[ archief ] Collectief bouwen (bouwen in eigen beheer)

[BamiNasi24]

Hallo allemaal ik heb een vraag over collectief bouwen..

Bij ons in het dorp worden 6 woningen gebouwd. Dit is een cpo project. De bedoeling van deze projecten is dat je geheel volgens eigen ideeën je huis kunt laten bouwen tegen een betaalbare prijs. (Door collectief inkopen enz.)

Er word vergaderd door alle kopers + een architect en een adviseur van 'bouwen in eigen beheer'

De adviseur en architect maken een raming van de te verwachten kosten (ze houden deze ruim aan zodat je niet voor verrassingen komt te staan)
Tevens maakt de architect het bestek en houden ze beiden toezicht tijdens de bouw.

Klinkt erg leuk... dat dacht ik dus ook

Mijn toekomstige woning was als volgt berekend:
Grondkosten: € 62.079,05,-
Ontwikkelkosten: € 20.100,-
Bouwkosten: € 116.200,-
--------------------------
Totaal: € 198.379,-
+
Erker € 4200,-
2m uitbouw € 11.200
----------------------------
Totaal: € 213.779,-

Bouwkosten totaal: € 131.600

Inmiddels zijn we een aantal maanden (en tegenslagen) verder en zijn een aantal van bovengenoemde prijzen toch drastisch veranderd..

De bouwkosten blijken nu € 154.007,80

Dit houd dus in dat ik *houd je vast* €22.407,80 meer moet betalen dan aanvankelijk geraamd was!!! (En de raming was hoog aangehouden zodat we niet voor verrassingen kwamen te staan?)

Inmiddels moeten we onze keuken en badkamer gaan uitzoeken en blijkt dat er voor beide een Veel te lage stelpost is opgenomen!

De stelpost van de badkamer staat op 5000,-
We zijn vandaag bij de badkamer leverancier geweest en 5000,- kost volgens hem alleen het monteren al (daar komt dus nog wc bad wastafel enz bij)
Keuken is hetzelfde verhaal.

Keuken en badkamer zullen ongeveer op 20.000,- uitkomen wat dus een verdubbeling is van de raming!

Nu al zeer veel extra onverwachte kosten en we moeten nog beginnen!!

Mijn vraag:

Wij (als onwetende kopers) vertrouwen er tijdens de voorbereiding/vergaderingen op dat de architect en adviseur weten waar ze over praten en de juiste prijzen noemen.
Ze beloven een mooi project voor een betaalbare prijs.
Nu lijkt het er echter op dat ze ons keihard voor de gek hebben gehouden, puur om huizen te slijten!

Heeft iemand hier ervaring mee?
Wat kan/moet ik hiermee doen?
Mogen architect en adviseur zo handelen?

Als ik eruit stap ben ik zowiso 5000; inleggeld kwijt trouwens

[kweenie]

Het lijkt mij wel behoorlijk relevant wat de aard van die 'tegenslagen' is. Anders is er geen zinnig woord over te zeggen.

De genoemde stelposten voor keuken en sanitair zijn niet bijzonder laag of zo. Je kunt er ook best een prima keuken en sanitair voor kopen. Maar natuurlijk hangt een en ander ook af van je wensen. Als je wat bijzonderder zaken zou willen, dan kom je zo een heel stuk hoger uit. Als je een wat duurdere smaak hebt of wat bijzonderder zaken zou willen, dan is dat iets wat je eigenlijk ook aan het begin al tegen je adviseur had kunnen zeggen.

De opmerking van de leverancier dat alleen het monteren al 5.000 zou kosten zegt meer over de sanitairwinkel dan over de stelpost. Zeker bij een nieuwbouwhuis is het monteren niet extreem moeijlijk. Er hoeft niets gesloopt te worden en de leidingen hoeven niet verplaatst en ze zullen ook niet tegen onverwachte tegenvallers kunnen aanlopen. Bij zo'n sanitairwinkel zou ik dus grote twijfels hebben.

[BamiNasi24]

De bouwkosten waar de aannemer mee heeft gerekend zijn bijvoorbeeld € 185 per m3 hoger dan de raming. Adviseur en architect gooien het erop dat dit verschil komt door het aantrekken van de markt..?

Ook zijn mijn bouwkosten € 8000 hoger dan dat van mijn buurman, die exact hetzelfde huis heeft. (Maar daar zijn we wel vantevoren voor gewaarschuwd dat zoiets kon gebeuren bij het aannemen)

Gister ook weer een mail ontvangen van de adviseur dat een badkamer voor € 5000 wel degelijk mogelijk is, maar dat er dan natuurlijk geen bad in kan.
Ik vind het dan weer erg vreemd dat diezelfde adviseur samen met de architect wel een bad heeft ingetekend op al onze tekeningen?
Volgens hun moet je daarbij niet van de tekening uitgaan??

Is dat niet iets aanbieden onder valse voorwendselen?

Als ik een Ferrari aanbied voor € 20.000 en uiteindelijk met een Open Kadet op de proppen kom is dat toch een beetje hetzelfde?

[kokka]

zoals al eerder gemeld, is er toch een hoop meer informatie nodig over wat er dan allemaal tegenzit.
een en ander hangt af van het contract dat je ben aangegaan met de aannemer.
ik vind een stelpost voor een badkamer van 5000 ook erg laag, maar dat had je zelf ook kunnen weten voor je het contract tekende.
je kan ook niet verwachten dat ze 5000 euro opnemen als stelpost en jij dan vervolgens met een carte blanche door de badkamer gigant mag gaan.
in onze bouwtekeningen stond ook een bad, dat is puur om aan te geven dat het kan en wat er allemaal mogelijk is. uiteindelijk ben je zelf verantwoordelijk voor de inrichting van je badkamer.


bouwen in eigen beheer is ook zelf de risico's dragen. als je dat niet kan, moet je een aannemer in dienst nemen die tegen een vaste prijs jouw stulpje wil bouwen

[BamiNasi24]

Zelf risico's dragen klopt ook wel maar als je instapt in een project waar huizen worden aangeboden voor +/- 220.000 (met erker uitbouw) en naarmate het project vordert blijkt dat je over de 250.000 heen gaat.

Ik heb net zoveel verstand van bouwen als een koe van touwtje springen dus hoe moet je zoiets zien aankomen dan?

[kweenie]

De bouwkosten waar de aannemer mee heeft gerekend zijn bijvoorbeeld € 185 per m3 hoger dan de raming. Adviseur en architect gooien het erop dat dit verschil komt door het aantrekken van de markt..?

Ik neem aan dat jet m² bedoelt en niet m³...? Anders zou het wel heel veel hoger zijn dan de raming. Die (standaard) kostenschattingen zijn sterk afhankelijk van hoe goed/luxe de bouw moet worden. Bij een hoog afwerkingsniveau, zoals ze dat zo fijn noemen, ben je heel wat meer kwijt dan voor standaard. Ik neem trouwens aan dat het idee van bouwen in eigen beheer óók is dat je niet aan een specifieke aannemer vastzit, en dat je dan dus ook naar een andere aannemer zou kunnen stappen, als de kosten alleen hoger zouden zijn vanwege het 'aantrekken van de markt'.

Ik zou dan dus denken, vraag een andere aannemer.

Ook zijn mijn bouwkosten € 8000 hoger dan dat van mijn buurman, die exact hetzelfde huis heeft. (Maar daar zijn we wel vantevoren voor gewaarschuwd dat zoiets kon gebeuren bij het aannemen)

Ik neem aan dat als het identieke woningen zijn, je dan ook wel precies kunt nagaan waarin het prijsverschil zit? Of dat je eventueel gewoon zijn aannemer en zijn huis zou kunnen 'nemen'.

Gister ook weer een mail ontvangen van de adviseur dat een badkamer voor € 5000 wel degelijk mogelijk is, maar dat er dan natuurlijk geen bad in kan.

Volgens hangt het er vooral sterk vanaf wat je precies wilt. Een eenvoudig bad heb je al voor iets meer dan 100 euro, maar je kunt het zo gek maken als je zelf wil en dan loopt het al snel op. Voor de douche, wc, wastafel en tegels geldt eigenlijk het zelfde. Je zou in totaal voor 2000 aan materiaal een prima volledige badkamer kunnen krijgen. Doe daar 3000 voor montage bij en je bent klaar. Maar de verleiding is heel groot om alles nét een tikje luxer te kiezen. En dan kan het heel snel heel ver oplopen.

[BamiNasi24]

Het is als volgt gegaan: met alle kopers hebben we vergaderingen gehad. (ook architect en begeleider waren daar altijd bij)
Bij die vergaderingen hebben we alles naar onze wens kunnen kiezen (maar alles wel collectief, dus allemaal dezelfde dakpannen stenen etc.) Aan de hand van die keuzes is dus de raming gemaakt.
Vervolgens is het project aanbesteed aan 6 door de adviseur gekozen aannemers en de goedkoopste heeft vanzelfsprekend het werk gekregen.
Echter kan een aannemer wel de goedkoopste in de totaalprijs zijn maar niet de goedkoopste voor mijn huis persoonlijk.. aannemer heeft bepaald eindbedrag in zijn hoofd en kan dus zomaar bij mijn huis wat plussen en bij de buurman wat minnen.
Aangenomen is aangenomen dus daar kan ik verder niets meer aan doen.

Na het aannemen zat er zoals ik al zei dus een verschil van 25000 euro minimaal tussen raming en werkelijke prijs

We hebben tijdens de voorbereiding periode allemaal 5000 eigen geld in moeten leggen (ter voorkoming dat we op het laatste moment zouden annuleren)

Kort gezegd kan ik dus 5000 voor lief nemen en stoppen of 25000 meer dan begroot gaan aftikken... en weten dat het nog veel meer gaat worden met dat keuken badkamer verhaal en tijdens de bouw zullen we ook niet kostenneutraal blijven ben ik bang


Dus wat zijn mijn mogelijkheden?

[kokka]

die 5000 euro was dat niet voor je een contract tekende?
ik kan me slecht voorstellen dat je nu nog voor 'slechts' 5000 euro onder het contract uit zou kunnen komen.
heeft de aannemer alle woningen in 1 contract aangenomen, of elk huis afzonderlijk?
volgens mij is meer als 10% overschrijding onredelijk, tenzij er natuurlijk door opdrachtgever veranderingen zijn gedaan.

[BamiNasi24]

De aannemer heeft alle huizen in 1 contract aangenomen. Het viel bij iedereen duurder uit maar ik ben er helaas wel het slechts af gekomen.

Dat van die meer dan 10% onredelijk, zou je me daar meer over kunnen vertellen?

Status is op dit moment trouwens; koopcontract getekend
Grondovereenkomst getekend
Nog niet bij de notaris geweest

[BamiNasi24]

Alle 6 de aannemers zaten dus ver boven de geraamde prijs, wat mij het meest zorgen baart is dat de architect en adviseur in vele dorpen zulke projecten doen..

Ze willen zoveel mogelijk huizen verkopen

Zou het kunnen dat ze express alles laag aanhouden om mensen te lokken, vervolgens met een rekenfoutje op de proppen komen als de aanneemprijs tegenvalt.. De mensen in de **** laten zitten.. en hun weer vrolijk naar het volgende project..?

[kokka]

@baminasi.

alles hangt af van hoe het contract is afgesloten met de aannemer.
als hij een richtprijs heeft afgegeven dan zegt artikel 752 lid 2 burgerlijk wetboek boek 7 het volgende :

Artikel 752 2. Indien een richtprijs was bepaald, zal deze richtprijs met niet meer dan 10% mogen worden overschreden, tenzij de aannemer de opdrachtgever zo tijdig mogelijk voor de waarschijnlijkheid van een verdere overschrijding heeft gewaarschuwd, om hem de gelegenheid te geven het werk alsnog te beperken of te vereenvoudigen. De aannemer zal binnen de grenzen van het redelijke aan zulke beperking of vereenvoudiging moeten meewerken.

[kweenie]

Je kunt even oriënteren op websites van bouwers etc. om te zien wat normale prijzen zijn. Je kunt zo hier en daar wel zien wat een normale prijs per m2 of m3 is. Een en ander is natuurlijk wel van allerlei factoren afhankelijk, maar je kunt zo wellicht nagaan of de prijs die de architect en adviseur in eerste instantie aangaven een beetje reëel is. Of dat wellicht jullie ontwerp (of jullie aannemer) relatief duur is.

[BamiNasi24]

Ik krijg zojuist weer een bericht van onze 'adviseur' oftewel iemand van bouwen in eigen beheer.

Er is wederom een foutje gemaakt, ditmaal in het bestek. Het was namelijk de bedoeling dat het monteren van de badkamer (betegelen etcetra) inbegrepen was in de aanneemsom.

Dan was er voor ons nog een stelpost van 5000 euro om de douche wc's etcetra uit te zoeken

Nu blijkt dus dat dit niet het geval is. Door deze fout moeten wij dus zowel het monteren als de badmeubelen nog gaan betalen bij de badkamer specialist.

Architect en adviseur geven toe dat er een foutje in het bestek zat

MAAR..!!.
Toen het bestek af was zeiden ze tegen ons; als het je interessant en leuk lijkt kan je het bestek thuis eens doorlezen.

Dus nu gooien ze het erop dat ze dan wel een foutje hebben gemaakt, maar dat wij als controleurs deze ook niet opgemerkt hebben. Dus het is ook onze schuld!?!?!?

[kokka]

Ik zou je rechtsbijstandsverzekering inschakelen.

[BamiNasi24]

Met als inzet lagere prijs of geld terug en wegwezen?

[kweenie]

Het klinkt steeds minder en minder. Ze zijn dus, naar ik begrijp, nog niet eens begonnen met bouwen en er worden al steeds meer van zulk soort 'foutjes' ontdekt? Dat belooft weinig goeds voor de rest van het proces. Wie weet hebben ze nog wel wat van zulke rekenfouten gemaakt, waardoor hoe bouwsom onterecht veel te hoog is? Of erger, een foutje in de constructie berekeningen...

Ik krijg hier geen goed gevoel bij. Ik zou je aanraden om even goed bij jezelf na te gaan of je wel met deze woning verder zou willen gaan. Je hebt nu nog de mogelijkheid om te stoppen. Weliswaar ben je dan wat geld kwijt (als je dat na al die slordigheden tenminste nog zou moeten betalen), maar wie weet tegen wat voor extra kosten je anders nog aanloopt. Later stoppen wordt immers een erg dure grap. En misschien dat je voor de veel hogere prijs die het nu lijkt te worden wel een veel beter huis in de buurt kunt vinden?

Even pas op de plaats en bezinnen lijkt mij dus verstandig. Misschien wil je wel door, maar dan is dat in elk geval een bewuste keus.

[kokka]

Met als inzet lagere prijs of geld terug en wegwezen?

ik vermoed dat de geld terug actie niet meer geld zodra je het koopcontract getekend hebt. buiten dat heb je dan ook je droompaleisje niet meer.
het kan wel heel goed zijn dat ze je inderdaad teveel proberen te laten betalen.
het kan natuurlijk ook zijn dat ze alles wel netjes op orde hebben, en dat er toch een gegronde reden is dat de prijs hoger uitvalt.
Ik weet niet of je al lid ben van vereniging eigen huis, zij kunnen je ook adviseren op dit gebied.

[BamiNasi24]

Als redenen worden gegeven de materiaalkeuze (hebben ze zelf met ons besloten en in het bestek gezet) en tevens de aantrekkende markt.

Ik ga maandag het gesprek aan met de adviseur en zal hem laten weten dat er vanuit mijn kant weinig vertrouwen meer is om door te gaan met het project. Ik ben benieuwd wat zijn standpunt is.

Ik laat jullie de uitkomst nog weten!

En voor degene die ervaring hebben met iets soortgelijks, alle info die jullie hebben is welkom

[GJvdZ]

Als ik het goed begrijp zit er geen projectontwikkelaar tussen de kopers en de bouwers/ontwerpers?

[BamiNasi24]

Ik heb dit van de site van "bouwen in eigen beheer" gekopieerd
(onze adviseur werkt voor dat bedrijf)

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een vorm van sociale projectontwikkeling waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouw-project.

Zeggenschap, leefbaarheid & woningen tegen kostprijs.

De toekomstige bewoners richten een rechtspersoon op die hen in staat stelt om in het projectontwikkelingsproces gezamenlijk als opdrachtgever op te treden en nemen daartoe een adviseur in de arm die hen door het proces leidt. De adviseur stelt zich daarbij faciliterend op en maakt de toekomstige bewoners wegwijsde rol van de opdrachtgevers. Tot en met de fase van definitief ontwerp werkt een kopersvereniging meestal namens al haar leden aan een collectief plan; één en ander binnen gestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden. Hierbij hebben alle deelnemers voortdurend inzicht en inspraak in de keuze van het bouwsysteem, de bouwmaterialen, het afwerkingsniveau en het kostenniveau. In de fasen daarna hebben individuele kopers de gelegenheid zelf te beslissen over de indeling en afwerking van hun eigen woning.