[ archief ] Rabobank wil OpBouw Hypotheek niet verrekenen bij overdracht

[bahlmannw]

Beste Forum(st)ers,

Ik wil graag weten wie met het volgende meer ervaring heeft. Ik zal de situatie schetsen:

Mijn appartement is verkocht (koopcontract is getekend enzo) en dus gaan we langs de notaris. Mijn hypotheek loopt bij de Rabobank en is van het type bankspaar OpBouw hypotheek. Op de bankspaarrekening kan ik zien dat er een, voor mij, flink bedrag staat. Dit moet natuurlijk verrekend worden.
Gezien het feit ik mijn appartment, helaas, met verlies moet verkopen betekend het dat ik bij moet leggen. Ik heb dit al een beetje berekend en rekening gehouden met de hoogte van de opbouw van mijn hypotheek. Laten we duidelijk zijn, mijn eigen spaargeld gaat naar € 0,-. Ik heb geen cent extra en verwacht dat de verrekening van mijn opgebouwde tegoed bij de notaris zal plaatsvinden.

Ik heb de Rabobank gebeld hoe dat verrekenen gaat. Het blijkt dat het opgebouwde tegoed pas NA (!!) overdracht vrij komt....komt mij heel veemd over en de beste, overigens vriendelijke, mevrouw aan de telefoon even verder doorgezaagd voor motivatie hiervan. Ze willen zekerheid dat de hypotheek ook daadwerkelijk ingelost wordt, daarna komt het opgebouwde tegoed pas beschikbaar. In mijn ogen lijkt mij dat een notaris deze zekerheid verschaft aan de betrokken banken (koper en verkoper natuurlijk). Blijkbaar vertrouwt de Rabobank de notaris niet meer en maken ze daar mijn probleem van.

Eindconclusie van de Rabobank was als volgt; Beste meneer, u zult dan een kort lopend overbruggingskrediet moeten nemen om de tijd te overbruggen welke tussen de overdracht zit en de uitbetaling van het opgebouwde tegoed.

Oftewel, het feit dat ik, eigenlijk, niet eens genoeg geld op mijn bankrekening heb staan om de overdracht te laten gebeuren belemmerd de Rabobank niet om nog eens te proberen extra geld bij mij vandaan te halen door voor te stellen om een overbruggingskrediet af te sluiten!!

Graag hoor wie hier een andere weg of een andere route binnen de Rabobank heeft gevonden om die verrekening toch bij de notaris te laten plaatsvinden.

Elk mogelijk inzcht wordt enorm gewaardeerd!

Bij voorbaat dank,

(edit voor tekstuele wijzigingen)

[loveyou234]

Even niet relevant aan jou vraag, maar heb je er rekening mee gehouden dat er fiscale consequenties zitten aan je opbouwde saldo?

In de zin van, als je nog geen 15jaar hebt gespaard in deze hypotheek - dat je dan even het (een gedeelte van het) saldo wat tot uitkering komt, mag afrekenen als Box 1 inkomen. Oftewel een progressieve belasting tegen maximaal 52%

Hier de volledige tekst:

Als u niet (meer) aan de fiscale SEW-voorwaarden voldoet,
wordt het rentebestanddeel in het totale saldo van de Bankspaarrekening eenmalig belast als inkomen in box 1. U
betaalt daarover dus belasting volgens het progressieve
schijventarief. Het rentebestanddeel wordt berekend door het
totale saldo te verminderen met de totaal betaalde inleg. We
noemen dit de saldomethode. De genoemde vrijstelling is
niet van toepassing

[EdvanWit]

TS, ik heb hetzelfde meegemaakt mij de ING met een Postbank spaarhypotheek. Uiteindelijk heeft de ING het spaarsaldo met de hypotheek verrekend en heeft vervolgens in het ombudsmanstadium van de klachtenprocedure van de Kifid alle door mij gemaakte kosten i.v.m. het regelen van een extra krediet vergoed.

Meldt dit voorval bij de AFM, zij kunnen aan individuele gevallen niets doen, daar is de Kifid voor, maar als voldoende mensen deze rotstreek melden kunnen zij er wellicht wat aan gaan doen. Al is het alleen maar dat in de financiële bijsluiter opgenomen wordt dat eerst de geldlening in zijn geheel afgelost dient te worden alvorens tot uitbetaling van het spaarsaldo over te gaan.

In de voorwaarden van de Rabobank uit 2009 staat over de Opbouwhypotheek een bepaling dat als het tegoed van de Opbouwspaarrekening verpand is tot zekerheid van de geldlening de boete bij vervroegde aflossing niet berekend wordt over dat deel van het vervroegd af te lossen bedrag dat is afgelost met (een deel van) het tegoed op de Opbouwspaarrekening. Het is daarom wel degelijk mogelijk dat bij het beëindigen van de hypotheek het tegoed op de Opbouwspaarrekening gebruikt wordt om daar een deel van de geldlening mee af te lossen. Het argument dat de Rabobank zekerheid wil dat de geldlening ook daadwerkelijk ingelost wordt alvorens het opgebouwde tegoed beschikbaar wordt, is onzin als uw Opbouwspaarrekening verpand is aan die geldlening.

Ik zou op bezoek gaan bij de Rabobank en duidelijk maken dat als een kortlopend krediet afgesloten moet worden als overbrugging dat er na het passeren een klacht ingediend zal worden bij de Kifid om alle kosten en tijd die met dat krediet gemoeid zijn te verhalen.

Verder hoeft u het spaarsaldo niet bij uw inkomen op te tellen, alleen de ontvangen rente gedurende de looptijd over dit saldo en dat is het saldo vermindert met alle stortingen. Als de hypotheek nog niet zolang loopt valt dat over het algemeen best mee.

Succes.

[newmikey]

Iets dergelijks gehad met een RABO Spaarhypotheek (puur spaar, géén hybride).

Ook wij hadden op het opgebouwde spaartegoed gerekend bij de aankoop van het nieuwe huis maar dat ging "naar een niet rentedragende tussenrekening" en dan "kregen over ca. 4 weken we een brief wat we met het geld wilden doen".

Op mijn antwoord dat ik die brief niet wilde afwachten en zeker wist dat ik het geld voor de aankoop van ons nieuwe huis wilde gebruiken werd lakoniek gereageerd met "dat is nu eenmaal de procedure en daar wijken wij niet van af".

RABO? Nooit maar dan ook nooit meer! (Niet dat ik denk dat de anderen een haar beter zijn hoor...)

[bahlmannw]

Even niet relevant aan jou vraag, maar heb je er rekening mee gehouden dat er fiscale consequenties zitten aan je opbouwde saldo?

In de zin van, als je nog geen 15jaar hebt gespaard in deze hypotheek - dat je dan even het (een gedeelte van het) saldo wat tot uitkering komt, mag afrekenen als Box 1 inkomen. Oftewel een progressieve belasting tegen maximaal 52%

Hier de volledige tekst:

Als u niet (meer) aan de fiscale SEW-voorwaarden voldoet,
wordt het rentebestanddeel in het totale saldo van de Bankspaarrekening eenmalig belast als inkomen in box 1. U
betaalt daarover dus belasting volgens het progressieve
schijventarief. Het rentebestanddeel wordt berekend door het
totale saldo te verminderen met de totaal betaalde inleg. We
noemen dit de saldomethode. De genoemde vrijstelling is
niet van toepassing

Hoi Loveyou234,

Ik snap wat je zegt maar volgens mij is dat alleen als je ook daadwerkelijk winst maakt met de verkoop van je woning. In dit geval is de bankspaarrekening verpand aan de hypotheeklast en zal ik het geld gebruiken waarvoor het bedoeld is, namelijk het inlossen van de hypotheeklast.

Verder gaat mijn kennis niet, daar heb ik dan ook een belastingadviseur voor welke elk jaar mijn IB-aangfite doet.

[bahlmannw]

@EdvanWit

Ik ga zeker even bellen met Kifid en de AFM (waar ik notabene nog gewerkt heb ook!!) Het klinkt mij heerlijk in de oren om op deze manier de Rabo "terug te kunnen pakken", zeg maar.

@newmikey

Ik deel je mening helemaal. Ik zit al rond te kijken naar andere banken om mijn betaalrekeningen over te zetten.
Het is namelijk niet alleen dit. Bij het kopen van mijn nieuwe (huidige) woning vond dezelfde Rabobank dat ik niet voldeed aan de regels van NHG en mij dus geen NHG-hypo wilde verstrekken. Iedere andere bank had daar geen enkel probleem mee...uiteraard ben ik voor de andere bank gegaan.

[newmikey]

Het is namelijk niet alleen dit. Bij het kopen van mijn nieuwe (huidige) woning vond dezelfde Rabobank dat ik niet voldeed aan de regels van NHG en mij dus geen NHG-hypo wilde verstrekken.

Nog sterker: de RABO deelde ons mede dat ze aan bestaande klanten een lagere rente biedt dan aan nieuwe die ze binnen willen halen. Toen we ze confronteerden met lagere rentes van o.a. Friesland Bank en ING zei de client manager van de RABO simpelweg: "Tja, ik zit net voor m'n pensioen en dat is nu eenmaal de afspraak binnen de RABO dus ik ga er niets aan doen. U zou wel gek zijn als u bij mij een nieuwe hypotheek nam."

Ik was niet gek...

[Correctie] Moest natuurlijk zijn "lagere rente"

[Teunbosseman]

En wederom is er sprake van de enorme arragantie bij de *** rabobank.

[bahlmannw]

kleine update....

Ondertussen ook contact gehad met Vereniging Eigen Huis. Ik heb van hun een financieel adviseur gesproken en ze herkennen de klacht! Ik kom nu bij het dossier "Rabobank hypotheken".

Daarnaast adviseerde ze mij, net als EdvanWit, om bij de Rabo langs te gaan. Telefonisch is het toch makkelijker om een onbevredigend antwoord te voeren dan in persoon. Je kunt op dat moment dan ook nog eventueel een leidinggevende erbij vragen. Binnenkort dus een afspraak!

Tevens heb ik even de Kifid bekeken en ik zal eerst een klachten procedure bij de Rabo zelf op moeten starten voordat ik bij de Kifid kan aankloppen. Aan de hand van die (geregistreerde) klacht kan de Kifid dan handelen.

Ik zal mijn ervaring(en) hier blijven bijhouden, al is het puur om ooit eens iemand anders te helpen bij eenzelfde probleem.

[mama1981]

Laatst enkele weken voor een client een schriftelijk verzoek ingediend om de opgebouwde waarde in mindering te brengen op de hypotheekschuld zodat er bij overdracht geen tekort zou zijn. Bij dit verzoek de nodige documenten bijgevoegd en er was niks aan het handje, allemaal netjes geregeld. Was wel bij een andere maatschappij, zelfs met een externe polis. Dus het kan wel. Denk dat Rabobank hier gewoon niet aan mee wilt werken.

[EdvanWit]

kleine update....
Binnenkort dus een afspraak!

Strak plan!

Mijn bloed gaat opnieuw koken als ik terugdenk aan de telefoongesprekken met een, in mijn geval niet zo vriendelijke, dame die die mededeelde dat eerst de volledige hypotheekschuld afgelost moet worden alvorens tot uitbetaling van mijn “spaardeel” wordt overgegaan. De arrogantie! Ik had mijn zaak graag voor de geschillencommissie gebracht maar dat ging helaas, door het gelijk krijgen bij de ombudsman, niet door.

De directie van de ING ontkende in eerste instantie glashard dat gezegd was dat er niet verrekend kon worden (helaas had de klantenservice dat al eerder schriftelijk bevestigd) zodat ik adviseer om het gesprek op te nemen of om een schriftelijke bevestiging van het standpunt van de Rabobank mee te krijgen.

Argumenten die ik kan bedenken:

• In de voorwaarden van de Rabobank uit 2009 staat over de Opbouwhypotheek een bepaling dat als het tegoed van de Opbouwspaarrekening verpand is tot zekerheid van de geldlening de boete bij vervroegde aflossing niet berekend wordt over dat deel van het vervroegd af te lossen bedrag dat is afgelost met (een deel van) het tegoed op de Opbouwspaarrekening. Het is daarom wel degelijk mogelijk dat bij het beëindigen van de hypotheek het tegoed op de Opbouwspaarrekening gebruikt wordt om daar een deel van de geldlening mee af te lossen.
• Het niet willen verrekenen van het spaarsaldo met de hypotheek beperkt de consument dusdanig in zijn mogelijkheden om een hypotheek over te sluiten dat dit feit expliciet vermeld dient te zijn in de voorwaarden en financiële bijsluiter van de hypotheek. Dit is niet het geval.

Tevens heb ik even de Kifid bekeken en ik zal eerst een klachten procedure bij de Rabo zelf op moeten starten voordat ik bij de Kifid kan aankloppen. Aan de hand van die (geregistreerde) klacht kan de Kifid dan handelen.

Vraag in uw klacht bij de Rabobank gelijk om de de magische spreuk conform artikel 5 van het Reglement Ombudsman Financiële Dienstverlening om voorgenoemde ombudsman uw klacht in behandeling te laten nemen. Dit om te voorkomen dat u van het kastje naar de muur gestuurd wordt.

Als structurele oplossing had ik in mijn klacht de Kifid het volgende verzocht:

• Er voor zorgen dat de ING voortaan vooraf de juiste informatie verstrekt bij het oversluiten van een spaarhypotheek. Bij voorbeeld door inzicht te geven in de procedure (het keuzeformulier, het versturen van een pro forma aflosnota en het versturen van een kopie van de aflosnota naar de klant).
• Een uitspraak doen of een hypotheekverstrekker mag eisen dat eerst de volledige hypotheek afgelost moet worden alvorens tot uitbetaling van de spaarpremie over te gaan (ik heb begrepen dat de ING niet de enige hypotheekverstrekker is die deze eis stelt) zonder dat dit expliciet in de hypotheekvoorwaarden vermeld staat.
• Indien u van mening bent dat een hypotheekverstrekker het bovenstaande mag eisen er voor te zorgen dat deze voorwaarde opgenomen wordt in de financiële bijsluiter met de mogelijke consequenties voor de consument. (door de overwaarde van mijn huis was deze financiering geen probleem, als echter de huizenprijzen in de toekomst zouden dalen dan kan iemand die een aanzienlijk spaardeel opgebouwd heeft het op deze manier onmogelijk gemaakt worden om over te stappen).

Waarom staat bovenaan spaardeel tussen aanhalingstekens? Omdat volgens mij voor de bank een spaarhypotheek en een annuïteitenhypotheek hetzelfde ding zijn. Bruto is er rekentechnisch gezien geen verschil, de bruto aflossing en schuldverloop is exact hetzelfde. Volgens mij is het voor de bank geen enkel probleem om de schuld met het spaardeel te verrekenen.

[kweenie]

Ik snap wat je zegt maar volgens mij is dat alleen als je ook daadwerkelijk winst maakt met de verkoop van je woning. In dit geval is de bankspaarrekening verpand aan de hypotheeklast en zal ik het geld gebruiken waarvoor het bedoeld is, namelijk het inlossen van de hypotheeklast.

Verder gaat mijn kennis niet, daar heb ik dan ook een belastingadviseur voor welke elk jaar mijn IB-aangfite doet.

Bij de fiscale afrekening van het spaarsaldo gaat het niet om de winst bij de verkoop van de woning. Het gaat puur om de winst op de spaarrekening. Als je binnen de 15 of 20 jaar het banksaldo laat uitkeren, dan zul je over het verschil tussen deze uitkering en de som van de betaalde spaarbedragen inkomstenbelasting moeten betalen.

Het maakt daarbij niet uit of je wel of geen winst maakt op de verkoop van de woning en het maakt ook niet uit of je het geld gebruikt voor de afbetaling van de schuld of niet. Je hebt dan simpelweg niet aan al de fiscale eisen voldaan en zult dus over de 'winst' over de spaarbedragen inkomstenbelasting moeten betalen.

Even een simpel voorbeeld, stel je spaart elk jaar 5.000 euro en je hebt na 10 jaar, met rente erbij, 65.000 euro gespaard. Dan heb je 50.000 ingelegd en dus 15.000 rendement behaald, en dan zul je dat jaar 15.000 bij je inkomen moeten optellen. Het maakt dan niet uit hoeveel je huis heeft opgebracht en het maakt niet uit of je die 65.000 gebruikt voor de nieuwe woning, voor de restschuld of voor een nieuwe auto.

[bahlmannw]

Het heeft even geduurd maar hier dan weer een update...

Dat afspraak maken met de hypotheekadviseur is niet gelukt. Ik heb een verleden als ondernemer en ze begonnen te sputteren over een jaarverslag/inkomensberekening en dat soort zaken. In mijn ogen niet geheel relevant, zeker niet gezien mijn doel van het gesprek. Zonder deze zaken wilden ze geen afspraak maken.

Echter hierdoor wel in contact gekomen met de zakelijke afhandeling/financieel advies. Dus weer iemand anders aan de lijn gehad. Ook bij deze meneer mijn verhaal gedaan. Eerst bleef hij keurig in zijn rol voor de jaarcijfers enzo. Ik begon langzaam op stoom te komen met wat ik wilde. Aangegeven dat als dit niet geregeld gaat worden ik bereid ben een klachtenprocedure te starten (dank EdvanWit). Dat was waarschijnlijk de magisch zin want opeens zag hij ook in dat de wereld wel een beetje krom was. Hij ging kijken wat hij kon doen en verzocht mij het getekende koopcontract te mailen. Zo gezegd, zo gedaan.

Een krap weekje later werd ik weer gebeld door de Rabobank. De vriendelijke mevrouw die ik eerder aan de lijn had gehad kwam met een nieuw voorstel. "Er zal geen kortlopend krediet worden afgesloten maar je mag tijdelijk meer rood staan op je betaalrekening. Wij (lees, "Rabobank") gaan dan intern zorgen dat het tegoed van de OpBouw rekening binnen 1 week op je betaalrekening gestort wordt zodat de duur van het rood staan beperkt blijft."

....goed, ze zijn in ieder geval gaan nadenken over een oplossing die buiten hun proceudres gaan (+1). Dat ik daarvoor behoorlijk mijn frustraties moet laten tonen vind ik minder prettig (-1), iemand die dat dus niet doet krijgt deze behandeling niet. Uit service oogpunt vind ik dat niet sjiek. Echter linksom of rechtsom het blijft een krediet wat ze me aansmeren. iets meer roodstaan is voor hun waarschijnlijk 1 of 2 muisklikje(s) en zo'n krediet een hele papierwinkel. Dit geldt voor mij overigens ook, bij zo'n kortlopend krediet moet ik al mijn paperassen gaan opleveren. Ik ben dus maar akkoord gegaan met de "rood-staan"-oplossing.

Het is nu wachten tot mijn koper zijn financiering rond heeft en er een overdrachtsdatum geprikt wordt. Dan zullen we nog eens kijken of het ook echt allemaal zo gaat lopen!

Groet,

[Jefdus]

Ik raad je wel aan om zwart op wit te laten zetten dat het roodstaan maximaal een week duurt. Je wilt er toch niet aan denken dat dit een half jaar gaat duren a 14% rente of iets dergelijks

[bahlmannw]

Update!

We hebben voortgang! De koper heeft zijn finaciering rond en de afspraak bij de notaris staat gepland.

Ik heb uiteraad meteen met mijn contact bij de Rabo gebeld over het hoe en wat....ze gaan het inwerking zetten.

Over dat zwart-op-wit krijgen....daar had ik al naar gevraagd en bij het laatste gesprek ook nog eens benadrukt. Mondeling heeft ze het wel toegezegd maar ze kan geen garanties (op papier) geven. Ik heb dit telefoongesprek wel opgenomen maar vraag me af wat de waarde ervan is. Dit is het enige wat ik, mijn inziens, kan doen.

Helaas moet ik op de stem vertrouwen. Ik ben er namelijk inmiddels ook al achter gekomen dat ik, gezien de nu nog dubbele hypotheek last, zo'n kort lopend krediet nergens rond krijg. Ik ben dus overgeleverd aan de "rood-staan"-oplossing.

Groet,

[vroem]

ik zou in ieder geval, lopende de afhandeling, officieel dus schriftelijk en aangetekend bezwaar maken tegen deze afhandeling, ook bij de AFM. U wordt namelijk door de bank, slechts voor hun eigen gewin, op extra kosten gejaagd.