzuim kan intreden. Vermeld verder dat indien de huurbaas hier geen gehoor aan geeft u zich genoodzaakt ziet op andere wijze de vordering te innen waarbij de gemaakte kosten hiervoor zullen worden verhaald op huurbaas. Voorbeeldbrieven van ingebrekestellingen zijn in overvloed te vinden op internet.

Daarna kunt u ook een incassobureau inschakelen.

[KingBeezz]

We hebben wel in een email aangegeven dat hij binnen een bepaalde termijn moest betalen, die is al overschreden, maar we zullen nu een alsnog een ingebrekestelling sturen.

Ik lees hier: http://blog.iusmentis.com/2008/01/07/in ... htsgeldig/ dat de ingebrekestelling ook per email mag?

Dank.

[Bob Schurkjens]

Helaas is dit onderwerp hier al vaak aan de orde geweest:
http://forum.www.trosradar.nl/search.ph ... mit=Zoeken

Hopelijk helpt dit je verder.

[Emmy75]

Ik lees hier: http://blog.iusmentis.com/2008/01/07/in ... htsgeldig/ dat de ingebrekestelling ook per email mag?

Ik zou het niet durven tegenspreken in ieder geval.
Bewaar wel het artikel en de link naar de uitspraak goed. Het kan immers nog van pas komen. Mogelijk nadeel zou kunnen zijn dat u moet kunnen aantonen dat deze is aangekomen, dit laatste gaat vaak het beste via een aangetekende brief met ontvangstbevestiging retour.

Stuur gerust de e-mail, wacht reactie af en ga daarna met een incassobureau om tafel. Probeer via internet deze wel na te trekken, want er zijn ook veel malafide bureau's. Mogelijk kan juridisch loket hier ook naar verwijzen.

[Emmy75]

..ga daarna met een incassobureau om tafel. Probeer via internet deze wel na te trekken, want er zijn ook veel malafide bureau's. Mogelijk kan juridisch loket hier ook naar verwijzen.

Zoek anders de gebruiker adsolvendum eens op en kijk eens rond in diens profiel.

[bprosman]

Zoek anders de gebruiker adsolvendum eens op en kijk eens rond in diens profiel.

Is die wel bonafide dan ?

[Emmy75]

Is die wel bonafide dan ?

Kan ik niet beoordelen. Vroeg wel even gauw in een ander topic naar referenties.

[adSolvendum]

Een beetje incassobureau zal de huurbaas alsnog in gebreke stellen, zowel schriftelijk als bijvoorbeeld per Email (u bent per Email de dato dd-mm-jjjj in gebreke gesteld, althans alsnog middels dit schrijven in gebreke etcetera).

Wanneer u de dhz-methode prefereert, wegen de kosten van de aangetekende brief niet op tegen een mogelijk verlies van een procedure omdat de letter nu eenmaal 'schriftelijk' zegt, daarbij kunt u de kosten uiteraard bij uw vordering optellen als onderdeel van de toepasselijke buitengerechtelijke kosten, inclusief de wettelijke rente per datum ingebrekestelling.

[KingBeezz]

Dank voor de hulp zover, een aangetekende brief is wellicht toch beter. Dus als ik het goed begrijp kan ik alle eventuele kosten (advocaat, rechtsgang) verhalen op de verhuurder?

[Emmy75]

Dank voor de hulp zover, een aangetekende brief is wellicht toch beter. Dus als ik het goed begrijp kan ik alle eventuele kosten (advocaat, rechtsgang) verhalen op de verhuurder?

Indien u in het gelijk wordt gesteld en dit ook als eis heeft neergelegd (is wel van belang) kan dit volgens mij wel. Een advocaat of een gerechtsdeurwaarden kan u adviseren tijdens een eerste gesprek. Wellicht kan het juridisch loket hier ook informatie over verschaffen en dit eerste advies is doorgaans gratis.

Ik dacht dat u aangaf dat het om een studentenkamer ging ? Verhuurders hiervan proberen soms vanalles onder het motto van die laat het er toch bij zitten. Wellicht dat een goed opgestelde ingebrekestelling door advocaat of deurwaarder de verhuurder al eens goed aan het denken zet.

[adSolvendum]

Een advocaat als gemachtigde kost doorgaans (veel) meer dan het salaris wat de rechter aan de gemachtigde toekent.
Indien u over een rechtsbijstandverzekering beschikt, maak daar dan gebruik van.
Kent u wellicht iemand met een juridische achtergrond in uw omgeving, vraag die eens.
Zoek anders naar een professionele partij welke als beloning genoegen neemt met een toegekend of gebruikelijk gemachtigdensalaris gebaseerd op het liquidatietarief plus de buitengerechtelijke kosten.
In geval van het laatste, er bevindt zich veel kaf onder het koren, lees de algemene voorwaarden goed door, met name op punten als uw kosten bij betaling buiten rechte, uw kosten bij een toewijzend vonnis, en uw kosten bij een afwijzend vonnis, en wat er eventueel aan leges en verschotten en kosten derden (gerechtsdeurwaarder) bij kunnen komen.
Indien u het bedrag van de vordering noemt kan ik u van bedragen bij voornoemde situaties voorzien.

[stofzuigertje]

Jammer, vele huurders verrekenen de borgsom met de nog te betalen huur van de laatste periode, nooit geen probleem want verrekenen mag wettelijk.

Dus wacht nog op trage of niet terug betalen van verhuurder maar verreken het indien mogelijk altijd met de te betalen huur!

[KingBeezz]

@Stofzuigertje. Er is wel een contract getekend, maar er is nooit gehuurd. De sleutel is niets eens overhandigd geweest want het huurcontract is binnen één dag opgezegd door huurder.

@adSolvendum
Dank voor de verheldering. Wat betreft het bedrag van de vordering: er is één maand huur als borg betaald, ik meen zo rond de 550 euro. In het contract staat dat bij ontbinding de helft wordt terugbetaald minus "kosten". Wat deze kosten precies inhouden weet ik niet precies en hoe hoog het bedrag is weer ik ook niet maar laten we uitgaan van 250 euro die terugbetaald moet worden. Al met al een bedrag waarbij het nauwelijks de moeite loont om een stap naar de rechter te zetten?

Mogelijk komt de kennis van mij in aanmerking voor gesubsidieerde rechtsbijstand. Helaas is er geen rechtsbijstandsverzekering afgesloten.

Ik heb ook aan storneren gedacht, maar mag dit wel?

[adSolvendum]

Gesubsidieerde bijstand kan een uitstekend alternatief zijn.
250 euro is m.i. zeker de moeite waard om een rechtsgang aan te gaan. Het betreft immers een onrecht.
Tot en met 250 euro bedragen de buitengerechtelijke kosten welke u kunt verlangen 44,03, tot en met 500 euro 89,25. De genoemde 250 en 500 zijn inclusief de reeds vervallen wettelijke rente, welke berekend kan worden na het verstrijken van de termijn genoemd in de ingebreke stelling.
Dit is wat u buiten rechte kunt verlangen.
Op het moment dat u tot de rechtsgang besluit, moet er gedagvaard worden. Hiervoor bedraagt het gemachtigden salaris gebaseerd op het liquidatietarief voor t/m 250 euro (hoofdsom + rente + kosten) 30 euro, en t/m 500 euro 60. Het gemachtigden salaris bevat geen BTW-component.
De dagvaarding moet door een gerechtsdeurwaarder betekend worden, dit kost 90,81, incl. BTW in uw geval als particulier zijnde. De deurwaarder zal kosten maken voor adres-verificatie, reken op 9 euro.
Het griffierecht bedraagt 71 euro, en bevat geen BTW component.

Laten we stellen dat de vordering 275 euro bedraagt, nu u niet bekend bent met kosten, en deze enkel daarom al moeilijk verdedigbaar zullen worden voor uw opponent.
De rente laten we even buiten beschouwing.
U eist dan 275 euro plus 89,25 euro aan buitengerechtelijke kosten, buiten rechte.
Op het moment dat u gaat dagvaarden, begint de rechtsgang.
Het dagvaarden zou niet meer dan 160 euro moeten kosten, zijnde het salaris voor de gemachtigde (welke de dagvaarding opstelt), de kosten van het betekenen, en leges GBA voor het natrekken van het adres waar de dagvaarding betekend moet worden.
De dagvaarding moet aangebracht worden bij de rechtbank, hier behoren geen kosten aan verbonden te zijn.
U ontvangt een rekening voor het griffierecht, welke betaald moet worden wil de rechter uw zaak behandelen, 71 euro.
Uitgaande van een procedure met slechts 1 stap, blijft het hierbij, iedere volgende stap kunt u gemakshalve stellen op 60 euro aan salaris gemachtigde, wat bij een belang van t/m 500 euro kan oplopen tot maximaal 240 euro. Ik ga uit van enkel het dagvaarden, het verweer door de gedaagde, en vervolgens vonnis, het lijkt mij een vrij duidelijke zaak.
Uw investering bedraagt dan 231 euro. Bij een volledig toewijzend vonnis krijgt u dit (proceskosten) plus de eis van de hoofdsom, de buitengerechtelijke kosten en de rente.
Uw gemachtigde zou niet meer moeten rekenen dan hetgene wat zich boven de hoofdsom plus de rente bevind. Deze rekent dit echter ook wanneer geen succes wordt behaald. Wanneer u besluit de gemachtigde enkel buiten rechte aan te wenden zou deze niet meer dan de buitengerechtelijke kosten moeten berekenen.
Wellicht valt er een gemachtigde te vinden welke gewild is in uw risico te delen of uw risico zelfs over te nemen, doch het belang waar u voor zal strijden leent zich daar niet voor (te laag), en doorgaans kom dit met een prijs bij succes. Een enkeling zal u wellicht op volledige no-cure no-pay basis willen bijstaan, dat behelst echter zoeken naar een hooiberg op een speldenkussen, vindt men niet snel zeg maar. Advocaten werken over het algemeen niet op no-cure-no-pay basis, dit is ze in beginsel verboden door hun beroepsregels, hoewel er wel mogelijkheden zijn bij zaken als de uwe.
Bij gesubsidieerde rechtsbijstand wordt naar mijn weten het leeuwendeel van de kosten door de staat betaald, hier ben ik echter niet in thuis.

[KingBeezz]

Hij is inmiddels nog een keer bij het Juridisch Loket geweest. Daar heeft men aangegeven dat voor een belang minder dan 500 euro geen rechtsgang mogelijk is c.q. niet de moeite waard is als ik het goed heb begrepen?

[Jolijn]

Nee dat klopt niet, zie bericht adSolvendum.

Ken je deze link?
http://www.rechtspraak.nl/Pages/default.aspx

[Emmy75]

Hij is inmiddels nog een keer bij het Juridisch Loket geweest. Daar heeft men aangegeven dat voor een belang minder dan 500 euro geen rechtsgang mogelijk is c.q. niet de moeite waard is als ik het goed heb begrepen?

Wat waren de exacte bewoordingen ? Niet mogelijk is echt iets heel anders als niet de moeite waard.

Volgens mij is het wel mogelijk om naar de kantonrechter te gaan voor zaken tot 500,- euro. Hoger beroep daarentegen zal waarschijnlijk niet mogelijk zijn, daarvoor is het bedrag wel te laag.

[KingBeezz]

Excuses, ik heb het verkeerd begrepen. Men heeft het volgende gezegd:
Voor gesubsidieerde rechtsbijstand moet het te vorderen bedrag minstens 500 euro zijn, daaronder kom je er niet voor in aanmerking.

Aangezien hij geen rechtsbijstandverzekering heeft, wordt het wel lastig.

[KingBeezz]

Er is mij verteld dat in het contract ook over sleutelgeld wordt gesproken die betaald zou moeten worden als de sleutel overhandigd zou worden. Daarnaast zijn er ook nog andere bijkomende kosten.

Sleutelgeld is verboden. Is hiermee het hele contract ongeldig?

Naar de advocaat stappen is definitief geen optie, het uurloon is alleen al bijna meer dan het te vorderen bedrag.