[ archief ] Wat is wijsheid?

[Brasto]

7 Jaar geleden als geregistreerd partnerschap een 214k hypo afgesloten waarvan 107k als spaarhypo en 107k als aflossingsvrij. Alle hypo betalingen zijn via mijn privé bankrekening voldaan. Nu hebben wij in goede harmonie onze partnerschap relatie notarieel verbroken. Ik (man 40 jaar) blijf alleen in de woning wonen. Er is sprake van een "onderwaarde" van deze woning~30k.

Hypo verstrekker weigert op basis van mijn 38k inkomen de hoofdelijke aansprakelijkheid van mijn ex te beëindigen. Mijn hypo adviseur stelt voor de hypo elders onder te brengen. (Veel extra kosten, ik ben eigenlijk niet van plan dit advies te volgen)

Ik overweeg nu de onderstaande route te bewandelen:
Met mijn ex overeengekomen dat tot einde rentevast periode (2015) geen ontheffing van haar hoofdelijke aansprakelijkheid zal worden aangevraagd en accepteert dat zij voorlopig geen nieuw financiële verplichtingen zal kunnen aangaan.

Via een onderhandse lening met mijn ouders wordt de komende 3 jaar de aflossingsvrije hypo volledig afgelost en worden de normale premiebetalingen op tijd aan mijn hypo verstrekker gecontinueerd.

Uiteraard wordt deze family banking conform de hiervoor geldende fiscale regels uitgevoerd.

Welke hindernissen kan ik nog ontmoeten om in 2015 de notaris de akte van tenaamstelling voor de woning als wel een hoofdelijk ontslag van hypo verantwoordelijkheid voor mijn ex te doen realiseren ?

Bijvoorbaat mijn hartelijke dank voor jullie deskundige adviezen en/of verslag van een soortgelijke ervaring.........

[Emmy75]

Ik denk dat het verstandig is dit eens met een ( goede en onafhankelijke ) hypotheekadviseur te bespreken of dit soort dingen mogelijk zijn. Waarbij niemand natuurlijk kan weten hoe de hypotheekmarkt er over 3 jaar uitziet.

Verder kan het een probleem zijn dat de ex nu wel akkoord is maar 3 jaar kunnen erg lang zijn. Als deze hoofdelijk aansprakelijk blijft, blijft deze ook mede-eigenaar met alle bijkomstigheden. Hoewel niet waarschijnlijk, maar mocht er toch over 3 jaar tijd overwaarde zijn, kan deze daar wellicht deels aanspraak op maken bijvoorbeeld. Vraag bijvoorbeeld ook goed na wat er in het volgende geval gebeurt, stel u heeft na 2 jaar 2/3 de van de aflossingsvrije hyp afgelost en de ex dwingt u alsnog te verkopen om haar van de ha af te krijgen. De hypotheek is dan inmiddels lager als de woningwaarde en wat gebeurt dan met de overwaarde ? Hoewel dingen soms vanzelfsprekend lijken, zijn ze dat lang niet altijd.

Ook zult u moeten nagaan of u de hypotheek dan wel op eigen naam kunt krijgen, anders is het allemaal voor niets. Als u dit via familie wilt lenen en goed wil doen, zult u een redelijke rente hierover moeten betalen ( anders trekt de belastingdienst aan de bel ). Om het echt goed te doen, zult u dit moeten laten vastleggen via een notaris. Dan zult u dit weer aan de bank moeten melden bij de hyp aanvraag. Ipv 107 k aflossingsvrije hyp heeft u dan een andere schuld van 107 k, ook als dit dan ineens een achtergestelde lening is kan dit behoorlijk van invloed zijn op het bedrag dat u maximaal aan hypotheek kunt krijgen op uw eigen naam.

[Jekker]

Een alternatief is om een lening bij uw de ouders af te sluiten en daarmee de aflossingsvrije hypotheek (gedeeltelijk) af te lossen. Door deze lening behoud u recht op renteaftrek. Daarnaast uw huidige geldverstrekker ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid van uw ex partner vragen. Uw hypotheek bij uw geldverstrekker wordt immers lager.
Hiermee verbreekt u de banden met uw ex en bent u beide vrij om uw eigen weg te gaan. Stel uw ex partner gaat een nieuwe relatie aan en wil een huis kopen. Dit is dus onmogelijk met de hoofdelijke aansprakelijkheid.

[kweenie]

Wat een bezwaar kan zijn, is dat voor de toetsing hoeveel je met je inkomen kunt lenen, ook de lening die je bij je ouders aangaat meetelt. Als je volgens de normen van de bank bv. maximaal 2 ton mag lenen en je hebt een ton van je ouders geleend, dan zal de bank je nog steeds maar een ton willen lenen. Tenzij je natuurlijk niet bij de bank meldt dat je dat geld hebt geleend van je ouders, maar ze zullen dan wel vreemd opkijken als je in korte tijd zoveel aflost. Dan zullen ze er sowieso vanuit gaan dat je dat geld elders hebt geleend. Tenzij je kunt aantonen dat het bijvoorbeeld van een schenking afkomstig is, maar dan is er over dat deel dus geen renteaftrek meer

Verder zijn er natuurlijk nog wel praktische dingen. Je hebt een spaarhypotheek, zeg je. In het algemeen keert die bij jouw overlijden uit aan je (ex-) partner. En andersom keert een spaarhypotheek vaak aan jou uit als je (ex-) partner overlijdt. Als je dit wilt veranderen, dan zul je de hypotheek toch moeten openbreken. Heb je trouwens de waarde van de spaarhypotheek (waarschijnlijk ruim 10.000) ook meegenomen in de bepaling van de 'onderwaarde'?

Wat ik me ook afvraag, je adviseur heeft het over elders onderbrengen, maar volgens mij werken de meeste banken met de zelfde normen. Of je elders meer zou kunnen lenen, dat vraag ik mij dus af. Op basis van de huidige normen denk ik dat je zo'n 150.000 zou kunnen lenen. Er is dus een behoorlijk gat met jullie huidige lening. Dat gat lijkt mij moeilijk te overbruggen.

Ik denk daarom dat er drie opties zijn:
1 - De situatie te laten zoals het zo is, waarbij je ex dus voorlopig geen nieuwe woning kan kopen. In de tussentijd kijken of je inkomen zo ver stijgt dat je meer kunt lenen en/of een deel aflossen en/of hopen dat de waarde zo ver omhoog gaat dat je niet meer met een restschuld achterblijft;

2 - Een schenking van je ouders, zodat je minder hoeft te lenen en je een nieuwe hypotheek op alleen jouw inkomen kunt krijgen. Maar dan mis je natuurlijk een stuk renteaftrek. Aan de andere kant zou dat vanuit het perspectief van het verminderen van toekomstige erfbelasting een redelijke optie kunnen zijn. Je ouders zouden dan wel dat geld moeten hebben en ook moeten willen schenken.

3 - Het huis verkopen en de restschuld verdelen. Kost je natuurlijk een hoop geld, maar je bent wel van je zorgen af en je kunt (na aflossing van die schuld) opnieuw beginnen.

[Emmy75]

2 - Een schenking van je ouders, zodat je minder hoeft te lenen en je een nieuwe hypotheek op alleen jouw inkomen kunt krijgen. Maar dan mis je natuurlijk een stuk renteaftrek. Aan de andere kant zou dat vanuit het perspectief van het verminderen van toekomstige erfbelasting een redelijke optie kunnen zijn. Je ouders zouden dan wel dat geld moeten hebben en ook moeten willen schenken.

Hoezo "mist" men dan en stuk rente aftrek? Als met een dergelijke schenking de hypotheek aanzienlijk lager wordt, betaalt men ook een stuk minder rente. Voor elke euro rente die aan de bank moet worden betaald, betaalt men in het meest gunstige geval 48 cent altijd zelf, in het geval van TS zo'n 58 cent.

[Brasto]

Verkopen van mijn "onder water staande woning" is NU geen optie, ik wil zeker tot 2017 blijven zitten waar ik zit, een ander onderdak zoeken kost tenslotte ook geld.....
Ik weet nog niet waar het voor "Aflossingsvrije hypotheken bestaande gevallen" in de toekomst naar toe zal gaan, maar ik wil zelf ook zsm. van dat stuk hypotheek af.......

Bedankt voor jullie eerdere reacties, hieronder staat de weg vermeld die ik wil bewandelen.

Mijn huidige financiële middelen stellen mij instaat de normale rente en aflossing versus mijn 214K hypo verstrekker zeker tot 2017 te blijven voldoen. (Mijn ex heeft trouwens nooit bijgedragen in deze betalingen). Met de ex is een "verklaring van geen bezwaar overeengekomen" dat zij tot mijn "Aflossingsvrij 107k hypo" is afgelost geen nieuwe BKR verplichtingen kan aangaan. Haar hoofdelijke aansprakelijkheid versus hypo verstrekker blijft voorlopig bestaan.

Mijn ouders zullen volgens Family Banking of andere TBD procedure zorgdragen dat de "Aflossingsvrij 107k hypo" in 3 jaar tijd volgens de boetevrij clausule van de hypo-verstrekker in begin 2016 volledig zal zijn afgelost. Het restant van de lening is dan voor de hypo-verstrekker dermate gering dat zij nu wel bereid zouden moeten zijn de hoofdelijke aansprakelijkheid voor mijn ex te beeindigen om de polis uitsluitend op mijn naam voort te zetten?.

Wat zijn de valkuilen waar ik nog in kan trappen??????

[kweenie]

Met de ex is een "verklaring van geen bezwaar overeengekomen" dat zij tot mijn "Aflossingsvrij 107k hypo" is afgelost geen nieuwe BKR verplichtingen kan aangaan. Haar hoofdelijke aansprakelijkheid versus hypo verstrekker blijft voorlopig bestaan.

Dat betekent dat zij dus ook geen hypotheek zal kunnen aangaan. In jouw gedachte 5 jaar lang. Zou zij daar blij mee zijn? En een clausule dat dit zo lang die aflossingsvrije hypotheek bestaat zo zou blijven, is wel heel ruim. Dat zou in principe nog 50 jaar kunnen duren.

Mijn ouders zullen volgens Family Banking of andere TBD procedure zorgdragen dat de "Aflossingsvrij 107k hypo" in 3 jaar tijd volgens de boetevrij clausule van de hypo-verstrekker in begin 2016 volledig zal zijn afgelost. Het restant van de lening is dan voor de hypo-verstrekker dermate gering dat zij nu wel bereid zouden moeten zijn de hoofdelijke aansprakelijkheid voor mijn ex te beeindigen om de polis uitsluitend op mijn naam voort te zetten?.

Nogmaals, nee, dat is niet zo. Bij de berekening hoeveel je zou kunnen lenen wordt ook gekeken naar andere leningen, zoals de familiebank lening. Als je 107k van je familie leent, dan wordt de leencapaciteit bij de bank ook 107k lager.

[Brasto]

Beste kweenie,
1. Misschien staat het niet helemaal duidelijk in mijn postings, maar de overeenkomst met de ex-eindigt na verstrijken 10 jaar rentevast i.e. jan 2016. Dat is over ongeveer 3 jaar en geen 50!
2. Family Banking wordt gevormd door een "Onderhandse lening" met mijn ouders, dus geen BKR toetsing etc. zie o.a http://www.onderhandse-leningen.nl/

[kweenie]

Ik weet best dat de familiebank gewoon een onderhandse lening is waar je voor díe lening verder kunt doen wat je wil en waar verder geen eisen aan zitten. Het punt is dat als je een hypotheek wil aangaan/oversluiten/op jouw naam zetten en je hebt al een onderhandse lening, dat de bank die onderhandse lening dan zeker meeneemt in de bepaling van jouw leencapaciteit.

Of die onderhandse lening nu voor de bank 'zichtbaar' is of niet, maakt niet uit. Want als je in een paar jaar ineens een ton (of een halve ton) van je aflossingsvrije lening hebt afgelost, dan gaat er bij de bank zeker een belletje rinkelen. Dat zul je dan zeker moeten verklaren. Als je niet kunt aantonen dat het van je eigen geld is betaald (ipv via een familiebank lening), dan zal die familielening gewoon in aftrek worden genomen van jouw leencapaciteit.

[Jekker]

Ik zou de constructie van een lening van je ouders gewoon bespreken met de bank. De bank heeft nog altijd de eerste vorderingsrecht op de woning en je ouders komen pas daarna. Het risico zal voor de bank gaan dalen als je via je ouders leent.
Hangt er ook vanaf of je een hypotheek met hypotheekgarantie hebt. Zonder NHG kan het zijn dat de bank zich soepeler opstelt.
Eventueel zou je ook kunnen kijken bij een andere geldverstrekker.
Je zou met je ouders kunnen afspreken dat zij de betaalde rente jaarlijks aan je terug schenken (middels een overeenkomst). Op deze manier is de lening van je ouders 0%.

[Brasto]

Beste forum leden,
Ja, ik heb een hypo met NHG, leg eens uit waarom dat MINDER souplesse van mijn bank zou opleveren?
Mijn ouders betalen momenteel heftig voor hun box3 vermogensrendementheffing en zien graag dat e.e.a wordt aangewend om mij uit de problemen te helpen.......de jaarlijkse schenking volgens de fiscale limiet behoort ook nog tot hun mogelijkheden.

Inmiddels heb ik voldoende argumenten gehoord en wil besluiten met:
....een bank is een financiële dienstverlener die voor geld dat ik VAN hun leen een hoge rente en allerlei voorwaarden stelt, voor geld dat ik AAN hun leen ontvang ik een lage rente. Van het verschil in rente bekostigt de bank de dienstverlening. De bank vindt het niet leuk als ik ze het door mij geleende geld vervroegd teruggeef dan wel als ik het aan de bank geleende geld opneem. DIENSTVERLENING niet met hoofdletters dus, daarom zet ik in op mijn Family Bank......Acta est fabula

[een vraag, een antwoord]

Houdt er wel rekening mee, dat er geldverstrekkers zijn die geen hypotheek meer willen verstrekken in combinatie met de familiebank. Volgens NHG kan het wel, mits de constructie notarieel wordt vastgelegd, maar b.v ING accepteert het niet, met of zonder NHG.

Anderen, zoals Reaal/BLG gaan er weer een stuk soepeler mee om. Zoek dus een goed ingevoerde, ongebonden adviseur om je te begeleiden.

[een vraag, een antwoord]

Beste forum leden,
Ja, ik heb een hypo met NHG, leg eens uit waarom dat MINDER souplesse van mijn bank zou opleveren?
Mijn ouders betalen momenteel heftig voor hun box3 vermogensrendementheffing en zien graag dat e.e.a wordt aangewend om mij uit de problemen te helpen.......de jaarlijkse schenking volgens de fiscale limiet behoort ook nog tot hun mogelijkheden.

Inmiddels heb ik voldoende argumenten gehoord en wil besluiten met:
....een bank is een financiële dienstverlener die voor geld dat ik VAN hun leen een hoge rente en allerlei voorwaarden stelt, voor geld dat ik AAN hun leen ontvang ik een lage rente. Van het verschil in rente bekostigt de bank de dienstverlening. De bank vindt het niet leuk als ik ze het door mij geleende geld vervroegd teruggeef dan wel als ik het aan de bank geleende geld opneem. DIENSTVERLENING niet met hoofdletters dus, daarom zet ik in op mijn Family Bank......Acta est fabula

Geldverstrekkers dienen zich te houden aan de regels die in de gedragscode voor hypothecaire financieringen worden gesteld. Daarin staat dat alle verplichtingen in de beoordeling van de aanvraag dienen te worden meegenomen. De éne bank gaat strenger om met deze regels dan de andere. Blijkbaar op aanwijzing van de AFM. Reden is dat de bank niet zeker weet, of de klant en de familiebankverstrekkers zich aan de schriftelijk vastgelegde afspraken rond schenkingen zullen houden en hebben al gemerkt dat daardoor financiële problemen zijn ontstaan. Bovendien is schriftelijke vastlegging van terugschenking van rente fiscaal riskant, de fiscus kan, als ze er achter komen, de aftrek weigeren.

Ik vind dat erg jammer, want familiebank is een prima constructie, voor alle partijen.

[kweenie]

....een bank is een financiële dienstverlener die voor geld dat ik VAN hun leen een hoge rente en allerlei voorwaarden stelt

Het is niet alleen de bank, maar ook de toezichthouder die voorwaarden stelt. Onder andere op het gebied van de verhouding tussen schuld, inkomen en overige verplichtingen. Daarom móeten ze een familiebank-lening mee nemen in de bepaling hoeveel geld je van de bank mag lenen.

Even een heel andere mogelijkheid, ik ken je situatie natuurlijk niet, maar is het misschien ook een mogelijkheid om de volledige hypotheek via je familie te lenen? Dan heb je al die eisen niet. Of als die mogelijkheid er niet is, maar dan begeef je je wel een beetje op glad ijs, zouden je ouders eventueel een (kleine) hypotheek kunnen nemen op hun huis en dat aan jou doorlenen? Ik neem aan dat dit niet je voorkeur heeft, maar het zou een mogelijkheid kunnen zijn om toch uit de situatie te komen.