[ archief ] Overnemen huis met onderwaarde

[Lenebux]

Dit is de situatie:
Samen met mijn partner (samenlevingscontract) huis gekocht in 2000 voor euro 100.700. Levensloop Hypotheek bij aegon afgesloten incl. levensverzekering. Hypotheekbedrag euro 100.700. Enkele jaren later een aflossingsvrije 2de hypotheek bij aegon genomen tbv euro 12.000.

Relatie is in april dit jaar verbroken. Ex-partner is inmiddels ingetrokken bij nieuwe vlam. Ik wil het huis nu overnemen en heb het laten taxeren (nwwi + nhg). Getaxeerde waarde is euro 90.000. Op de levensverzekeringspolis is door ons samen inmiddels een kapitaal opgebouwd van euro 24.000.

Qua inkomen is het overnemen van het huis geen probleem. Mijn ex stelt nu voor om samen een brief naar de geldverstrekker te sturen en te verzoeken dat de hypotheek op mijn naam komt en dat zijn naam wordt geschrapt en om daarna naar de notaris te gaan om een akte van verdeling op te laten maken.

Vragen:
1. Is dit mogelijk zonder tussenkomst van een tussenpersoon?
2. Zitten hier nog fiscale addertjes onder het gras?
3. Hoe zit het met de onderwaarde? Als ik de hypotheek overneem blijft die op 112.000 staan terwijl de woning slechts een marktwaarde van 90.000 heeft.
4. Doet deze constructie niet meer recht aan de onderwaarde: mijn ex lost haar deel van de hypotheekschuld af met het geld dat ik op de hypotheek bijleen?

[Jantje7]

U bent beide voor 50% eigenaar van de woning, maar voor 100% hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek. Nu u de heft van de ex-partner wilt over kopen zal dit moeten gebeuren via een eigendoms- akte bij notaris. Hiervoor is toestemming nodig van de geldverstrekker.
Ook voor de belasting aangifte dient u ex-partner de helft van de waarde van de woning op te geven in box 3, daar hij/zij niet deze in deze woning woont.

[Lenebux]

@jantje7
Bedankt voor de reactie. Ik blijf echter met de volgende vragen zitten

1. Is dit mogelijk zonder tussenkomst van een tussenpersoon?
2. Zitten hier nog fiscale addertjes onder het gras?
3. Hoe zit het met de onderwaarde? Als ik de hypotheek overneem blijft die op 112.000 staan terwijl de woning slechts een marktwaarde van 90.000 heeft.
4. Doet deze constructie niet meer recht aan de onderwaarde: mijn ex lost haar deel van de hypotheekschuld af met het geld dat ik op de hypotheek bijleen?

[__oi__]

De reatie van jantje geeft geen antwoord op de vragen. Daarnaast is de helft van de info foutief.
De scheidingsregeling is uiteraard van toepassing dus het gedeelte t.a.v. box 3 kun je negeren.

1/2. Nee De hypotheek zal aangepast moeten worden. De hypotheek die je van je ex overneemt zul jij verplicht annuitair moeten gaan aflossen. Dus je nieuwe hypotheek zal 50% van € 112.700 annuitair moeten worden afgelost. Indien je de aflossing door middel van de spaar/leven polis wil behouden zal je hypotheek dus bestaan uit € 56.350 annuitair en € 56.350 spaar/leven.
Onder dat annutaire deel kom je niet uit, maar het is wel mogelijk om het leven/spaar deel aflossingsvrij te maken en de polis te laten uitkeren.
3.Uitgaande van die 90.000 en 112.700 zou jij recht hebben op 11.350 van je ex. Er is echter ook een spaarpolis waar jullie beiden eigenaar van zijn. Jij kunt deze toebedeeld krijgen dan. Op dat moment krijg jij per saldo € 650 teveel. Dat zou je haar dan weer moeten vergoeden. Ook is het mogelijk haar deel van de polis af te kopen en te laten uitkeren, zodat ze haar deel van de onderwaarde aan jou kan voldoen.
4. Deze snap ik niet. Eessentie is dat jij haar aandeel in de hypotheek en woning overneemt. Er is onderwaarde, maar deze kan worden gesaldeerd met de waarde de polis.

[Lenebux]

Bedankt voor je antwoord. Maar waarom zou ik euro 56.350 annuitair moeten bijlenen als de helft van het huis slechts euro 45.000 is waard is en ik mijn ex die waarde moet vergoeden?

Met de optie in vraag 4 bedoel ik de volgende constructie:
Ik leen euro 45.000 (de helft van wat het huis nu waard is) bij zodat ex haar helft van de hypotheekschuld kan aflossen. In deze constructie zou de uiteindelijke totale hypotheekschuld lager worden dan hij nu is. Namelijk 56.350 + 45.000 = 100.350 tegen 112.700 oorspronkelijk.

[marcel75]

Je ex gaat helemaal niets aflossen van de hypotheek. Je ex zal door de bank ontslagen kunnen worden uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Daarmee wordt jij volledig aansprakelijk voor de hypotheek.

Er is, zoals al aangegeven, geen sprake van onderwaarde, maar toch, dankzij de spaarpolis, sprake van overwaarde.

Behalve dat je via de notaris enig eigenaar van het huis zult worden, de bank je ex uit de hoofdelijke aansprakelijkheid kan ontslaan, zul je ook bij de verzekeringsmaatschappij moeten regelen dat alle rechten uit die polis aan jou worden toebedeeld.

Denk ook even aan het inseinen van het pensioenfonds als je je ex als begunstigde voor het nabestaandenpensioen hebt aangewezen.

Bij sommige banken kun je dit zelf regelen. Er zijn echter ook banken die alleen zaken doen met tussenpersonen en niet rechtstreeks met de klant.

De aanpassing naar deels aflossing is nodig als je 100% rente-aftrek wilt behouden.

[__oi__]

Bedankt voor je antwoord. Maar waarom zou ik euro 56.350 annuitair moeten bijlenen als de helft van het huis slechts euro 45.000 is waard is en ik mijn ex die waarde moet vergoeden?

Met de optie in vraag 4 bedoel ik de volgende constructie:
Ik leen euro 45.000 (de helft van wat het huis nu waard is) bij zodat ex haar helft van de hypotheekschuld kan aflossen. In deze constructie zou de uiteindelijke totale hypotheekschuld lager worden dan hij nu is. Namelijk 56.350 + 45.000 = 101.350 tegen 112.700 oorspronkelijk.

Waarom zou jij je ex 45.000 moeten vergoeden? Je neemt haar aandeel in de schuld en de woning over.
En waar blijft het verschil in jouw ( helaas onjuiste) redenering tussen 101.350 en 112.700?

[marcel75]

Toch even een adviesje: als je niet zo goed ingevoerd bent in deze materie (en die indruk krijg ik toch wel een beetje) dan is het zeer raadzaam een adviseur in te schakelen in plaats van te gaan doe het zelven. Kost inderdaad wel geld, maar dan wordt het wel geregeld.

[Lenebux]

"Waarom zou jij je ex 45.000 moeten vergoeden? Je neemt haar aandeel in de schuld en de woning over.
En waar blijft het verschil in jouw ( helaas onjuiste) redenering tussen 101.350 en 112.700?"

Twee varianten dus:
variant ik neem haar schuld over van 56.350 en hou de oude hypotheekschuld.

variant ik neem haar schuld niet over. Die betaalt ze maar zelf af. Haar deel van de levensverzekering is 12.000. Dus 56.350 - 12.000 = 44.350 af te lossen schuld. Om haar in de gelegenheid te stellen die af te betalen leen ik 45.000 en betaal ze nog 750 cash uit. Mijn totale hypotheekschuld is dan toch 56.350 + 45.000 = 101.350? Betaal ik minder rente over dan over 112.000.

Misschien zit ik verkeerd maar dat moet dan toch uit te leggen zijn.

[marcel75]

Je ziet het behoorlijk verkeerd!

Als je de woning toebedeeld krijgt, krijg je ook de schuld volledig toebedeeld. In jouw redenering tel je de schuld van je ex (die ook jouw schuld is) bij de reeds bestaande hypotheekschuld op. Zo werkt het dus niet.

Je bent nu € 112.700,-- schuldig aan de bank en dat blijft, behoudens aanvullende financiering, ook zo.

Je kunt niet zeggen dat je ex haar schuld maar moet betalen en jouw de helft de woning moet geven. Dan krijg je de halve woning geschonken en mag je schenkbelasting gaan betalen. Daarnaast zal dit in de praktijk ook niet werken omdat voor de terugbetaling van de lening er een hypotheekrecht op de woning is gevestigd. Als gevolg daarvan wil je ook dat lening en woning aan elkaar gekoppeld blijft. Anders rust er een hypotheekrecht op je woning voor de schuld van je ex.

Ook zul je moeten inzien dat de schuld in beginsel niet deelbaar is tussen jou en ex omdat jullie beiden hoofdelijke aansprakelijk zijn. Oftewel: voor 100% schuldenaar bent en niet voor "slechts" de helft.

Doordat de bank je ex ontslaat uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, ben jij als enige nog aansprakelijk voor de terugbetaling van de lening. Daarmee gaat dus niet de halve schuld over.

[Lenebux]

Ok. That makes sense. Zo had ik het nog niet bekeken. De schuld hangt aan de woning en je bent voor 100% aansprakelijk. Daarom moet de ander onder die aansprakelijkheid uit als je het huis zelf helemaal wil.

Marcel en _oi_ bedankt voor de goede info!

[adviseur1972]

Beste Lenebux,

Alle goed bedoelde adviezen hierboven, neem ze ter harte.

Aanvulling, omdat je nogal wat regelen moet met AEGON, neem contact op met je adviseur van indertijd.

Voor jou belangrijke vraag, zit er NHG op de woning? Indien dat het geval is weet je adviseur exact wat hij moet doen, en is er slechts sprake van omzetting van de lening naar deels annuiteiten, opmaken van een akte van verdeling bij de notaris, en afronding door AEGON.

Er hoeft dan geen nieuwe hypotheek oid te worden geregeld, taxeren is feitelijk niet nodig, de enige kosten die je maakt zijn die voor je adviseur en de notaris.

succes!

[marcel75]

Adviseur,
En kosten bij Aegon voor het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Ook dat zal geregeld moeten worden en staat los van NHG.

[__oi__]

Ook zonder NHG moet er worden omgezet naar Annuiteiten. En een nieuwe hypotheek kan niet, tenzij de onderwaarde wordt ingelost tot de marktwaarde. Het wordt dus voortborduren binnen de bestaande inschrijving.

Aegon werkt alleen met adviseurs.
Kosten zijn: eventueel taxatie (300) + akte van verdeling (700) + adviseur (1500-2500). Deze zullen uit eigen middelen betaald moeten worden.

[Lisare]

@Lenebux

Je kunt in principe naar elke geldverstrekker die je wilt.

Let wel even op of je een boeterente hebt bij oversluiting.

Laat je wel bijstaan door een adviseur want gezien eerdere reacties lijkt het mij niet handig om alles zelf te gaan regelen.

[__oi__]

Naar een andere geldverstrekker betekent wel dat de onderwaarde zal moeten ingelost tot de marktwaarde én dat je opnieuw NHG kosten hebt + additionele kosten voor hypotheekakte , totaal ongeveer € 1.800 extra naast, zoals Lisare al aangeeft, eventuele boetrente.
De kans dat dit de meest voor de hand liggende route is, is zeer klein. (lage hypotheek, relatief hoge kosten-- > weegt niet op tegen eventueel te behalen rentevoordeel.)

[adviseur1972]

Overstappen naar andere geldverstrekker geeft verlies NHG (indien dit op de lopende hypotheek zit)maximering financiering op onderpand, alle bijkomende kosten.
Niet doen dus.
Als er NHG op de woning zit, adviseur NHG inkomens en vermogenstoets laten uitvoeren, en die bij AEGON naar binnenschieten, past het op inkomen, wordt ontslag verleend, past het niet, maar wel bijna op inkomen zal NHG deel schuld aflossen, waardoor hypotheek wel binnen inkomens en vermogenstoets past.

NHG blijft behouden,kosten blijven binnen de perken.

Laat je door een deskundig adviseur voorlichten, stap met je inkomensgegevens naar binnen, doe je verhaal, komt hij niet zelf met de inkomens en vermogentoetsing NHG om de bocht, zoek verder!

succes!

[__oi__]

@adviseur
Zoals door de poster helder gesteld is er inkomenstechnisch geen probleem.
De NHG inkomenstoets/toepassing beheercriterea is dus in het geheel niet van toepassing. Zou dus raar zijn als de adviseur er dan wél over begint.
Kosten zijn ongeveer in totaal € 3000. Of dat binnen de perken is, is subjectief.

[adviseur1972]

Beste Oi,

Je bent duidelijk niet volledig op de hoogte van alle voorwaarden nhg.

Inkomenstoets maakt ontslag mogelijk zonder enige vragen over restschuld. Pe sessie gemist, of zelf onvoldoende ervaring?

[__oi__]

Je hebt uiteraard volledig gelijk. Even kortsluiting in mijn hoofd.
Excuus en dank voor de correctie.