[ archief ] Wandaden tussenpersoon. Mag ik coulance verwachten van bank?

[Egwy]

Jaren geleden heeft een tussenpersoon met mooie verhalen ons een goedkopere hypotheek verkocht.
En ja, natuurlijk hadden wij daar voordeel van.

Echter betekende dat advies wel een onterecht hoge taxatie van de woning.
Deze werd op 270.000 getaxeerd, achteraf het minimale bedrag wat nodig was voor het oversluiten.
Godzijdank hebben wij deze overwaarde niet aangesproken en zat het voordeel slechts in een lagere rente.
Daar er nu een overwaarde van 75k zou zijn, was de noodzaak tot aflossen er nog niet.

Toen wij ca 2 jaren later verhuisplannen ontplooiden, bleek de waarde echter een stuk lager te liggen.
De genoemde 270.000 was nergens uit op te maken en berustte dan ook op fraude/misleiding of hoe je het ook mag noemen
Wellicht had er niet een groot bedrag opgebouwd kunnen worden in de 2 jaren, het bedrag had de kop van de nu opgetreden Restschuld kunnen afslaan...

Kan ik dit ook aandragen als onderhandelingspunt bij de betreffende bank?

Na jarenlange onverkoopbaarheid kunnen we het nu eindelijk kwijt maar is de restschuld bijna onfinancierbaar geworden...
Tenminste... vanuit de bank gezien.
We kunnen het wel dragen...

Sorry voor dit paniekvoetbal.
Het zwaard van Damocles dreigt te vallen...

[witte angora]

Het verhaal is best wel een beetje warrig.

Je hebt een hypotheek van 270.000 en een overwaarde van 75.000. Maar voor welk bedrag heb je de woning dan gekocht?

Je hebt het er over dat je met een restschuld blijft zitten. Bedoel je dat je minder terugkrijgt dan je indertijd voor je woning hebt betaalt? Dan hebben naar mijn mening het hypotheekverhaal en het advies er niets mee te maken. Temeer niet omdat je de overwaarde niet hebt opgenomen. Als je woning 'onder water' staat, dan is dat de bank niet aan te rekenen, dat is een kwestie van de recessie geweest.

Hoe kon de bank een dergelijk hoge taxatie trouwens verantwoorden? Daar ben ik eigenlijk wel benieuwd naar.

[Egwy]

Ik zal het verder uiteen zetten.
De woning is in 2001 gekocht voor 155.000 , met een bouwdepot omdat er veel verspijkerd moest worden.
Na een paar jaar en een afgeronde verbouwing werden wij benaderd door een tussenpersoon die ons attendeerde op een lagere hypotheekrente na oversluiten.
Ik had er maar weinig verstand van maar het werd keurig voorgerekend.
Voor een verdere verbouwing is de nieuwe hypotheek op 195k komen te staan.
Daarvoor moest (ik meende) de executiewaarde wel hoger uitkomen oid, anders was het niet mogelijk.
Daarvoor werd een makelaar/taxateur bij het traject betrokken.
Deze taxeerde de (inmiddels grondig verbouwde woning) op 270.000
Gelukkig hebben we geen aanspraak gemaakt op de overwaarde, maar het gaf een goed gevoel dat de verbouwing kennelijk zoveel had opgeleverd.
Dit was overigens begin 2006.

Toen we zakelijke plannen hadden, en inmiddels een uitpuilend gezin, zijn we verhuist.
Toen we de woning weer lieten taxeren voor verkoop, vroeg de makelaar wat we zelf verwachtten. Ik gokte op ca 260k omdat het net begon te rommen op de huizenmarkt.
"Nee, bij lange na niet! 225.000 max!" Was de reactie van de makelaar.

De woning is voor 219k in de verkoop gegaan, een paar keer gezakt tot een kritiek punt waarbij de restschuld een probleem zou worden, etc..
Al met al 6 jaar verder, uiteindelijk verkocht voor 160k en dus een verlies van 35k...

Een goed argument overigens.
Er is idd wel wat aanspraak gemaakt op de overwaarde bij verbouwkosten.
Ik doelde op een taxatie van 225k, op een hypotheek van 195k.

Ik kan de tussenpersoon natuurlijk niet aansprakelijk stellen voor het verlies.
Hoewel zijn getaxeerde overwaarde bij een aflossingsvrije hypotheek niet motiveerde om te gaan aflossen bij een overwaarde van 75k.

Anyway...
Wel van geleerd.
De hypotheek die we in de nieuwe woning hebben zitten heeft als doel op null uit te komen.

[Egwy]

Waarom zo'n hoge taxatie verantwoord?
Tja... babbels van de tussenpersoon, verwacht ik. Onderbouwd door een handjeklap deal met de Makelaar/taxateur.

[kweenie]

Als iemand aansprakelijk zou moeten zijn, dan is dat niet de tussenpersoon maar de taxateur. Maar waardes en taxaties van 2006 zeggen natuurlijk helemaal niets over de waarde nu. De markt is totaal veranderd. Veel huizen zijn flink in waarde gedaald, andere zijn juist gestegen.

[kokka]

door het huis op 270 te laten taxeren heb je jarenlang in een lagere risico groep gezeten met je hypotheek.
dus eigenlijk mag de bank coulance van jou verwachten, en betaal je de restschuld en een beetje extra terug.

ik snap niet wat de bank eraan kan doen dat jij je huis niet verkocht krijgt. Zeker als een makelaar zegt dat het 225 max zou opleveren, het moet toch wel een heel slecht verkoopbaar pand geweest zijn om dan uiteindelijk op 160 uit te komen.

[Egwy]

Ik neem het de bank niet kwalijk.
De taxatie is van 2009.
Destijds vrij hoog ingezet, idd.
Door de inklappende crisis zat alles -zoals bekend- op slot.
We zaten ook al snel op het punt dat we de restschuld niet zonder meer konden opvangen.
Het beste was de crisis uit te zitten met het pand in de verhuur onder leegstandswet.
Intussen een kleine buffer kunnen opbouwen maar dit is bij lange na niet toereikend om de restschuld op te vangen.
De deuren zitten op slot nu we een financier moeten hebben om dit op te vangen.

Ik vroeg me af of ik de hypotheekverstrekker om enige coulance mag vragen ter compensatie van die hypotheek onder valse gegevens.
Ik wil geen financiële compensatie maar dat men ons tegemoed kan komen met een normale restschuldfinanciering tegen een normale rente.
Ipv meteen nee te verkopen omdat er geen hypotheek meer is om aan te verdienen.

[kweenie]

Het lijkt mij niet handig in "valse gegevens" als motivatie aan te voeren bij de bank. De hypotheek wordt namelijk altijd alleen hoeveel onder het voorbehoud dat je de juiste gegevens aan de bank aanlevert. Als je dan aankomt met het verhaal dat de waarde van de woning veel te hoog was ingeschat, dan kan de bank juist argumenteren dat je een onterecht hoge hypotheek had een dat je die schuld zsm moet verlagen.