[ archief ] De rol van de makelaar in de huidige huizenmarkt

[icoo931]

De huizenmarkt zit op slot en de huizenprijzen dalen. Maar is dat nodig? Nee, absoluut niet. De economie zorgt niet voor de daling van de prijzen, maar dat zijn de makelaars zelf. Natuurlijk zal je huis niet meer waard worden als de markt op slot zit, maar dalen is ook niet nodig. Dit heeft ook met vraag en aanbod te maken. De reden waarom de huizenprijzen nu echt snel dalen is dat we in Nederland een overschot aan makelaars hebben die snel geld willen verdienen, want dat zijn ze gewend. Hoe goedkoper je huis verkocht kan worden des te sneller heb je een koper en des te sneller heeft de makelaar zijn gage. Maar gelukkig leven een in een nieuwe en moderne tijd waarin internet een hele belangrijke rol speelt. Iedereen weet alles te verkopen via bv marktplaats of ebay. Maar waarom dan niet je huis? Iedereen wordt voorgehouden dat je dat niet zonder makelaar kunt maar het tegendeel is waar. Het is een makkie om je huis zelf te verkopen op bv Jaap.nl. De hele contractuele afhandeling kan volledig bij de notaris gebeuren die ook nog eens de koopcontracten kan leveren. Ik heb mijn eigen huis ook op deze manier verkocht en dit duurde in totaal zo'n 3 a 4 maanden. Grote voordeel hierbij is dat kosten koper ook een heel stuk minder was en in het voordeel van de koper. Ik berekende namelijk geen verkoopfee naar de nieuwe koper die de makelaar wel rekent. Ik zou aan iedereen willen meegeven om eens goed na te denken om je huis zelf te gaan verkopen. De rol van de makelaar is niet meer de rol van de makelaar zoals deze altijd was. We leven tegenwoordig in een moderne tijd waarin we heel veel zelf kunnen. We kunnen met zijn allen de huizenprijzen op niveau houden door zelf te verkopen. Kortom de huiseigenaren verliezen nu geld op hun woning doordat de makelaars hun provisie moeten hebben voor het doorschuiven van jouw woning naar een ander.

[GJvdZ]

Volgens mij zijn het nog altijd de verkopers die bepalen of ze een huis voor een bepaalde prijs willen verkopen. Makelaars bepalen geen verkoopprijzen, zij adviseren slechts.

[16again]

We kunnen met zijn allen de huizenprijzen op niveau houden door zelf te verkopen

De makelaar kost een klein percentage van verkoopprijs, daar kun je inderdaad op besparen.
Echter, door gewijzigde marktomstandigheden zijn huizen gewoon tientallen procenten minder waard dan op de eerdere piek, dat verschil verschil kun je niet goedmaken met besparing op de makelaar

[vroem]

jammer dat u (TS) van deze materie blijkbaar geen kaas gegeten heeft... om dan naar makelaars te wijzen als schuldige ipv uw eigen gebrek aan kennis bij te spijkeren is uw keus , prima.
Hoofdschuldigen zijn banken en overheid. Banken door gedurende een best lange periode maar iedereen hypotheken te verstrekken, waardoor meer mensen een huis konden kopen en dat ook deden, waardoor meer vraag dan aanbod en dus (te fors) stijgende prijzen... tweede schuldige de overheid die dit gedrag van de banken maar tolereerden, met het gevolg waar banken en huiseigenaren het maar mee moeten doen. Een prijscorrectie is niet alleen gewoon gevolg hiervan maar ook broodnodig, want de huizen in Nl zijn gewoon belachelijk duur, niet alleen relatief maar ook in absolute zin.

en u kunt met zelf verkopen krampachtig proberen een (te) hoge prijs te krijgen, maar er is altijd een makelaar nodig voor de taxatie voor de bank, dat opzetje gaat dus niet lukken. tenzij u geen bank nodig heeft natuurlijk.

1 ding is zeker : ik ben in deze tijd niet graag makelaar...ze hebben 7 goede jaren gehad maar nu komen 7 bar bittere schrale jaren....zien welke het overleven...

Als u niet weg hoeft lekker blijven zitten. aan de andere kant: het huis levert in verkoop misschien minder op, maar daarentegen is het als koper nu verdomd goed zaken doen...!

[witte angora]

Het is een makkie om je huis zelf te verkopen op bv Jaap.nl.

Riekt naar spam.

[Frantic2]

waar lees je dat WA? of is die post al weggehaald?

Huis zelf verkopen voor een hoger bedrag? Lukt dus echt niet, alle "buren" vragen een lagere prijs en hebben een betere marketing via hun makelaar( hoop ik voor ze)

Ik zie hier ook huizen te duur te koop staan, simpel omdat de mensen anders hun hypotheek niet af kunnen lossen.... Hun borden zijn echter groen uitgeslagen... beide hebben ze zo'n verkoop uw eigen huis constructie omdat een makelaar er niet aan begint voor die prijs!

[witte angora]

waar lees je dat WA? of is die post al weggehaald?

Tekst staat er nog.

speelt. Iedereen weet alles te verkopen via bv marktplaats of ebay. Maar waarom dan niet je huis? Iedereen wordt voorgehouden dat je dat niet zonder makelaar kunt maar het tegendeel is waar. Het is een makkie om je huis zelf te verkopen op bv Jaap.nl. De hele contractuele afhandeling kan volledig bij de notaris gebeuren die ook nog eens de koopcontracten kan leveren. Ik heb mijn eigen huis ook op deze manier verkocht en dit duurde in totaal zo'n 3 a 4 maanden. Grote voordeel hierbij is dat kosten koper ook een heel stuk minder was en in het voordeel van de koper. Ik berekende namelijk geen verkoopfee naar de nieuwe koper die de makelaar wel rekent. Ik zou aan iedereen willen meegeven om eens goed na te denken om je huis zelf te gaan verkopen. De rol van de makelaar is niet meer de rol van de makelaar zoals deze altijd was. We leven tegenwoordig in een moderne tijd waarin we heel veel zelf kunnen. We kunnen met zijn allen de huizenprijzen op niveau houden door zelf te verkopen. Kortom de huiseigenaren verliezen nu geld op hun woning doordat de makelaars hun provisie moeten hebben voor het doorschuiven van jouw woning naar een ander.

[Frantic2]

thx, dat is het nadeel als iemand geen alinea's of nieuwe regels gebruikt.....


Lijkt idd op spam zo.

[esuiker]

Het zelf verkopen van je woning kan natuurlijk best. Maar een makkie is het zeker niet.

Ten eerste moet je dan ook alles zelf regelen.

D.w.z. maken van de foto's, schrijven van goede teksten, uitzoeken van alle zaken die vallen onder de meldingsplicht van de verkoper, maken van een brochure, plaatsen op internet, maken en uitvoeren van een social media strategie, het maken van de afspraken, het bezichtigen, het nabellen van potentiële kopers, de onderhandelingen, de koopovereenkomst maken, bepalen van de ontbindende voorwaarden en overige clausules in de koopovereenkomst (zoals bijv. ouderdomsclausule of asbestclausule), controleren van diverse data zoals de verloopdatum van de bedenktijd, de verloopdatum van de ontbindende voorwaarden, eventueel regelen van de ontbinding als het mis gaat, controleren of de koper de borgsom al gestort heeft, eventuele ingebrekestelling als het mis gaat.

Kortom, er komt best e.e.a. bij kijken.

Ten tweede is het argument dat het goedkoper uitvalt voor de koper omdat de kosten koper lager zouden zijn, gewoon onzin.
De kosten koper bestaan uit de overdrachtsbelasting, de notariskosten, de taxatiekosten en de kosten voor de hypotheek (bijv. afsluitprovisie).
De koper heeft dus geen enkele kosten aan de verkopend makelaar, en dus wordt het ook niet goedkoper als de verkoper het zelf doet.

Ten derde heb je als verkoper geen invloed op de keuze van de notaris en kun je dus niet tevoren bepalen of deze wel gratis en voor niks alle stukken voor je zou willen opmaken. Het kan dus best zijn dat je daar als verkoper gewoon voor moet betalen.

Persoonlijk zou ik als koper blij zijn met een verkoper die alles zelf doet, want dan wist ik zeker dat ik het huis voor een betere prijs zou kunnen kopen. Verkopers zijn namelijk emotioneel betrokken bij het te verkopen huis en dus onderhandelen ze slechter.

Zelf verkopen? Ja natuurlijk. Maar een makkie is het nooit geweest en zal het ook nooit worden...

[witte angora]

Verkopers zijn namelijk emotioneel betrokken bij het te verkopen huis en dus onderhandelen ze slechter.

Of ze vertikken het naar een reële prijs te zakken, heb je als aspirant-koper een hoop moeite voor niks gedaan.

[esuiker]

Of ze vertikken het naar een reële prijs te zakken, heb je als aspirant-koper een hoop moeite voor niks gedaan.

Dat kan ook, maar in de huidige markt denkt iedereen wel 4 keer na voordat hij/zij de onderhandelingen definitief stuk laat lopen. Dus ik acht de kans daarop niet heel erg groot.

En ja, je hebt ze er tussen natuurlijk. Verkopers die zich beledigd of gekrenkt voelen en er dan mee ophouden. Eens te meer reden om toch een makelaar in te schakelen. Die is namelijk niet emotioneel betrokken bij de verkoop.

[GJvdZ]

Het zelf verkopen van je woning kan natuurlijk best. Maar een makkie is het zeker niet.

Ten eerste moet je dan ook alles zelf regelen.

D.w.z. maken van de foto's, schrijven van goede teksten, uitzoeken van alle zaken die vallen onder de meldingsplicht van de verkoper, maken van een brochure, plaatsen op internet, maken en uitvoeren van een social media strategie, het maken van de afspraken, het bezichtigen, het nabellen van potentiële kopers, de onderhandelingen, de koopovereenkomst maken, bepalen van de ontbindende voorwaarden en overige clausules in de koopovereenkomst (zoals bijv. ouderdomsclausule of asbestclausule), controleren van diverse data zoals de verloopdatum van de bedenktijd, de verloopdatum van de ontbindende voorwaarden, eventueel regelen van de ontbinding als het mis gaat, controleren of de koper de borgsom al gestort heeft, eventuele ingebrekestelling als het mis gaat.

Kortom, er komt best e.e.a. bij kijken.

Ten tweede is het argument dat het goedkoper uitvalt voor de koper omdat de kosten koper lager zouden zijn, gewoon onzin.
De kosten koper bestaan uit de overdrachtsbelasting, de notariskosten, de taxatiekosten en de kosten voor de hypotheek (bijv. afsluitprovisie).
De koper heeft dus geen enkele kosten aan de verkopend makelaar, en dus wordt het ook niet goedkoper als de verkoper het zelf doet.

Ten derde heb je als verkoper geen invloed op de keuze van de notaris en kun je dus niet tevoren bepalen of deze wel gratis en voor niks alle stukken voor je zou willen opmaken. Het kan dus best zijn dat je daar als verkoper gewoon voor moet betalen.

Persoonlijk zou ik als koper blij zijn met een verkoper die alles zelf doet, want dan wist ik zeker dat ik het huis voor een betere prijs zou kunnen kopen. Verkopers zijn namelijk emotioneel betrokken bij het te verkopen huis en dus onderhandelen ze slechter.

Zelf verkopen? Ja natuurlijk. Maar een makkie is het nooit geweest en zal het ook nooit worden...

Je vergeet nog de kosten van vrije dagen die je moet opnemen om potentiele kopers rond te leiden. Met een beetje pech kan dat ongemerkt nog om heel veel tijd gaan. Tenzij je kopers zo gek krijgt dat ze komen kijken als je jouw als verkoper uitkomt natuurlijk....

[witte angora]

Of ze vertikken het naar een reële prijs te zakken, heb je als aspirant-koper een hoop moeite voor niks gedaan.

Dat kan ook, maar in de huidige markt denkt iedereen wel 4 keer na voordat hij/zij de onderhandelingen definitief stuk laat lopen. Dus ik acht de kans daarop niet heel erg groot.

Ik ben het niet met je eens. Begin jaren 80 was (in ieder geval in Lelystad) de markt net zo slecht als nu. Mijn ouders konden een woning kopen die al twee jaar te koop stond. De koop ketste af omdat de mensen niet wilden zakken in prijs. En als dat nou om echt duizenden guldens ging, ik meen dat mijn ouders 70.000 wilden betalen waar de vraagprijs 72.000 was.

Geen idee hoe lang dat hok daarna nog te koop heeft gestaan. De rondleiding werd trouwens door de oude eigenaren gedaan, wat er verder wel of niet geregeld was weet ik dan ook niet.

[esuiker]

Zoals ik al zei, zijn er altijd uitzonderingen. Die waren er jaren geleden al en die zullen er ook altijd blijven.
Dat zijn inderdaad de mensen die om de een of andere reden emotioneel betrokken zijn bij de verkoop / koop.
En je hebt uiteraard ook nog gewoon de categorie "eigenwijzen" die het zelf allemaal beter weten en denken te kunnen. Maar ook dat is van alle tijden.
Gelukkig zijn de meesten gewoon verstandig...

[DrenthMakelaars]

@icoo931 Uw bericht verbaasde ons. We willen reageren op uw bericht en aanvullen op de vele goede reacties die op uw bericht volgden door onder andere @GJvdZ, @16again, @esuiker. We hopen dat u onze aanvulling als waardevol en behulpzaam beschouwt.

Huizenprijzen: Vraag en aanbod bepalen de prijs van woningen.

Alle andere factoren bepalen of er veel/weinig vraag/aanbod is.

Er staan record aantallen woningen te koop. Op Funda vandaag 263.132 woningen. Er zijn in Nederland zo'n 8000 tot 10.000 mensen die nu een huis willen kopen. U zou kunnen stellen dat iedere koper uit meer dan 25 woningen kan kiezen. Meer aanbod dan vraag.

Dit was in het verleden, ik weet de precieze cijfers niet, bij wijze van spreken andersom. Bijvoorbeeld 250.000 mensen die een huis wilden kopen, terwijl er 125.000 woningen te koop stonden. Meer vraag dan aanbod.

Wij denken dat de rol van de makelaar zeker veranderd is. Verkocht een huis zichzelf, nu is dat niet zo. Voor ieder huis zijn 25 andere opties en er is er meestal één goedkoper, mooier, in betere staat, beter gelegen, etc dan het uwe.

De rol van de makelaar:
Beter adviseren: De makelaar moet nu een betere adviseur zijn, omdat niet iedere verkoper zomaar scherp wil prijzen en de lokale woningmarkt razendsnel verandert. Bovendien is een scherpe prijs niet genoeg. Veel verkopers zijn echt wel van het belang van scherp prijzen doordrongen en doen dat ook.

Beter verkoopplan: De makelaar moet creatiever zijn om een huis toch snel tegen de gewenste opbrengst te verkopen. Vaak door meer te doen om een huis onder de aandacht te krijgen. Dingen die andere makelaars en verkopers niet doen om zoveel mogelijk aandacht voor uw woning te krijgen.

Beter onderhandelen: De makelaar moet een betere onderhandelaar zijn, omdat iedereen momenteel -terecht- het onderste uit de kan wil. Onderhandel je dan niet goed, dan loopt de koper zo weg naar een van de 25 andere opties.

Verder gaan: De makelaar is 's avonds en op zaterdag beschikbaar voor bezichtiging en telefonisch/per e-mail continu.

Beter ondernemen: Sommige makelaars hebben heel veel huizen te koop staan, terwijl ze weinig verkopen (zie punt 1 hieronder). Dat kan wijzen op "veel beloven en weinig geven doet de gek in vreugde leven".

Voor ieder huis dat je als makelaar verkoopt moet je veel, en steeds meer, doen. Heeft een makelaar veel woningen te koop en is het een relatief klein makelaarskantoor, dan is de kans aanwezig dat uw huis niet de aandacht krijgt die het verdient én broodnodig is waardoor de makelaar uw huis niet goed verkoopt.

Bij uw keuze van een makelaar kunt u een aantal dingen in de gaten houden:

1. Hoeveel huizen verkocht de makelaar afgelopen 12 maanden en hoeveel staan er totaal te koop? Bijvoorbeeld 60 verkocht tegen 120 te koop. Delen geeft een getal. Hoe dichter de uitkomst bij 1 ligt, hoe beter. Boven 1 is extreem goed. Te achterhalen bij iedere makelaar op Funda > Makelaar > Woningaanbod > te koop en verkocht

2. Hoe snel verkocht de makelaar gemiddeld? Gemiddeld staat een woning inmiddels ongeveer 5 maanden te koop. Hieraan kunt u veel zien, bijvoorbeeld of de makelaar een goed verkoopplan en netwerk heeft en dit ook gebruikt. Korter is beter. Helaas niet makkelijk te achterhalen, maar een goede makelaar heeft deze cijfers wel direct paraat als u er om vraagt.

3. Wat was de uiteindelijke verkoopprijs t.o.v. de vraagprijs? Hieraan kunt u zien of de makelaar goed op de hoogte is van de lokale markt. Kleiner verschil is beter. Ook niet makkelijk te achterhalen, idem punt 2.

4. Heeft de makelaar goede recensies op internet? Zoek naar beoordelingen van de makelaar op internet.

5. Bekijk de presentaties van te koop staande woningen bij de makelaar. Spreekt het u aan? Goede tekst? Mooie foto's? Video? Woning op Twitter en Facebook?

6. Kan de makelaar glashelder uitleggen wat het kantoor kost en wat het kantoor daarvoor gaat doen?

Zoek naar de makelaar in uw plaats die het best aan bovenstaande punten voldoet.

Als laatste we hebben een PDF beschikbaar, een checklist, die u kan helpen de bij u passende makelaar te kiezen. Graag verneem ik van u of het gepast is (geen spam/reclame) deze hier te delen.

Met vriendelijke groet,

Emiel
namens Drenth Makelaars