[ archief ] Hypotheek uit erfenis

[theore]

In december 2003 verleende SNS Bank een aflossingsvrije hypotheek op een appartement aan mijn ongeneeslijk zieke moeder. Deze tophypotheek overschreed de waarde van de woning ruimschoots en mag gerust risicovol genoemd worden. In maart 2004 overleed mijn moeder en kwam de hypotheek als erfenis op mijn naam te staan. Omdat wij nooit hadden kunnen bedenken dat de woning niet verkocht zou worden heb ik de erfenis aanvaard. Nu, 11 jaar verder, is de woning nog steeds niet verkoopbaar zonder een aanzienlijke restschuld (zo'n 60k euro). De woning hebben we al die jaren weten te verhuren en heeft ons ondanks de huurinkomsten veel geld gekost (maandelijks 350 euro bijleggen). In al die jaren weet hypotheekverstrekker SNS Bank van geen wijken en is er geen enkel advies, medeleven of medewerking geweest bij het oplossen van de situatie. Onlangs een klachtenprocedure doorlopen waar ook uit blijkt dan SNS Bank van geen wijken weet en slechts argumenten zoekt om mij aan de betalingsverplichting te houden. Er wordt nu zelfs vermeld dat aan advies van SNS Bank kosten zijn verbonden.

Nou kan ik als volgende stap de zaak voorleggen aan het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (KiFiD) maar ik vraag mij af of ik hier iets mee op schiet.

Mijn vragen:
- SNS Bank heeft een ongeneeslijke zieke vrouw een risicovolle hypotheek verstrekt. SNS verschuilt zich achter de inmiddels failliete tussenpersoon via welke de hypotheek is afgesloten. Volgens mij had SNS Bank deze hypotheek nooit mogen verstrekken en hebben zij hier steken laten vallen. Kan ik hier iets mee mbt de zorgplicht van de banken?
- SNS Bank is een financieel risico aangegaan met mijn moeder, niet met mij als erfgenaam. Mogen ze mij nu zomaar op laten draaien voor alle financiele gevolgen? Ik dreig hierdoor in de problemen te komen, zou niet weten waar ik het geld vandaan moet halen. Daarbij drukt het al 11 jaar een enorme stempel op mijn leven en ben ik financieel zeer beperkt (kan bijvoorbeeld geen huis kopen).

Het spreekt voor zich dat ik erg teleurgesteld ben in de houding van SNS Bank. Deze bank gaat letterlijk over lijken en interesseert zich niets voor haar klant. Ze schreven mij onlangs nog aan met de naam van mijn moeder welke toch al 11 jaar geen klant meer is, zo goed kennen ze hun klanten. Achteraf gezien had ik me destijds iets meer in de zaak moeten verdiepen en moeten voorkomen dat mijn moeder het advies van de tussenpersoon en SNS Bank aannam. In die tijd was alles mogelijk bij de banken en leek het in de ogen van mijn moeder een goed advies te zijn.

Enige oplossing momenteel is blijven verhuren om de kosten zoveel mogelijk te dekken en hopen dat de markt aantrekt en over 5 of 10 jaar de boel verkocht kan worden. Geen gewenste situatie maar het lijkt erop dat we geen keus hebben.

Heeft iemand hier ideeën over of ervaring mee?

[berndv]

Mijn vragen:
- SNS Bank heeft een ongeneeslijke zieke vrouw een risicovolle hypotheek verstrekt. SNS verschuilt zich achter de inmiddels failliete tussenpersoon via welke de hypotheek is afgesloten. Volgens mij had SNS Bank deze hypotheek nooit mogen verstrekken en hebben zij hier steken laten vallen. Kan ik hier iets mee mbt de zorgplicht van de banken?
- SNS Bank is een financieel risico aangegaan met mijn moeder, niet met mij als erfgenaam. Mogen ze mij nu zomaar op laten draaien voor alle financiele gevolgen? Ik dreig hierdoor in de problemen te komen, zou niet weten waar ik het geld vandaan moet halen. Daarbij drukt het al 11 jaar een enorme stempel op mijn leven en ben ik financieel zeer beperkt (kan bijvoorbeeld geen huis kopen).

Vervelende situatie waar u in zit. Wat ik mij wel afvraag is wat er tussen de tussenpersoon en de bank aan communicatie is geweest en wat uw moeder verteld heeft over haar ziekte. Was de tussenpersoon hiervan op de hoogte en heeft deze tussenpersoon de bank hiervan op de hoogte gesteld. U heeft het terecht over een zorgplicht van de bank, maar als ongeneeslijk zieke een hypotheek aangaan is ook niet geheel verantwoordelijk.

Op vraag 2 is het antwoord relatief makkelijk, voor zover ik weet is het na een zuivere aanvaarding van een erfenis naderhand niet meer mogelijk om hier op terug te komen. Door de aanvaarding van de erfenis bent u aansprakelijk geworden voor alle schulden.

[theore]

Bedankt voor je reactie berndv.

Een kantoordirecteur van SNS Bank is direct betrokken geweest bij het advies. In de boeken is de hypotheek vervolgens via de tussenpersoon afgesloten, waar SNS Bank zich nu achter verschuild. Ze waren absoluut op de hoogte van de ziekte van mijn moeder, de gedachten achter het advies was dat wanneer ze zou komen te overlijden de woning makkelijk weer verkocht zou kunnen worden en de hypotheek afgelost. Idd beetje naïef van mijn moeder en indirect van mij, ik had verder geen kennis van hypotheekzaken waardoor je een advies van een bank aanneemt. Niemand had natuurlijk kunnen bedenken dat dit 11 jaar zou duren. Daarom zou enige medewerking van een bank wel op z'n plaats zijn naar mijn bescheiden mening...

[olaf79]

Kennelijk destijds niet goed geinformeerd door de notaris. U had de erfenis nooit mogen aanvaarden of op zijn minst beneficiair moeten aanvaarden. Waren er geen verdere erfgenamen

[olaf79]

Bij nalatigheid door SNS moet u dit wel kunnen aantonen. SNS mag zich niet achter de tussenpersoon verschuilen ze hebben eigen verantwoording in deze. U kunt als er echt sprake is van nalatigheid de hypotheek ongeldig laten verklaren door de rechter. Dat wordt wel een gang naar de rechter met lange adem. Laat u goed adviseren

[theore]

Hallo Olaf,
Het accepteren van de erfenis leek een logische zaak, niemand had natuurlijk kunnen voorzien dat de woning onverkoopbaar was geworden. Dit was het gevolg van nieuwbouw ontwikkelingen in de directe omgeving, kwestie van heel veel pech / de slechtst denkbare timing en vervolgens het instorten van de vastgoedmarkt.
SNS Bank heeft waarschijnlijk ook wel bedacht dat ik de financiële middelen niet meer heb om een gerechtelijke procedure te starten gelet op hun starre houding in de klachtenprocedure. Ik vind het onbegrijpelijk dat een bank haar klant niet probeert te helpen in zo'n situatie, dan te bedenken dat ze bankieren weer "normaal" willen maken en hun klant bij willen staan met raad en daad. In de praktijk komt daar nog niks van terecht.

[een vraag, een antwoord]

Je kunt ook verder in een klachtenprocedure zonder kosten, zie www.kifid.nl

[berndv]

Je kunt ook verder in een klachtenprocedure zonder kosten, zie http://www.kifid.nl

Daar zat ik ook aan te denken, maar zal dit ook op gaan als degene die de hypotheek heeft afgesloten niet meer leeft en dit een geërfde hypotheek is die gewoonnaanvaard is?

[een vraag, een antwoord]

Vragen genoeg, het juridisch kader overzie ik ook niet, maar waarom zou het niet kunnen.
Achteraf gezien was het niet slim het huis te kopen, niet slim om de erfenis te aanvaarden.

Vraag is of adviseur/SNS de situatie goed in kaart hebben gebracht, b.v. of inkomen toereikend was, of b.v. wel terecht van overlijdensrisico is afgezien etc. SNS verplichtte, als ik het goed heb, altijd overlijdensrisico te verzekeren.

[kokka]

zat er geen overlijdensrisico verzekering gekoppeld aan deze hypotheek dan?
ik dacht dat dat bij alle hypotheken een voorwaarde was.

[jonis]

Vragen genoeg, het juridisch kader overzie ik ook niet, maar waarom zou het niet kunnen.
Achteraf gezien was het niet slim het huis te kopen, niet slim om de erfenis te aanvaarden.

Vraag is of adviseur/SNS de situatie goed in kaart hebben gebracht, b.v. of inkomen toereikend was, of b.v. wel terecht van overlijdensrisico is afgezien etc. SNS verplichtte, als ik het goed heb, altijd overlijdensrisico te verzekeren.

Kun je nog een orv afsluiten als je ongeneeslijk ziek bent?

[olaf79]

Hallo Olaf,
Het accepteren van de erfenis leek een logische zaak, niemand had natuurlijk kunnen voorzien dat de woning onverkoopbaar was geworden. Dit was het gevolg van nieuwbouw ontwikkelingen in de directe omgeving, kwestie van heel veel pech / de slechtst denkbare timing en vervolgens het instorten van de vastgoedmarkt.
SNS Bank heeft waarschijnlijk ook wel bedacht dat ik de financiële middelen niet meer heb om een gerechtelijke procedure te starten gelet op hun starre houding in de klachtenprocedure. Ik vind het onbegrijpelijk dat een bank haar klant niet probeert te helpen in zo'n situatie, dan te bedenken dat ze bankieren weer "normaal" willen maken en hun klant bij willen staan met raad en daad. In de praktijk komt daar nog niks van terecht.

Toch is het de taak van de notaris u op de gevolgen en de risico's van het aanvaarden van de erfenis te informeren. Als je beneficiair had aanvaard was je niet aansprakelijk geweest voor de schulden mochten die hoger blijken te zijn dan de baten. Dan had SNS kunnen fluiten naar zijn centen. Uiteraard weet ik niet wat de notaris heeft gezegd, misschien heeft u zich er niks van aangetrokken.

De SNS bank is inderdaad weinig flexibel in uw case. Een onverkoopbaar huis met een eigenaar die de hypotheek niet kan opbrengen is een situatie waar ook de bank niet in zou moeten willen zitten. Heb je wel eens de filiaalleider geprobeerd?

[kweenie]

Je geeft zelf aan

niemand had natuurlijk kunnen voorzien dat de woning onverkoopbaar was geworden. Dit was het gevolg van nieuwbouw ontwikkelingen in de directe omgeving, kwestie van heel veel pech / de slechtst denkbare timing en vervolgens het instorten van de vastgoedmarkt.

Dat had ook de sns dus niet kunnen voorzien. Daarom vind ik het vreemd om ze daar alsnog voor te laten opdraaien. Het is immers ook niet de sns die tot aanschaf heeft besloten. De koper heeft het risico willen nemen om de woning te kopen. Het zou raar zijn als je wel van winst zou profiteren, maar de risico's op de bank zou kunnen afwimpelen.

[olaf79]

Je geeft zelf aan

niemand had natuurlijk kunnen voorzien dat de woning onverkoopbaar was geworden. Dit was het gevolg van nieuwbouw ontwikkelingen in de directe omgeving, kwestie van heel veel pech / de slechtst denkbare timing en vervolgens het instorten van de vastgoedmarkt.

Dat had ook de sns dus niet kunnen voorzien. Daarom vind ik het vreemd om ze daar alsnog voor te laten opdraaien. Het is immers ook niet de sns die tot aanschaf heeft besloten. De koper heeft het risico willen nemen om de woning te kopen. Het zou raar zijn als je wel van winst zou profiteren, maar de risico's op de bank zou kunnen afwimpelen.

Het klinkt misschien naar, maar ik vraag me af of een ongeneeselijk zieke vrouw over dit soort zaken dezelfde beslissingen neemt als wij zouden doen. Misschien heeft ze gedacht, kan me niet schelen ik ben er over een tijdje niet meer en zich niet gerealiseerd waar ze haar nabestaande mee opscheepte. De bank had voorzichtigheid moeten betrachten evenals de notaris.

[een vraag, een antwoord]

Vragen genoeg, het juridisch kader overzie ik ook niet, maar waarom zou het niet kunnen.
Achteraf gezien was het niet slim het huis te kopen, niet slim om de erfenis te aanvaarden.

Vraag is of adviseur/SNS de situatie goed in kaart hebben gebracht, b.v. of inkomen toereikend was, of b.v. wel terecht van overlijdensrisico is afgezien etc. SNS verplichtte, als ik het goed heb, altijd overlijdensrisico te verzekeren.

Kun je nog een orv afsluiten als je ongeneeslijk ziek bent?

Ga er maar van uit van niet, vandaar ook mijn opmerking.
Als het echt een tophypotheek was, zoals TS stelt, dan moet dat onderwerp besproken zijn. Maar ja, voor de crisis was alles anders en groeiden bomen tot in de hemel. En soms was het onmogelijke mogelijk bij sommige verstrekkers.

[een vraag, een antwoord]

zat er geen overlijdensrisico verzekering gekoppeld aan deze hypotheek dan?
ik dacht dat dat bij alle hypotheken een voorwaarde was.

Daar komt geen antwoord op, maar als dat zo was, dan was er toch geen probleem nu. Ook toen al onderdeel van het adviestraject.

[kweenie]

Voor de hypotheek zal de bank altijd ook een taxatierapport moeten hebben. Je kunt dus, ook als je niet (meer) helemaal objectief de situatie kunt bekijken, niet zomaar een gek bedrag bieden voor een woning. En aan de andere kant kun je van een bank ook niet verwachten dat zij het oordeel van huizenexperts (makelaars en taxateurs) naast zich neerleggen en ineens veel minder of juist meer geld gaan uitlenen.

Voor deze situatie lijkt mij vooral van belang:
- was er een taxatierapport? En was de waarde vergelijkbaar met de koopsom?(taxatie hoort de bank nog in het dossier te hebben)
- wat was de woz waarde ten tijde van de koop? En bij het overlijden?
- hoe hoog was de hypotheek en zou er, volgens de toen geldende regels, een gedeeltelijke orv moeten worden afgesloten? Zo ja, waarom hoefde zij dat niet?

Ik denk dat vooral op het laatste punt nog aanknopingspunten zijn om je te beklagen. Vaak was er namelijk de plicht om een deel van de lening (bijvoorbeeld dat deel dat boven de executiewaarde zat) af te dekken met een orv. Als de bank die regel toen had, en de lening was zodanig dat er een orv afgesloten had moeten worden, dan heb je waarschijnlijk wel een sterk punt. Dan denk ik dat dat hogere deel misschien wel kwijtgescholden zou moeten worden.

Maar de vraag is dan wel hoe de taxatie van dat moment was. En er is grote kans dat die waarde veel hoger was dan de huidige marktwaarde. Zal dan dus waarschijnlijk een doekje voor het bloeden zijn.

[marcel75]

Olaf,
Moet de erfgenaam wel (op tijd) naar de notaris gaan. Menig nalatenschap komt geen notaris aan te pas, met alle gevolgen van dien. Daarnaast heeft TS er blijkbaar bewust voor gekozen om de nalatenschap zuiver te aanvaarden. TS wist zelf wat de financiële toestand was; een notaris weet dat niet.

[sacredfour]

Je zou je kunnen gaan aanmelden bij de groep stopderestschuld.nl. Volgens mijn berekeningen ben je goedkoper uit als je het huis verkoopt met een restschuld en daarover rente betaald. Misschien krijg je dan ook nog wel gedeeltelijke kwijtschelding. Alternatief is om de bank officieel te beschuldigen van het verzaken van hun zorgplicht en een schadeclaim indienen. De bank moet dan gaan procederen en niet jij. Je kansen om dan in de nabije toekomst nog een hypotheek te nemen worden dan wel klein.

[marcel75]

Als TS een beschuldiging uit, dan zal hij die ook moeten kunnen onderbouwen. "Wie eist, bewijst".