[ archief ] Direct Wonen wederom door Hof veroordeeld

[Louise75]

Dat een onafhankelijke "geschillencommissie" hard nodig is werd vandaag weer extra duidelijk.

U weet van mijn zaak (Direct Wonen) en de standpunten die het Hof Den Haag innam m.b.t. de vergoeding van de huurderving.
Het Hof in den Haag oordeelde net als in de bodemprocedure dat Direct Wonen een wanprestatie gepleegd had, maar ik kreeg 0% huurderving toegewezen, ondanks het feit dat het Hof in het bezit is van mijn onderbouwingen dat ik 4 maanden geen toegang had tot de woning (deurwaardersexploot) en 2 maanden nodig had om woning weer op te knappen.
Bijzonder zuur was wel dat de raadsheer in de schikkingszitting had aangegegeven dat ik recht had op in iedergeval een aantal maanden huurderving. Er is nooit duidelijk geworden wat de 180 graden ommezwaai is geweest van het Hof.

Dan hebben we de zaak van een gedupeerde verhuurder die diende bij het Hof in Arnhem tegen verhuurmakelaar EHR Arnhem.
http://www.advocaten-amsterdam.nl/146/a ... uradvocaat

Deze gedupeerde heeft uiteindelijk 50% van de huurderving toegewezen gekregen.

Vandaag werd duidelijk dat het Hof in Amsterdam er weer een andere mening op na houdt;
http://www.schenkeveldadvocaten.nl/nl/n ... 1-10-2012/

Deze gedupeerde verhuurder kreeg 100% van de huurderving toegewezen.

In al deze 3 zaken is duidelijk door de respectievelijke rechtbanken/hoven aangegeven ; Schending van de zorgplicht van de verhurende makelaar.

Hoe kan het dat er dan zoveel (rechts)ongelijkheid zit bij het toekennen van de huurderving?

Feit is wel dat in mijn zaak en in de zaak die bij het Hof van Arnhem diende de doorlooptijden erg lang zijn geweest. De advocaten van gedaagde verhuurmakelaar EHR Arnhem (Hof Arnhem) en van gedaagde Direct Wonen (Hof Den Haag) hebben alles uit de kast gehaald om zoveel mogelijk verwarring te zaaien en rookgordijnen op te werpen.
Tijdstermijnen om stukken in te dienen werden door de advocaten van de verhuurmakelaars gewoon overschreden en schijnbaar kon dit allemaal.

Blijkt ook wel, want mijn zaak heeft 3 jaar geduurd en die van de gedupeerde van EHR Arnhem 4 jaar.
Gevolg van deze lange doorlooptijden is dat niemand, inclusief de rechters en raadsheren, door de bomen het bos meer zien.
Kosten voor gedupeerden zijn enorm.
Helemaal als je bedenkt dat bij een 0% toekenning van de huurderving (zoals in mijn zaak) de gedupeerde ook nog eens kan opdraaien voor alle proces-en advocaatkosten van de tegenpartij.

Met een onafhankelijke "geschillencommissie" voor verhuurmakelaars zouden we een aantal onrechtvaardige situaties in 1 klap kunnen oplossen;
- De partij-ongelijkheid valt weg. De gedupeerde verhuurder (de kleine partij) kan voor een relatief laag bedrag naar de commissie stappen (zonder advocaat) met het verzoek een oordeel te vellen.
- De doorlooptijd kan vele maanden/jaren korter. het toezicht van de commissie op het volgen van de richtlijnen is veel groter
- De commissie houdt zich alleen maar bezig met (ver)huurzaken; veel specialistische kennis in huis
- Het wordt al snel duidelijk welke verhuurmakelaars keer op keer over de scheef gaan; gepaste maatregelen zouden dan genomen kunnen worden

Nu kunnen gedupeerden die geen of gedeeltelijk huurderving toegewezen hebben gekregen altijd nog naar de Hoge Raad. Die kan beoordelen of de rechtsgang goed is verlopen.
Dit is echter helemaal een lang en duur traject. Men heeft daarvoor "cassatie"- advocaten nodig, die nog duurder zijn dan een "gewone" advocaat en zo'n traject duurt jaren.

Verhuurmakelaars zoals Direct Wonen, die rechtszaak na rechtszaak hebben, varen daar, door al deze onduidelijkheden, wel bij.

Op dit moment zijn particuliere verhuurders vogelvrij en er is nu ook sprake van rechtsongelijkheid?

[Louise75]

Na 4 jaar geleden besloten te hebben ons zuurverdiende geld niet af te dragen aan een ordinaire oplichter en de hebzucht van een bedrijf is de tussenstand als volgt;

Civiele rechtzaak tegen de oplichter: Gewonnen
Strafzaak tegen de oplichter: Gewonnen
Bodemprocedure tegen Direct Wonen: Gewonnen
Hoger Beroep tegen Direct Wonen: Gewonnen

Resultaat:
Gedupeerde: Financieel is de schade vele malen groter geworden.
Emotioneel lever je veel in

Oplichter: gaat gewoon door met slachtoffers maken. Is trouwens al meer dan 15 jaar "in business".

Direct Wonen: blijft creatief om snel veel omzet te maken en om geen verantwoordelijkheden te hoeven oppakken.

Rechtspraak: Veel onduidelijkheden en willekeur aan uitspraken

Aansluitend op bovenstaand vindt u hier een samenvatting van een onderzoek mbt civiel recht en de knelpunten, wat recent gepubliceerd is door het WODC.
Via de link kunt u het gehele onderzoek lezen.
http://www.recht.nl/nieuws/strafrecht/i ... 1a68f54578
Wetenschappelijk Onderzoek- en Documentatiecentrum Cahier 2012-11 | 13
Samenvatting
In deze rapportage is onderzocht welke rol civiele procedures voor de vergoeding
van schade spelen voor slachtoffers van strafbare feiten, welke knelpunten zich
daarbij voor slachtoffers kunnen voordoen volgens professionals en welke oplossingen
voor geconstateerde knelpunten denkbaar zijn.
De rol van civiele procedures is onderzocht door het aantal slachtoffers dat gebruikmaakt
van de civiele procedure vast te stellen en af te zetten tegen andere mogelijke
routes voor schadeverhaal door slachtoffers. In beginsel kan compensatie voor
schade verkregen worden via een fonds (Schadefonds Geweldsmisdrijven, Waarborgfonds
Motorverkeer), via een verzekering of via de dader. Voor deze routes
gelden verschillende juridische voorwaarden (onder meer soort schade, hoogte van
de vergoeding, het type strafbaar feit, de kring van gerechtigden). Slachtoffers met
een onbekende dader, waarvan naar schatting sprake is bij 67% tot 75% van de
delicten, hebben slechts beperkte mogelijkheden om schade vergoed te krijgen. Zij
kunnen om die reden geen civiele procedure tegen de dader starten. In deze rapportage
is, voor zover mogelijk, in kaart gebracht hoeveel slachtoffers gebruikmaken
van de verschillende routes om hun schade vergoed te krijgen.
Uit het dossieronderzoek bij de rechtbanken komt naar voren dat in 2010 naar
schatting 483 rechtszaken zijn afgedaan waarin een slachtoffer schadevergoeding
vordert van de dader. Het werkelijke aantal zaken kan afwijken van deze schatting,
maar het ligt met 95% zekerheid tussen 411 en 556. Het gaat hierbij alleen om
zaken behandeld door de sector civiel. In 2010 was de sector civiel bevoegd te oordelen
over vorderingen vanaf € 5.000 en vorderingen van onbepaalde waarde. Ook
bij de sector kanton worden civiele schadeverhaalzaken gevoerd: in 2010 ging het
om vorderingen tot € 5.000. Vanwege registratieproblemen is het binnen het bestek
van dit onderzoek niet mogelijk daar zicht op te krijgen. Van 400 van de 483 zaken
van de sector civiel zijn gedetailleerde gegevens beschikbaar, waaruit blijkt dat het
om 343 eisers (86%) gaat die slachtoffer zijn geworden van een vermogensdelict,
50 van een gewelds- of zedendelict (13%) en 7 van een ander delict (2%). Ongeveer
292 eisers (73%) zijn een rechtspersoon en 108 eisers zijn een natuurlijk persoon
(27%). Van de 292 rechtspersonen zijn er 184 leverancier van de gedaagde
(46%); het gaat hierbij waarschijnlijk om energiemaatschappijen die schadevergoeding
vorderen voor elektriciteitsdiefstal in verband met wietteelt. Er zijn duidelijke
verschillen tussen zaken waarin geprocedeerd wordt vanwege enerzijds vermogensdelicten
en anderzijds vanwege geweldsdelicten (bijv. qua doorlooptijd, gevorderd
bedrag en verstekpercentage). In een kwart van de dossiers wordt de behandeling
van de rechtszaak beëindigd (‘doorgehaald’) voordat het eindvonnis wordt gewezen;
waarschijnlijk komen partijen er in overleg uit zonder dat de rechter uitspraak hoeft
te doen. In 37 rechtszaken (9%) is de vordering van het slachtoffer geheel afgewezen,
bij 94 (24%) gedeeltelijk toegewezen en 176 vorderingen (44%) zijn geheel
toegewezen. Een punt van aandacht is het verstekpercentage van 31%. Dat wijst
op mogelijke verhaalsproblemen bij de inning van de vordering, omdat uit eerder
onderzoek blijkt dat verstek daarvoor een indicator is.
Uit de literatuur en interviews met professionals (zes rechters, vijf advocaten en
twee wetenschappers) komt een aantal potentiële knelpunten naar voren voor
slachtoffers die een civiele procedure (overwegen te) voeren tegen de dader. Het
gaat hierbij om hoge kosten voor de procedure en de lange duur van een procedure.
Daarnaast wordt erop gewezen dat een deel van de slachtoffers een ontoereikend
besef van de eigen rechtspositie heeft en niet zelf terecht komt bij deskundige
rechtsbijstand. De kwaliteit van de rechtsbijstand van slachtoffers en daders is een
14 | Cahier 2012-11 Wetenschappelijk Onderzoek- en Documentatiecentrum
potentieel knelpunt, dat genoemd wordt, onder meer in verband met strafrechtadvocaten
die civiel procederen en bij niet-gespecialiseerde advocaten die rechtsbijstand
verlenen in complexe letselschadezaken. Bij een civiele procedure doen
zich mogelijk problemen voor in verband met de bewijslevering, waarbij volgens
professionals een rol speelt dat het vanuit het perspectief van het slachtoffer moeilijk
te begrijpen is dat er bewijs geleverd moet worden en dat de gedaagde met verweren
kan komen. Een strafrechtelijke veroordeling kan de bewijslevering voor de
aansprakelijkheid vereenvoudigen, maar wat betreft het causaal verband en de omvang
van de schade kan de bewijslevering ook met een strafvonnis moeilijk zijn. De
emotionele belasting van een procedure, waaronder de confrontatie met de dader
op de zitting en de angst voor represailles, kan groot zijn voor slachtoffers, aldus de
professionals. Daarnaast is een slechte verhaalspositie van het slachtoffer een punt
van aandacht: een toewijzend vonnis voor het slachtoffer betekent niet dat het geld
ook daadwerkelijk aan het slachtoffer betaald wordt. Slachtoffers zijn daar niet op
bedacht. De resultaten uit de interviews zijn verkennend van aard, gelet op het
beperkt aantal interviews met een selecte groep professionals. De vraag of en in
welke mate slachtoffers deze knelpunten daadwerkelijk ervaren, is interessant voor
nader onderzoek. Dit onderzoek biedt daarvoor aanknopingspunten.
Verschillende oplossingen worden door de professionals voorgesteld om mogelijke
knelpunten te verminderen, die uiteenlopen van praktische oplossingen voor specifieke
knelpunten, het uitbreiden van de dekking voor schade door een strafbaar
feit via de aansprakelijkheidsverzekering, het beter benutten van de mogelijkheden
om schadevergoeding in het strafproces te krijgen tot het invoeren van een apart
regime voor slachtoffers van misdrijven die civiel procederen.
Gelet op het geschatte aantal delicten ondervonden door natuurlijke personen met
een schade hoger dan € 4.544 is het aantal civiele procedures (108) door natuurlijke
personen voor de civiele sector aanhangig gemaakt, klein. Daarnaast blijkt dat
andere routes voor schadeverhaal in 2010 vaker gebruikt zijn door slachtoffers. Om
vast te stellen wat de rol van de civiele procedure precies is in verhouding tot de
andere routes om schade gecompenseerd te krijgen, is echter meer kennis nodig.
Vervolgonderzoek zou zich kunnen richten op gedetailleerd inzicht in de aard en
omvang van schade die verschillende typen slachtoffers lijden en op het nader in
kaart brengen van de routes die slachtoffers volgen om hun schade vergoed te
krijgen. Met name de rol die verzekeringen bieden voor schade als gevolg van een
strafbaar feit, zou nader onderzocht kunnen worden. Zaken die bij de sector kanton
spelen verdienen ook aandacht, mede gelet op de verhoging van de competentiegrens,
waardoor een aanzienlijk deel van de rechtszaken nu bij de kantonrechter
behandeld wordt. In ieder geval is duidelijk dat in 2010 maar weinig slachtoffers
gebruik hebben gemaakt van civiel schadeverhaal om schade als gevolg van een
strafbaar feit vergoed te krijgen van de dader; de knelpunten voor slachtoffers die
zich volgens de professionals kunnen voordoen bij een civiele procedure, spelen
hierbij vermoedelijk een rol.

[Louise75]

In bijgaande link bij lid 4.2 wordt duidelijk dat Direct Wonen "creatief" bezig is om bij conflicten met verhuurders onder iedere verantwoordelijkheid uit te komen. (verschuiven verantwoordelijkheid naar verhuurder).

Zie: http://www.directwonen.nl/huurwoning/ve ... ieders.pdf

Ook wordt in deze link bij lid 5 gesproken over de "marketingkosten" /vergoedingen die verhuurder aan Direct Wonen verschuldigd is bij totstandkoming van een overeenkomst.
Er wordt in lid 5 met geen woord gerept over uitzonderingen en/of dat verhuurders geen vergoedingen verschuldigd zouden zijn.

Nader navragen (dmv e-mail) bij medewerkers van Direct Wonen door een potentiele verhuurder leert ons dat een verhuurder 8% van de jaarhuur aan "marketingskosten verschuldigd is.

Aan een potentiele verhuurder wordt door Direct Wonen het volgende medegedeeld;
http://www.directwonen.nl/huurwoning/hu ... spx?id=320
Marketingvergoeding - Kosten Verhuurder - Courtage
Om een huurwoning zo goed mogelijk onder de aandacht te brengen, adverteren wij op veel (online) kanalen, hierbij komen veel kosten kijken en moeten wij veel tijd in steken. Echter vinden wij niet dat de verhuurder van een woning dient te betalen voordat hij/zij iets geleverd heeft gekregen.
Daarom spreken wij met al onze verhuurders af dat zodra wij een huurder hebben gevonden, wij een vergoeding in rekening brengen voor onze marketingactiviteiten. Vinden wij geen huurder, dan nemen wij deze kosten op ons.
De vergoeding betreft geen vast bedrag voor elke huurwoning, maar is vaak 8% van de jaarhuur. Vraag uw verhuurmakelaar wat de kosten in uw geval zijn.


Direct Wonen geeft echter aan de huurder een andere voorstelling van zaken.
Zie: http://www.directwonen.nl/common/pdf/Ov ... dingen.pdf

Marketingvergoeding
Direct Wonen kent ook een vergoeding welke, in sommige gevallen, aan de verhuurder in rekening wordt gebracht, namelijk de marketingvergoeding. De hoogte van dit bedrag kan variëren en is afhankelijk van de marketingacties die Direct Wonen in gang moet zetten om de woning aan potentieel geïnteresseerde zoekers te kunnen aanbieden.

De mededeling richting verhuurder (vaak 8% etc) staat haaks op de mededeling richting huurder (in sommige gevallen).
Zolang verhuurder en huurder niet met elkaar in gesprek komen over de respectievelijke vergoedingen die zij aan Direct Wonen betaald hebben is er voor Direct Wonen geen vuiltje aan de lucht.
Mocht de huurder er onverhoopt toch achterkomen dat de verhuurder OOK een vergoeding betaald heeft, kan Direct Wonen verwijzen naar het zinnetje "in sommige gevallen".

Heel creatief gegoochel met woorden om lastige klanten/rechtzaken te ontwijken.

[jvz-zh]

Beste Louise,

U kunt het wel heel netjes "creatief met woorden" noemen, maar het is op zijn zachts gezegd misleiding. Het is wel eens goed dat iemand dit bedrijf fileert. Wordt het voor iedereen duidelijk wat voor streken daar uitgehaald worden.

Verhuurders en huurders worden tegen elkaar uitgespeeld met als lachende derde Direct Wonen.

Het is natuurlijk de grootste flauwekul om te beweren dat Direct Wonen zoveel tijd en kosten kwijt is om een woning op websites te plaatsen dat dat het bedrag rechtvaardigt van 8% van de jaarhuur.
Als ik dus een woning wil verhuren van 1000 Euro via Direct Wonen ben ik 960 Euro kwijt voor "HET VELE WERK" wat Direct Wonen moet verrichten om bekendheid te geven aan mijn woning.
Direct Wonen vangt tevens van kandidaat huurders ook weer geld om de gegevens van de woning te bekijken, namelijk die 35 Euro inschrijfkosten.
In uw bericht van 20 september op deze blog heeft u trouwens al duidelijk gemaakt waar de "Marketingkosten" zoal uit bestaan, namelijk:

- bekendheid geven Dat valt m.i onder internetsite
- etalage kosten Direct Wonen heeft toch geen etalages meer?
- "te huur" poster Hoe duur is een poster?
- internetsite Dat is dus bekendheid geven Plaatsing op Funda is bijv 60 Euro en op Marktplaats is gratis. Zo kostbaar is dit dus niet!
- abonnement DW corporate Wat heeft dat voor toegevoegde waarde?


Kijk, dat Direct Wonen wellicht een kleine vergoeding kan vragen is denk ik door de wet wel toegestaan. Dit zou nader onderzocht moeten worden.

Die 8% van de jaarhuur is geen vergoeding, dat is gewoon een ander woord voor bemiddelingskosten.

Ik heb nog eens teruggelezen en op 19 september heeft u een bericht geplaatst wat het oordeel van het Hof is in uw arrest mbt die marketingskosten:
Het Hof heeft hier echter het volgende over verklaard;

"Vast staat dat Direct Wonen in opdracht van L heeft bemiddeld bij de totstandkoming van een verhuurovereenkomst tussen L en de huurder.
Dit is een overeenkomst van opdracht ex artikel 7:400 juncto 7:425 BW, ondanks de andersluidende benaming-marketingaktiviteiten-die Direct Wonen daar thans aan geeft.
Ook staat vast dat Direct Wonen zich afficheert als een specialist in het verhuren van particuliere huurwoningen in Nederland, met 19 jaar ervaring.
Dit is meer dan louter marketingaktiviteiten (het bijeenbrengen van huurder en verhuurder), temeer daar Direct Wonen zelf op haar website als stap 3 aangeeft dat zij op zoek gaat naar een geschikte kandidaat huurder, hetgeen zij ook bij pleidooi heeft verklaard"

Nee, Direct Wonen is zo arrogant dat zij zelfs door rechtbanken niet te stoppen zijn.

Wie gaat dit is oppakken?

[Louise75]

Een heel mooi voorbeeld van een rechtzaak waarbij een huurder erop een gegeven moment achterkwam dat ook de verhuurder betaald had is deze link;
http://zoeken.rechtspraak.nl/resultpage ... t+Wonen%22

Daarnaast hebben we nog de rechtzaak van de Stichting Meldpunt Collectief Onrecht die dubbele bemiddelingskosten van o.a. Direct Wonen aan de kaak stelde en won.
https://www.collectiefonrecht.nl/nieuws?cntID=149

Waar ik het eigenlijk over wilden hebben zijn de opmerkelijke uitspraken door mevrouw Sharon Gesthuizen SP en de persofficier van het OM, mevrouw Cornelie Bakker in het programma TROS OPGELICHT van 16 oktober j.l.

Dit onderwerp ging over spookfakturen en de mazen in de wet, maar dit was wel interessant hoe beide dames over "oplichting" spraken

Mevrouw Gesthuizen gaf de volgende stelling: "Niet leveren wat je belooft is oplichting"

Mevrouw Bakker verklaarde: Het geven van een valse voorstelling van zaken zodat iemand op het verkeerde been gezet wordt is oplichting"

Wikipedia geeft een hele duidelijke uitleg over alle vormen van oplichting http://nl.wikipedia.org/wiki/Oplichting

Om bij mijn zaak tegen Direct Wonen te blijven is de volgende toelichting op bovenstaande link interessant:
Achterhouden van informatie
Naast valse voorlichting kan ook het achterhouden van informatie oplichting zijn. Deze informatie kan het product betreffen, of de verkoop- of randvoorwaarden.
Een voorbeeld van oplichting door het achterhouden van informatie is het verkopen van een horecabedrijf, waarvan de horecavergunning is ingetrokken, zonder de koper te informeren dat de vergunning niet meer geldig is. Soms kan het erg ingewikkeld zijn om te bepalen welke informatie door de verkoper had moeten worden verstrekt, wat kan leiden tot ingewikkelde rechtszaken. Wanneer grotere groepen gedupeerd worden weten de gedupeerden zich vaak te organiseren om samen een grote rechtszaak te voeren.
Wanneer de verkoper niet verplicht was om de achterhouden informatie te geven spreekt men niet van oplichting, maar van een grijs gebied. Een voorbeeld hiervan is de grijze kapitaalmarkt, met beleggingen in het buitenland met zeer hoge gegarandeerde rendementen van bijvoorbeeld 25%. Verzwegen wordt daarbij dat het rendement wordt behaald in een zeer instabiele valuta die misschien 40% in waarde kan dalen. Een ander voorbeeld, dat recentelijk door consumentenwetgeving is 'dichtgetimmerd', is oneerlijke handelspraktijken. Hierbij mankeert niets aan het product, maar wordt in veel gevallen informatie over de koop- of abonnementsvoorwaarden achtergehouden, bijvoorbeeld dat men aan een abonnement met stilzwijgende verlenging vastzit.
Meestal kan men stellen dat er sprake is van oplichting indien de verkoper de informatie bewust had achtergehouden en wist of had moeten weten dat informatie essentieel is voor de transactie, dus dat de koper met beschikking over deze informatie anders zou hebben gehandeld. Men staat hierin nog sterker wanneer men kan aantonen hier expliciet naar te hebben gevraagd. In bovengenoemd voorbeeld met de horeca-onderneming is dit duidelijk, daar de koper de onderneming niet zou hebben gekocht als hij had geweten dat de vergunning was ingetrokken.

Vooral de laatste alinea zegt het duidelijk: bewust achterhouden van informatie en wist of had moeten weten dat de informatie essentieel is voor de transactie.....

Daar Direct Wonen bij de bemiddeling van mij het gegegeven achter heeft gehouden dat men de werkgever niet kon traceren en dat de huur en borg niet betaald waren bij de sleutel overdracht is achterhouden van informatie. Dit zijn bewezen feiten.

Wat in deze zaak helemaal schandalig is en volgens mij onder het kopje listige kunstgrepen valt is de brief van de juridische afdeling van Direct Wonen die ik na enkele maanden ontving met daarin de stelling dat er geen onrechtmatigheden waren geconstateerd gedurende de verificatie-periode van de huurder.
Direct Wonen probeerde mij hiermee ALSNOG een rad voor ogen te draaien

Deze zaak hoort dus thuis in het strafrecht, zeker gezien bovenstaande uitspraken van mevrouw Gesthuizen en mevrouw Bakker

Dit geldt eens te meer, daar we op het internet al meer klachten over hetzelfde zijn tegengekomen. Direct Wonen kent m.i. structurele problemen en weigert deze op te lossen.

Zou voor gedupeerden ook financieel beter zijn, daar men dan zelf geen advocaat hoeft in te schakelen.

[rotterdam2003]

Het is al een keer eerder aangegeven op deze blog; als gedupeerde van een oplichter of een oplichtingspraktijk moet je zelf behoorlijk juridisch onderlegd zijn om je recht te halen.
M.i. is het de taak van bedrijven/personen die zich bezighouden met"recht" de gedupeerden voor te lichten over de mogelijkheden die er zijn in een specifieke zaak.
In het programma van TROS OPGELICHT waar mevrouw Louise het over heeft (16 oktober jl) spreekt mevrouw Gesthuizen (SP) ook van het feit dat, hoewel minister Opstelten aangeeft dat financieel economische delicten zijn prioriteit hebben, dit eigenlijk tegenvalt.

In januari van dit jaar heeft de heer Paulus Janssen van de SP de volgende vragen aan de minister gesteld:
Vragen van het lid Paulus Jansen (SP) aan de minister van Binnenlandse Zaken en de minister van Veiligheid & Justitie over malafide verhuurmakelaars.

1.
Heeft u kennis genomen van het bericht makelaars willen eisen stellen aan verhuur’, herinnert u zich de antwoorden op schriftelijke vragen over verhuurbemiddeling[2] en de recente antwoorden van de minister van V&J op de inbreng van de SP-fractie bij de wijziging van de Opiumwet

2.
Staat u positief tegenover het voornemen van een deel van de makelaarsbranche om een keurmerk in te voeren?
Zo nee, waarom niet?
Zo ja, bent u bereid om ontduiking van het keurmerk onmogelijk te maken door dit algemeen verbindend te verklaren?

3.
Zou een landelijke vergunningplicht voor verhuurmakelaars een effectief middel kunnen zijn om malafide gedrag in de branche te sanctioneren, zodat daarna langs publiekrechtelijke weg snel opgetreden kan worden tegen een bemiddelaar die in gebreke blijft, terwijl nu de bewoner een lange en kostbare civiele procedure moet voeren op grond van artikel 401, Boek 7, van het BW?

Dit zijn de antwoorden http://vgm.nl/NieuwsDetail.aspx?RecID=6745

Minister Spies geeft namens minister Opstelten antwoord;

Voor gedupeerde particuliere verhuurders is vooral het antwoord op vraag 3 van belang.

Antwoord
De herinvoering van een landelijke vergunningsplicht alleen zou geen effectief
middel zijn om malafide gedrag in de branche te sanctioneren. Daarvoor is
toezicht op de vergunninghouders en handhaving van de vergunningplicht
noodzakelijk. De invoering van een dergelijke toezichthoudende en handhavende
taak voor de overheid is in strijd met het kabinetsbeleid voor een compacte
overheid, waarbij de overheidsinstanties zich beperken tot hun kerntaken.
De brancheorganisaties van makelaars kunnen makelaars van wie zij weten dat zij
malafide praktijken voeren, het lidmaatschap van hun brancheorganisatie
ontnemen, zodat de makelaar niet meer het merk van die brancheorganisatie mag
voeren.
Voor woningeigenaren die hun woning (tijdelijk) willen verhuren geldt een eigen
verantwoordelijkheid voor de beoordeling van mensen aan wie zij hun woning
(tijdelijk) verhuren. Indien zij daarvoor gebruik maken van de bemiddeling door
een makelaar, is het van belang dat zij met de makelaar goede afspraken maken
over welke taken en handelingen de makelaar voor hen (de opdrachtgever)
uitvoert. Opdrachtgevers kunnen makelaars die malafide praktijken toegepast
hebben aanspreken op niet-nakoming van de opdrachtovereenkomst en eventueel
schadevergoeding vorderen. Vereniging Eigen Huis geeft op haar website
informatie en tips aan woningeigenaren die hun woning tijdelijk willen verhuren,
waaronder tips ter voorkoming van huurders die hennep telen in de woning. Deze
informatie is ook te raadplegen voor niet-leden van Vereniging Eigen Huis.

Ten eerste vergeet de minister dat er veel verhuurbemiddelaars niet aangesloten zijn bij een branche-organisatie.

De informatie op de website van Vereniging Eigen Huis http://www.eigenhuis.nl/actueel/nieuws/ ... pwoningen/
Goede adviezen van de Vereniging, maar ook deze gaan eraan voorbij dat er verhuurbemiddelaars zijn die de klanten (bewust) op het verkeerde been zetten.

De minister verwijst o.a. naar de eigen verantwoordelijkheid van de particuliere verhuurder en het belang van goede afspraken met de verhuurbemiddelaar.

Ben ik het helemaal mee eens.
De verhuurder neemt zeker verantwoordelijkheid door (tegen een vaak aanzienlijke courtage) met een verhuurbemiddelaar in zee te gaan i.p.v. zelf een huurder te werven.
Op deze wijze tracht de verhuurder zich te beschermen tegen bijv. huurshoppers en wiettelers.

Waar de ministers aan voorbijgaan is het feit dat er verhuurbemiddelaars zijn die NIET integer zijn en de klant een valse voorstelling van zaken geven en/of relevante informatie achterhouden.

De "niet de waarheid sprekende verhuurmakelaar". Daar gaat het om!

Een verhuurder, zoals mevrouw Louise, die tegenover de medewerkers van Direct Wonen heel duidelijk is geweest hoe belangrijk bepaalde zaken waren en gedurende het verificatie-traject kritische vragen stelde heeft geen mogelijkheden om zich te wapenen tegen niet integere antwoorden van de verhuurbemiddelaar.

Kortom een zeer kort door de bocht antwoord van de ministers en eigenlijk wordt er totaal geen handreiking gedaan richting gedupeerden van deze vorm van oneerlijk zakendoen.
De gedupeerde particuliere verhuurder, die vaak al enorme schades heeft dankzij de wietteler/huurshopper in de woning geplaatst door de malafide verhuurmakelaar, mag nogmaals diep in de buidel tasten om recht te gaan halen. Dat is voor velen financieel niet haalbaar.

[Louise75]

Dank Rotterdam2003.

Het "niet de waarheid" spreken van Direct Wonen was al voldoende voor een flinke dosis ellende. Het niet opvolgen, communiceren, oplossingen zoeken etc van de kant van Direct Wonen heeft het effect van een lawine opgeroepen.
Allemaal zeer vervelende gevolgen.

Wat een verhuurder niet bedenkt als hij opdracht tot verhuur geeft is dat bij een wanprestatie van een malafide verhuurmakelaars de gedupeerde verhuurder zelf achter de oplichter/malafide huurder aan moet.

Ik heb verschillende gedupeerde verhuurders gesproken en die hebben veelal niet te maken (gehad) met een (malafide) huurder die af en toe de huur niet voldoet.

Vaak zijn het criminelen die banden hebben met georganiseerde misdaad en/of met andere criminelen samenwerken. Dit kan gevaarlijke situaties opleveren voor de verhuurder.

Zoals eerder uitgelegd moet de gedupeerde verhuurder "schadebeperkend" optreden in geval van een malafide huurder. Zeker als de gedupeerde verhuurder de wanpresterende verhuurmakelaar voor de rechter wil brengen als er geen verantwoordelijkheid genomen wordt door de verhuurmakelaar.

Vergeet niet dat, zogauw de gedupeerde verhuurder aangifte gaat doen bij de politie, de malafide huurder daar zeer snel op de hoogte van is en waarschijnlijk ook zijn "collega's". Niet echt een prettige gedachte.

Ik zal u een voorbeeld geven m.b.t. mijn ervaringen;
Na aangifte gedaan te hebben kwam ik al snel in contact met andere slachtoffers van deze oplichter. Door het bij elkaar brengen van alle informatie die wij in onze respectievelijke woningen aantroffen kregen we al vrij snel een beeld van de crimineel en wie, wat, waar.
Al deze informatie hebben wij uiteraard ook overgedragen aan de toenmalige rechercheur die zich met deze zaak bezighield. Zijn reactie, na het verifieren van de door ons aangedragen documentatie was: STOPPEN! Te gevaarlijk!

Dat werd ook duidelijk toen wij een ander slachtoffer van deze oplichter spraken, wiens kinderen op dezelfde sportvereniging zaten als de kinderen van de oplichter.
Die vertelde dat gedurende een trainingsdag van de kinderen op de sportvelden er een aantal zeer louche uitziende figuren op bezoek kwamen en een "gesprekje" met deze oplichter wilden. Bleek later dat de oplichter ook geld "geleend" had van een "collega" van hem en die kwam de schuld persoonlijk maar even innen.
Gelukkig was de oplichter er op dat moment niet, dus er is niets gebeurd.

Het geeft echter wel duidelijk aan met wat voor soort huurders wij mee te maken hebben en welke risico's verhuurders kunnen lopen.
Levensgevaarlijk!

[jvz-zh]

Beste Louise, de jacht op geld zou een mooie titel zijn voor een boek. U dacht dat u slachtoffer was van Direct Wonen? Blijkbaar is niemand veilig, zelfs mensen met beperkingen niet.

Het volgende verwerpelijke gedrag kreeg ik via mijn netwerk toegestuurd en ik mag toch hopen dat Direct Wonen dit wel opgelost heeft en maatregelen genomen om dit in de toekomst te voorkomen.

De Stichting MEE houdt zich o.a bezig met het oplossen van knelpunten voor mensen met beperkingen.

Wat komen we tegen in het jaarverslag van 2011;
MEE Amstel en Zaan
Ondersteuning bij leven met een beperking
Signalen 2011 nr. 1

Samenleven en wonen
Signalen
Direct Wonen Haarlem biedt huurwoningen aan die niet verhuurd mogen worden zodat huisuitzetting dreigt (Haarlem)

Acties
MEE Amstel en Zaan heeft klacht over het verhuurgedrag van Direct Wonen gemeld bij Stichting ’t Web, die van de gemeente Haarlem de toezegging kreeg dat deze het woningverhuurbedrijf hierop zou aanspreken

http://www.meeaz.nl/view/uploaded/objec ... 1%20LR.pdf

[Louise75]

Dank JVZ-ZH voor deze wel zeer opmerkelijke opening van de werkweek.

Het verhuren aan mensen met beperkingen van woningen die eigenlijk niet verhuurd mogen worden is idd verwerpelijk gedrag en moet nader onderzocht worden.

Op Twitter is er aan Direct Wonen al om een toelichting gevraagd. Even afwachten met welke verklaring Direct Wonen terugkomt.

Bij deze wil ik namens o.a @veiligleefbaar een oproep doen aan huurders die te maken hebben gehad met huisuitzettingen doordat een verhuurmakelaar (Direct Wonen of een andere verhuurmakelaar) hen een woning verhuurde die niet verhuurd mocht worden of door andere vormen van onjuist verhuren.

U kunt reageren via dit forum of contact leggen met @veiligleefbaar.

Bij voorbaat vriendelijk dank voor uw medewerking.

[Louise75]

Ik ontving via mijn netwerk ook de nieuwste blog van Direct Wonen.
http://blog.directwonen.nl/2012/10/24/K ... markt.aspx

Een aantal opmerkelijke zaken die nader aandacht verdienen.

Een van de opmerkingen van de geinterviewde medewerker sprong er voor mij wel uit;

Antonio: ‘Nee’ verkopen, is het leukste werk. Als een verhuurder geen interesse heeft om via Direct Wonen te verhuren, is het juist een uitdaging om die persoon terug te bellen. Gewoon blijven bellen, want de aanhouder wint. Daarnaast zijn aannames dodelijk: een vooroordeel is het slechtste wat er bestaat in dit vak.

"Gewoon blijven bellen, want de aanhouder wint."

Past wel in de policies van Direct Wonen (zoveel mogelijk klanten, maakt niet uit wie of wat) maar verkooptechnisch gezien totaal verkeerd. We kennen toch allemaal de vervelende verkopers die hijgen in je nek als je in de winkel bent:) Levert vaak alleen maar geirriteerde klanten op.

De "aanhouder" is Direct Wonen. Wat is de reden dat verhuurders via Direct Wonen zouden willen verhuren?

Dit zijn de Algemene Voorwaarden Aanbieders van Direct Wonen;

http://www.directwonen.nl/huurwoning/ve ... ieders.pdf

4. Kandidaat voorstellen en acceptatie
4.1 Direct Wonen stelt geïnteresseerde kandidaat-huurder(s) voor aan de Verhuurder op basis van door de kandidaat-huurder(s) verstrekte gegevens die in het kader van de bemiddeling aan Direct Wonen zijn verstrekt. Deze gegevens hebben alleen betrekking op de identiteit en het inkomen van de kandidaat-huurder(s).
4.2 Direct Wonen wijst Verhuurder er uitdrukkelijk op dat deze ook zelf een plicht heeft onderzoek te doen naar identiteit, inkomen en eventueel aanvullende gegevens van de kandidaat-huurder(s).
4.3 Verhuurder beslist zelfstandig of een voorgestelde kandidaat-huurder wel of niet wordt geaccepteerd als huurder.
4.4 Indien Verhuurder niet binnen 3 dagen na dagtekening van het kandidaat voorstel schriftelijk akkoord heeft gegeven op het voorstel, maar op andere wijze blijkt geeft van een akkoord, bijvoorbeeld door een mondelinge mededeling of het ondertekenen van de huurovereenkomst, zal Direct Wonen dit als een bevestiging beschouwen dat de Verhuurder akkoord gaat met de voorgestelde kandidaat-huurder en de inhoud van het kandidaat-voorstel.
4.5 Indien Verhuurder geen akkoord, mondeling of schriftelijk, heeft gegeven binnen 3 dagen na dagtekening van het kandidaat voorstel, zal Direct Wonen dit als een afwijzing van de kandidaat beschouwen.
4.6 Bij acceptatie van een kandidaat door Verhuurder dient Verhuurder de door Direct Wonen gemaakte marketingkosten conform artikel 5 aan Direct Wonen te voldoen.

Waarom zouden verhuurders/aanbieders Direct Wonen inschakelen? Alle risico ligt immers bij de verhuurder. Die daarnaast ook nog eens 8% van de jaaromzet aan de "marketingskosten" betaald.
Direct Wonen "onderzoekt " alleen maar de identiteit en het inkomen van kandidaat huurder.

Bij 4.2 wordt niet duidelijk gemaakt wat de verhuurder allemaal zelf dient te onderzoeken en bij 4.4. en 4.5 wordt de verhuurder nog eens opgejaagd om snel te beslissen.

4.3 Let op bij dit punt. Wat Direct Wonen u ook mededeelt over de betrouwbaarheid van kandidaat-huurder heeft geen enkele toegevoegde waarde.

Het is heel jammer dat het enige wat Direct Wonen van rechtszaken "leert" is : Hoe dek ik mijzelf nog verder in.

Daarnaast weten we nu ook dat er bij conflicten/problemen veroorzaakt door de medewerkers van Direct Wonen vanaf de kant van Direct Wonen geen medewerking is om zaken op te lossen en bij een rechtszaak Direct Wonen de gedupeerde verhuurder zal trachten kapot te procederen.

Al met al zie ik geen enkele reden waarom verhuurders met Direct Wonen zaken zouden willen doen.

[Louise75]

In het artikel wat Direct Wonen op haar blog heeft geplaatst,zie link:

http://blog.directwonen.nl/2012/10/24/K ... markt.aspx

vertellen 2 medewerkers wat zij zoal opdoen aan kennis en kunde.
Huurrecht, waar examen voor moet worden afgelegd, is een belangrijk onderdeel. Uiteraard prima dat aan huurrecht veel aandacht besteed wordt, echter wordt er voor de rest in de betreffende blog niet veel aangegeven over de verdere kennis en kunde van de medewerkers van Direct Wonen.

De laatste jaren heeft de verhuurmarkt, dus ook Direct Wonen, te maken met criminelen/huurshoppers die hebben ontdekt hoe makkelijk het is om bij sommige verhuurmakelaars een woning te huren. Een politieman vertelde mij ook dat een aantal namen van verhuurmakelaars die "het niet zo nauw nemen" de ronde doen bij het oplichtersgilde.

Je ziet ook dat de laatste tijd de opleidingen tot Veilig Verhuren als paddestoelen uit de grond schieten en veel verhuurmakelaars geven aan dat zo'n opleiding erg waardevol is. Een goede ontwikkeling.

In de hierbovengenoemde blog van Direct Wonen lees ik echter niets terug over trainingen die te maken hebben met het VEILIG VERHUREN.

Dat Direct Wonen wel op de hoogte is van kandidaat-huurders die onjuiste gegevens kunnen overleggen geeft Direct Wonen aan in haar voorwaarden huurwoning;

http://www.directwonen.nl/huurwoning/hu ... rdennl.pdf

Bij lid 8.4f lezen we dat Direct Wonen is bevoegd om de overeenkomst onmiddellijk te beeindigen als kandidaathuurder onjuiste gegevens heeft verstrekt.

Direct Wonen heeft in mijn zaak ook geen gebruik gemaakt van haar eigen lid8g; er waren namelijk al "omstandigheden" (niet kunnen traceren van werkgever behalve door een 06 nummer opgegeven door kandidaat huurder, het niet aanwezig zijn van huur en borg bij sleuteloverdracht) die Direct Wonen de mogelijkheid had geboden om haar overeenkomst met de kandidaat-huurder te verbreken en daardoor mij te behoeden voor een malafide huurder.

(8.4 Direct Wonen is bevoegd om de overeenkomst met onmiddellijke ingang door middel van een aangetekende brief op te zeggen, indien onder meer (en derhalve niet uitsluitend):

f) indien blijkt dat de Opdrachtgever aan Direct Wonen onjuiste gegevens heeft verstrekt bij het aangaan van de overeenkomst die van dien aard zijn dat, indien Direct Wonen met deze gegevens bekend zou zijn geweest, de overeenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten;

g) indien sprake is van andere omstandigheden die zich naar het oordeel van Direct Wonen tegen voortzetting van de overeenkomst verzetten.)

Direct Wonen beschermt zichzelf wel tegen malafide klanten (huurders) maar helaas niet haar andere klant (de verhuurder).

Een gerechtvaardigde conclusie is m.i. dan ook dat Direct Wonen haar eigen belang BOVEN de belangen en veiligheid van mij stelde.

[rotterdam2003]

Na weer een aantal blogs gelezen te hebben begin ik eigenlijk steeds minder te begrijpen waarom dit bedrijf niet op de vingers getikt wordt door de instanties die hiertoe in het leven zijn geroepen. Waar is bijv. de Consumentenbond of misschien nog belangrijker de Consumentenautoriteit?

We zijn, als cosument, in dit land redelijk goed beschermd en de consument die zich benadeeld voelt heeft vele mogelijkheden om zijn/haar beklag te doen.

Het wemelt al jaren van de klachten over Direct Wonen, waarom gebeurt hier niets? Ik hoor het graag.

Tegen Direct Wonen zou ik het volgende willen zeggen. Begin jaren 90 heeft u een geweldig idee gehad m.b.t. kamerbemiddeling. U zat, bij wijze van spreken, op een goudmijn.
Helaas bent u, naar mijn mening, te ver doorgeschoten in uw jacht op omzet. Alle focus van uw bedrijf lijkt daarop gericht. Ten koste van??

Als dochter van Qmulus NV heeft u uiteraard te maken met de kernwaarden van dit bedrijf.
http://www.qmulus.nl/content.php?lang=n ... ns&item=38
Kernwaarden

Professioneel
We hebben de juiste kennis binnen ons vakgebied. We geven duidelijk aan wat we doen en letten in alle facetten van ons werk op onze uitstraling.
Klantgericht
We luisteren en doen een goede behoefte bepaling. We denken (buiten het kader) mee en bieden de juiste oplossing. We zorgen voor een goede bereikbaarheid.
Succesvol
We behalen onze doelen en komen onze afspraken na. Daarbij realiseren we optimaal resultaat voor iedereen. Onze ambitie is om verwachtingen te overtreffen.
Vertrouwen
We zijn altijd eerlijk en behandelen elkaar met respect. We nemen verantwoordelijkheid voor elkaar en de klant.
Plezier
We doen ons werk met veel passie en enthousiasme. Onze basishouding is positief. We tonen energie en veerkracht en gaan veranderingen niet uit de weg. Samenwerken maakt ons trots en we vergeten niet om complimenten te maken.

Let wel; ik heb het hier ALLEEN over de verantwoordelijken van de dochter "Direct Wonen" en de situatie met de malafide huurder in de woning van mevrouw Louise.

Alle andere dochters van Qmulus laat ik hier buiten en verwijt ik niets!

Ik heb de situatie met mevrouw Louise is afgezet tegen deze kernwaarden en moet constateren dat uw hele houding in deze zaak daar toch geen afspiegeling van is.

Vindt u nu zelf Direct Wonen dat u in deze "altijd eerlijk" bent geweest (zie kopje Vertrouwen) en dat u mevrouw Louise met respect behandeld heeft? En dat u verantwoording heeft genomen?

Dat klopt toch niet Direct Wonen?

Uw medewerkers, die de bemiddeling tussen de malafide huurder en mevrouw Louise behandeld hebben, zijn helemaal niet eerlijk geweest. Het is al ernstig genoeg dat er binnen een bedrijf blijkbaar een cultuur heerst waarbij medewerkers het idee hebben dat omzet VOOR alles gaat. Zelfs als dat betekent dat er een klant in de afgrond gegooid wordt.
Daarna doet u er als management nog een flinke schep bovenop.

Ik vraag mij eerlijk gezegd af waar u meent het recht vandaan te halen om klanten op een dergelijke wijze tracht te beschadigen.

Mevrouw Louise heeft net als de meesten onder ons jaren hard gewerkt en opofferingen gemaakt om iets op te bouwen. Dit zijn geen mensen die met een gouden lepel in de mond geboren zijn.

Deze mevrouw is nu al 4 jaar bezig om haar schade vergoed te krijgen. Dat betekent dat haar leven al 4 jaar op negatieve wijze veranderd is, terwijl haar enige "fout" is dat zij zoveel vertrouwen in uw bedrijf stelde dat zij u de opdracht en loon gaf tot het zoeken van een bonafide huurder.

Direct Wonen, u moet zich werkelijk doodschamen om onder de "vlag" van bovengenoemde kernwaarden er dit soort van praktijken op na te houden.

[jvz-zh]

Wel Rotterdam 2003 ik had het niet beter kunnen verwoorden. Papier is goedkoop bij Direct Wonen zullen we maar zeggen.

Ik vind trouwens het kopje succesvol van de kernwaarden bijzonder interessant:

Succesvol
We behalen onze doelen en komen onze afspraken na. Daarbij realiseren we optimaal resultaat voor iedereen. Onze ambitie is om verwachtingen te overtreffen.

Als het niet zo triest was lach je je toch helemaal gek. " Optimaal resultaat voor iedereen". Ja, voor iedereen bij Direct Wonen en ja Direct Wonen heeft inderdaad "verwachtingen" overtroffen.
Wat een stelletje zeg!

Het grootste probleem is dat de verantwoordelijken van Direct Wonen OOK in de raad van bestuur zitten van Qmulus en daar de meerderheid vormen.
Heeft u gezien hoeveel dochters Qmulus heeft http://www.qmulus.nl/dochters.php?lang=nl

http://www.directwonen.nl
http://www.kamernet.nl
http://www.justhousing.com
http://www.settleservice.com
http://www.geldlenen.nl
http://www.geldshop.nl
http://www.acadiumbastion.nl
http://www.goudenhanddruk.nl
http://www.hypotheekcentrum.nl
http://www.flexgarant.nl
http://www.uwtoekomst.nl

Het is gewoon een conglomeraat.

Je gaat je toch afvragen hoe de managers/bestuurders van al deze (zelfstandige) divisies hier tegenaan kijken. Het is natuurlijk lastig om je eigen raad van bestuur aan te spreken op hun gedrag.

Zag wel op twitter dat er ook in Duitsland veel strenger wordt opgetreden tegen malafide verhuurbemiddelaars:
"VerHuurVeilig ‏@VerHuurVeilig
Duidelijk in Duitsland kom je met malafide verhuurbemiddeling niet weg."

Dat klopt, ook in Belgie wordt een malafide verhuurmakelaar opgepakt. Het is gewoon bedrog!
Bedrijven die zich schuldig maken aan bedrog worden daar verboden. Zou hier ook moeten gebeuren.

[janssenj]

Allen, dank voor jullie bijdrage.

Met een onafhankelijke "geschillencommissie" zou dit gesjoemel snel afgelopen kunnen zijn. Ten eerste doordat de drempel en de kosten om een procedure aan te spannen bij een geschillencommissie beduidend lager zijn, plus dat het snel duidelijk wordt welke verhuurmakelaars dit keer op keer aan de hand hebben.

Tot op heden heeft Direct Wonen helaas gewoon vrij spel totdat het gesjoemel de (potentiele) klanten duidelijk is en zij naar bonafide/integere verhuurmakelaars overstappen.

Beste Louise,

Ik begrijp dat je steeds hamert op een geschillencommissie voor de verhuurmakelaarsbranche maar dat is uiteindelijk natuurlijk niet voldoende. Ik zie het als een eerste opstap naar wettelijke regulering van die branche.
Een geschillencommissie is bijna nooit onafhankelijk. Zie wat er binnen de verzekeringswereld gebeurt is. Jarenlang is de KiFiD door verzekeraars financieel ondersteund en dan weet je wel wat er gebeurt. op enig moment heeft de minister ingegrepen en zijn zaken gescheiden maar natuurlijk, het 'ons kent ons' principe verander je daarmee nog niet.
Qua tijd van behandeling van een zaak is mijn ervaring dat de rechtbank niet veel trager is. Ik heb nu de zoveelste zaak tegen DAS rechtsbijstand bij de KiFiD ingebracht en deze wordt pas na 4 maanden! in een zitting bij de geschillencommissie behandelt......

Groet,

J. Janssen

[Louise75]

Dank Rotterdam en JvZ,

Er zijn zelfs landen waar managers die dit soort van praktijken toepassen achter de tralies belanden. In deze landen heet het gewoon OPLICHTING en is het strafbaar volgens de wet van dat land.

Kernwaarden noemen heeft alleen maar zin als je er als bedrijf ook naar streeft deze te waarborgen. Over alle andere dochters van Qmulus kan en wil ik geen oordeel geven, maar dat de divisie Direct Wonen een geheel eigen invulling geeft aan deze kernwaarden is duidelijk.

Zie ook in bijgaande link wat beweerd wordt over o.a. integriteit;
http://www.qmulus.nl/content.php?lang=n ... ns&item=43

Betrokkenheid bij de samenleving en integriteit zijn diep geworteld in de bedrijfscultuur van Qmulus N.V. Naast de financiële resultaten, die van belang zijn voor continuïteit en investeringen ten gunste van verbetering van onze dienstverlening en groei, zijn maatschappelijke waarden belangrijk voor ons. Het duurzaam en verantwoord ondernemen is een belangrijk onderdeel van onze visie.

Direct Wonen, "Betrokkenheid en integriteit" is NIET

-het tolereren/accepteren van leidinggevenden Direct Wonen dat medewerkers in een bedrijfscultuur werken waar het achterhouden van relevante informatie voor de klant (bijv. uit angst om de dubbele courtage te verliezen) acceptabel gevonden wordt.

-het toelaten dat medewerkers onwaarheden vertellen tegen de klant. En dat MEERDERE keren!

-het NIET communiceren/oplossen (verantwoording nemen) met de klant die door medewerkers Direct Wonen en crimineel in de woning heeft gekregen. Maw laat de klant het maar uitzoeken, wij hebben de (dubbele) courtage binnen.

-het nogmaals proberen via een brief van de juridische afdeling Direct Wonen de klant op het verkeerde been te zetten. Dit is een listige kunstgreep!

-het NIET melden/aangifte doen van aangifte van valsheid in geschrifte door kandidaat-huurder om daarmee meer slachtoffers trachten te voorkomen. Juist als een verhuurmakelaar is het uw taak potentiele klanten te beschermen.

-trachten de gedupeerde verhuurder kapot te procederen als die probeert recht te halen.

Dat is geen visie van "duurzaam en verantwoord ondernemen". Dat is de visie om de klant te "belazeren en trachten ermee weg te komen".

De journalist Kees Kooman heeft een interessante blog geschreven over "het belazeren van klanten" en de gevolgen die hij waarnam;

http://www.ftm.nl/followleader/het-bela ... anten.aspx

[Louise75]

Beste Jos,
Dank weer voor je reactie. Zo te lezen zitten we aardig op dezelfde golflengte.

Ik begrijp wat je zegt. Het "ons kent ons" principe ben ik ook tegengekomen gedurende de afgelopen 4 jaar. Juist diegenen wiens hulp je inroept en die de mond vol hebben van "verantwoordelijkheid nemen" vallen door de mand als zijzelf steken laten vallen.
Verbazingwekkend hoe er dan de radio-stiltes vallen.

Ben het helemaal met je eens dat er een wettelijke regulering van de (verhuur) makelaarsbranche moet komen. Ik hamer echter ook op een "geschillencommissie" of hoe je het ook noemen wilt, omdat mijn eigen ervaringen mij duidelijk hebben gemaakt hoe kwetsbaar consumenten zijn als bedrijven conflicten met particulieren bij een rechtbank willen laten uitvechten.

Je hebt meestal te maken met een grote partij-ongelijkheid:
- de gedupeerde heeft zoveel financiele schade dat hij onmogelijk de dure rechtsgang nog (in zijn geheel) kan bekostigen.

- een rechtsbijstandsverzekering is een (beperkt) voordeel, maar ook daar hoor je niet altijd lovende verhalen over.

- de "schade" moet dermate groot zijn dat het verantwoord is een rechtszaak te starten. Een student die zich voor 35,= Euro voor niets heeft geregistreerd bij Direct Wonen (zie de hoeveelheid klachten hierover op het internet) zal echt geen rechtszaak starten. Echter al die gedupeerde studenten van 35,= Euro tesamen levert Direct Wonen een aardige som op!
Hoe kunnen deze gedupeerden recht halen?

- consumenten zijn "persoonlijk" bij de rechtszaak betrokken, in tegenstelling tot een bedrijf. Daar moet je wel mee om kunnen gaan. Het is niet alleen enorm prive- tijdrovend, maar de tegenpartij zal meestal alles doen de zaken te vertragen. De frustraties vieren hoogtij. Bij mij duurde het 14 maanden voordat Direct Wonen met een reactie kwam in Hoger Beroep.

Al die tijd is de gedupeerde consument dus geld aan te investeren met de hoop dat er een "gunstige" uitspraak komt.

Wel, ik had de gunstige uitspraak, Direct Wonen had een wanprestatie geleverd.

Echter het uiteindelijke arrest, wat al na 2 weken van de zitting door het Hof werd uitgesproken i.p.v. de 8 weken die er normaal voorstaat, bevatte fouten.

Het Hof verklaarde o.a. dat ik niet duidelijk had kunnen maken dat ik 6 maanden nodig had gehad mijn woning weer "verhuur klaar" te maken.
Dit heb ik echter nooit beweerd en de onderbouwingen daarvoor liggen bij het Hof.
Ten eerste kan ik aantonen dat ik 4 maanden geeneens toegang had tot de woning ivm ontruiming van de malafide huurder en daarnaast is het Hof in het bezit van een door mij afgelegde verklaring uit de bodemprocedure (door die rechter ook erkend) dat ik maar 2 maanden nodig heb gehad het pand weer verhuur klaar te maken.

Met alle respect voor het Hof in Den Haag, maar dat is gewoon niet begrepen door het Hof en/of over het hoofd gezien.

Uiteraard mijn advocaat gevraagd contact met het Hof hierover op te nemen. Volgens mijn advocaat onmogelijk en ik moest het maar zien als een procesrisico. Daar schiet je dus ook niet veel mee op.
Het enige wat je dan nog kan doen is in cassatie gaan, dus nog veel meer kosten maken en tijd kwijt zijn.
Dat is voor de "gewone" burger toch niet op te brengen!

Dat is de reden dat ik een grote voorstander ben van het in het leven roepen van een ander soort orgaan om conflicten op te lossen. Of dat nu een "geschillencommissie" moet worden of wat voor commissie dan ook, het belangrijkste is dat het TOTAAL onafhankelijk is, laagdrempelig en voor iedereen betaalbaar.

[Louise75]

De tussenstand op dit moment;

Direct Wonen is alweer volop verwikkeld in een nieuwe rechtszaak ; business as usual
http://zoeken.rechtspraak.nl/detailpage.aspx?ljn=BV8206

De oplichter die door Direct Wonen in mijn woning is geplaatst heeft in maart 2012 persoonlijk failliessement aangevraagd en probeert in de WSNP terecht te komen.

Situatie gedupeerde na 4 jaar strijd;

- Civiel vonnis op oplichter
- Strafvonnis op oplichter
- 2 maal in het gelijk gesteld door rechtbank en HOF ivm wanprestatie Direct Wonen
- Schade bijna verdubbeld

[rotterdam2003]

Helaas heeft de andere dochter van Qmulus, Justhousing, heeft per 01-10-2012 de volgende algemene voorwaarden

http://www.justhousing.com/pdf/2012-10- ... ousing.pdf

Een copietje van de Algemene voorwaarden verhuurders van Direct Wonen, met als enig verschil dat alle conflicten nu uitgevochten moeten worden bij de rechtbank in Amsterdam.

8.2 Geschillen zullen worden beslecht door de bevoegde rechter te Amsterdam.

Voor het overige is er nog steeds sprake van de "eigen verantwoordelijkheid van de verhuurder", zonder dat nader toe te lichten, de verhuurder wordt weer gepusht om snel te beslissen (4.4 en 4.5) en het verhaaltje "marketingkosten" is ook bijzonder vaag.

4. Kandidaat voorstellen en acceptatie

4.1 Just Housing stelt geïnteresseerde kandidaat-huurder(s) voor aan de Verhuurder op basis van door de kandidaat-huurder(s) verstrekte gegevens die in het kader van de bemiddeling aan Just Housing zijn verstrekt. Deze gegevens hebben alleen betrekking op de identiteit en het inkomen van de kandidaat-huurder(s).

4.2 Just Housing wijst Verhuurder er uitdrukkelijk op dat deze ook zelf een plicht heeft onderzoek te doen naar identiteit, inkomen en eventueel aanvullende gegevens van de kandidaat-huurder(s).

4.3 Verhuurder beslist zelfstandig of een voorgestelde kandidaat-huurder wel of niet wordt geaccepteerd als huurder.

4.4 Indien Verhuurder niet binnen 3 dagen na dagtekening van het kandidaat voorstel schriftelijk akkoord heeft gegeven op het voorstel, maar op andere wijze blijkt geeft van een akkoord, bijvoorbeeld door een mondelinge mededeling of het ondertekenen van de huurovereenkomst, zal Just Housing dit als een bevestiging beschouwen dat de Verhuurder akkoord gaat met de voorgestelde kandidaat-huurder en de inhoud van het kandidaat-voorstel.

4.5 Indien Verhuurder geen akkoord, mondeling of schriftelijk, heeft gegeven binnen 3 dagen na dagtekening van het kandidaat voorstel, zal Just Housing dit als een afwijzing van de kandidaat beschouwen.

4.6 Bij acceptatie van een kandidaat door Verhuurder dient Verhuurder de door Just Housing gemaakte marketingkosten conform artikel 5 aan Just Housing te voldoen.

5. Kosten, vergoeding en betaling

5.1 Just Housing zal bij de totstandkoming van een huurovereenkomst met betrekking tot het aangeboden object bij Verhuurder een bedrag in rekening brengen ter dekking van de door Just Housing, ten behoeve van de Verhuurder gemaakte marketingkosten.

Heeft Justhousing zich nu ook volledig ingedekt, net zoals Direct Wonen?

Qmulus zou haar gave en tijd om allerlei contructies te bedenken om onder wat voor verantwoordelijkheid dan ook uit te komen beter kunnen benutten om haar medewerkers beter op te leiden mbt veiligheid en het vermijden van risico's voor haar klanten.

Rondvragen bij aantal andere (verhuur)makelaars laat zien dat geen van hen zo'n "WURG" document hanteert.

Mevrouw Louise ziet geen reden om zaken te doen met Direct Wonen

(door Louise75 » 30 okt 2012 02:00op deze blog).

Wel, gezien bovenstaand zou ik om exact dezelfde redenen iedereen afraden zaken te doen met Justhousing.

Een reactie/uitleg van management Justhousing is welkom.

[maaike2010]

Wat ik uit deze twitterconversatie begrijp is dat ook Justhousing helemaal NIET eens mag bemiddelen in Amsterdam.

Opvallend weer dat na de vraag van @verhuurgedrag aan @directwonen waaruit blijkt dat Directwonen WEL mag verhuren er weer een radiostilte valt vanaf de kant van @directwonen.

Het staat toch echt heel duidelijk in het overzicht van de ingetrokken vergunningen van de gemeente Amsterdam.

Dus de vergunning van Direct Wonen is ingetrokken en Justhousing heeft nooit een vergunning gekregen?
Dat kan een leuke dwangsom opleveren voor de gemeente Amsterdam


Meldpunt WSWonen ‏@verhuurgedrag
Bij @DirectWonen is woning Lange Stammerdijk € 1250. Bij hun Engelstalige website Just Housing kost die € 1450. En.].http://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgev ... wonen-mag/

Direct Wonen Direct Wonen ‏@DirectWonen
@verhuurgedrag Verhuurders zijn er vrij in om hun woning bij beide bedrijven aan te bieden en bepalen zelf de huurprijs. 2/2

Direct Wonen Direct Wonen ‏@DirectWonen
@verhuurgedrag Just Housing is niet de Engelstalige website van Direct Wonen. Het zijn verschillende bedrijven. 1/2

Meldpunt WSWonen Meldpunt WSWonen ‏@verhuurgedrag
@DirectWonen In 020 moet élke bemiddelaar een vergunning hebben, volgens http://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgev ... t-bureaus/ heeft Just Housing er geen.


Meldpunt WSWonen Meldpunt WSWonen ‏@verhuurgedrag
@DirectWonen Just Housing is net als @directwonen onderdeel van moederbedrijf Qmulus N.V. en dient in 020 over een vergunning te beschikken

Meldpunt WSWonen Meldpunt WSWonen ‏@verhuurgedrag
@DirectWonen Deze woningaanbieder heeft dus bij 2 verschillende bedrijven van Qmulus N.V. een woning aangeboden?

Direct Wonen Direct Wonen ‏@DirectWonen
@verhuurgedrag Direct Wonen mag in Amsterdam bemiddelen

Meldpunt WSWonen ‏@verhuurgedrag @DirectWonen Waaruit blijkt dat dan? http://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgev ... overzicht/

[Louise75]

De politiek heeft o.a de problemen rondom de malafide verhuurpraktijken opgepakt. Zie vraag 5.

Minister Spies is momenteel druk bezig met het vergaren van de informatie.

Zou er dan eindelijk een einde komen aan het "vrije spel" van sommige verhuurmakelaars?

Ondanks mijn negatieve ervaringen met verhuurmakelaar Direct Wonen ben ik absoluut geen voorstander van het "buitenspel" zetten van een verhuurmakelaar.
99% van de verhuurmakelaars/bemiddelaars zijn zeer integer en serieus met hun vak bezig.

Ik denk dat het vak verhuurbemiddelaar ook enorm onderschat wordt. Er komt veel kijken op allerlei gebied (kunnen lezen van loonstroken, huurwetgeving etc) om ervoor te zorgen dat zowel verhuurder als huurder met elkaar door de deur kunnen gedurende de looptijd van het huurcontract.

Echter ben ik wel van mening dat er veel moet veranderen, met name op het gebied van veiligheid.
Deze bal ligt bij de verhuurmakelaars/bemiddelaars zelf.


https://zoek.officielebekendmakingen.nl ... 17231.html

Kamervragen met antwoorden TK 2012-2013, 48

Vragen van het lid Visser (VVD) aan de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over het bericht het buitenspel zetten van makelaars bij tijdelijke verhuur (ingezonden 11 oktober 2012).
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het artikel «het buitenspel zetten van makelaars bij tijdelijke verhuur»?1

Vraag 2
Is het waar dat woningbezitters die hun huis tijdelijk willen verhuren door de grote banken, waaronder staatsbank ABN-AMRO, worden verplicht, dan wel zeer streng worden aangeraden om zich te wenden tot slechts drie door hen geselecteerde partijen en hierdoor alle andere partijen op de (tijdelijke) verhuurmarkt worden uitgesloten door de banken? Zo ja, welke partijen? Zo nee, wat klopt er dan wel van deze berichtgeving?

Vraag 3
Wat vindt u van het feit dat commerciële makelaars hierdoor effectief uitgesloten zijn van de tijdelijke verhuurmarkt voor particuliere woningeigenaren? Komt de keuzevrijheid voor consumenten hiermee niet in het geding? Deelt u de opvatting dat hierdoor sprake kan zijn van een prijsopdrijvend effect, omdat banken geen andere toetreders tot de markt van makelaars bij tijdelijke verhuur toelaten? Vindt u deze situatie wenselijk voor de woningbezitters, in het licht van het feit dat huizen langer te koop staan en tijdelijke verhuur een optie is die door steeds meer woningbezitters wordt toegepast? Zo nee, kunt u aangeven welke waarborgen er zijn dat zowel de keuzevrijheid als het risico van prijsopdrijving wordt voorkomen? Zo ja, welke acties gaat u ondernemen om deze situatie te veranderen?

Vraag 4
Wat vindt u ervan dat banken in het artikel aangeven dat de commerciële makelaars niet in staat zijn geweest om deugdelijke contracten af te sluiten, waardoor er extra werkbelasting wordt veroorzaakt en banken meer risico’s lopen omdat woningen onverzekerd kunnen blijken bij schade door slechte afspraken? Vindt u de door de banken getroffen maatregel proportioneel in relatie tot de risico’s die zij mogelijk lopen en de consequentie dat woningbezitters beperkt worden in hun keuzevrijheid? Bent u bereid om met de banken alternatieve mogelijkheden te bespreken om «slechte afspraken» te voorkomen, zoals modelhuurovereenkomsten?

Vraag 5
Deelt u de opvatting dat, gelet op het feit dat in het artikel wordt gesproken over malafide praktijken bij tijdelijke verhuur en wordt gesteld dat er een goede screening van de huurder nodig is om eventuele malafide praktijken te voorkomen, malafide praktijken moeten worden aangepakt en dat dit verankerd moet worden in de herziening van de Leegstandswet?

ANTWOORD VAN DE MINISTER
Aan de Voorzitter van de
Tweede Kamer der Staten-Generaal
Postbus 20018
2500 EA Den Haag
Datum 2 november 2012
Betreft Uitstel beantwoording Kamervragen van het lid Visser
(VVD) over het bericht over het buitenspel zetten van
makelaars bij tijdelijke verhuur
Pagina 1 van 1
Hierbij deel ik u mede dat de Kamervragen van het lid Visser (VVD) over het
bericht over buitenspel zetten van makelaars bij tijdelijke verhuur (ingezonden
11 oktober 2012) niet binnen een termijn van drie weken kunnen worden
beantwoord, omdat met de informatievergaring ten behoeve van de
beantwoording nog enige tijd gemoeid is.
De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
Mevrouw mr. drs. J.W.E. Spies