[ archief ] Huurovereenkomst na indeplaatsstelling - gevaar?

[ALFA_DH]

Ik dacht enkele maanden terug het grootte lot te hebben getrokken omdat ik de kans heb gezien voor het overnemen van een winkel.
De nog-eigenaar heeft lichamelijke problemen en wil daarom de winkel afstaan.

Wij zijn ons vrij snel eens geworden om de winkel zo als hij is te willen houden omdat wij daar naast de materiele ook een idealistische waarde in zien. Prijsverhouding, locatie enz. lijkt allemaal best redelijk en allebei de partijen waren er blij mee.
Het probleem komt van een onverwachte hoek - de verhuurder is het niet eens met de indeplaatsstelling en hij wil echt niet voor de makkelijke weg kiezen. Wij gaan dus de indeplaatsstelling via de kantoorrechter eisen en wij voldoen tot op de punt aan de gestelde voorwaarden.

Alleen ben ik bang dat ons relatiebegin met de verhuurder al ijzig begint en ik vraag mij af hoe het zit met de huurovereenkomst na afloop van de contractperiode, aanstaande November 2013. Is er het recht om de huur dan zomaar op te zeggen aangezien de winkel erin niet zomaar - en zeker niet zonder behoorlijke kosten en moeiten - verplaatst kan worden?
Ik begrijp dat de huurovereenkomst anders in November overgaat naar een contract voor onbepaalde tijd met wat minder bescherming tov. de huurder. Weet iemand meer?

[Leo The Emperor]

Ik dacht enkele maanden terug het grootte lot te hebben getrokken omdat ik de kans heb gezien voor het overnemen van een winkel.
De nog-eigenaar heeft lichamelijke problemen en wil daarom de winkel afstaan.

Wij zijn ons vrij snel eens geworden om de winkel zo als hij is te willen houden omdat wij daar naast de materiele ook een idealistische waarde in zien. Prijsverhouding, locatie enz. lijkt allemaal best redelijk en allebei de partijen waren er blij mee.
Het probleem komt van een onverwachte hoek - de verhuurder is het niet eens met de indeplaatsstelling en hij wil echt niet voor de makkelijke weg kiezen. Wij gaan dus de indeplaatsstelling via de kantoorrechter eisen en wij voldoen tot op de punt aan de gestelde voorwaarden.

Alleen ben ik bang dat ons relatiebegin met de verhuurder al ijzig begint en ik vraag mij af hoe het zit met de huurovereenkomst na afloop van de contractperiode, aanstaande November 2013. Is er het recht om de huur dan zomaar op te zeggen aangezien de winkel erin niet zomaar - en zeker niet zonder behoorlijke kosten en moeiten - verplaatst kan worden?
Ik begrijp dat de huurovereenkomst anders in November overgaat naar een contract voor onbepaalde tijd met wat minder bescherming tov. de huurder. Weet iemand meer?

Ik neem aan dat de 2 keer 5 jaar dus inmiddels bijna is verstreken, en daarna loopt het huurcontract door voor onbepaalde tijd, met de gebruikelijke opzegtermijn uit het originele contract. Vaak is de opzegtermijn 1 jaar, dus dan kan de verhuurder in november 2012 opzeggen tegen november 2013.

Als u een eventuele indeplaatstelling via de rechter hebt afgedwongen is het niet onlogisch dat de verhuurder inderdaad gewoon in november 2012 opzegt.

Veel beter is om eerst met de verhuurder in gesprek te gaan waarom hij de indeplaatsstelling weigert. De commerciele huurmarkt is erg slap dus de verhuurder zal ongetwijfeld een zwaarwegende reden hebben om u niet als huurder te accepteren.
Enfin, als u de reden weet kunt u bekijken of dit kunt oplossen

[crazyme]

Belangrijk is of het een kleine of professionele verhuurder betreft.

Vaak is het argument : de bestaande huurder ken ik, de nieuwe niet.

U zou een periode van onderhuur kunnen afspreken waarna de verhuurder de indeplaatstelling wel accepteert.

Stel anders uw vraag op higherlevel, daar heeft u meer kans een collega ondernemer te treffen.

[ALFA_DH]

Ik neem in ieder geval contact op met de verhuurder direct. Als hij al andere plannen voor de locatie zal hebben en er 100% zeker is dat er geen verlenging mogelijk is dan mindert dat ons idealistische waarde al behoorlijk.

Misschien is er nog een optie om nu alvast in verband met de tegenwoordige eigenaar een verhuizing af te spreken en dit als onderdeel van ons overeenkomst aan te kaarten.

[Leo The Emperor]

dan mindert dat ons idealistische waarde al behoorl

Wat bedoelt u hiermee. Waarom is het idealistisch om daar een winkel te beginnen?

[ALFA_DH]

Update:

Het gesprek met de verhuurder is gebeurt. Hij zal zich tegen elke vorm van indeplaatsstelling blijven verzetten en hij zal de actuele eigenaar ook tot aan het einde van de contract gewoon in rekening nemen, tenzij wij akkoord zullen gaan met een nieuwe contract. Volgens de verhuurder zal de nieuwe contract dan marktconform zijn (+50% in het eerste jaar aan huurkosten tov. de actuele situatie, met in het volgende jaar nog eens 12% extra erbij) en horen er dan onderdelen zo als de CV waar hij nu op dit moment geen aanspraak op heeft bij het pand.
No way dat wij daarmee akkoord zullen gaan. Een nieuwe huurder op de achterhand heeft hij waarschijnlijk niet, zijn gedachte om er een kantoorpand van te maken lijkt mijns inziens - gezien de algehele leegstand in de streek - onwaarschijnlijk.

Het zal dus betekenen dat wij of akkoord zullen moeten gaan met deze voorwaarden en de actuele huurder is van de kosten verlost of hij laat gewoon iedereen stikken.
Een onderverhuur is uitgesloten volgens de actuele contractvoorwaarden, dus is op die manier ook geen overeenkomst mogelijk.

Nu hebben wij al een mogelijkheid voor Q3/2013 geregeld voor een nieuwe locatie, die dan bij afloop van de actuele contract gehuurd kan worden. Dat zal dus betekenen dat wij voor een rechterlijke toewijziging van de indeplaatsstelling moeten kiezen, met gezeur van de actuele verhuurder voor een jaar en aansluitend de winkel op de nieuwe locatie (50m verderop) heropenen.

Heeft nog iemand een gouden ideetje?


ivm. de idealistische waarde
Het winkeltje ligt dichtbij de school van ons kinderen en hun vrienden, het is in het driehoek van woonplaats, recreatiemogelijkheid en school. Het is een redelijke streek met nieuwe vestigingen van potentiële klanten en afnemers.
Het pand nu heeft een achtertuin en de mogelijkheid om tussendoor wat te ontspannen.

[crazyme]

Gouden idee :

Lekker iets anders zoeken. Deze verhuurder wil gewoon niet aan u verhuren.

[Leo The Emperor]

Volgens de verhuurder zal de nieuwe contract dan marktconform zijn (+50% in het eerste jaar aan huurkosten tov. de actuele situatie, met in het volgende jaar nog eens 12% extra erbij) en horen er dan onderdelen zo als de CV waar hij nu op dit moment geen aanspraak op heeft bij het pand.
No way dat wij daarmee akkoord zullen gaan

Dit kan natuurlijk de achterliggende oorzaak zijn. Misschien is de huur zo laag dat tijdelijke leegstand beter is dan het weer voor een appel en ei te verhuren

[ALFA_DH]

Dit kan natuurlijk de achterliggende oorzaak zijn. Misschien is de huur zo laag dat tijdelijke leegstand beter is dan het weer voor een appel en ei te verhuren

Nou ja, de huurkosten voor andere panden zijn op dit moment meer op het niveau van wat de tegenwoordige eigenaar moet neertellen. Ik geloof wel dat de verhuurder het idee heeft dat de huur omhoog moet en dat hij best wel gewild is om voor de zijns inziens marktconforme (volgens de makelaars) huur ook een goede service aan te bieden.
Maar, hij gaat daarmee gelijk 50% hoger dan wat de huurkosten van de streek op dit moment zijn en met een vervolgverhoging van 12% pakt hij daar nog wat room bij voor zich zelf.
En, hij pakt onderdelen uit de boeken van de winkel af om het dan voor zijn pand aan te kunnen rekenen. Sorry, maar fair lijkt die trade echt niet.

Met indeplaatstelling, al dan geforceerd, blijven wij op het tegenwoordige huurkostenniveau en hij heeft nog steeds geen rechten aan onderdelen zo als de cv.

[Leo The Emperor]

Maar, hij gaat daarmee gelijk 50% hoger dan wat de huurkosten van de streek op dit moment zijn en met een vervolgverhoging van 12% pakt hij daar nog wat room bij voor zich zelf.
En, hij pakt onderdelen uit de boeken van de winkel af om het dan voor zijn pand aan te kunnen rekenen. Sorry, maar fair lijkt die trade echt niet.

Het is lastig discussieren zonder verdere gegevens, maar huurprijzen voor winkels gelden niet voor een streek, maar worden per straat en per vierkante meter bepaald