[ archief ] Advies gevraagd : Woonfonds Hypotheek en ASR woekerpolis

[HGJP]

Hallo,
Ik zou graag advies willen: Situatie nu Woonfonds(Achmea) hypotheek in 2 delen 1 van 75.000 2,7% variabele rente en 1 van 43.000 nog 4 jaar vast tegen 5.7%

Aan de hypotheek is een ASR beleggingsverzekering gekoppeld in 1998 afgesloten bij Amev (Variabel Investeringsplan (Vip). premie 90 euro per maand huidige waarde 18.000. (dat is minder dan mijn inleg wat ik heb bij het afsluiten gelijk 7500 gulden er ingestoken)

Woz waarde woning 150.000 (erg laag).Woning is al paar maal meer dan 2 ton voor geboden.(maar ik verkoop hem niet).

Nu is ASR bezig en ik heb een brief gehad dat ik de verzekering kan afkopen zonder kosten.
Alleen daar is toestemming voor nodig van Woonfonds. Woonfonds gebeld die verwijzen naar een tussenpersoon. (nu heb ik vanaf 1998 aankoop woning) 1 maal een tussenpersoon gehad en regel verder alles zelf. De tussenpersoon die ik nu heb is nieuw voor mij (het is heel vaak gewisseld).

Ik heb alle stukken opgestuurd en men nodigt mij uit voor een gesprek om de hypotheek om te zetten (waar ik niet veel voor voel) Ik zou het liefst gewoon die 18.000 krijgen en aflossen op de hypotheek.

Bij de polis zit een overlijdens risico stuk in van 95.000 Gulden.

De tussenpersoon nodigt mij uit voor een gesprek maar in het emailtje staat wel vermeld dat bij overzetten van de hypotheek eenmalige kosten worden berekent van 995,- euro.
Ik vind dat bedrag vrij fors.

Kan ik zelf stappen nemen om de situatie aan te pakken ?
Koop ik de ASR polis af of niet ? Hij loopt nog tot 2029!
(nogmaals de Polis is verpand aan de Hypotheek)

Graag indien mogelijk advies.

Alvast Hartelijk dank voor het meedenken.
Groet
Harry

[encore]

je WOZ ligt echt niet lager dan de werkelijke waarde. Althans, ik kan het me haast niet voorstellen. Zelfs bij mij ligt de WOZ hoger dan de werkelijke waarde.

[HGJP]

@ encore. Bedankt voor je heldere advies.
Laat svp mijn topic niet verzanden in een discussie over woz waarde tov verkoopwaarde. Thank You.

Ik heb een taxatierapport hier van 5 maand geleden liggen. (215.000 euro) Ik dacht er toen over om de hypo te verhogen ivm nieuwe keuken en totale renovatie van de tuin. (700vierkante meter plus oprit opnieuw laten leggen) kosten 24.000. Dat heb ik wel gedaan na de taxatie inmiddels maar betaald van spaargeld en de hypo niet verhoogd daarvoor.

Ps de ASR polis is verpand aan het leningdeel van 43.000 die met 5,7 vast. Deel van 75.000 tegen 2,7% is aflossingsvrij.

Fijne nacht toegewenst.

[encore]

Dat taxatie rapport is niet zo boeiend. De WOZ waarde wel. Het moet een reden hebben waarom dat zoveel lager ligt. Scheelt 30 % naar werkelijke waarde. Dat is nogal wat.
En over een woekerpolis moet je echt niet hier zijn, maar bij specialisten. Juist OMDAT het een woekerpolis is.

[Lisare]

@ Encore
Discussie over WOZ is zinloos. Is per gemeente erg verschillend en is bovendien totaal niet relevant bij de gestelde vraag

@HGJP
De meeste geldverstrekkers willen best meewerken aan omzetting. Veelal wordt de opgebouwde waarde van de beleggingsverzekering in mindering gebracht op de hypotheek en het restant omgezet in een annuitaire lening.

Concreet in dit voorbeeld:
Hypotheekdeel € 43.000
Opbouw € 18.000
Nieuwe annutaire lening € 25.000 ( 43.000 -18.000)
Looptijd tot 2029

Een overlijdensrisicoverzekering is gezien de waarde niet verreist (of het verstandig is geen overlijdensrisicoverzekring te nemen is afhankelijk van uw persoonlijke situatie).

Gezien de waarde van de woning en de hoogte van de hypotheek is het wellicht ook mogelijk om het gehele hypotheekdeel om te zetten naar annuiteit en de waarde van de verzekering te laten vrijvallen.

Uw adviseur kan u hierover informeren.

De genoemde kosten komen mij niet afwijkend hoog voor. Er moet een nieuw advies worden gemaakt waarin uw persoonlijke situatie opnieuw zal worden geanalyseerd.

[47712]

Dat taxatie rapport is niet zo boeiend. De WOZ waarde wel. Het moet een reden hebben waarom dat zoveel lager ligt. Scheelt 30 % naar werkelijke waarde. Dat is nogal wat.
En over een woekerpolis moet je echt niet hier zijn, maar bij specialisten. Juist OMDAT het een woekerpolis is.

De directeur was even de weg kwijt...een huis wordt verkocht wat de gek ervoor geeft.

[HGJP]

@Lisare,

Dank voor uw reactie! Het is wel opvallend dat ASR mij benaderd over afkoop zonder dat ik daar om gevraagd heb. Willen ze van die polissen af? of valt het onder de zorgplicht ?

Ook opvallend is dat de tussenpersoon waar ASR de polis heeft ondergebracht een ander is dan die voor de Hypotheek.

In de brief van ASR staat ook : Voor de uitkering op de einddatum heeft u een vrijstelling voor de belastingheffing. Omdat u niet 15 (1 december 2014 is dat wel 15 jaar) of 20 jaar achter elkaar premie heeft betaald wordt uw maximale vrijstelling verlaagd van 123.000 naar 28.000 (bedragen afgrond).

Ik kan natuurlijk ook gewoon de situatie zo houden als hij nu is en de polis inclusief overlijdingsdekking in stand houden.

Over tussenpersonen heb ik toch vraagtekens waarom zou ik 995 neertellen voor iets wat ik volgens mij zelf ook kan regelen ?

Ik ga uiteraard niet mijn hele persoonlijke situatie hier neerzetten. (ben alleenstaand geen ex en geen kinderen en vaste baan bij de overheid)

Misschien dat ik er het beste aan doe woonfonds weer te benaderen en idd voor de optie te kiezen die U aangaf, die 18.000 inlossen op deel van 43 en nieuwe van 25000 (dat kan ik makkelijk in een jaar of 3 a 4 inlossen.) Als dat dan is afgelost kan ik het bedrag wat ik daarvoor per maand kwijt was gaan inlossen op het deel van 75.000.

Ik ga er nog even over nadenken. Wat de tussenpersoon aangaf de hele hypotheek oversluiten ? ik zie daar eigenlijk geen reden voor.

Ik zal ASR nog even benaderen hoe lang die kostenloze afkoopregeling nog geldig blijft.

Nogmaals bedankt voor uw reactie.
Groet
Harry

[HGJP]

Dat taxatie rapport is niet zo boeiend. De WOZ waarde wel. Het moet een reden hebben waarom dat zoveel lager ligt. Scheelt 30 % naar werkelijke waarde. Dat is nogal wat.
En over een woekerpolis moet je echt niet hier zijn, maar bij specialisten. Juist OMDAT het een woekerpolis is.

De directeur was even de weg kwijt...een huis wordt verkocht wat de gek ervoor geeft.

Maakt niet uit want ik verkoop toch niet tenzij iemand met een bod over de 4 ton komt dan ga ik er eens over nadenken. (ik woon hier 200% naar mijn zin!). ik heb in 1998 na 4 jaar zoeken eindelijk het huis gevonden wat ik graag wilde.

Het enige wat ik anders gedaan zou hebben is die Amev polis. Als ze toen gewoon eerlijk waren geweest en gezegd hadden van elke 100 die u belegd steken wij 40 in onze zak en 60 beleggen we voor u.
Tsja maar dat is allemaal achteraf. Het heeft weinig zin om me daar nu (weer) over te gaan opwinden of druk maken.

Groet

[47712]

Maakt niet uit want ik verkoop toch niet tenzij iemand met een bod over de 4 ton komt dan ga ik er eens over nadenken.

Dat is niet de makkelijkste markt toch om te verkopen.

[Lisare]

@Michiel FRL

Hoezo aflossen op 75K?
Hoezo boeterente?
Hoe dan 43K aflossen? (onderpand is immers afgekocht)

@HGJP
Let op dat je niet alles wat hier geschreven wordt voor waar aanneemt. Check e.e.a. altijd bij je adviseur of geldverstrekker!

[kweenie]

Dat asr aanbiedt om de polis te laten uitkeren, betekent nog niet dat dit van woonfonds zondaar mag. Ze hebben nu een deel aflossingsvrij en een deel gedekt door een opbouwende polis, straks alleen een, groter, stuk aflossingsvrij. Waarschijnlijk kan dat niet zomaar en zou je dus de hypotheek moeten omzetten, wat weer een hoop gedoe en kosten met zich meebrengt.

Misschien dat je ook de polis zou kunnen omzetten naar een minder woekerend bankspaar product. Je zou dan in principe de hypotheek zelf volgens mij niet hoeven te veranderen.

[Klaas Jan]

Hallo Harry, is dit wel het goede moment om af te kopen? Ik zou eens kijken hoe de fondsen, waarin belegd wordt, zich ontwikkelen. Een hoop fondsen doen het de laatste paar jaar prima. Kijk bijv. eens op beursgorilla.nl.

[HGJP]

Hallo iedereen,

Bedankt voor uw (mag ik jullie zeggen?) reacties. (Zeer gewaardeerd dat er meegedacht wordt).

Ik had vorige week al contact gehad met woonfonds en ik verwacht binnenkort een rente middelings voorstel voor het deel van 43.000 (omzetten van vaste rente naar variabel).

Ik ga alle voorwaarden van de hypotheek en de asr polis nog eens heel goed doornemen.

Contact ga ik ook opnemen met de (andere) tussenpersoon waar de polis is ondergebracht.

Ook zal ik opnieuw contact opnemen met woonfonds om te kijken of zij met een voorstel direct aan mij kunnen komen zonder tussenpersoon en zonder de hypotheek om te zetten.

Ik doe verder al mijn bankzaken bij de rabobank dus ik zou daar een adviserend gesprek kunnen aanvragen ivm evt omzetting van de hypotheek. (maar dat brengt denk ik onnodige kosten met zich mee).

En inderdaad de reactie van KlaasJan schoot ook al bij mezelf in gedachten, is het inderdaad wel verstandig om de polis nu af te kopen (de grootste kosten zijn de eerste 5 jaar daarover al betaald) en ik dacht dat de kosten die nu berekend worden wel meevallen. Het lage rendement nu is natuurlijk vrijwel overal zo.

Nogmaals allemaal bedankt voor jullie visie en reacties.
Prettige dag.

PS Ik moest wel ineens denken aan de DSB die mij indertijd zeker eenmaal per week probeerde over te halen om de hypotheek over te sluiten bij hun met werkelijk belachelijke voorstellen waar ik gelukkig nooit ingetuind ben (Ik had daar in 2004 een kleine lening lopen).

Groet,
Harry

[Klaas Jan]

Geen dank. Hopelijk komt er een bevredigende en vooral niet zo'n kostbare oplossing. Je schrijft over lage rendementen op beleggingsfondsen. Ik ben zelf de 'trotse' bezitter van twee woekerpolissen die het de laatste jaren prima doen met rendementen van boven de 10%. Zeker de moeite waard om uit te zoeken dus. Succes.

[jonis]

Geen dank. Hopelijk komt er een bevredigende en vooral niet zo'n kostbare oplossing. Je schrijft over lage rendementen op beleggingsfondsen. Ik ben zelf de 'trotse' bezitter van twee woekerpolissen die het de laatste jaren prima doen met rendementen van boven de 10%. Zeker de moeite waard om uit te zoeken dus. Succes.

Ik heb het even uitgezocht:

Aan de hypotheek is een ASR beleggingsverzekering gekoppeld in 1998 afgesloten bij Amev (Variabel Investeringsplan (Vip). premie 90 euro per maand huidige waarde 18.000. (dat is minder dan mijn inleg wat ik heb bij het afsluiten gelijk 7500 gulden er ingestoken)

Dus na 17 jaar nog steeds onder water......

Laatste jaren waren idd hoge rendementen maar de vraag is of het ook op deze polis van toepassing is, daarbij; hoge rendementen uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst en vooral het kostenafslag niet uit het oog verliezen.

Bij rendement en een polis die al lang loopt (15 jaar en meer) is de blik op het korte termijn rendement niet zo interessant want dat is alleen maar interessant voor de visie "polisherstel" na een beursdaling; interessanter is het om te zien wat het 10-jaarsrendement nu doet en/of hoe het zich ontwikkelt.

[Klaas Jan]

Hallo @jonis, het gaat om de resultaten van het fonds waarin belegd wordt en dat hebt u niet uitgezocht. Dat kan namelijk alleen de vraagsteller omdat die weet om welk fonds het gaat.

Je moet alleen maar naar de lange duur kijken. Het verleden: Harry heeft z'n polis op een heel ongelukkig moment afgesloten. Net voor een periode waarin zich meerdere crisissen voordeden.
Heden: Als de polis zich nu prima ontwikkelt dan moet je nu niet afkopen. Zeker niet zo vlak na enkele economische dips.
Toekomst: dat weet niemand. Maar er is economisch herstel.

Nu afkopen is zeker geld weggooien.

[jonis]

Klaas Jan ... ik koop ook al 15 jaar goedkoop in tijdens de crisissen en dan staat mijn poliswaarde er toch echt anders voor t.o.v. de premieinleg/kosten/poliswaarde van HGJP.....dus waar blijft het polisrendement?.....of wordt het geconsumeerd door de kostenafslag?

Heden: Als de polis zich nu prima ontwikkelt dan moet je nu niet afkopen. Zeker niet zo vlak na enkele economische dips.
Toekomst: dat weet niemand. Maar er is economisch herstel.

Nu afkopen is zeker geld weggooien.

Dit zal je valkuil zijn, want beurzen lopen vooruit op economisch herstel en daarbij op dit moment geholpen door de lage renteniveaus, er gaat ook geen belletje op het moment dat je moet gaan verkopen (of hypotheekrente lang moet vastzetten) en dus wordt mijn verkoopmoment bepaald door een plan en niet omdat er gegokt wordt op een verder herstel.

[een vraag, een antwoord]

mijn mening:
als je belegt om een lening af te lossen moet je niet speculeren als je geen ervaren belegger bent en/of geen of weinig reserves hebt.

[jonis]

mijn mening:
als je belegt om een lening af te lossen moet je niet speculeren als je geen ervaren belegger bent en/of geen of weinig reserves hebt.

Daar ben je in dit geval gewoon 15 jaar te laat mee.
Maar op dit moment en mbt omzetten zou ik het ook niet meer omzetten naar sparen maar eerder annuïtair aflossen.

[een vraag, een antwoord]

Je hebt gelijk, iets met achteraf en een koe.
Omzetten naar sparen kan nog steeds (als je polis een KEW is), maar dan gaan je maandlasten flink omhoog, evenals bij annuïtair aflossen.

Dat was meteen een reden om te beleggen, voooral toen de rente een jaar of 9 à 10 geleden ook erg laag was, sparen veroorzaakte veel hogere maandlasten, dan maar beleggen.