[ archief ] woonwet 2012

[Zaphod]

weg

[sjohie]

Hallo,

Wij willen verhuizen. 2e kind op komst en ons gekochte appartement is simpelweg te klein. Het probleem is dat we het niet kunnen verkopen (het verlies financieren is geen optie).

Nu kunnen wij een huis huren (als wij willen is het rond) en willen we ons eigen huis verhuren middels de leegstandswet. Dat betekent dus ook dat ons huis toch in de verkoop zal moeten.

Nu mijn vragen:

1. Je huis te koop zetten is een relatief vaag begrip. Weten jullie wat (voor de leegstandswet) te koop betekend? Moet het op Funda staan? Moet er een bord op je raam?

2. Moet het voor de leegstands wet überhaupt te koop staan? (lijkt me wel, maar toch...)

3. Mogen wij middels de leegstandswet ons huis tegen een prijs, die iets onder de prijs die wij hebben betaald, te koop zetten?

4. laat ik het in het extreme zetten om het contrast te vergroten: Mogen wij ons huis te koop zetten tegen een onredelijke (te hoge prijs)? Zodat we gebruik kunnen maken vd leegstandswet?

Vraag 4 is uiteraard niet onze bedoeling. Het allerliefste verkopen we onze woning zo snel mogelijk zodat we zelf ook weer iets kunnen kopen. En dan tegen een prijs dat het voor ons mogelijk is het verlies te nemen/mee te financieren.

We hopen, door te gaan huren, meer af te lossen en op een betere woningmarkt.

Groeten,

Wat betreft vraag 4, dat lukt alleen als je het zélf te koop zet, dus zonder tussenkomst van een makelaar. Die zal daar niet in meegaan, omdat die niet zit te wachten op nóg een onverkoopbaar huis in portefeuille. Dat betekend dan weer je huis niet op funda etc te vinden is, dus dan wordt de kans op verkopen zo laag dat je het net zo goed niet te koop kan zetten.

Verder is er nog een vraag 5) namelijk wat vind de hypotheekverstrekker hier van. Die wet is leuk en aardig, maar regelt alleen wat mitsen en maren mbt verhuur, niet of dat wel mag conform de hypotheek overeenkomst tussen jou en je hypotheekverstrekker. Hint, dat zal hoogstwaarschijnlijk niet mogen, is standaard clausule in elke consumenten hypotheek.

Dan is er nog de gemeente, die tegenwoordig vaak (minimaal) eisen dat je een ontheffing aanvraagt, omdat ze niet hele straten vol slecht onderhouden huurwoningen vol met luide studenten willen.

[sjohie]

Hier lees ik trouwens dat je alleen aanspraak kan maken op de leegstandswet, als van de eigenaar/verhuurder niet kan worden verlangd dat deze de woning op een andere wijze dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting (verkopen, reguliere (niet-tijdelijke) verhuur of zelf bewoning).

Dat maakt het allemaal al weer wat lastiger zo te lezen..

Maar waarom kunnen jullie niet in het appartement blijven wonen? Ik heb in ons appartementencomplex ook een gezin met kind in een 2 kamer appartement zien wonen, dus met wat creativiteit is ook veel mogelijk.

[Zaphod]

Wat betreft vraag 4, dat lukt alleen als je het zélf te koop zet, dus zonder tussenkomst van een makelaar. Die zal daar niet in meegaan, omdat die niet zit te wachten op nóg een onverkoopbaar huis in portefeuille. Dat betekend dan weer je huis niet op funda etc te vinden is, dus dan wordt de kans op verkopen zo laag dat je het net zo goed niet te koop kan zetten.

Is al besproken met de makelaar, die wil zelf ook bemiddelen voor vinden van geschikte huurder. Bovendien kun je ook op Funda komen zonder (directe) makelaar.

Verder is er nog een vraag 5) namelijk wat vind de hypotheekverstrekker hier van. Die wet is leuk en aardig, maar regelt alleen wat mitsen en maren mbt verhuur, niet of dat wel mag conform de hypotheek overeenkomst tussen jou en je hypotheekverstrekker. Hint, dat zal hoogstwaarschijnlijk niet mogen, is standaard clausule in elke consumenten hypotheek.

De hypotheekverstrekker werkt mee met de leegstandswet (heb ik vernomen van de bank zelf). Dat is juist een van de redenen waarom de leegstandswet er is.

Dan is er nog de gemeente, die tegenwoordig vaak (minimaal) eisen dat je een ontheffing aanvraagt, omdat ze niet hele straten vol slecht onderhouden huurwoningen vol met luide studenten willen.

De leegstandswet is tegenwoordig zo gemaakt dat gemeenten geen aparte eisen meer mogen stellen die anders zijn de landelijke wetgeving.

[sjohie]

Wat betreft vraag 4, dat lukt alleen als je het zélf te koop zet, dus zonder tussenkomst van een makelaar. Die zal daar niet in meegaan, omdat die niet zit te wachten op nóg een onverkoopbaar huis in portefeuille. Dat betekend dan weer je huis niet op funda etc te vinden is, dus dan wordt de kans op verkopen zo laag dat je het net zo goed niet te koop kan zetten.

Is al besproken met de makelaar, die wil zelf ook bemiddelen voor vinden van geschikte huurder. Bovendien kun je ook op Funda komen zonder (directe) makelaar.

Da's apart, ik lees namelijk op de site van Funda "er worden alleen panden geëtaleerd waarbij een makelaar geacht wordt de onderhandelingen te voeren. Funda is dus geen advertentiesite voor particulier aangeboden woningen"

Dat klopt dan toch niet helemaal met wat jij zegt, of heb ik het mis?

En leuk dat die makelaar zo behulpzaam is, maar die runt een bedrijf, in een sector die ook nog behoorlijk onder druk staat, dus die zal overal geld voor willen hebben. Daarom zou ik alle beloften uit zijn mond met een flinke korrel zout nemen.

Verder stelt de leegstandswet dat de gemeente een vergunning af moet geven, wat daar dan wel/niet in staat doet er niet echt toe, je moet hem eerst nog maar zien te krijgen. En verder vervalt de HRA voor het te verhuren huis, aldus de belastingdienst.

Je zal dus die vergunning moeten zien te krijgen, én een dusdanige huur dat die het gemis aan HRA tenminste goedmaakt.

Joker in dit verhaal is dan nog de VvE bij het koopappartement, als er in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement staat dat onderverhuur is verboden, ben je alsnog terug bij af. Dan zou je nog op een VvE vergadering om ontheffing hiervan kunnen vragen, maar dat is ook nog niet zomaar gepiept.

[kokka]

stel nou even voor dat het plan werkt, je krijgt van alle instanties toestemming om het te gaan verhuren.. je gaat je huurhuis in en je kan niet snel genoeg een huurder vinden voor je huis.
dan stapelen de lasten zich ook op.
uiteindelijk wil je het gaan verkopen, een huis met huurders erin verkoopt ook niet echt makkelijk.
en dan moet je de huurders er ook nog maar eens uit zien te krijgen.
ben je niet veel beter af om de baby eerst lekker bij jullie op de kamer te zetten en daarna bij zijn of haar broer/zus? in de tussentijd kan je dan een beetje sparen.

[Zaphod]

Da's apart, ik lees namelijk op de site van Funda "er worden alleen panden geëtaleerd waarbij een makelaar geacht wordt de onderhandelingen te voeren. Funda is dus geen advertentiesite voor particulier aangeboden woningen"

Dat klopt dan toch niet helemaal met wat jij zegt, of heb ik het mis?

Het klopt wat je zegt, ik was niet volledig:
Je kunt tegenwoordig makelaars inhuren voor verschillende afzonderlijke taken, zoals inderdaad ook het aanbieden op Funda. De makelaar heeft dan verder bijvoorbeeld verder geen belang bij hoge of lage verkoop. Je huis verkoop je dus zelf maar bemiddeling voor Funda doet een makelaar.

Maar dat was niet de topic, we dwalen af.

En leuk dat die makelaar zo behulpzaam is, maar die runt een bedrijf, in een sector die ook nog behoorlijk onder druk staat, dus die zal overal geld voor willen hebben. Daarom zou ik alle beloften uit zijn mond met een flinke korrel zout nemen.

Uiteraard blijft het een zakelijk iets. De makelaar die -noodgedwongen- ook huurbemiddeling is gaan doen vraagt een maand huur als 'courtage'.

Verder stelt de leegstandswet dat de gemeente een vergunning af moet geven, wat daar dan wel/niet in staat doet er niet echt toe, je moet hem eerst nog maar zien te krijgen.

Klopt, de gemeente is akkoord. Stelt geen extra voorwaarden.

En verder vervalt de HRA voor het te verhuren huis, aldus de belastingdienst.

Je zal dus die vergunning moeten zien te krijgen, én een dusdanige huur dat die het gemis aan HRA tenminste goedmaakt.

Lijkt me niet meer dan logisch, waren we al van op de hoogte. Heeft er verder ook niet veel mee maken, maar bedankt voor het erop wijzen.

Joker in dit verhaal is dan nog de VvE bij het koopappartement, als er in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement staat dat onderverhuur is verboden, ben je alsnog terug bij af. Dan zou je nog op een VvE vergadering om ontheffing hiervan kunnen vragen, maar dat is ook nog niet zomaar gepiept.

Ook dit hebben we uiteraard al gechecked (ik neem aan dat je verhuur bedoeld ipv onderverhuur, onderverhuur is als een huurder gaat verhuren).

NB: Alles wat ik niet als vraag hier postte betekend niet per definitie dat ik het niet weet of over het hoofd zie Evengoed bedankt voor het meedenken. Wordt op prijs gesteld, en als je nog antwoorden op de 4 vragen hebt helemaal natuurlijk!

[Zaphod]

stel nou even voor dat het plan werkt, je krijgt van alle instanties toestemming om het te gaan verhuren.. je gaat je huurhuis in en je kan niet snel genoeg een huurder vinden voor je huis.
dan stapelen de lasten zich ook op.
uiteindelijk wil je het gaan verkopen, een huis met huurders erin verkoopt ook niet echt makkelijk.
en dan moet je de huurders er ook nog maar eens uit zien te krijgen.
ben je niet veel beter af om de baby eerst lekker bij jullie op de kamer te zetten en daarna bij zijn of haar broer/zus? in de tussentijd kan je dan een beetje sparen.

We gaan uiteraard niet over een nacht ijs. Uiteraard hebben we al verschillende gegadigden/partijen.
Een huis met huurders erin verkoopt even makkelijk als je middels de leegstandswet werkt. Daar is deze immers voor bedoeld en zorgt ervoor dat je bij verkoop het huis leeg kan garanderen.

We zijn veel beter af door en meer af te betalen en minder woonlasten te betalen en te sparen...

[Jackyniya]

Beste Zaphod,

Wij zitten in precies hetzelfde schuitje. Wij hebben een 3-kamer appartement (koop) en inmiddels hebben wij twee kinderen. Het appartement wordt te klein. Nu denken wij ook om het appartement via de Leegstandswet te verhuren en een woning te huren, alleen staat ons appartement nog niet te koop. Graag zou ik willen weten of jij al verder bent opgeschoten en misschien weet jij inmiddels al hoe het allemaal werkt. Je mag mij ook privé mailen.

[email protected]

Groetjes Jacqueline

[GJvdZ]

Ik zou eerlijk gezegd niet moeilijk gaan doen, maar gewoon nog een tijdje in een (klein) appartement blijven wonen totdat de woningmarkt weer wat aantrekt. Nog niet zo heel lang geleden woonden gezinnen in kleinere woningen dan wat we tegenwoordig gewend zijn en die hebben het ook allemaal gered. Het is uiteraard niet leuk, maar huisbaas zijn met huurders is ook niks.

[Jefdus]

Het is uiteraard niet leuk, maar huisbaas zijn met huurders is ook niks.

Helemaal niet als de huurders uiteindelijk wanbetalers of wietkwekers blijken te zijn. Je zult in ieder geval niet de eerste zijn die dit overkomt...

[GJvdZ]

Helemaal niet als de huurders uiteindelijk wanbetalers of wietkwekers blijken te zijn. Je zult in ieder geval niet de eerste zijn die dit overkomt...

Bijvoorbeeld. Maar ook als er onderhoud moet worden gedaan dat je voor jezelf misschien nog een jaartje uit zou stellen heb je opeens een stuk meer verantwoordelijkheden. Of huurders die met andermans spullen anders omgaan dan met hun eigen spullen... Als je woningen wilt verhuren, moet je daar eigenlijk je werk van maken, niet "zomaar" erbij doen.

[SJZ]

maar huisbaas zijn met huurders is ook niks.

Ik heb het zelf 10 jaar gedaan. 't Is best leuk, maar geeft ook veel zorg. Je moet het gewoon willen om je er in te storten. Reken inderdaad op meer onderhoud, meer schade aan je woning. Verder moet je altijd klaarstaan om zaken te regelen als er wat kapot is (inderdaad, ook al zou je er zelf als eigenaar-bewoner van zeggen: daar kan ik nog wel effe mee leven).

Maar goed, als de huur maar hoog genoeg is en de huizenprijzen dalen niet dan kan het financieel lonend zijn. (de afgelopen jaren daalden de prijzen harder dan je aan huur kon verdienen)

[kokka]

Als je je huis zou kunnen verhuren, is de hypotheek dan nog wel aftrekbaar?
normaal is alleen de hypotheek aftrekbaar van het huis waarin je woont.

[juliusk]

Ik zit met dezelfde vragen dus ik herhaal zie hieronder nog een keer.

Concentreer je svp op de vraag en blijf on-topic. Dat de mogelijkheid bestaat om TOCH in het huis te blijven wonen en dat verhuren onderhoudsverplichtingen met zich meebrengt dat weten we heus wel.

1. Je huis te koop zetten is een relatief vaag begrip. Weten jullie wat (voor de leegstandswet) te koop betekent? Moet het op Funda staan? Moet er een bord op je raam?

2. Moet het voor de leegstands wet überhaupt te koop staan? (lijkt me wel, maar toch...)

3. Mogen wij middels de leegstandswet ons huis tegen een prijs, die iets onder de prijs die wij hebben betaald, te koop zetten?

4. laat ik het in het extreme zetten om het contrast te vergroten: Mogen wij ons huis te koop zetten tegen een onredelijke (te hoge prijs)? Zodat we gebruik kunnen maken vd leegstandswet?

[SJZ]

@ juliusk

Verhuren volgens de leegstandswet is meestal geen probleem. Zie ook hier:

http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen ... huren.html

Groter probleem is meestal dat als je nog een hypotheekschuld op je huis hebt, de bank ook toestemming moet geven. Nu kun je dat best negeren hoor: meestal piept de bank toch niet, zelfs al komen ze er achter. Wel moet je de hypotheek van je nieuwe huis dan wel bij een andere bank afsluiten .....

Maar veel mensen durven het toch niet aan zonder toestemming van de bank. Kan ik ook wel weer snappen. Dus richt je energie eerst op toestemming van de bank. Als je die hebt ga dan pas een vergunning via de leegstandswet aanvragen.

[Zaphod]

Veel gemeenten verlenen inmiddels alleen toestemming als de bank ook akkoord gaat. Mijn ervaring: Toestemming bij de bank lukt in ieder geval niet wanneer je zelf ook wil gaan huren. Ook gaat de bank niet akkoord als je nog niets gekocht hebt. Dan is er geen noodzaak vinden ze. Het devies is dus: Werk jezelf eerst in de nesten en misschien dat ze daarna besluiten je te helpen. Misschien ook niet. Gelukkig is het niet meer nodig bij mij maar ik heb slechte ervaringen met het regelen hiervan.