[ archief ] Niet nakomen van opleveren huis! Help

[Pscl]

Ik zit met n probleem. In mei n huis gekocht. In de koopovereenkomst hadden we opgenomen dat de koop afgeblazen kon worden wanneer de verkopers geen toestemming van de bank zouden krijgen. Dit hebben ze verlaten verlopen en zou ik dus10% krijgen wanneer de koop niet door zou gaan. De tijd vorderde en ik en mijn hypotheekadviseur hebben wekelijks gebeld.

De verkopers liggen in n vechtscheiding en zij heeft alles geregeld maar hij niet. ( de restschuld) hij reageerd niet op haar, makelaar, notaris.
Vorige maand belde ik de makelaar en de dame zei dat hij nu eindelijk alles heeft ingeleverd. Ha mooi! Kan ik ook verder dacht ik. Dus huur opzeggen, internet regelen etc. Nu is het bijna 1 december, nog n kleine maand, de dag van overdracht. Belt de makelaar dat ze niet op 1 december kunnen leveren. Het huis staat leeg! De man heeft nog niet laten zien hoe hij zijn restschuld gaat betalen.
Inmiddels heb ik n aangetekende brief gestuurd en 8 dagen gegeven voor een sleutelverklaring en positief van de bank.

Inmiddels ben ik gaan kijken naar n ander huis en als ik niets hoor wil ik bieden. Maar... Stel dat ze dan toch kunnen leveren 1 december, zit ik dan met twee huizen of kan ik er dan kosteloos vanaf zien?

Ik heb haast anders sta ik zelf op straat.
En die 10% boete. Moet zeker via de rechter en krijg ik die dan ook?

Hopelijk weet iemand antwoord

[crazyme]

Dit is werk voor een jurist, dat zul je zelf ook wel begrijpen.

Ik denk dat je hier hooguit op wat ideeën wordt gebracht.

Is het opeisen van die 10 procent kansrijk ?
(Wanneer ze dat geld niet hebben is een veroordeling ook zinloos)

[marcel75]

Die 10% kunt u wel vergeten. Als ik het zo lees zal er geen geld overblijven. Dan kun je wel een boete eisen, maar daar kun je niets mee.

De eis die je aan verkoper stelt dat de bank medewerking verleent, is een onmogelijke eis. Het is aan de bank om een opgave te doen van de openstaande schuld en samen met de verkoper(s) tot een oplossing te komen.

Als je een huis koopt voordat deze koopovereenkomst ontbonden is, zit je uiteindelijk wel met 2 huizen. Eerst zal deze koopovereenkomst ontbonden moeten zijn voordat je een ander huis kunt kopen.

Let echter wel op dat je zeer waarschijnlijk een nota van je bank krijgt omdat de hypotheek niet doorgegaan is.

[53078]

als je weet dat er een vechtscheiding gaande is.. waarom wacht je dan niet gewoon op de sleutel ipv de huur opzeggen omdat je ervan uit gaat de sleutel wel zal komen...
Het is ook je eigen schuld dat je op straat zou komen te staan. Maar je kunt wellicht wat regelen bij de verhuurder...

[kokka]

Ik wist helemaal niet dat de koper ook recht kon hebben op 10%

[marcel75]

Die 10% is voor zowel koper als verkoper. Alleen moet koper vaak een zekerheidstelling in de vorm van een bankgarantie of waarborgsom voor die 10% en geeft verkoper feitelijk het huis als zekerheid.

[Pscl]

Ik heb de huur opgezegd omdat de makelaar had verteld dat het door zou gaan.uiteraard heb ik juridisch advies. Heb ook veel contact met de verkopers. De man waar het vanaf hangt reageert wel op mijn berichten. Raar dat er 10% voor verkoper in staat, als je t toch niet krijgt.

[marcel75]

U mag gerust 10% eisen, maar van de koopprijs zal het niet af kunnen gaan omdat er al een restschuld is. JE zult dus bij verkopers eigen vermogen te rade moeten gaan; als dat er al is....

Blijkbaar heb je zelf geen makelaar ingeschakeld.

[16again]

In de koopovereenkomst hadden we opgenomen dat de koop afgeblazen kon worden wanneer de verkopers geen toestemming van de bank zouden krijgen. Dit hebben ze verlaten verlopen en zou ik dus10% krijgen wanneer de koop niet door zou gaan.

Is hiermee dan niet automatisch de koop ontbonden?
Voor de zekerheid, tegenpartij aangetekend schriftelijk in gebreke stellen, en aanmanen om alsnog binnen 8 dagen de overeenkomst na te komen.
Verloopt die termijn, dan sta je nog sterker met stellen dat koop ontbonden is, en kom je dus niet met 2 huizen te zitten.

U mag gerust 10% eisen, maar van de koopprijs zal het niet af kunnen gaan omdat er al een restschuld is.

Maar staat TS wel in zijn recht door nog maar 90% max te willen betalen?
TS heeft overeenkomst (waarin koopprijs en boeteclausule) met verkoper, en niet met bank van de verkoper.
Uiteraard zal die bank nog minder snel akkoord gaan met verkoop als bank maar 90% vangt.....Dit kan juist voordeel zijn omdat TS met andere woning verder wil.

Let echter wel op dat je zeer waarschijnlijk een nota van je bank krijgt omdat de hypotheek niet doorgegaan is.

Krijgt TS die ook nog als hypotheek voor een andere woning gebruikt wordt?

[kokka]

Die 10% is voor zowel koper als verkoper. Alleen moet koper vaak een zekerheidstelling in de vorm van een bankgarantie of waarborgsom voor die 10% en geeft verkoper feitelijk het huis als zekerheid.

dat is toch wel een vorm van moderne lijkenpikkerij. hoe kan je nou met goed fatsoen mensen die al in de problemen zitten, ze hebben uiteindelijk al een restschuld alsnog die 10% in de maag splitsen.
ik kan me voorstellen als je extra kosten hebt, bijvoorbeeld omdat je langer met dubbele lasten zit of voor ander hypotheek advies dat je daarvoor gecompenseerd wil worden. maar 10% vind ik nogal wat.

[crazyme]

Wanneer die 10% ten laste komt van de dwarsligger zou ik daar geen moeite mee hebben.

Hij is immers de oorzaak van de problemen.

Zeker wanneer geen normaal contact mogelijk is, lijkt het mij een goede katalysator.

[marcel75]

16again,
Een koop is niet automatisch ontbonden. Degene die de ontbindende voorwaarde bedongen heeft, moet er een beroep op doen en dat beroep moet vervolgens door de tegenpartij gehonoreerd worden.

Koper mag zeker niet eenzijdig de koopsom met 10% verlagen. De boete kan immers door een rechter gematigd worden. Daarnaast komt hij dan fiscaal in de problemen (mogelijke schenking), maar ook richting zijn bank. Die hebben immers een koopovereenkomst gezien met koopprijs X en niet met koopprijs X-10%.

TS zal ook zeer waarschijnlijk die nota van de bank krijgen als hij een ander huis alsnog koopt. De bank heeft immers 2x werk moeten verzetten. Maar dat is dan aan de tussenpersoon om daarop het antwoord te geven.

[16again]

Een koop is niet automatisch ontbonden.Degene die de ontbindende voorwaarde bedongen heeft, moet er een beroep op doen en dat beroep moet vervolgens door de tegenpartij gehonoreerd worden.

Dan kan de tegenpartij je wel erg lang aan het lijntje houden.
...en dat is niet hoe ik onderstaande link lees:
http://www.ntrs.nl/2013/09/28/niet-nako ... -de-boete/

Koper mag zeker niet eenzijdig de koopsom met 10% verlagen. De boete kan immers door een rechter gematigd worden. Daarnaast komt hij dan fiscaal in de problemen (mogelijke schenking), maar ook richting zijn bank. Die hebben immers een koopovereenkomst gezien met koopprijs X en niet met koopprijs X-10%.

Bij verrekenen van contractuele boete wordt uiteindelijk nog maar 90% betaald, maar de totale verkoopsom verandert daardoor natuurlijk niet. Die 10% is niet afkomstig van een schenking maar van het boetebeding in overeenkomst.

[marcel75]

16Again,
Dat het fiscaal wellicht geen schenking is, is uw eigen invulling. Verrekening komt niet aan de orde in dit geval, zeker niet zonder fiscale gevolgen. Denk ook aan de overdrachtsbelasting die over de koopsom betaald zal moeten worden.

Zoals al aangegeven kan de rechter de boete matigen (wat in de praktijk ook vaak gebeurt). De boete innen is dus een kwestie van later regelen.

Daarnaast zal er ook 10% minder naar de bank gaan ter aflossing en dus zal de bank geen toestemming geven.

U verwart daarnaast het inroepen van een ontbindende voorwaarde en de ontbinding van een overeenkomst na wanprestatie en ingebrekestelling. Dat laatste wordt nader uitgelegd op de site waar u naar verwijst. Daar staat ook dat matiging mogelijk is.

[Pscl]

Bedankt voor de reacties. Ik ben op het punt gekomen de woning helemaal niet meer te willen. 10 november, de hypotheekverstrekker van de verkoper wil geen sleutelverklaring tekenen omdat meneer nog niet kan bewijzen dat hij de restschuld kan betalen. Nu wil ik van de koop af. Kan dit voor de overdracht? Zowel makelaar, notaris als geldverstrekker zeggen dat hij niet op 1 december kan leveren. Hij heeft dus niet gereageerd op mijn aangetekende brief waarin het verzoek stond een nieuwe datum te geven. Hoef zelfs de 10% niet, als ze maar de administratieve kosten betalen die ik gemaakt heb

[marcel75]

Het is nog geen 1 december, dus feitelijk kunt u nog niets. De notaris kan niet zeggen dat verkoper niet kan leveren. Hij kan immers niet in de portemonnee van verkoper kijken. Evenmin de makelaar trouwens. Wat wel gezegd kan worden is dat als het geld niet op de rekening van de notaris staat, de verkoper niet kan leveren.

Pas op 2 december kunt u een ingebrekestelling (laten) sturen naar de verkoper en hem een fatale termijn stellen. Let daarop goed op de vormvereisten en termijnen die in de koopovereenkomst staan.

[kweenie]

Je zult misschien wel in overleg met de verkopers kunnen over afblazen en een vergoeding. Dat kan ook nu al. Als je ze daarbij kunt aangeven dat die kosten nu lager zijn dan de kosten plus eventuele boete als je tot 1 12 moet wachten, kun je misschien tot een akkoord komen.

[marcel75]

Kweenie,
Een verkoper die een koper gevonden heeft en zelf blijkbaar niet over voldoende liquide middelen beschikt, zal hier niet zo maar mee akkoord (mogen) gaan. Sterker nog: die kan de koper vervolgens in gebreke stellen.

Eerst dus de datum van 1 december afwachten en dan formele weg bewandelen.

[16again]

Kweenie,
Een verkoper die een koper gevonden heeft en zelf blijkbaar niet over voldoende liquide middelen beschikt, zal hier niet zo maar mee akkoord (mogen) gaan.

Mogen? Van wie dan?
Koper en verkoper hebben samen een overeenkomst gesloten, ik zie niet waarom zij die niet samen mogen ontbinden.
Koper hoeft dan niet langer tevergeefs te wachten, en verkoper is van het probleem af van boetebeding bij niet kunnen leveren van het huis.

[marcel75]

16again,
Van de hypotheekhouder, van de ex-partner (de andere huiseigenaar), op grond van een vonnis......kan nog een paar redenen bedenken.