[ archief ] Sleuteloverdracht later dan passeren hypotheekakte

[Sashe]

Hallo,

Wij willen een huis kopen. Wij kunnen er niet eerder in dan 1 augustus 2012. Omdat wij wel gebruik willen maken van de 2% overdrachtsbelasting willen wij de hypotheekakte laten passeren op 30 juni. Verder hebben wij in het verleden geen schulden gehad of andere hypotheken. Nou is onze vraag of hypotheekverstrekkers moeilijk kunnen doen indien het van toepassing is dat je later in de woning trekt dan wanneer de hypotheekakte is gepasseerd.

Dus even in het kort
30 juni passeren hypotheekakte
juli huidige bewoonster blijft er nog wonen
1 augustus wij krijgen de sleutel

[berndv]

Heb je de vraag al gesteld bij je hypotheekadviseur? Bij mijn weten wordt de hypotheekakte bij de overdracht bij de notaris afgewikkeld. Dus het hus is dan feitelijk van jou, alleen heb je er geen sleutel.

[Sashe]

nee nog niet doen we morgen. Maar deze vragen krijgen wij vandaag nadat wij een tegenbod kregen die wij misschien wel willen accepteren.

Kijkt de hypotheekverstrekker wel naar het feit wanneer je de sleutel krijgt?

[berndv]

De hypotheekakte wordt bij de notaris getekend. Bij mijn weten is dit op het moment waarop de koopakte getekend is. Je hypotheek is een lening met je huis als onderpand, als je nog geen eigenaar bent, heb je dus ook geen onderpand voor je lening.

Maar zoals ik het begrijp wil je de theoretische overdracht al laten plaats vinden voor de feitelijke overdracht. Oftewel, je laat andere mensen in jou huis wonen.

Het lijkt mij dat dit nogal wat ongewenste risico's met zich mee brengt. Wat er namelijk gebeurt is dat de oude bewoners jou huis "huren". Los van het feit of zij daar "huur" voor zouden gaan betalen. Ze kunnen de hele toko afbreken. Het is immers niet hun huis meer.

[Emmy75]

Kijkt de hypotheekverstrekker wel naar het feit wanneer je de sleutel krijgt?

Dat ligt eraan. Wilt u ook de eigendomsoverdracht van de woning op (bijvoorbeeld) 30 juni laten plaatsvinden ?

De hypotheekakte zal alleen gepasseerd worden als ook het eigendom overgedragen wordt. Anders heeft de bank al een hoop geld betaald zonder een claim te hebben op het onderpand. Lijkt me niet dat ze daarmee akkoord gaan.

Ik begrijp dat u een dergelijke constructie wilt doen vanwege de 2% overdrachtsbelasting, maar informeer u wel heel goed want er kleven nogal wat haken en ogen aan.

De huidige eigenaren blijven er dan nog een maand in wonen terwijl de woning al van u is. Dit betekent ook dat u al een maand eerder de lasten moet gaan betalen van de hypotheek. Waarschijnlijk moet u dan voor die maand ook alvast de opstalverzekering regelen. Meestal staat in de hypotheekvoorwaarden dat u verplicht bent een opstalverzekering te hebben.

Mogelijke bijkomende problemen zouden kunnen zijn wat als er in de tussentijd iets stuk gaat terwijl de woning al van u is en de vorige eigenaren er nog in wonen. U kunt dit ook meenemen in de onderhandelingen van het tegenbod dat gedaan is.

[SJZ]

Je kan het huis natuurlijk 1 maand verhuren aan die verkopers. Formeel mag dat natuurlijk niet volgens de hypotheekakte. Maar ja, de bank weet van niks. Stel de bank komt er na een maand achter, wat dan? Als rente en aflossing betaald worden interesseert het ze niks. Als ze na een maand beginnen te zeuren, dan zit je er inmiddels zelf in.
Sterker nog: de bank weet het liever niet. Anders hebben ze al toestemming gegeven. Als ze géén toestemming geven dan kunnen ze de huurder er altijd uitzetten als rente en aflossing niet betaald wordt.

Maar voor alle duidelijkheid: je moet dus op 30 juni hypotheekakte EN eigendomsoverdracht regelen (maar dat laatste wil je natuurlijk ook, juist voor de overdrachtsbelasting.)

[Emmy75]

Maar voor alle duidelijkheid: je moet dus op 30 juni hypotheekakte EN eigendomsoverdracht regelen (maar dat laatste wil je natuurlijk ook, juist voor de overdrachtsbelasting.)

Kan ook best nadelig zijn want zoals al geopperd door berndv wat als de 'huurders' het huis helemaal afbreken. Tuurlijk heeft de koper dan wel rechten, maar de ellende om die dan te gaan halen.

Ze zouden ook een strategie kunnen kiezen van overdracht op 30-6 datum betekent dat de koper meer wil betalen voor het huis dan overdracht een maand later.

[Xpert]

Waarom zeg je niet tegen de verkoper......"ik wil nog 2% van de vraagprijs af hebben". Probleem opgelost. Die verkoper is misschien wel bereid verder te zakken. Hij wil tenslotte verkopen!

[SJZ]

Waarom zeg je niet tegen de verkoper......"ik wil nog 2% van de vraagprijs af hebben".

En daarmee heb je dan de 4% verhoging van de overdrachtsbelasting terugverdiend?

[Xpert]

Ja, sorry je hebt gelijk. Het is 4% verschil. Dat is inderdaad dan wel een groot verschil.

Maar denken jullie dat met een instortende Woningmarkt de Overheid de korting op de Overdrachtbelasting na 1 juli 2012 ook nog toestaat?

[Emmy75]

Ja, sorry je hebt gelijk. Het is 4% verschil. Dat is inderdaad dan wel een groot verschil.

Natuurlijk is het best een groot verschil. Aan de andere kant is het maar net hoe men het bekijkt, waarbij ook de vraag speelt hoe graag TS dat huis wil en hoeveel hypotheek TS zou kunnen krijgen.

Ze kunnen besluiten ook het verschil te delen met de verkopers in de onderhandeling en laten passeren op 1-8. Natuurlijk is 2% nog steeds veel, maar eerder passeren en nog niet wonen betekent ook dat de hypotheek en opstalverzekering een maand eerder betaald moeten worden. Ook van de rekening van het waterschap, gemeenteheffingen enz wordt een maand meer verrekend. Dat maakt het verschil alweer kleiner.

Als er in die maand grotere schade optreedt, is de ellende een stuk groter. De vraag is of het dat waard is. Daarbij vraag ik me af of TS die maand gebruik mag maken van de hypotheekrenteaftrek omdat ze er dan nog niet wonen. TS kan zich misschien nog niet inschrijven in de GBA dus die gegevens zijn bekend bij de belastingdienst.

TS zou ook nog even rond kunnen kijken naar huizen waarvan de verkopers wel voor die tijd willen passeren. Er staan zoveel huizen al erg lang te koop dat veel verkopers best bereid zijn erg snel te passeren als er maar verkocht wordt.

Maar denken jullie dat met een instortende Woningmarkt de Overheid de korting op de Overdrachtbelasting na 1 juli 2012 ook nog toestaat?

Ik heb geen flauw idee, ik heb nog niet vernomen of dit wel of niet verlengd gaat worden. Aan de ene kant is er de woningmarkt die slecht is en blijft voorlopig en is de roep om verlenging best groot.

Aan de andere kant wordt er momenteel druk onderhandeld om een pakket extra bezuinigingsmaatregelen. De overheid heeft elke euro zelf keihard nodig. De bezuinigingsonrust zorgt ook voor juist geen beweging in de woningmarkt omdat te onzeker is wat met de HRA gaat gebeuren. Sja dan kan de verhoging van de overdrachtsbelasting misschien ook nog wel bij.

[SJZ]

Maar denken jullie dat met een instortende Woningmarkt de Overheid de korting op de Overdrachtbelasting na 1 juli 2012 ook nog toestaat?

Tja, da's gokken hè? Er zijn goede redenen voor en tegen.

Ik gok erop dat de overdrachtsbelasting weer naar 6% gaat. Wat gok jij?

[Xpert]

Ik denk deze verlengd gaat worden.....maar dat er nu wel een duidelijke beslissing komt m.b.t. de renteaftrekbaar. Die wordt minder gunstig. Het zou eens tijd worden ook!