[ archief ] terugkoop woning door woningbouw

[Michelle Breuls]

In 2008 heb ik een woning gekocht van de woningbouw, de verkoopwaarde toentertijd € 130.000,-. Ik heb de woning echter met een startersregeling gekocht. De aankoopprijs was niet € 130.000 maar € 91.000.

Graag wil ik verhuizen en de woningbouw heeft een taxateur laten komen om de nieuwe waarde van het huis te bepalen. Zij heeft voorzichtig aangegeven wat het huis waard zou zijn, namelijk ongeveer € 160.000.
Ik moest mij ook niet voor de gek laten houden door de woningbouw.

In de koopovereenkomst van het huis staat volgende:
Bij verkoop zal de waarde worden vastgesteld door een in onderling overleg aan te wijzen taxateur, met dien verstande dat de waarde van de door koper aangebrachte veranderingen/verbeteringen buiten beschouwing dienen te blijven.
De koopprijs wordt als volgt vastgesteld:
Indien de waarde hoger is dan de koopprijs in de onderhavige akte (€ 91.000,-) wordt de koopprijs vastgesteld op de onderhavige koopprijs, verhoogd met de helft van het verschil tussen de waarde op dat moment en de onderhavige koopprijs.
Indien de waarde lager is dan de koopprijs in de onderhavige akte (€ 91.000,-) wordt de koopprijs vastgesteld op de onderhavige koopprijs, verminderd met de helft van het verschilt tussen de waarde op dat moment en de onderhavige koopprijs.
De waarde op dat moment is in mijn ogen de nieuwe taxatiewaarde.

De makelaar van de woningbouw heeft naar aanleiding van het taxatierapport telefonisch contact met mij opgenomen. Hij deelde mij het volgende mee:
“de vraagprijs destijds was € 130.000,- en de verkoopprijs € 91.000,-. De helft daarvan is € 39.000,- waarvan 50% ten gunste van jou. De terugkoopprijs is dus € 110.500,-“.
Deze constructie staat niet in de koopovereenkomst genoemd. Het betreft hier de vraagprijs van 2008 en niet de nieuwe taxatiewaarde. Daarom heb ik gevraagd om alles nog eens op papier te zetten.

Een week later kreeg ik een korte email van de makelaar waarin weer heel iets anders staat, nl:

Beste Michelle,
Namens de woningbouw mag ik jou onderstaand voorstel doen inzake terugkoop ....(adres):

Woning .....(adres) verkocht in 2008 met 30 % korting.
Vraagprijs destijds € 130.000. Verkoopprijs € 91.000.

Taxatie 2016 :
Waarde € 130.000 -/- € 91.000 = € 39.000 waarvan 50 % ten gunste van koper.
Terugkoopprijs 2015 € 91.000 + € 19.500 = € 110.500.

We zien een reactie gaarne tegemoet.

In deze email staat dus ineens niet meer genoemd dat de terugkoopprijs bepaald is door de helft van het verschil tussen de vraagprijs van toen
(€ 130.000) en de uiteindelijke aankoopprijs (€ 91.000) maar dat de taxatiewaarde van 2016 € 130.000,- zou zijn.

Met deze bepaling wordt de door de taxateur persoonlijk aan ons medegedeelde en bepaalde waarde van € 160.000,- omlaag gehaald tot € 130.000,- waardoor het door de makelaar in de eerste instantie telefonisch medegedeelde lijkt te kloppen en het hier de vraagprijs van 2008 en niet de nieuwe taxatiewaarde betreft.
In de koopovereenkomst staat duidelijk:
Indien de waarde hoger is dan de koopprijs in de onderhavige akte (€ 91.000,-) wordt de koopprijs vastgesteld op de onderhavige koopprijs, verhoogd met de helft van het verschil tussen de waarde op dat moment en de onderhavige koopprijs en niet de waarde op dat moment minus de waarde van de verbouwingen en verbeteringen en de onderhavige koopprijs.

De vraag is: Mag je zomaar zonder dat het in een koopakte genoemd staat, een bepaald bedrag van een nieuwe taxatiewaarde aftrekken?
Waarom hebben ze een taxateur laten komen als de waarde € 130.000,- is gebleven. Waarom stond er dan niet gelijk in het koopcontract “bij verkoop van de woning wordt de waarde van € 130.000,- gebruikt.

Inmiddels is geprobeerd het originele taxatierapport in handen te krijgen maar de woningbouw ziet niet in waarom zij dat zouden doen.

Uw hulp in deze zou ik dan ook zeer op prijs stellen aangezien ik twijfels heb over de manier waarop deze “terugkoopregeling” toegepast wordt.
Overigens zijn in het huis zodanige verbeteringen aangebracht dat de woningbouw de woning als zijnde startersklaar kan verkopen en daarmee buiten het feit dat zij voor de startersregeling subsidie van de overheid hebben ontvangen ook nog eens veel winst maken op de woning die zij toentertijd in zeer slechte staat verkocht hebben.

Indien het inderdaad klopt dat de waarde van de verbeteringen van de nieuwe taxatiewaarde afgetrokken mag worden neem ik niet aan dat er zomaar een bedrag van de taxatiewaarde afgetrokken mag worden?
Ik heb eind 2008/begin 2009 verbeteringen aangebracht, waaronder nieuwe kunststof kozijnen en dubbele beglazing. Inmiddels zijn we 8 jaar verder en heeft er slijtage/gebruik plaatsgevonden.
Ik neem aan dat waarde van de verbeteringen na verloop van tijd achteruit gaat en dus niet meer hetzelfde kan zijn als het bedrag dat ik er toentertijd ingestoken heb? Wat dus betekent dat de woningbouw niet zomaar hetzelfde bedrag van de waarde mag aftrekken als het bedrag wat ik voor de verbeteringen betaald heb?

[mh73]

Is dit een soort koopgarant regeling? Ik denk het wel.

Het is geen slim contract, want de verbeteringen die je hebt aangebracht worden buiten beschouwing gelaten, terwijl de woningbouwvereniging daar wel profijt van heeft. Daar heb je blijkbaar zelf je handtekening onder gezet. Meestal wordt dit gewoon meegenomen in de taxatie.
Verder lijkt het mij dat er van de huidige verkoopwaarde moet worden uitgegaan.

[Uw Jurist]

Hier moet ik hartelijk om lachen. Ze zijn van lotje getikt daar. Tekst, strekking en bedoeling van de overeenkomst is duidelijk dat de huidige waarde hierin moet worden betrokken (minus een verrekening wegens verbeteringen, waarop ook weer afgeschreven moet worden).

Wat zou ik dit varkentje graag wassen!

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

[Michelle Breuls]

Er staat ook een boeteregeling in het koopcontract van € 50.000,-. Mocht een van beiden partijen zich niet aan de regels houden dan kan de andere partij de boete opeisen. En ze houden zich niet aan de regels want ze houden het taxatierapport achter.
En het klopt dus inderdaad dat er op de verrekening van de waarde van de verbeteringen die in mindering gebracht wordt ook afgeschreven moet worden zoals ik al dacht. Bovendien zijn er verbeteringen in het huis aangebracht geworden die normaal gesproken sowieso niet meetellen in een waardevermeerdering, zoals een nieuwe keuken, nieuwe badkamer en de aanleg van de tuin. De waarde hiervan mag dus nu ook niet afgetrokken worden.
Al met al wordt er dus indien de taxatiewaarde op 160.000 euro staat gewoon even 30.000 euro van de waarde afgetrokken ivm de verbeteringen. Dit kan nooit en daarom wordt het taxatierapport achter gehouden. Ik heb heel wat verbeteringen aangebracht maar nooit voor dit bedrag en al zeker niet na afschrijving.
Ik zoek hulp!!! Kun je hier iets mee Monique??? Ik heb DAS ingeschakeld maar ze schuiven het allemaal op de lange baan en doen weinig terwijl ik volledig in mijn recht sta.

[Uw Jurist]

Er staat ook een boeteregeling in het koopcontract van € 50.000,-. Mocht een van beiden partijen zich niet aan de regels houden dan kan de andere partij de boete opeisen. En ze houden zich niet aan de regels want ze houden het taxatierapport achter.
En het klopt dus inderdaad dat er op de verrekening van de waarde van de verbeteringen die in mindering gebracht wordt ook afgeschreven moet worden zoals ik al dacht. Bovendien zijn er verbeteringen in het huis aangebracht geworden die normaal gesproken sowieso niet meetellen in een waardevermeerdering, zoals een nieuwe keuken, nieuwe badkamer en de aanleg van de tuin. De waarde hiervan mag dus nu ook niet afgetrokken worden.
Al met al wordt er dus indien de taxatiewaarde op 160.000 euro staat gewoon even 30.000 euro van de waarde afgetrokken ivm de verbeteringen. Dit kan nooit en daarom wordt het taxatierapport achter gehouden. Ik heb heel wat verbeteringen aangebracht maar nooit voor dit bedrag en al zeker niet na afschrijving.
Ik zoek hulp!!! Kun je hier iets mee Monique??? Ik heb DAS ingeschakeld maar ze schuiven het allemaal op de lange baan en doen weinig terwijl ik volledig in mijn recht sta.

Het is mooi dat er een boeteclausule is. Naar ik aanneem staat er ook iets over geschillen / een andere taxatie in de overeenkomst. Das moet even achter de broek worden gezeten. En ook Das heeft een geschillenregeling....

Ik heb even een PB gestuurd.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

[stofzuigertje]

Taxatie?

Ja, daar zit het probleem, een nieuwe keuken is meestal waarde verhoging tenzij je een vreemde smaak hebt die niemand wil,
dan zou de waarde juist dalen.
Het kan dus, maar zonder inzage taxatie rapport en uitgevoerde verbeteringen is een goed antwoord hier niet mogelijk.

U moet zowel de oude situatie bij aankoop als hoe het er nu uitziet aantonen of het verbeterd is of niet.
Als je van 3 kleine slaapkamers 1 grote maakt is voor jou misschien een voordeel maar ik wil er juist 5 van maken.. om eens iets te noemen.
Dus niet elk werk leverde meerwaarde op.

[Uw Jurist]

Taxatie?

Ja, daar zit het probleem, een nieuwe keuken is meestal waarde verhoging tenzij je een vreemde smaak hebt die niemand wil,
dan zou de waarde juist dalen.
Het kan dus, maar zonder inzage taxatie rapport en uitgevoerde verbeteringen is een goed antwoord hier niet mogelijk.

U moet zowel de oude situatie bij aankoop als hoe het er nu uitziet aantonen of het verbeterd is of niet.
Als je van 3 kleine slaapkamers 1 grote maakt is voor jou misschien een voordeel maar ik wil er juist 5 van maken.. om eens iets te noemen.
Dus niet elk werk leverde meerwaarde op.

Dat is niet de kern van het probleem. De kern is dat men blijkbaar met de oude waarde rekent in plaats van met de nieuwe (onder gedeeltelijke aftrek van verbeteringen). En ook geen inzicht wil geven in die nieuwe waarde.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

[GJvdZ]

Wanneer heb je de verbeteringen in de woning aangebracht? (dit i.v.m. de mogelijke waardevermeerdering). Een keuken van bijv. 2010 is niet zo veel meer waard voor nieuwe bewoners (al dan niet terecht).

[Michelle Breuls]

Wanneer de verbeteringen zijn aangebracht? Meteen bij aankoop van de woning. Dit was wel nodig gezien de slechte staat waarin de woning zich bevond

[langste adem]

Ik neem aan dat waarde van de verbeteringen na verloop van tijd achteruit gaat en dus niet meer hetzelfde kan zijn als het bedrag dat ik er toentertijd ingestoken heb? Wat dus betekent dat de woningbouw niet zomaar hetzelfde bedrag van de waarde mag aftrekken als het bedrag wat ik voor de verbeteringen betaald heb?

Even afgezien van de paar verbeteringen die door jou zijn aangebracht : de rest van het huis is ook alweer 8 jaar ouder en 8 jaar meer versleten, en tóch is het in prijs gestegen. De waardebepaling van een huis is sowieso nogal ondoorgrondelijk.

Woning .....(adres) verkocht in 2008 met 30 % korting.
Vraagprijs destijds € 130.000. Verkoopprijs € 91.000.

Taxatie 2016 :
Waarde € 130.000 -/- € 91.000 = € 39.000 waarvan 50 % ten gunste van koper.
Terugkoopprijs 2015 € 91.000 + € 19.500 = € 110.500.

Deze berekening kan best kloppen, maar u zegt dat het huis op 160.000 getaxeerd werd. Was dat een mondeling iets ? Hoe komt men dan op de waarde van 130.000 euro ?

Het is ook logisch dat je inzage in de taxatie moet hebben. Het gaat hier wel om jouw eigen huis die je verkoopt.
Ik heb geen idee wat het kost , maar misschien zou je zelf een andere taxateur kunnen laten komen , als je het gevoel hebt dat je belazerd wordt.
Als de waarde dan inderdaad op ongeveer 160.000 euro wordt bepaald betekent dat uiteraard niet dat er daarmee gerekend wordt, vanwege die clausule "dat de waarde van de door koper aangebrachte veranderingen/verbeteringen buiten beschouwing dienen te blijven". Maar dit is zo te zien nogal natte vingerwerk . Als er inderdaad 30.000 euro minder waarde aan gegeven werd, alleen vanwege die verbeteringen, mogen ze dat best wat beter specificeren.

[witte angora]

de woningbouw heeft een taxateur laten komen om de nieuwe waarde van het huis te bepalen. Zij heeft voorzichtig aangegeven wat het huis waard zou zijn, namelijk ongeveer € 160.000.
Ik moest mij ook niet voor de gek laten houden door de woningbouw.

Heb je het rapport van de taxateur? Of is de taxateur bereid je een kopie te geven?

[Michelle Breuls]

In mijn verhaal kun je lezen dat ik het taxatierapport niet krijg omdat de woningbouw niet in ziet waarom ik het zou moeten inzien. Dat zegt dus al genoeg

[gemist]

Mag ik dit allemaal erg vreemd vinden?
Zo vreemd zelfs dat ik er niets van geloof, bijvoorbeeld?

[madfred]

Als je het taxatierapport niet krijgt dan laat je toch zelf de woning taxeren.

[Shine]

Listig spel.
Mijn advies aan TS: Neem de jurist Monique Doomernik in de arm. Dit soort cases zijn uitgesproken haar cuppa tea. Laat dit varken door haar wassen, dan weet je zeker dat je zaak goed en adequaat behandeld wordt.
Duidelijk is wel dat men de huidige actuele verkoopwaarde dient te hanteren en absoluut niet die van 2008. Immers, er staat ook 'indien de waarde van de woning gedaald is, dan.....' Alleen al hiermee wordt aangegeven dat men over de aktuele verkoopwaarde spreekt. Anders kan iets niet stijgen of dalen.


Ik vraag me trouwens ook even af of er wel in onderling overleg een onafhankelijke taxateur is aangewezen. Of is dit gewoon een vaste taxateur van de woningbouwvereniging? Zo van "wij beschikken over een taxateur, die zullen we langs sturen". Waarop de cliënt al snel "ja" zegt. En zo geschiede.
Verder hebt u natuurlijk recht op het huidige taxatierapport. Het feit dat de woningstichting deze niet wil afgeven stinkt.

[Michelle Breuls]

Mag ik dit allemaal erg vreemd vinden?
Zo vreemd zelfs dat ik er niets van geloof, bijvoorbeeld?

Dus je denkt dat ik een leugenverhaal lig te vertellen of zo? Ga je tijd ergens anders aan besteden svp. Ik zit al met genoeg problemen en dan maak jij me voor leugenaar uit. Ik zou mij tijd ook liever anders besteden dan met dit.

[Michelle Breuls]

Listig spel.
Mijn advies aan TS: Neem de jurist Monique Doomernik in de arm. Dit soort cases zijn uitgesproken haar cuppa tea. Laat dit varken door haar wassen, dan weet je zeker dat je zaak goed en adequaat behandeld wordt.
Duidelijk is wel dat men de huidige actuele verkoopwaarde dient te hanteren en absoluut niet die van 2008. Immers, er staat ook 'indien de waarde van de woning gedaald is, dan.....' Alleen al hiermee wordt aangegeven dat men over de aktuele verkoopwaarde spreekt. Anders kan iets niet stijgen of dalen.


Ik vraag me trouwens ook even af of er wel in onderling overleg een onafhankelijke taxateur is aangewezen. Of is dit gewoon een vaste taxateur van de woningbouwvereniging? Zo van "wij beschikken over een taxateur, die zullen we langs sturen". Waarop de cliënt al snel "ja" zegt. En zo geschiede.
Verder hebt u natuurlijk recht op het huidige taxatierapport. Het feit dat de woningstichting deze niet wil afgeven stinkt.

Nee er is geen onderling overleg geweest en het is al zeker geen onafhankelijke taxateur. De woningbouw heeft mij gebeld met de mededeling dat zij wel even een taxateur zouden regelen. Dez dame bleek al meerdere malen woningen voor hen getaxeerd te hebben dus zeker niet onafhankelijk. En inderdaad, het feit dat ze het rapport niet willen afgeven klopt niet. Dat getuigt al van het feit dat ze niet goed handelen.

[16again]

Snuffel1,
De taxatiewaarde behoort t gewoon gebruikt te worden als verkoopprijs. (minus meerwaarde woning verbeteringen).
Vervolgens wordt winst/verlies gedeeld.

[Michelle Breuls]

Dat klopt inderdaad maar ze halen nu zoveel van de taxatiewaarde af dat ze gewoon op de prijs van 2008 uitkomen.
Verbeteringen aan de woning hebben afschrijving, en al zeker na 8 jaar. Bovendien telt niet alles mee voor waardevermeerdering van een woning zoals een nieuwe badkamer of een nieuwe keuken. Dan mag dat nu ook niet afgetrokken worden.
Er wordt nog meer van de taxatiewaarde afgehaald dan dat ik in het huis gestoken wordt en dat kan al sowieso niet

[mh73]

Is de woning nu op160000 of 130000 getaxeerd?